【正文】 國有土地上房屋征收評估技術(shù)細(xì)則第一章 總 則 制訂依據(jù)： 第一條 制訂依據(jù)：為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收評估工作，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《中華人民共和國 城市房地產(chǎn)管理法》 國務(wù)院 、 《國有土地上房屋征收與補償條例》 、 住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《海安市國有土地上 房屋征收與補償暫行辦法》，參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn) 土地估價規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本技術(shù)細(xì)則。 適用范圍： 第二條 適用范圍：評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán) 調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及 對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定，適用本技術(shù)細(xì)則。 評估機構(gòu)： 第三條 評估機構(gòu)：從事國有土地上房屋征收評估的單位， 應(yīng)當(dāng)是具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上（包含三 級）房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）， 并已列入向社會公布的房屋征收評估機構(gòu)名錄。 評估人員： 第四條 評估人員：從事國有土地上房屋征收評估活動的工 作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)培訓(xùn)合格取得上崗證，負(fù)責(zé)征收評估工作的專業(yè)人 員，應(yīng)當(dāng)是評估機構(gòu)中的專職注冊房地產(chǎn)估價師。 評估對象： 第五條 評估對象：為被征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定的被征 收合法建筑物及其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn) （以下簡稱被征收房屋）以及除政府對于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特 別規(guī)定外的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期 限的臨時建筑。 評估目的： 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為 “為 第六條 評估目的： 房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)， 評估被征收房屋的價值”。 1 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部 門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差 價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值” 。 評估時點 第七條 評估時點：被征收房屋價值評估時點為房屋征收決 定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估 時點一致。 評估假設(shè) 第八條 評估假設(shè)： 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收 房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié) 構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房 地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的 市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。 評估方法： 第九條 評估方法： 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法 等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被 征收房屋價值進(jìn)行評估。 被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估； 被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評 估；被征收房屋是工業(yè)、生產(chǎn)、倉儲用房的，如市場交易量較少， 無法選用市場法的，應(yīng)當(dāng)選用成本法評估；被征收房屋是在建工 程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。 可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上 評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分 析后，合理確定評估結(jié)果。 價值標(biāo)準(zhǔn)： 第十條 價值標(biāo)準(zhǔn)：為公開市場價值，不考慮被征收房屋在 估價時點所受抵押、租賃、查封等因素的影響。 價值構(gòu)成： 第十一條 價值構(gòu)成：為被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格，不 包含搬遷補償費、臨時安置補償費和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)、 2 停業(yè)損失補償費以及獎勵。住宅和商業(yè)經(jīng)營性房屋合法土地使用 面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價值已在房屋評估時 體現(xiàn)，不再單獨估價。 被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修價值、停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由 征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托與評估被征收房屋 價值的同一評估機構(gòu)通過評估確定。 評估程序： 第十二條 評估程序：，明確評估基本事項 并簽訂征收評估委托合同；，擬訂 征收評估作業(yè)方案；、拍攝影像，做 好記錄；； 估價方法，進(jìn)行測算；； 示，征求意見； 說明解釋； 報告；，并 由征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告； 料立卷、歸檔保管。 評估結(jié)果表達(dá)形式： 第十三條 評估結(jié)果表達(dá)形式：一是在征收實施之前由征收 部門委托評估機構(gòu)開展前期調(diào)查，向征收部門和征收管理部門提 交項目征收補償資金總額概算報告；二是在征收實施時由選定的 評估機構(gòu)評估并提交委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告及被 征收人分戶補償評估報告，作為被征收房屋的補償依據(jù)。 評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。 第二章 第十四條 房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類 房屋性質(zhì)認(rèn)定： 房屋性質(zhì)認(rèn)定：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、 用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)； 房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋 登記簿確有錯誤外，應(yīng)以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑， 3 應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)職能部門認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估 第十五條 房屋分類： 房屋分類：被征收房屋一般分為住宅房屋、非住 宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房（詳見附件 1） 。 第三章 住宅房屋征收評估 住宅房屋征收評估方法： 第十六條 住宅房屋征收評估方法：被征收住宅房屋適用市 場比較法的基準(zhǔn)價格修正方式估價。其征收評估價格測算的技術(shù) 路線為： 。在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅” 作為評估基準(zhǔn)（ “標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求詳見附件 3） ； 。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用 市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比 準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定（測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇要求 詳見附件 3） 。其計算公式為： 1 n 基準(zhǔn)價格 V0 = ∑ VS第二章 住宅房屋征收評估 住宅房屋征收評估方法： 第十六條 住宅房屋征收評估方法：被征收住宅房屋適用市 場比較法的基準(zhǔn)價格修正方式估價。其征收評估價格測算的技術(shù) 路線為： 。在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅” 作為評估基準(zhǔn)（ “標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求詳見附件 3） ； 。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用 市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比 準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定（測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇要求 詳見附件 3） 。其計算公式為： 1 n 基準(zhǔn)價格 V0 = ∑ VS 100 K 2 100 100 n s =1 K1 100 K 31 K 32 Vs —可比實例價格，n 為可比實例的個數(shù)； K 1 —交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實例為可 比實例，因此該系數(shù)取 100； K 2 —交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場 情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)卣块T公布的相關(guān)價格 指數(shù)進(jìn)行確定； K 31 —可比實例實體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素情 況的修正系數(shù)（系數(shù)確定詳見附件 4） ； K 32 —可比實例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情 況的修正系數(shù)（系數(shù)確定詳見附件 5） 。 。各被征收房屋分別與對應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本 住宅”結(jié)合相關(guān)調(diào)整修正系數(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)實體、區(qū)位因素比較， 4 按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收住宅房屋的評估價格。 其計算公式為： （1） 被征收成套住宅評估價格 Vc= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價 格 V0 K 31i K 32i 100 100 （2） 被征收獨門院落住宅評估價格 Vd= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基 準(zhǔn)價格 V0 K 31i K 32i Kd 100 100 （3） 被征收非成套住宅評估價格 Vf= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn) 價格 V0 K 31i K 32i Kf 100 100 K31i — 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素情況修正為被征收房屋實體因 素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件 4)。 K32i — 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況修正為被征收房屋區(qū)位因 素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件 5)。 Kd — 獨門院落調(diào)整系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件 3)。 Kf — 非成套綜合修正系數(shù)，取值為 。 第三章 非住宅非營業(yè)用房征收評估 非住宅非營業(yè)用房征收評估 征收 因案例收集等具 第十七條 非 住 宅 非 營 業(yè) 用 房 評 估 方 法 ： 體原因無法適用市場比較法時，可選用成本法評估（應(yīng)用說明詳 見附件 6） 。 成本法評估技術(shù)路線： 第十八條 成本法評估技術(shù)路線： 1. 測算地價： 根據(jù)被征收非營業(yè)用房的占地范圍，可選用成 本法、基準(zhǔn)地價修正法、市場比較法等測算其為空地時的土地重 新取得價格 PD； 2. 確定房價：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附 件 6 所示重置價格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價格 PJ； 5 3．估測折舊：現(xiàn)場勘察并對照《房屋成新因素確定表》 （詳 見附件 7） ，估計測算確定建筑物的折舊額 C； 償 價 格 評 估 ：根 據(jù)《 房 地 產(chǎn) 估 價 規(guī) 范 》 ，考 慮 到 房 屋征收補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被 征 收 非 營 業(yè) 用 房 的 征 收 補 償 價 格 Vi 為 ： Ｖ i＝ PD＋ PJ－ C 第五章 第十九條 非住宅營業(yè)用房征收評估 非住宅營業(yè)用房征收評估 征收 非住宅營業(yè)用房評估方法： 非住宅營業(yè)用房評估方法：因案例收集等具體原 因無法適用市場比較法時，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基 準(zhǔn)價格修正方式評估。但其中高檔賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù) 樓、大型超市、百貨商場等適用可比實例比較修正方式或單純收 益法方式。 第二十條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格: 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格 :設(shè)定典型商鋪類 營業(yè)用房為樣本房（詳見附件 8） 。采用收益法評估被征收營業(yè)用 房樣本房的基準(zhǔn)價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式。考慮到征收 評估的補償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下 公式計算： 1 a ] Vo = [1 ? r (1 + r ) n Ｖo 為基準(zhǔn)價格，a 為設(shè)定樣本房的年純收益，r 為資本化率， n 為收益年期（相關(guān)系數(shù)的確定詳見附件 8） 。 第二十一條 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正法評估：被征 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正法評估： 收營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格比較修正方式，其征收補 償價格經(jīng)過商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實體因素修正后 得到，其評估測算公式為： 被征收房屋評估價格 Vi = V0 V0 — 商 業(yè) 街區(qū)基準(zhǔn)價格； 6 fm f 3i 100 100 100 f xy fxy—商業(yè)用途修正系數(shù)（ 詳 見 附 件 8） ； fm—商業(yè)街道路線修正系數(shù)（ 詳 見 附 件 8） ； f3i—被征收房屋實體因素修正系數(shù)（ 詳 見 附 件 8） 。 第六章 其他征收評估問題處理 地大于房”的評估：對被征收住宅合法土地 第二十二條 “地大于房”的評估 使用權(quán)面積大于房屋建筑面積的，合法土地使用權(quán)面積大于房屋 建筑面積的部分應(yīng)給予補償，計算公式為： 1.“地大于房”面積 S＝合法土地使用權(quán)面積－合法房屋建筑 面積 2.“地大于房”土地單價 W = 被征收房屋所處區(qū)域住宅用地 基準(zhǔn)地價L 當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國有劃撥性質(zhì)時，L 取 ； 當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國有出讓性質(zhì)時，L 取 1。征收原 為集體性質(zhì)土地上房屋，參照國有土地上房屋評估時，參照國有 劃撥性質(zhì) L 取 。 基準(zhǔn)地價由評估機構(gòu)依據(jù)市國土資源部門公布的在用基準(zhǔn)地 價結(jié)合有關(guān)情況評估確定，同一個項目和區(qū)域執(zhí)行同一價格。 3.“地大于房”土地總價Ｖd＝WS “地大于房”補償。 國有直管住宅房屋的評估： 第二十三條 國有直管住宅房屋的評估：對國有直管住宅房 屋，其重置價結(jié)合成新補償給產(chǎn)權(quán)人，其它部分補償給房屋承租 人，計算方法如下： Vi ： Vi′ = Pi g S Pi—被征收住宅建筑的建安單價（詳見附件 4） ； g—被征收住宅建筑成新率（詳見附件 7） ； S —被征收住宅合法建筑面積。 7 （承租人）的部分： Vi′′= Vi— Vi′ 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估： 第二十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的, 對待調(diào)換房屋的評估應(yīng)采用與被征收房屋相同的評估方法進(jìn)行。 劃撥土地非住宅房屋評估：征收評估時涉及被 非住宅房屋評估 第二十五條 劃撥土地非住宅房屋評估 征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時，非住宅房屋補償價格 計算公式如下： Vi = V ? jo s Vi—被征收非住宅房屋的征收補償評估價格； V—被征收非住宅房屋參照出讓土地性質(zhì)評估價格； Vjo—海安市土地基準(zhǔn)樓面地價，V jo = 標(biāo)準(zhǔn)容積率。 S—被征收非住宅房屋合法建筑面積。 裝飾裝修及附屬物評估：房屋征收評估中，裝 第二十六條 裝飾裝修及附屬物評估 飾裝修及附屬物等部分為獨立的專項評估（補償標(biāo)準(zhǔn)詳見附件 10） 。 第二十七 其它評估：未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成 第二十七 條 其它評估 本法評估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評估，工程 建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程 土地評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為 依據(jù)。 第七章 第二十八條 第二十九條 征收評估報告 Vj m ，Vj 為基準(zhǔn)地價，m 為 出具報告要求：評估機構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī) 出具報告要求 簽名蓋章：評估機構(gòu)出具的評估報告應(yīng)當(dāng)由專 簽名蓋章 范》的規(guī)定格式，依照本細(xì)則（試行）的要求出具評估報告。 職注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機構(gòu)公章。在評估報告上 簽字的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的評估機構(gòu)，對評估報告的 內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。 8 第三十條 報告裝幀：評估報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、 報告裝幀 封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。 第八章 征收評估工作準(zhǔn)則 評估委托：被選定的評估機構(gòu)應(yīng)與委托單位簽 評估委托 第三十一條 訂評估委托合同。委托合同中應(yīng)約定評估操作程序及時間安排等。 評估技術(shù)負(fù)責(zé)人：評估機構(gòu)應(yīng)確定受委托評估 第三十二條 評估技術(shù)負(fù)責(zé)人 項目的評估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評估技術(shù)方案， 并對評估方法的選用和應(yīng)用以及評估