【正文】 商洛引龍寺生態(tài)旅游觀光園項目可行性研究報告(修改稿)二〇一一年九月102 / 107目 錄第一章　總 論 1 1 1 1 項目主管單位 1 1 1 1 1 項目投資單位介紹 2 項目基本情況 3 擬建項目地點 規(guī)模目標 4 項目投資及資金籌措 5 建設期限 5 6 可行性研究報告編制依據(jù) 6 綜合評價 7第二章 背景及必要性 9 項目建設的背景 9 建設社會主義新農(nóng)村是我國社會發(fā)展的重要任務 9 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國投資建設新的亮點 12 秦嶺山脈有著得天獨厚的自然環(huán)境 12 相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 14 項目建設的必要性 15 15 16，增加農(nóng)民收入的必然選擇 16，實現(xiàn)農(nóng)村社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的必然選擇 17 17 18 18 是21世紀生態(tài)園林綠化發(fā)展的方向 19第三章 項目選址與建設條件 20 20 20 28 31 建設條件 32 自然條件 32 資源、科技支撐條件 35 基礎設施條件 36 周邊旅游資源 37第四章 項目建設方案 39 39 39 40 項目建設總體布局 40 建設標準和產(chǎn)品標準 41 42 生態(tài)旅游園建設 42 42 46第五章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 48 48 49 49 49第六章 項目組織與管理 52 組織機構與職能劃分 52 組織機構 52 機構職能 52 運行模式 53 勞動定員 53 經(jīng)營管理模式 54 經(jīng)營管理措施 54 工程管理 54 生產(chǎn)管理 54 財務管理 55 營銷管理 55 技術培訓 55第七章 勞動安全、消防與衛(wèi)生防疫 57 57: 57 57 58 58 59 59 60 60 60 61 61 62 安全、消防與衛(wèi)生防疫綜合評述 63第八章 投資估算及資金籌措 64 64 建設估算范圍 64 建設投資編制說明 64 建設投資估算結果及投資分析 64 65 66 建設期利息 67 67 68 70 70 70 融資方案 70 籌資渠道 70 71 72第九章 財務效益評價 73 編制依據(jù) 73 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 73 項目的收益構成及估算 73 項目營業(yè)收入 73 成本估算 74 財務評價主要參數(shù) 74 財務評價 74 盈利能力分析： 74 清償能力分析 76 敏感性分析 76 資產(chǎn)負債分析 77 結論 77第十章 社會評價 91 91 91 91 項目對所在地區(qū)居民就業(yè)的影響 91 項目與所在地區(qū)互適性分析 91 92 當?shù)卣块T對項目的支持 92 當?shù)刭Y源條件的支持 92 社會風險分析 92 92 資金風險 93 93 人員風險 94 政策風險 94 社會評價結論 94第十一章 結論及建議 95 95 項目實施建設的建議 96第一章　總 論商洛引龍寺生態(tài)旅游觀光園陜西商洛引龍生態(tài)旅游發(fā)展有限公司 項目主管單位陜西商洛市商州區(qū)旅游局根據(jù)國家對可行性研究報告階段工作范圍和深度的要求，本報告對商洛引龍寺生態(tài)旅游度假觀光園項目建設背景、建設規(guī)模、建設條件、建設方案、環(huán)境影響與環(huán)境保護、節(jié)能、安全、消防與衛(wèi)生防疫、項目進度安排、投資估算與資金籌措、財務評價和社會影響等方面進行了綜合研究和分析，并按照委托書的要求，重點突出了工程技術可行性分析和經(jīng)濟效益和社會效益可行性分析，提出了合理的建議，為項目承辦單位和其他單位有效地進行項目決策和建設提供科學的依據(jù)。本項目的建設單位是：陜西商洛引龍生態(tài)旅游發(fā)展有限公司（簡稱引龍生態(tài)公司），引龍生態(tài)公司成立于2011年8月，投資方為陜西藍海系統(tǒng)集成有限公司。在當今人們追求綠色環(huán)保安全食品和生態(tài)觀光旅游的大背景下，公司利用商洛市商州區(qū)三岔河鎮(zhèn)秦廟村的荒坡、棄溝等資源，建設、開發(fā)、經(jīng)營一個集綠色生態(tài)養(yǎng)殖種植、旅游度假觀光、休閑娛樂養(yǎng)老為一體的商洛引龍寺生態(tài)旅游度假觀光園。公司主要經(jīng)營范圍是：綠色生態(tài)養(yǎng)殖種植及產(chǎn)品銷售，低碳環(huán)保旅游觀光接待，住宿、餐飲、休閑、娛樂、養(yǎng)老服務，農(nóng)副產(chǎn)品開發(fā)、貿易、深加工，養(yǎng)身健身會所，旅游休閑產(chǎn)品開發(fā)及銷售。公司以引龍寺和周圍自然山光水色為宣傳亮點，以養(yǎng)殖種植為依托，在商洛大山深處營造一個環(huán)境優(yōu)雅的生態(tài)旅游度假觀光園，提供住宿、餐飲、垂釣、休閑娛樂、蔬菜果園采摘等設施服務，集旅游度假、休閑娛樂、觀光農(nóng)業(yè)、登山探險、品嘗山珍、療養(yǎng)修行等現(xiàn)代人當今所追求的理念為一身。同時，建造養(yǎng)老院，提供老年人全套生活、娛樂、養(yǎng)生、保健、臨時醫(yī)療護理、疾病就醫(yī)送診、臨終關懷、殯葬接送等服務。項目集生態(tài)養(yǎng)殖、種植與休閑旅游、農(nóng)家樂有機結合的模式為一體，符合當代人消費發(fā)展潮流，追求與健康生活密切相關的無公害農(nóng)副產(chǎn)品、富氧運動生活，是一項綠色工程，市場前景廣闊，項目可持續(xù)發(fā)展能力很強。同時，項目的發(fā)展也可帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，可持續(xù)性強，與村民一起共同致富，造福一方百姓。 項目投資單位介紹陜西藍海公司成立于2008年，是經(jīng)過資產(chǎn)優(yōu)化重組的高新技術企業(yè)，轄屬西安高新技術開發(fā)區(qū)，其主要從事的業(yè)務有：工業(yè)自動化系統(tǒng)軟件開發(fā)、應用；工業(yè)自動化系統(tǒng)集成工程；計算機軟硬件系統(tǒng)工程開發(fā)和相關產(chǎn)品代理。業(yè)務涉及石油、化工、冶金、電力、機械、建材、市政建設、制藥等行業(yè)。憑借自身強大的技術優(yōu)勢和工程實施能力，公司采用當今世界先進的自動化產(chǎn)品，先后成為西門子自動化與驅動集團授權集成商及合作伙伴（西北唯一）；橫河電機有限公司授權集成商及合作伙伴；施耐德電氣公司授權產(chǎn)品及系統(tǒng)集成商。公司在DCS、PLC控制系統(tǒng)工程方面擁有軟件設計和系統(tǒng)集成的實力，積累了大量寶貴的工程經(jīng)驗，尤其在工業(yè)過程控制系統(tǒng)工程方取得了驕人的業(yè)績，在控制系統(tǒng)工程的設計、成套、安裝、調試、投運方面，表現(xiàn)出強大的運做實力。同時，在軟件設計、點檢技術等綜合技術服務方面，也展示了自己的特色。公司擁有一批積累了大量工程經(jīng)驗的技術人員，并總結和研發(fā)了許多針對專用設備的專家軟件。近年來，憑借著勇于創(chuàng)新的理念、豐富的技術積累、現(xiàn)代化的企業(yè)管理和不斷膨脹的企業(yè)資本，公司實現(xiàn)了超常規(guī)的快速成長，在同行業(yè)中脫穎而出，業(yè)務涉及石油、化工、冶金、電力、機械、建材、市政建設、制藥等行業(yè)，承攬和完成了一個又一個國家級重點工程項目。 項目基本情況 擬建項目地點商洛引龍寺生態(tài)旅游觀光園項目位于商洛市商州區(qū)三岔河鎮(zhèn)秦廟村，項目占地面積180畝。項目擬建地點 項目位置示意圖、規(guī)模目標建設內容與規(guī)模建設總占地面積為180畝，打造一個集生態(tài)養(yǎng)殖、種植與休閑旅游、農(nóng)家樂有機結合的生態(tài)旅游觀光園區(qū)。1）、土建工程：建設臨時辦公場所、住房、餐廳、會館、娛樂場所、接待客房等，建筑面積5,000平方米，提供400個標準床位；建設養(yǎng)老院，建筑面積10,000平方米，提供1,000個標準床位。2）、配套環(huán)境工程：排澇系統(tǒng)工程，河道整修工程，觀光園林修建工程，休閑娛樂基礎工程，水、電、路基礎工程，蔬菜大棚工程，生活污水發(fā)酵處理工程，太陽能供熱工程，沼氣池建設，冬季鍋爐供暖系統(tǒng)，無線互聯(lián)網(wǎng)路覆蓋工程，以及其他輔助設施工程。建設目標以引龍寺和周圍自然山光水色為宣傳亮點，在商洛大山深處營造一個優(yōu)雅的生態(tài)旅游度假觀光園，提供住宿、餐飲、垂釣、休閑娛樂、蔬菜果園采摘等設施服務，集旅游度假、休閑娛樂、觀光農(nóng)業(yè)、登山探險、品嘗山珍、療養(yǎng)修行等現(xiàn)代人當今所追求的理念為一身。同時，建造養(yǎng)老院，提供老年人全套生活、娛樂、養(yǎng)生、保健、臨時醫(yī)療護理、疾病就醫(yī)送診、臨終關懷、殯葬接送等服務。 項目投資及資金籌措項目投資預計為3,200萬元。其中：建安工程費用為2,490萬元，工程建設其他費用為237萬元，預備費用為218萬元，建設期利息為165萬元，流動資金為90萬元。資金來源為：公司自籌1,700萬元，銀行貸款1,500萬元。其具體資金用途比例分配，隨工程建設的需要可進行調整。 建設期限整個項目建設為期三年，即2011年9月至2014年8月。項目分四期實施。具體進度安排如下：2011年9月至10月為項目建設前期工作準備階段，主要實地準確勘測規(guī)劃，確定具體項目建設方案。項目基礎土建工程，排澇工程，水電路布置，辦理項目建設相關事宜。2011年11月至2013年3月為主體建設期，養(yǎng)殖場基礎建設，河道整修，農(nóng)家樂基礎建設，園林基礎建設，種植園建設，休閑娛樂基礎建設。2013年4月至2014年3月，修建養(yǎng)老院；2014年4月至2014年8月為末期收尾工程，基本完成各項工程，完善項目掃尾零星工程，組建管理、服務團隊準備營業(yè)。本項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內部收益率等財務指標均較好。序號名稱單 位數(shù)量備注經(jīng)濟數(shù)據(jù)1總投資萬元3200其中：企業(yè)自籌萬元1700銀行貸款萬元15002年均營業(yè)收入萬元11003財務評價指標項目財務凈現(xiàn)值（Ic=8%）萬元1560所得稅后財務內部收益率%投資回收期年靜態(tài)投資收益率% 可行性研究報告編制依據(jù)1. 《財政部關于印發(fā)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金若干投入比例的規(guī)定的通知》，財發(fā)[2010]46號；2. 《關于促進西部地區(qū)特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》，國西辦［2006］15號；3. 《商洛市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；4. 《商洛市人民政府關于加快推進中心城市城中村改造工作的實施意見》，商政發(fā)〔2010〕37號；5. 《商州區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；6. 《工程項目環(huán)境保護管理條例》國務院令第253號；7. 民用建筑設計通則GB 50352—20058. 建筑設計防火規(guī)范 GB5001620069. 飲食建筑設計規(guī)范 JGJ648910. 旅館建筑設計規(guī)范 JGJ629011. 商店建筑設計規(guī)范 JGJ788812. 辦公建筑設計規(guī)范 JGJ 67200613. 道路、建筑、灌溉等有關行業(yè)規(guī)范。14. 原國家發(fā)展計劃委員會印發(fā)的《投資項目可行性研究報告指南（2002年試用版）》；15. 《工程項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)；16. 項目建設單位提供的有關本項目的各種技術資料、項目方案及基礎材料； 綜合評價本項目以生態(tài)農(nóng)業(yè)與休閑旅游相結合，種植和養(yǎng)殖相結合，調高了投入的高效性，避免了環(huán)境污染，充分挖掘各種資源優(yōu)勢，占盡天時、地利、人和，發(fā)展農(nóng)村新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。項目建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策，與省市縣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向一致。項目充分利用當?shù)刭Y源，建設規(guī)劃布局合理，市場定位準確，生產(chǎn)產(chǎn)品可靠，項目建設地區(qū)、環(huán)境、交通等條件優(yōu)越。項目將直接或間接帶動周邊農(nóng)村發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和農(nóng)家樂旅游建設。項目的建設及投產(chǎn)運營，將促進我市生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展，進一步合理調整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，充分利用國家土地資源。同時，項目將增進地方財稅收入，有利于社會主義新農(nóng)村建設和發(fā)展，并對其產(chǎn)生巨大的推動作用。本項目由于涉及面廣，配套設施比較齊全，技術要求高，固定資產(chǎn)投入較多，用地基礎設施、排澇系統(tǒng)薄弱，還請相關各級部門在技術上加強指導，并給予適當?shù)馁Y金補助及相關政策扶持，以確保項目成功運營，實現(xiàn)全面共贏。最終，使之成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一支新的有生力量，為推進社會主義新農(nóng)村建設的健康、良好、快速和可持續(xù)發(fā)展做出貢獻。第二章 背景及必要性 項目建設的背景 建設社會主義新農(nóng)村是我國社會發(fā)展的重要任務胡錦濤總書記2004年在黨的十六屆四中全會上指出，縱觀一些工業(yè)化國家發(fā)展的歷程，社會主義新農(nóng)村是指在工業(yè)化初始階段，農(nóng)業(yè)支持工業(yè)、為工業(yè)提供積累是帶有普遍性的趨向；但在工業(yè)化達到相當程度以后，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村，實現(xiàn)工業(yè)與農(nóng)業(yè)、城市與農(nóng)村協(xié)調發(fā)展，也是帶有普遍性的趨向。從發(fā)展模式來看，旅游產(chǎn)業(yè)是新農(nóng)村建設的支撐產(chǎn)業(yè)，旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)是新農(nóng)村建設的重要支撐力量，鄉(xiāng)村旅游是新農(nóng)村建設的重要模式。 旅游開發(fā)對于農(nóng)村的生產(chǎn)發(fā)展，生活改善，文明鄉(xiāng)風形成，整潔村容建設等，都具有直接的作用。旅游產(chǎn)業(yè)是新農(nóng)村建設的支柱產(chǎn)業(yè)新農(nóng)村建設首先必須發(fā)展經(jīng)濟。經(jīng)濟的發(fā)展，恰恰需要打破農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的界限，把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)結合起來，以農(nóng)林牧副漁業(yè)資源、鄉(xiāng)村田園資源、鄉(xiāng)村風景資源、鄉(xiāng)村民俗文化資源、鄉(xiāng)村歷史文化資源等等為依托，開發(fā)旅游休閑產(chǎn)業(yè)。 農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，需要進行產(chǎn)業(yè)結構和產(chǎn)品結構的調整，形成高附加值的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。旅游休閑產(chǎn)業(yè)，是鄉(xiāng)村經(jīng)濟中最具有附加值的產(chǎn)業(yè)。 巨大的城市居民休閑需求，是鄉(xiāng)村休閑旅游發(fā)展的最大動力。隨著汽車進入百姓家中，自駕車旅游休閑成為城市居民的必需品。鄉(xiāng)村環(huán)境、新鮮蔬菜水果家禽等等，成為城市居民最喜愛的商品。城市居民對于走進鄉(xiāng)村，完成風味獨特的晚餐，有著永不疲倦的熱情。隨著汽車擁有量的大幅增長，駕車到1小時以內的地方晚餐，3小時以內的地方度周末，已成為城市中產(chǎn)階級和中青年知識分子的生活習慣。鄉(xiāng)村環(huán)境和農(nóng)家情趣，是休閑生活的最大吸引力。 我們劃出了兩個圈，是城市居民消費范圍：第一個為餐飲消費圈，以城市為中心，大型城市周邊50公里，中型城市周邊25公里，小型城市周邊15公里范圍區(qū)域，都是城市居民餐飲消費出行區(qū)域；第二個為休閑消費圈，以城市為中心，大型城市周邊250公里，中型城市周邊150公里，小型城市周邊80公里范圍區(qū)域。在這兩個圈范圍內的農(nóng)村，都具備發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)的基本條件。 發(fā)展生態(tài)旅游，中國鄉(xiāng)村是休閑旅游產(chǎn)業(yè)的主要