【正文】 59 / 59某市標準總件廠項目商業(yè)可行性研究一、 項目總論（一）項目背景項目用地：成都標準總件廠的廠房用地項目位置：成都市羊西線三環(huán)路內側羊犀立交橋下項目開發(fā)背景：成都標準總件廠的廠房位于三環(huán)路內側立交橋下，因成都標準總件廠即將生產廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商業(yè)開發(fā)。（二）承擔可行性研究的單位成都舜法國聯投資顧問有限公司（三）研究工作依據根據政府有關部門政策規(guī)劃（《羊西線規(guī)劃情況》，《高新西區(qū)規(guī)劃情況》），依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)編寫本項目可行性研究報告。二、項目投資環(huán)境和市場研究（一）市場宏觀背景國家信息中心在剛剛發(fā)布的2003年經濟預測報告中指出，今年我國投資將繼續(xù)保持一個較高的增長速度，預計全社會固定資產投資增長16%左右，GDP增長有望達到8%。據介紹，房地產投資回落幅度不大。預計2003年全國房地產投資增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不會很大。主要原因是投資體制改革進一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。在市場準入方面，2003年國家將繼續(xù)清理現行投資準入政策，在明確劃分鼓勵、允許、限制和禁止類政策時，體現國民待遇和公平競爭原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。在融資體制方面，將逐步建立適應民間投資需要的多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔保體系。在稅收優(yōu)惠政策方面，對企業(yè)投資國家鼓勵發(fā)展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對個人的實業(yè)投資可全額或部分抵免相應的個人所得稅，加強規(guī)范化管理和正確的引導和服務。我國政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場經濟中的運行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2. ２００３年上半年全國房地產開發(fā)投資情況開發(fā)投資繼續(xù)高速增長 2002年，%，%。今年上半年，房地產繼續(xù)保持強勁發(fā)展勢頭，%,，%。其中東、中、%、%、%，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中12個地區(qū)增幅超過50%。 今年上半年，%，%（其中，%，%）；，%，%；，%，%。東、中、%、%、%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。 銷售情況良好 今年上半年，全國商品房市場需求繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢。，%；其中：,%，%。 商品房空置面積增幅較大 ，其中，%?？罩靡荒暌陨系淖≌?、寫字樓、%、%%。東、中、%、%%，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。中、西部地區(qū)增長較快，有原有基數較小的原因，但增幅擴大，隱含著潛在的市場風險。 今年上半年，這一趨勢仍在持續(xù)。僅15月份，%，其中，%。 價格穩(wěn)中有升 2002年，全國商品房平均銷售價格2291元/平方米，%，其中：商品住宅銷售價格為2130元/平方米，%。下半年商品房銷售價格增幅明顯高于上半年。據國家統(tǒng)計局城調隊對35個大中城市調查顯示，%，%，%。房價上漲幅度遠遠低于居民可支配收入的增幅。 2003年上半年，商品房銷售價格2424元/平方米，%，其中東、中部地區(qū)價格漲幅較高。 有21個地區(qū)商品房銷售價格有不同程度的上升，4個地區(qū)漲幅在20%以上，分別為：%、%、%、%。 有9個地區(qū)商品房銷售價格有不同程度的下降，分別為：%、%、%、%、%、%、%、%、%。 房地產開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴大。上半年，增長27%，%，%。大項目成為投資增長主要拉動力。從15月全國城鎮(zhèn)500萬元以上項目的統(tǒng)計情況看，超過1億元的項目13028個，%，完成投資5262億元，%。商品房銷售繼續(xù)保持良好勢頭。上半年，在房地產投資快速增長的同時，全國實現商品房銷售額2102億元，%。其中銷售給個人1916億元，%；銷售面積8672萬平方米，%。新開工規(guī)模迅速擴大。上半年，全國除房地產開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個體投資外的新開工建設項目51876個，同比增加9657個；新開工項目計劃總投資16921億元，%。上半年施工項目個數達94661個，同比增加11915個；施工項目計劃總投資73596億元，%。資金到位情況良好。上半年，國有及其他經濟類型投資累計到位資金18411億元，%,。其中，%，%,%，%。成都17月房地產開發(fā)統(tǒng)計從成都市統(tǒng)計局獲悉，7月，成都房地產開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，1－，%，%；。；，%。1~7月，成都商品房在建規(guī)模比同期擴大425萬平方米，％。，％，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現出良好的勢頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，，%。，％。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末。從成都市統(tǒng)計局獲悉，7月，成都房地產開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，1－，%，%；。；，%。1~7月，成都商品房在建規(guī)模比同期擴大425萬平方米，％。，％，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現出良好的勢頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，，%。，％。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末。城西房地產市場發(fā)展前景分析A、“城西是上風上水的寶地”，成都人如是說。城西是成都的歷史文化保護區(qū)和風景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊宮、文化公園、永陵等風景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構成了城西的獨特人文景觀。由此，也造就了城西房地產開發(fā)獨有的川西民居特色，近年來城西房地產的開發(fā)熱潮也充分說明了這一點。B、如今在城西三環(huán)以內的房地產開發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、成都花園、會所花園成為這七大版塊的代表。C、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成高速公路，而且外環(huán)路內的路段不封閉，不收費。二是光華大道要開工建設，三是整治清水河。城西的發(fā)展將很快，溫江、郫縣很快會和成都連接起來，明年城西三環(huán)路外的開發(fā)將升溫。D、一個充滿生機和活力的大都市，總是在不停地運動著，其中“人流”的遷移又是最活躍的因素。在成都的城西，人流的變遷又有何特征？調查表明，城西初現“中產”痕跡，中產逐步向城西靠攏。鳥瞰成都住宅格局，在三環(huán)路內，城南、城西集中了成都住宅區(qū)總量的 70％。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是“富中之富”；在城西，則以天府廣場為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點和止點，從而形成了一個扇形狀的居住帶。在這個居住帶內，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。E、在整個城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對較好，商業(yè)配套完善，不失為居家過日子的理想場所。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤的主格調是，打造市民買得起的高品質住宅。一方面，要保持城西整體的川西建筑風格，保持區(qū)域建筑特色；另一方面，新建小區(qū)中的樓盤大都定位在中高檔住宅上。這種定位，無疑是打上了“中產”的標簽。 F、從金牛區(qū)獲悉，城