房地產(chǎn)項目報建注意事項(已修改)
2025-07-12 19:32 本頁面
【正文】 一、關(guān)于建設(shè)用地類證照《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》通過招拍掛公開出讓取得的土地，辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》時，必須市土地開發(fā)中心或國土局提供已征地拆遷結(jié)案的函。要特別注意，國土部門公開出讓的土地，與國土局簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，在繳交土地出讓金之前，務(wù)必要到國土部門弄清該土地是否已全部完成征地拆遷結(jié)案，避免國土部門拿來出讓的土地還存在著局部未完成征地或拆遷結(jié)案，給《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的辦理帶來很大的麻煩甚至影響整個項目的開發(fā)報建計劃。注意《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的有效期及批準(zhǔn)的建設(shè)工期，建設(shè)項目逾期施工的，注意要提前向發(fā)證機會申請延期國有土地使用證(1)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或土地轉(zhuǎn)讓項目：應(yīng)及時辦理《國有土地使用證》的移交或過戶。(2)通過招拍掛取得項目：在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時應(yīng)在付款條款上列明分期交納。分期辦理《國有土地使用證》。(3)如所取得《國有土地使用證》為預(yù)登記的臨時證照，應(yīng)按規(guī)定辦理變更，否則到期應(yīng)辦理延期手續(xù)。(4)《國有土地使用證》核發(fā)的使用權(quán)面積是凈用地面積、不含市政道路用地面積和公共綠地面積。(5)為便于項目融資，一個用地面積較大的項目在辦理國土證時根據(jù)資金計劃的要求能爭取分證則盡量辦理分證。如不能分期辦理國土證，在土地抵押貸款環(huán)節(jié)應(yīng)將國土證附圖分成幾塊分別辦理他項權(quán)利證，可分塊分別在不同銀行抵押貸款?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》(1)辦證的前提條件之一是根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同》及有關(guān)土地出讓金繳款證明。因涉及土地出讓金巨大，應(yīng)注意提前做好資金計劃或是否可爭取分期支付土地出讓金。(2)核發(fā)的用地面積是總用地面積（包括凈用地面積、道路面積、綠化面積）。所包含的市政道路用地及公共綠化用地雖不屬于該地塊國土證核發(fā)的權(quán)屬用地范圍，但屬于該項目的建設(shè)用地范圍，因此若有外單位出于修建公共交通等需要占用部分綠化用地的情況可要求對方給予補償。(3)該證的附件有：①建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖；②規(guī)劃設(shè)計條件★注意附加說明事項，防止在有效期內(nèi)未申請用地導(dǎo)致該證自行失效。規(guī)劃設(shè)計條件(1)規(guī)劃設(shè)計條件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的附件，規(guī)劃設(shè)計條件所列明的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)是設(shè)計的重要依據(jù)，直接影響項目開發(fā)建設(shè)的效益。各地區(qū)公司應(yīng)深入研究當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃技術(shù)管理措施，在申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計條件時爭取最優(yōu)的指標(biāo)。(2)容積率、建筑高度等指標(biāo)受城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的限制，在申領(lǐng)或調(diào)整規(guī)劃設(shè)計條件時應(yīng)爭取各級政府部門的支持，取得最大限度的突破。(3)公建配套項目要求應(yīng)盡可能減少公建配套的設(shè)置和建筑面積的規(guī)模要求。(4)拍賣地塊的《國有土地使用權(quán)出讓合同》一般都以《土地使用條件》和《關(guān)于確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計條件的復(fù)函》作為合同的附件。(5)非拍賣地塊申請調(diào)整規(guī)劃設(shè)計條件或申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計條件的工作要點：盡量爭取提高容積率、減少公建配套面積。爭取的理由可根據(jù)各項目具體情況或當(dāng)?shù)卣咭?guī)定而定。二、關(guān)于規(guī)劃建設(shè)類證照總平面規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)/修建性詳細(xì)規(guī)劃批
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