房地產項目報建注意事項(已修改)
2025-07-12 19:32 本頁面
【正文】 一、關于建設用地類證照《建設用地批準書》通過招拍掛公開出讓取得的土地，辦理《建設用地批準書》時，必須市土地開發(fā)中心或國土局提供已征地拆遷結案的函。要特別注意，國土部門公開出讓的土地，與國土局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》后，在繳交土地出讓金之前，務必要到國土部門弄清該土地是否已全部完成征地拆遷結案，避免國土部門拿來出讓的土地還存在著局部未完成征地或拆遷結案，給《建設用地批準書》的辦理帶來很大的麻煩甚至影響整個項目的開發(fā)報建計劃。注意《建設用地批準書》的有效期及批準的建設工期，建設項目逾期施工的，注意要提前向發(fā)證機會申請延期國有土地使用證(1)股權轉讓或土地轉讓項目：應及時辦理《國有土地使用證》的移交或過戶。(2)通過招拍掛取得項目：在簽訂《國有土地使用權出讓合同》時應在付款條款上列明分期交納。分期辦理《國有土地使用證》。(3)如所取得《國有土地使用證》為預登記的臨時證照，應按規(guī)定辦理變更，否則到期應辦理延期手續(xù)。(4)《國有土地使用證》核發(fā)的使用權面積是凈用地面積、不含市政道路用地面積和公共綠地面積。(5)為便于項目融資，一個用地面積較大的項目在辦理國土證時根據資金計劃的要求能爭取分證則盡量辦理分證。如不能分期辦理國土證，在土地抵押貸款環(huán)節(jié)應將國土證附圖分成幾塊分別辦理他項權利證，可分塊分別在不同銀行抵押貸款?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》(1)辦證的前提條件之一是根據《國有土地使用權出讓合同》及有關土地出讓金繳款證明。因涉及土地出讓金巨大，應注意提前做好資金計劃或是否可爭取分期支付土地出讓金。(2)核發(fā)的用地面積是總用地面積（包括凈用地面積、道路面積、綠化面積）。所包含的市政道路用地及公共綠化用地雖不屬于該地塊國土證核發(fā)的權屬用地范圍，但屬于該項目的建設用地范圍，因此若有外單位出于修建公共交通等需要占用部分綠化用地的情況可要求對方給予補償。(3)該證的附件有：①建設用地規(guī)劃紅線圖；②規(guī)劃設計條件★注意附加說明事項，防止在有效期內未申請用地導致該證自行失效。規(guī)劃設計條件(1)規(guī)劃設計條件是建設用地規(guī)劃許可證的附件，規(guī)劃設計條件所列明的經濟技術指標是設計的重要依據，直接影響項目開發(fā)建設的效益。各地區(qū)公司應深入研究當地的規(guī)劃技術管理措施，在申領規(guī)劃設計條件時爭取最優(yōu)的指標。(2)容積率、建筑高度等指標受城市控制性詳細規(guī)劃的限制，在申領或調整規(guī)劃設計條件時應爭取各級政府部門的支持，取得最大限度的突破。(3)公建配套項目要求應盡可能減少公建配套的設置和建筑面積的規(guī)模要求。(4)拍賣地塊的《國有土地使用權出讓合同》一般都以《土地使用條件》和《關于確認規(guī)劃設計條件的復函》作為合同的附件。(5)非拍賣地塊申請調整規(guī)劃設計條件或申領規(guī)劃設計條件的工作要點：盡量爭取提高容積率、減少公建配套面積。爭取的理由可根據各項目具體情況或當地政策規(guī)定而定。二、關于規(guī)劃建設類證照總平面規(guī)劃設計方案批復/修建性詳細規(guī)劃批
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