【正文】 沌口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 2013年07月度報(bào)告 第一章 市場(chǎng)資訊1． 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述1. 武漢土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)月份成交宗數(shù)/流拍成交面積/萬(wàn)方成交金額/億可建面積/萬(wàn)方13年1月18/0宗13年2月25/0宗13年3月8/0宗13年4月11/0宗13年5月12/1宗13年6月32/5宗13年7月11/2宗上半年總計(jì)107/8宗 分析：2013年7月武漢市共成交土地11宗，環(huán)比上月減少21宗，%；成交面積 。地塊成交價(jià)格偏低。本月武漢市土地市場(chǎng)明顯蕭條。2. 武漢商品房市場(chǎng)商品房市場(chǎng)月份新增商品房供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）新增商品住宅供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交套數(shù)成交均價(jià)元/㎡13年1月13357773913年2月7015760313年3月14174716313年4月15869752113年5月13116549772313年6月16488764613年7月104867748 近期政策及分析1. 2013年一季度貸款統(tǒng)計(jì)報(bào)告公布，房地產(chǎn)新增貸款增長(zhǎng)強(qiáng)勁近日，中國(guó)人民銀行公布一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示2013年第一季度貨幣環(huán)境整體趨穩(wěn)，同比增長(zhǎng)12%，房地產(chǎn)新增貸款增長(zhǎng)7103億元，增幅是去年增量的3 倍，占總貸款增量的比重大幅提升占27%，從余額來(lái)看，房地產(chǎn)貸款同比增速已連續(xù)第四個(gè)季度上升，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款尤其是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)顯著，土地市場(chǎng)熱度上升。分析其原因，除了年初較為寬松的貨幣信貸條件以外，主要原因是市場(chǎng)持續(xù)向好，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況明顯改善，使得金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)更具信心。 亞展觀點(diǎn)：一季度房地產(chǎn)新增貸款激增，占總貸款增量比重也顯著提升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)顯著，一方面是由于年初較為寬松的貸款政策，部分企業(yè)受2012年信貸額度影響，貸款順延到今年投放，另一方面由于房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的持續(xù)回暖使銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也更具信心，貸款流向也更傾于優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。信貸環(huán)境的整體好轉(zhuǎn)是各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款有所增加的直接原因，全年來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇力度不強(qiáng)、物價(jià)上升壓力不明顯的形勢(shì)下，貨幣政策不存在全面放松的可能，仍將維持現(xiàn)有基調(diào)，總體趨穩(wěn)。若市場(chǎng)繼續(xù)增長(zhǎng)或維持現(xiàn)在較高的成交水平，房地產(chǎn)貸款新增總量仍會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)提供利好空間。另外，金融機(jī)構(gòu)加大開(kāi)發(fā)貸款的同時(shí)使得購(gòu)房貸款明顯增長(zhǎng)，使得整個(gè)市場(chǎng)回暖。2. 武漢地鐵4號(hào)線本月完成鋪軌 預(yù)計(jì)年底試運(yùn)武漢地鐵4號(hào)線一期工程本月將完成全線鋪軌，下月電力接通，預(yù)計(jì)9月底列車開(kāi)始空載試運(yùn)行。今年，武漢市計(jì)劃投資160億元，建成4號(hào)線一期，續(xù)建4號(hào)線二期、3號(hào)線一期、1號(hào)線漢口北延長(zhǎng)線，新開(kāi)工6號(hào)線一期、7號(hào)線、機(jī)場(chǎng)線。地鐵4號(hào)線一期全長(zhǎng)約16公里，連接武漢站和武昌站兩大火車站，途經(jīng)紫陽(yáng)東路、傅家坡、中南路、洪山廣場(chǎng)、中北路、岳家嘴、中北路延長(zhǎng)線、武青四干道。目前，4號(hào)線一期全線15座車站主體結(jié)構(gòu)已基本完工，正進(jìn)行全面裝修，全線正線鋪軌已完成30公里（總長(zhǎng)33公里），首列車已于4月8日到漢。預(yù)計(jì)9月底空載試運(yùn)行，年底試運(yùn)營(yíng)。亞展觀點(diǎn)：地鐵四號(hào)線的落成，將改善武昌中心城區(qū)的交通擁堵現(xiàn)狀，也使武昌到漢口更加便利，提高了市民對(duì)武昌中心區(qū)居住環(huán)境的熱情與信心。主城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否被消費(fèi)者認(rèn)可的很大一個(gè)因素既是周邊交通環(huán)境的好壞與否，項(xiàng)目周邊交通便利、公交系統(tǒng)豐富、道路通暢，可以在很大程度上提高項(xiàng)目的價(jià)值，更容易讓消費(fèi)者接受。年底地鐵四號(hào)線的開(kāi)通，預(yù)計(jì)會(huì)給武昌中心區(qū)的房地產(chǎn)加溫，延線樓盤價(jià)格會(huì)隨之提高。3. 北京出預(yù)售新政 大戶型要等7層以下封頂方可預(yù)售8月1日起，開(kāi)發(fā)商的新拿地項(xiàng)目，若屬于商業(yè)、辦公樓或超140平方米的大戶型住宅樓，必須等房子有一定“雛形”后才能開(kāi)賣。昨日，北京（樓盤）市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）預(yù)售許可管理有關(guān)問(wèn)題》，提高了商業(yè)、辦公樓和大戶型住宅項(xiàng)目的預(yù)售門檻?！锻ㄖ芬?，從2013年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)商業(yè)、辦公等非住宅樓棟，以及套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，施工進(jìn)度必須達(dá)到一定條件。其中，地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層（含）以上的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上（且不低于7層）。各區(qū)縣房管部門要嚴(yán)格按照勘查現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)未達(dá)到施工進(jìn)度要求的，將不予辦理預(yù)售許可。亞展觀點(diǎn)：北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，新規(guī)的目的主要是完善預(yù)售制度，并非調(diào)控加碼。新規(guī)影響的只是專門開(kāi)發(fā)大戶型住宅或商業(yè)、辦公項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，對(duì)這類項(xiàng)目的資金要求會(huì)更加嚴(yán)格按照新規(guī)，7層以下要先達(dá)到主體封頂，建設(shè)投資至少要達(dá)到60%到70%。，但對(duì)于滿足剛性需求的普通商品住房，不會(huì)有明顯影響。同時(shí)，這也會(huì)倒逼開(kāi)發(fā)商更多地投資建設(shè)適合剛性需求的中小套型普通住宅，增加普通住宅的供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但事實(shí)上，自從“國(guó)五條”細(xì)則在北京落地以來(lái)，受到預(yù)售許可證審批難度加大的影響，新盤市場(chǎng)的供應(yīng)量2個(gè)月來(lái)一直位于低位，“人等房”的情形普遍存在于低總價(jià)的剛需樓盤中，新盤的價(jià)格也因此易漲難跌。預(yù)測(cè)：該政策的推行近年來(lái)會(huì)不會(huì)延生至全國(guó)各一二線主要城市？4. 中國(guó)指數(shù)研究院：《調(diào)控背景下企業(yè)拿地意愿依然強(qiáng)烈，供需壓力緩解但房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng)》 報(bào)告顯示：“國(guó)五條”前后土地市場(chǎng)供求走勢(shì)波動(dòng)較大，溢價(jià)率持續(xù)走高；熱點(diǎn)城市再現(xiàn)搶地?zé)岢?，多輪次高溢價(jià)成就新地王；56月或迎土地供應(yīng)高峰期，加大、加快供應(yīng)以緩解供需壓力；土地市場(chǎng)升溫助推地價(jià)，緩解供需同時(shí)需警惕其攪亂購(gòu)房預(yù)期。亞展觀點(diǎn)：“國(guó)五條”落地、兩會(huì)召開(kāi)導(dǎo)致3月供需下滑，但4月回升態(tài)勢(shì)明顯。樓面均價(jià)高位運(yùn)行，溢價(jià)率持續(xù)走高。今年以來(lái)，住宅用地成交樓面均價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，尤其是2月樓面均價(jià)達(dá)到2010年調(diào)控以來(lái)高點(diǎn)，34月有所回落但仍維持在較高水平。城市間表現(xiàn)分化，一線城市房企拿地意愿更為強(qiáng)烈?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在接下來(lái)的下半年，住宅用地很有可能將迎來(lái)一輪供應(yīng)小高峰。與此同時(shí)，由于熱點(diǎn)城市的供需緊張仍未得到有效緩解，多數(shù)房企仍普遍看好今年樓市，在資金狀況好轉(zhuǎn)情況下拿地積極性依舊較高，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市及區(qū)域的住宅用地價(jià)格仍將居高不下。4. 中國(guó)指數(shù)研究院：《熱點(diǎn)高房?jī)r(jià)城市房產(chǎn)稅擴(kuò)圍預(yù)期增強(qiáng)，重點(diǎn)在于出臺(tái)時(shí)機(jī)及征收方案》 研究報(bào)告顯示：短期成交量明顯下降，中長(zhǎng)期市場(chǎng)需求弱化政策影響。熱點(diǎn)一二線城市擴(kuò)圍預(yù)期增強(qiáng)，試點(diǎn)方案能否突破成為關(guān)鍵；房產(chǎn)稅意在長(zhǎng)效調(diào)控而非短期效果，稅制改革協(xié)助突破土地財(cái)政困局。近期，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍傳聞四起，特別是5月國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中明確提出“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。我國(guó)自2011年起在上海、重慶兩地對(duì)個(gè)人住房進(jìn)行試點(diǎn)征收，至今已逾兩年。上海是僅針對(duì)新購(gòu)住房且有較多減免，稅率相對(duì)較低；而重慶除針對(duì)新購(gòu)高檔住房和“三無(wú)人員”新購(gòu)第二套住房外，還對(duì)存量獨(dú)棟商品住宅征稅，稅率跨度大。亞展觀點(diǎn)：從兩地方案可以看出，與國(guó)外面向普遍住宅對(duì)象持有者征收不同 ，上海、重慶目前試點(diǎn)政策均存在一定局限性，上海僅針對(duì)新購(gòu)房屋，并未對(duì)存量房屋征收，而重慶的征收對(duì)象范圍則相對(duì)較窄，主要針對(duì)高檔住房。也正是因?yàn)樯鲜龃嬖诘木窒扌?，在?zhí)行試點(diǎn)后的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，短期內(nèi)受預(yù)期影響成交量下降較為明顯，而放之全年則與其他同類城市差別不大。短期影響：試點(diǎn)后當(dāng)季度成交量降幅大于其他同類城市，價(jià)格未現(xiàn)明顯差異；中長(zhǎng)期影響：短期被抑制需求逐步釋放，價(jià)格受房產(chǎn)稅影響不大。展望：房產(chǎn)稅意在長(zhǎng)效調(diào)控，不應(yīng)過(guò)度期望短期效果；地方政府土地財(cái)政困局難解，稅制改革是關(guān)鍵。“錢荒”流動(dòng)性控制開(kāi)發(fā)商資金告急 房產(chǎn)市場(chǎng)博弈或轉(zhuǎn)向近期，受銀行流動(dòng)性控制影響，地產(chǎn)股普跌，資金流動(dòng)性控制更引發(fā)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃的擔(dān)憂。一些專家和業(yè)內(nèi)人士判斷，如果流動(dòng)性控制持續(xù)，下半年房地產(chǎn)企業(yè)資金到位情況并不樂(lè)觀，可能倒逼房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整銷售和價(jià)格策略，從而導(dǎo)致市場(chǎng)博弈轉(zhuǎn)向。而一些中小房企有可能面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。亞展觀點(diǎn)：目前大部分房企，尤其是中小企業(yè)，銀行貸款仍然是其主要融資來(lái)源，而銀行表外資金的不斷創(chuàng)新是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量，隨著今后一段時(shí)間銀行的流動(dòng)性控制，眾多房企的銀行貸款、尤其是通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托進(jìn)行的融資也將告急。比起股市的短期影響，更為重要的是，中央政府以及央行的策略本身顯示出政策轉(zhuǎn)向，過(guò)去數(shù)年以來(lái)流動(dòng)性過(guò)剩支撐房地產(chǎn)超速發(fā)展的勢(shì)頭可能發(fā)生改變。一旦流動(dòng)性調(diào)整持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨資金短缺局面。下半年，多數(shù)開(kāi)發(fā)商或改變銷售策略，降低房?jī)r(jià)，以價(jià)換量的方式獲取資金回籠，房?jī)r(jià)將許趨向平穩(wěn)