【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料總論黃山市黟縣青山養(yǎng)老服務設施建設項目（黟縣青山老年公寓建設項目）黟縣青山老年公寓有限公司法人代表：胡曉華本項目承辦單位為青山老年公寓有限公司，該公司實行市場化運作，獨立核算，自負盈虧。原黟縣老年公寓位于黟縣縣城中心繁華地段，占地面積1887m2，現(xiàn)有床位25張，供養(yǎng)各類老人23人，管理人員3人。該院由于投入不足，建設規(guī)模小，設施簡陋，不能適應社會需求，急需遷擴建。青山老年公寓有限公司法人代表胡曉華，男，中共黨員，現(xiàn)年50歲，早年參軍，退伍后先后任郭門村支部書記、黟縣絲綢廠廠長，1998年調任黟縣福利院院長，有多年從事老年工作的經(jīng)驗。改革開放以來，我國人口出生率銳減，‰‰；‰‰，加之城市化進程加快醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展，人口壽命快速提高，人口老齡化加速，％％，至1999年已達到10％，進入老年型社會。隨著我國經(jīng)濟快速增長，人民生活水平迅速提高，老年人口規(guī)模越來越龐大。1982年第三次全國人口普查時，60歲以上老年人口為7664萬人，1990年全國第四次人口普查時為9697萬人。這一數(shù)字幾乎相當于目前一個俄羅斯的人口、兩個英國的人口或四個加拿大的人口。若把這樣龐大的人口群體當作一個國家的話，它將是世界上人口數(shù)排行第十位的國家。 從人口增長趨勢看，根據(jù)2000年全國第五次人口普查資料，2000年全國總人口124261萬人，與1990年第四次人口普查相比，％，％，％，％，大大快于總人口增長速度。60歲及其以上老年人口以年均3％速度持續(xù)增長。更為突出的是，我國80歲以上老年人口已達1100萬，并以年均5％的驚人速度遞增。，％左右；2050年將達到4億左右，占總人口25％以上，表現(xiàn)出“兩高兩大兩低”特征，即高速、高齡，基數(shù)大，差異大，社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意識低。我國人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老年人口快速增長期、高齡老年人口快速增長期、農(nóng)村老齡化加速期。我國現(xiàn)階段人口老齡化問題必將對全球人口老齡化帶來巨大影響，也必將對我國經(jīng)濟、政治、社會、文化發(fā)展帶來深刻影響。如何應對人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度上決定中國能否成為穩(wěn)定繁榮的發(fā)達國家，在21世紀中葉達到中等發(fā)達國家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會。 人口老齡化現(xiàn)象是人類社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會的進步。然而老年人口比重的日益增大會給經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結構、文化心態(tài)、社會發(fā)展帶來一系列影響，成為21世紀我國必須認真對待、認真研究的重大社會問題。人口老齡化要求調整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結構，以滿足老年人口對物質和精神文化的特殊需求。為了滿足老年人口日益增長的物質和文化需求，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會服務業(yè)，改造不適應人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。 人口老齡化引起家庭規(guī)模和家庭結構的變化，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能不斷弱化，迫切要求發(fā)展以社區(qū)為中心的各項社會福利和社會服務事業(yè)，以補充家庭養(yǎng)老功能的不足。 我國的社區(qū)養(yǎng)老服務從20世紀80年代起步，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已初具規(guī)模。但社區(qū)養(yǎng)老服務水平還比較低，許多地方社區(qū)養(yǎng)老服務還沒有起步，不能滿足老年人多種層次需求。 老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務相結合的模式，滿足了老年人對居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場化運作的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。一些地區(qū)經(jīng)驗表明，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，調動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會化運作取得了很好效果。老年公寓創(chuàng)造了一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定起到了直接的促進作用。黨中央、國務院歷來十分關注老齡問題，2000年發(fā)出了《關于加強老齡工作的決定》等一系列文件指示，我國制定頒布了《中華人民共和國老年人權益保障法》，使我國老齡事業(yè)有法可依有章可循。我省和全國一樣，已進入老年型社會。據(jù)2000年全國第五次人口普查，我省60歲以上人口達659萬人，占人口總數(shù)的11％（按國際通行標準，60歲以上人口占總人口比例超過10％，即進入老年型社會）。據(jù)統(tǒng)計，％，超過全國平均水平（％左右）。 中共安徽省委、安徽省人民政府十分重視老齡問題。早在2002年就發(fā)出了《關于貫徹中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定的實施意見》，指出“老齡問題是關系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題。”“做好老齡工作，滿足老年人日益增長的物質和文化生活需要，切實保障老年人的合法權益，對于促進我省兩個文明建設，保持社會政治穩(wěn)定，具有十分重要的意義?！笔∥?、省政府制定了一系列方針政策和具體措施，投入財力物力，促進了我省老齡事業(yè)的健康發(fā)展。加快社會養(yǎng)老設施建設，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質量，是落實黨中央國務院方針政策，構建和諧社會的新舉措。（1）《中華人民共和國老年人權益保障法》（2）中共中央國務院《關于加強老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號）（3）中共安徽省委、安徽省人民政府《關于貫徹中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定的實施意見》（皖發(fā)[2002]8號）（4）安徽省發(fā)展和改革委員會《安徽省老年服務業(yè)20052010年發(fā)展規(guī)劃》（5）安徽省民政廳等13廳局《關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》（民福字[2001]107號）（6）《黟縣老年公寓項目建議書》和項目承辦單位提供的有關文件資料遵照國家有關法律法規(guī)和文件精神，依據(jù)國家計委《投資項目可行性研究指南》的規(guī)定，對黟縣青山老年公寓建設項目的建設規(guī)模、建設方案、選址、總平面布置、節(jié)能、環(huán)保、勞動安全衛(wèi)生，投資和經(jīng)濟效益進行全面技術經(jīng)濟論證，為業(yè)主和政府主管部門提供決策依據(jù)。本報告研究范圍包括：（1）論述項目建設的必要性和意義；（2）通過對老年公寓發(fā)展和需求情況調研，推薦工程建設規(guī)模與方案；（3）根據(jù)所選場址實際狀況進行總體布置，確定工程技術方案；（4）對環(huán)境保護、節(jié)能、勞動安全衛(wèi)生與消防提出方案；（5）對投資估算、資金籌措、經(jīng)濟效益進行定量分析；（6）提出可行性研究結論和建議。黃山市黟縣碧陽鎮(zhèn)碧西村打算亭。本項目總投資700萬元，建筑面積5510平方米，項目竣工后可接收200位老年人入住。（1）老年公寓4棟 建筑面積3330平方米①長壽苑、康樂苑各一棟，全壽命老年公寓。三層建筑，共66套，雙人房間，可接收132位老人頤養(yǎng)天年。②康復苑一棟，醫(yī)護型老年公寓，二層建筑，22套雙人房間，可接收44位身體較差的老人和殘疾老人居住。③逍遙苑一棟，健康型老年公寓，二層建筑，24套單人房間，可接收24位老人短期居?。?年以上，3年以下，3年以上可轉入康樂苑、長壽苑）。（2）綜合樓，三層建筑，建筑面積1000平方米，底層為餐廳，二、三層為老年娛樂、健身活動場所。（3）辦公樓，二層建筑，建筑面積400平方米，底層為醫(yī)務室、康復室，二層為辦公室、會議室。同時建設鍋爐房、配電房、污水處理站等附屬設施。見表11。表11 主要技術經(jīng)濟指標序號名稱單位數(shù)量或指標備注1建設規(guī)?？偼顿Y萬元700其中 建設投資萬元683 建設期貸款利息萬元0流動資金萬元17建筑面積平方米5510老年公寓床位總數(shù)個200其中 醫(yī)護型床位個44患病老人和殘疾人居住 全壽命型床位個132供健康老人長期居住 健康型床位個24供健康老人居住13年2新增職工人數(shù)人203經(jīng)濟指標投資利潤率％投資利稅率％成本利潤率％內部收益率％全部投資凈現(xiàn)值（I＝6％）萬元盈虧平衡點％投資回收期年全部投資，含建設期需求分析從1964至1980年，；從1980至2010年，2010年至2040年為我國老齡化最快的時期。這樣高的老齡化速度在世界上是少見的。中國的養(yǎng)老問題將面臨極為嚴峻的挑戰(zhàn)。中國人口年齡結構、人口撫養(yǎng)比和老年人口數(shù)量的變化詳見表21。表21 中國人口年齡結構和撫養(yǎng)比變化趨勢年份人數(shù)（萬人）比例（％）總人口60＋65＋80＋0～14歲15～59歲60＋80＋/60＋0～14歲撫養(yǎng)比60＋撫養(yǎng)比總撫養(yǎng)比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 655146 545146 511145 687144 220141 86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 250我國人口撫養(yǎng)比（14歲以下人口＋60歲以上人口/15～59歲人口）在未來50年中變化比較明顯。少兒人口撫養(yǎng)比（14歲以下人口/15～59歲人口）％％。老年人口撫養(yǎng)比（60歲以上人口/15～59歲人口）％％。雖然少兒人口撫養(yǎng)比下降，但由于老年人口撫養(yǎng)比大幅度上升，％％，（見圖21）。人口高齡化或老年人口老齡化是我國不能回避的一個嚴重問題（見表22）。據(jù)2000年第五次全國人口普查，我省60歲以上人口達659萬人，占人口總數(shù)的11％）已進入老年型社會。據(jù)統(tǒng)計，2002年我省60歲以上人口為760萬，％；至2004年底，％，超過全國平均水平，我省人口 圖22 中國人口撫養(yǎng)比的變化表22 兩個年齡組老年人口比重的變化年份年齡組195319641982199020002010202020302040205060～7980＋合計100100100100100100100100100100加速老齡化。據(jù)有關部門預測，至2025年，全省60歲以上人口將增至1750萬，占總人口比例將達到25％，每4人中就有一個老人。我省人口老齡化呈現(xiàn)未富先老，老齡人口基數(shù)大、增長快，社會養(yǎng)老市場需求大幅增加，整個社會思想、物質準備不足。我省老齡事業(yè)社會化運作尚處在起步階段，現(xiàn)有福利機構較少，養(yǎng)老機構普遍存在著養(yǎng)老模式單一，完全依賴民政部門，資金投入不足，養(yǎng)老居所品質及功能落后，服務項目不配套，不能適應老齡群體的需求。黟縣所屬的黃山市，現(xiàn)尚無一所能提供老年人娛樂、康復助殘、自費養(yǎng)老等項社會服務的老年公寓。據(jù)第五次人口普查，％。在全國一人家庭戶中，％，在全國二人家庭戶中，％。城市和鎮(zhèn)有老年人家庭戶的比例比較接近，農(nóng)村則明顯高于城鎮(zhèn)。2000年，全國有65歲以上老年人家庭中，％，％，％。而老年人與其他人一起居住的情況，％。％，％，％。從另一角度看，農(nóng)村老年人與其親屬一起居住的情況最多，％，而鎮(zhèn)（％）和城市（％）水平接近。由此可見城鎮(zhèn)老人與后代分開居住的趨勢較農(nóng)村更為顯著。我省情況也大致如此。近30年來，我國人口出生率明顯下降，導致家庭規(guī)模向小型化、核心化轉變，加之人口流動性增強，傳統(tǒng)大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成為主導模式。隨著現(xiàn)代化的發(fā)展，人口流動性加