【正文】 天域度假酒店二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編撰單位：三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司目 錄第一章 總論1 項(xiàng)目概況2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性3 可行性研究的依據(jù)和范圍4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5 施工進(jìn)度計(jì)劃第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)1 度假公寓的概念2 三亞引入度假公寓的情況介紹3 目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項(xiàng)目分析4 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)第三章 項(xiàng)目定位1 主題定位2 功能定位3 市場(chǎng)定位4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位5 價(jià)格定位6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位7 銷售方式定位8 物業(yè)管理定位 第四章 營(yíng)銷策略1 宣傳主題概念2 賣點(diǎn)整合3 優(yōu)惠措施4 銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路5 分階段控制的公關(guān)效果6 外發(fā)式宣傳策略7 銷售進(jìn)度目標(biāo)8 資金回籠計(jì)劃第五章 投資估算和資金籌措1 投資估算2 資金籌措第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析1 盈虧平衡分析2 贏利預(yù)測(cè)3 敏感性分析4 社會(huì)效益分析第七章 結(jié)論第一章 總論1 項(xiàng)目概況本報(bào)告所陳述的對(duì)象為三亞天域度假酒店二期，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于三亞著名的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18176。，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。這里長(zhǎng)夏無(wú)冬，有最明媚的陽(yáng)光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級(jí)旅游目的地。據(jù)國(guó)際環(huán)境保護(hù)組織對(duì)世界48個(gè)國(guó)家158個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國(guó)第一。國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場(chǎng)列入全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點(diǎn)。 本項(xiàng)目建設(shè)用地東接天域度假酒店一期；南臨南中國(guó)海；西接紅樹(shù)林度假酒店（五星級(jí)）；北靠亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，地塊方正規(guī)則，視野開(kāi)闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開(kāi)始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開(kāi)始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國(guó)唯一的熱帶旅游度假目的地越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對(duì)到三亞過(guò)冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購(gòu)買。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。在美麗的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無(wú)一家，亞龍灣二線房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來(lái)幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場(chǎng)對(duì)亞龍灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。在此背景下，我們準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)建設(shè)的天域度假酒店二期無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3 可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：58070平方米總建筑面積：67981平方米可銷售面積：34000平方米，建筑密度：24。46%容積率：0。72綠化率：65。6%5 施工進(jìn)度計(jì)劃1 2003年11月29日破土動(dòng)工2 2004年1月26日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零3 2004年5月18日結(jié)構(gòu)封頂4 2005年6月30日交付使用第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念　　產(chǎn)權(quán)式酒店由時(shí)權(quán)酒店（TIME SHARE）演變而來(lái)。它是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時(shí)為一個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶。投資者既可長(zhǎng)期居住，也可在不住時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì) 　　 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)際旅游組織2002年報(bào)告，%。到2003年。美國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店已超過(guò)了1000個(gè)。 在中國(guó)內(nèi)地，從1995年開(kāi)始流行。目前北京、青島、北海、珠海、長(zhǎng)春、蘭州、昆明、長(zhǎng)沙、深圳、海南等地均開(kāi)始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。2 天域度假酒店二期引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 一．市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析天域二期的定位是：中國(guó)亞龍灣國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營(yíng)歷史的五星級(jí)度假酒店的二期工程。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。 1．從三亞市來(lái)看，是我國(guó)近年來(lái)旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。2001年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時(shí)間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天來(lái)臨的信號(hào)。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)海花園”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進(jìn)。2002年底，“陽(yáng)光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開(kāi)發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇帝女”，銷售勢(shì)頭有增無(wú)減。2003年1月7月，，在非典疫情剛過(guò)去的7月份中，（），這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。 2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。陽(yáng)光、海水、沙灘、椰樹(shù)是這個(gè)城市美為驕人的資源。而天域二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣。國(guó)家環(huán)保總局對(duì)全國(guó)17個(gè)沿海城市的28個(gè)海水浴場(chǎng)進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測(cè)結(jié)果表明：三亞大東海浴場(chǎng)、亞龍灣浴場(chǎng)是全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。這一稀缺資源對(duì)世人的吸引力越來(lái)越大。每年有300多萬(wàn)的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。亞龍灣更是成為人們來(lái)三亞旅游的必到之處。3．的生態(tài)市貌和與時(shí)俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。近年來(lái)三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設(shè)“國(guó)際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個(gè)目標(biāo)， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個(gè)性特色，對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營(yíng)造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。為了增加城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動(dòng)，……這一切都成功地將三亞推向全國(guó)、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)道，2001年到2003年之中，三亞房地產(chǎn)的購(gòu)買者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶占了20%，而全國(guó)其他城市的購(gòu)買者占了70%。這就證明中國(guó)的旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來(lái)了百年一遇的良機(jī)。2001年，以瑞海豪庭的被搶購(gòu)為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個(gè)信號(hào)。我們可以看到，三亞全方位的旅游開(kāi)發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來(lái)自全國(guó)各大城市的買家，包括港澳臺(tái)和東南亞各國(guó)的買家。在中國(guó)最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價(jià)格一升再升，很多房產(chǎn)一開(kāi)盤就差不多全部售罄。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個(gè)道理：時(shí)機(jī)來(lái)了。綜上所述，天域二期的開(kāi)發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。（二）市場(chǎng)供求分析天域酒店開(kāi)業(yè)之時(shí)，亞龍灣僅為凱萊一家五星級(jí)酒店，客房接待能力達(dá)不到30萬(wàn)人次/年，但經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來(lái)了喜來(lái)登、環(huán)球城等十幾家星級(jí)酒店，客房接待能力越過(guò)300萬(wàn)人次/年。三亞旅游市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來(lái)蓬勃生機(jī)。從目前來(lái)看，亞龍灣酒店的接待能力并沒(méi)有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級(jí)酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料，近五年來(lái)游客增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力與增長(zhǎng)速度之比如下：酒店接待能力實(shí)際到訪游客數(shù)量圖例： （表3）8151426321705022080330 單位：萬(wàn)/人次 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年從上表可見(jiàn)亞龍灣的酒店還沒(méi)有達(dá)到飽和，星級(jí)客房接等依然有很大的市場(chǎng)。天域二期的開(kāi)發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場(chǎng)需求的。天域二期與天域一期聯(lián)為一體，以其完全開(kāi)敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格，以其毫無(wú)可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來(lái)登等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競(jìng)爭(zhēng)地位。（三）項(xiàng)目比較分析 1．項(xiàng)目地塊情況項(xiàng)目的地塊A52，約58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國(guó)海，北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，緊挨著天域一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專屬沙灘的一線海景地。用開(kāi)發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。因?yàn)檎畬?duì)一線海景地開(kāi)發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無(wú)論開(kāi)發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。 2．市場(chǎng)定位天域二期是設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來(lái)三亞度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，包括世界500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供亞龍灣的自有星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)客房，對(duì)象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標(biāo)的自有資金在千萬(wàn)以上的投資群體。 3．比較分析在同樣的地理?xiàng)l件下，亞龍灣暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類比的項(xiàng)目，擁有一線海景的凱萊、喜來(lái)登等酒店，沒(méi)有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)三亞引入產(chǎn)權(quán)酒店概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見(jiàn)。三亞市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個(gè)空白。目前唯一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是位于亞龍灣天域一期北面的“華宇皇冠假日酒店”。因位于二線海景，所以與本項(xiàng)目存在不可比性?！叭A宇皇冠假日酒店”現(xiàn)在價(jià)格定位是：13000元/平方米（均價(jià)）。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤或預(yù)計(jì)開(kāi)盤日期總占地面積總建筑面積容積率建筑密度綠化率總套數(shù)層數(shù)8層戶型項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地處目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢(mèng)長(zhǎng)廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對(duì)大海的需要；整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，實(shí)用率高；八層帶電梯，提升了項(xiàng)目的檔次。項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)模稍小，無(wú)法構(gòu)筑更完美的社區(qū)環(huán)境；戶型設(shè)計(jì)面積較大，不能非常適用內(nèi)地人購(gòu)房對(duì)面積的要求；本項(xiàng)目地處椰夢(mèng)長(zhǎng)廊的盡頭和老城區(qū)，周邊環(huán)境稍顯美中不足。宣傳與銷售方式采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售銷售價(jià)格2780元起，高一層加50到100不等，均價(jià)3100客戶主要來(lái)源80%以上為內(nèi)地游客目前銷售情況住宅部分銷售率已達(dá)到95%其他裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房4 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析●本項(xiàng)目同華宇皇冠項(xiàng)目相比較，具有共同的特點(diǎn)：A、 都位于亞龍灣。B、 均為新建項(xiàng)目●本項(xiàng)目與華宇皇冠項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢(shì)：A、 位置更好，我們?yōu)榕R海一線，B、 產(chǎn)品概念、戶型設(shè)計(jì)更符合市場(chǎng)的需求（突出旅游房地產(chǎn)概念，迎合客戶對(duì)旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合）C、 總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境，設(shè)專用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營(yíng)造度假氛圍。● 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有的劣勢(shì)：采用酒店式設(shè)計(jì)及配套，公共建筑面積較多5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀的。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。隨著海南整