【正文】 三亞星級(jí)酒店可行性研究報(bào)告三亞星級(jí)酒店可行性研究報(bào)告第一章 總 論、項(xiàng)目概況：、項(xiàng)目名稱(chēng)：初步擬定為“三亞星級(jí)酒店”。、項(xiàng)目地址：項(xiàng)目選址于某旅游度假區(qū)一線(xiàn)海景酒店商業(yè)規(guī)劃用地，毗鄰某公共商業(yè)服務(wù)中心和哈薩克斯坦國(guó)家度假村（11地）。某規(guī)劃區(qū)位于三亞市東北部濱海地帶，緊鄰陵水境內(nèi)的土福灣，距三亞市區(qū)僅28公里。場(chǎng)地沿東線(xiàn)高速公路向北至?？?50公里，規(guī)劃用地南北長(zhǎng)約30公里，規(guī)劃用地總面積約150平方公里。、占地面積：規(guī)劃用地面積153000平方米（），臨海沙灘寬度約220米，縱深長(zhǎng)度約700米。、建筑面積：（不含地下建筑面積7000 m2），其中：一座超五星級(jí)酒店，建筑面積約35000m2，64棟產(chǎn)權(quán)式別墅酒店。、項(xiàng)目總體規(guī)劃構(gòu)思及建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目將充分整合“某”及周邊區(qū)域獨(dú)特而豐富的旅游自然資源、人文資源和獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將其建成具有獨(dú)特的海棠浪漫休閑主題和異域度假文化風(fēng)情，頗具熱帶海濱生態(tài)特色的國(guó)際高標(biāo)準(zhǔn)的，擁有原生態(tài)熱帶水景健康樂(lè)園、風(fēng)情萬(wàn)種的明星文化演藝、多彩的SPA溫泉康體、浪漫情懷的銀灘海濱等旅游環(huán)境，配備頂級(jí)半坡海景度假酒店、國(guó)際會(huì)議中心、世界藝術(shù)交流演藝中心、世界各風(fēng)情的頂級(jí)度假別墅、養(yǎng)生康樂(lè)SPA、沙灘健康運(yùn)動(dòng)及國(guó)際游艇海上運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部碼頭等頂級(jí)度假運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施的頂級(jí)旅游度假酒店，使其成為某“國(guó)家海岸”旅游度假區(qū)的龍頭，成為國(guó)人向往的世外桃源休閑圣地，國(guó)內(nèi)外游客神往的浪漫伊甸園和高尚人士夢(mèng)寐的商務(wù)度假天堂。位于項(xiàng)目濱海路入口設(shè)置海棠園文化廣場(chǎng)（入口活動(dòng)廣場(chǎng)），沿地塊西北、東北兩側(cè)至沙壩西南、東南兩側(cè)海濱，依次設(shè)置含350間客房的超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店客房樓2座（共約4層），產(chǎn)權(quán)式度假酒店別墅64棟（依北至南端海濱分別建設(shè)40棟200300 m2明星度假別墅、20棟約500 m2的企業(yè)會(huì)所別墅、4棟約1500m2的總統(tǒng)別墅）。在緊挨入口海棠文化廣場(chǎng)東南側(cè)、兩翼客房樓的中心配建酒店大堂綜合服務(wù)樓（1樓的大堂接待中心、西餐廳、咖啡吧，負(fù)1樓的休閑購(gòu)物水吧和地下停車(chē)場(chǎng)、2樓的特色中餐廳、3樓的國(guó)際會(huì)議中心及宴會(huì)廳、4樓的娛樂(lè)中心），并沿大堂主樓的東南側(cè)至海濱，兩翼別墅的中心分別配建世界（時(shí)尚）藝術(shù)交流演藝中心樓(含1樓的演藝中心、2樓的紅酒雪茄吧、3樓的企業(yè)影視明星俱樂(lè)部)、健康理療水療中心樓（1樓的室內(nèi)水療中心、2樓的健康理療中心、3樓的休閑運(yùn)動(dòng)中心）、室外的溫泉SPA中心（含2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)泳池、戲水池及10余個(gè)各功能療效的水療小浴池，樹(shù)蔭下、溫泉湖畔、小溪旁設(shè)休閑情調(diào)亭臺(tái)、酒吧、咖啡、輕飲等設(shè)施）及沙灘運(yùn)動(dòng)休閑俱樂(lè)部，包括熱帶風(fēng)情的海鮮餐飲場(chǎng)、沙灘酒吧、沙灘咖啡亭、沙灘陽(yáng)光浴、沙灘排球、網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)、海上運(yùn)動(dòng)休閑餐飲場(chǎng)（摩托艇、帆板、拖曳及垂釣、游船海鮮世界等）等功能內(nèi)容。其中：酒店客房樓面積約21000 m2，酒店大堂綜合服務(wù)樓面積約6000 m2（不含負(fù)一層），藝術(shù)交流演藝中心樓面積約4000 m2，健康理療水療中心樓面積約4000 m2，產(chǎn)權(quán)式酒店別墅面積約26200 m2。、項(xiàng)目投資規(guī)模：總投資約17億元人民幣，其中：土地購(gòu)置及前期費(fèi)用約59027萬(wàn)元，市政基礎(chǔ)工程約3060萬(wàn)元，建筑主體工程費(fèi)用約19410萬(wàn)元；裝修費(fèi)用約25080萬(wàn)元；設(shè)備電器配置費(fèi)用約18060萬(wàn)元；廣場(chǎng)及其他露天設(shè)施、綠化景觀設(shè)施等工程約9950萬(wàn)元；公司管理、工程監(jiān)理及計(jì)提預(yù)備費(fèi)用約15830萬(wàn)元；酒店經(jīng)營(yíng)籌備費(fèi)2500萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)酒店別墅銷(xiāo)售等稅費(fèi)15224萬(wàn)元。、計(jì)劃營(yíng)業(yè)時(shí)間：項(xiàng)目建設(shè)約2年后2011年對(duì)外營(yíng)業(yè)。、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：；建筑密度12%；綠化率50%；限高15米；%；。、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：、項(xiàng)目提出的背景及發(fā)展前景20世紀(jì)50年代以來(lái)，旅游業(yè)已成為世界經(jīng)濟(jì)中最大和發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，2005年以來(lái)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4%左右，全球金融危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響將在今后3年內(nèi)得到復(fù)蘇。世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇將大大促進(jìn)全球旅游業(yè)的上升和旅游消費(fèi)的增加，世界旅游組織機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2010年，全球國(guó)際旅游人次將達(dá)到10億，2015年將達(dá)到12億人次。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開(kāi)放和加入WTO后的國(guó)際化進(jìn)程的加快與融入，中國(guó)旅游業(yè)的國(guó)際化發(fā)展遇到了難得的歷史機(jī)遇，據(jù)世界旅游組織機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)將成為世界首位旅游目的地，入境旅游人數(shù)。隨著海南國(guó)際旅游島的加快建設(shè)，三亞作為中國(guó)唯一的熱帶旅游度假目的地，進(jìn)一步發(fā)展國(guó)際旅游業(yè)有難得的歷史機(jī)遇。中國(guó)旅游業(yè)的20余年的發(fā)展已經(jīng)歷了三個(gè)主要階段，從觀光旅游，到度假旅游，逐步向“文化體驗(yàn)與養(yǎng)生度假”組合式精品旅游發(fā)展。陽(yáng)光、沙灘和海洋（3S）是當(dāng)今世界和中國(guó)旅游度假的發(fā)展主題，濱海旅游熱已成為世界和中國(guó)的旅游發(fā)展趨勢(shì)。而針對(duì)特定階層的差異化的“文化體驗(yàn)+養(yǎng)生度假”組合式精品濱海旅游將是21世紀(jì)旅游的發(fā)展趨勢(shì)。三亞市以其豐富、良好的熱帶濱海旅游資源、完善的旅游配套設(shè)施條件，將獲得可持續(xù)發(fā)展的良機(jī)。某作為三亞最后一塊高品質(zhì)的海濱資源，第一個(gè)作為國(guó)家海濱旅游度假形象推出的“國(guó)家海岸”，是三亞成為世界級(jí)旅游度假天堂的最后希望和國(guó)內(nèi)外高端人士商務(wù)休閑度假養(yǎng)生的旅游目的地。該集團(tuán)選擇某投資開(kāi)發(fā)“三亞xx星級(jí)酒店”項(xiàng)目，正是符合海南及三亞市旅游產(chǎn)業(yè)國(guó)際化發(fā)展的需要，符合三亞及某規(guī)劃區(qū)旅游總體發(fā)展目標(biāo)，也符合該集團(tuán)在目前住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷情況下，選擇旅游商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)軍海南三亞的發(fā)展戰(zhàn)略，其市場(chǎng)發(fā)展前景巨大，酒店經(jīng)濟(jì)效益良好，資產(chǎn)保值增值能力強(qiáng)，投資風(fēng)險(xiǎn)小。、項(xiàng)目實(shí)施依據(jù)l 項(xiàng)目符合《海南十一五發(fā)展總體規(guī)劃》和《海南旅游總體發(fā)展規(guī)劃》l 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)符合《三亞市城市總體規(guī)劃》和《三亞市某旅游區(qū)概念性總體規(guī)劃》。、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的文件依據(jù)與研究范圍、編制的文件依據(jù)：根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的規(guī)定和項(xiàng)目具體實(shí)際情況編制，本可行性研究報(bào)告編制的文件依據(jù)主要有：l 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制咨詢(xún)合同l 國(guó)家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)》、《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若個(gè)規(guī)定》l 《海南旅游總體發(fā)展規(guī)劃》、《三亞城市總體發(fā)展規(guī)劃》、《三亞某旅游區(qū)總體規(guī)劃》l 《海南省工程預(yù)算定額》l 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；l 項(xiàng)目單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料、技術(shù)資料等、研究范圍：根據(jù)可行性研究規(guī)范化要求和項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，本可行性研究報(bào)告的研究范圍主要包括：l 項(xiàng)目實(shí)施背景分析l 市場(chǎng)可行性分析l 項(xiàng)目產(chǎn)品定位與總體功能規(guī)劃設(shè)計(jì)l 項(xiàng)目工程建設(shè)可行性分析l 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)可行性分析l 結(jié)論和建議、可行性報(bào)告編制單位海南天成酒店管理顧問(wèn)有限公司是一家專(zhuān)業(yè)化的高端顧問(wèn)公司，擁有一流專(zhuān)家隊(duì)伍，團(tuán)隊(duì)由具有長(zhǎng)期實(shí)戰(zhàn)閱歷和咨詢(xún)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的兩棲類(lèi)實(shí)戰(zhàn)型專(zhuān)家組成,來(lái)自于國(guó)家旅游局、中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院等知名研究機(jī)構(gòu)，具有廣泛的旅游、市場(chǎng)、物流、投融資、工程建設(shè)、廣告媒體及政府各職能部門(mén)的關(guān)系資源與整合優(yōu)勢(shì)。公司致力于為企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人提供項(xiàng)目咨詢(xún)、策劃、培訓(xùn)與管理支持服務(wù)。公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)是提供旅游地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)、港口物流業(yè)、海洋漁業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)與文化業(yè)等領(lǐng)域的咨詢(xún)與策劃服務(wù)。公司本著對(duì)上述產(chǎn)業(yè)的深刻理解和卓越的實(shí)踐案例，為客戶(hù)提供量體裁衣的咨詢(xún)與策劃服務(wù)，并協(xié)助客戶(hù)執(zhí)行實(shí)施。其目的是提高客戶(hù)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力和持續(xù)盈利能力，幫助客戶(hù)做大、做強(qiáng)、做長(zhǎng)。公司秉承“專(zhuān)業(yè)、誠(chéng)信、勤奮、務(wù)實(shí)”的經(jīng)營(yíng)理念，公司的使命是為客戶(hù)的持續(xù)發(fā)展提供持續(xù)性、高品質(zhì)、實(shí)效性的管理支持與策劃服務(wù)。公司專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)組織、參與了數(shù)十個(gè)旅游、房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及港口物流項(xiàng)目的策劃包裝、整體運(yùn)作和咨詢(xún)顧問(wèn)工作。l 獨(dú)立創(chuàng)意策劃“世界海島城”大型國(guó)際生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目，組織“世界海島城”一期、二期、三期項(xiàng)目的商業(yè)營(yíng)運(yùn)策劃和招商融資策劃、可研報(bào)告的編制。l “海南旅游廣場(chǎng)”、“明星花園”、“長(zhǎng)秀高爾夫”、“金世紀(jì)百藝商城”等項(xiàng)目發(fā)展策劃及營(yíng)銷(xiāo)策劃。l “沈陽(yáng)裕寧大廈”產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)策劃、湖南長(zhǎng)沙“烏川水生野生動(dòng)物園”項(xiàng)目策劃及預(yù)可行性研究報(bào)告編制（項(xiàng)目已被升為長(zhǎng)沙市和湖南省2003年度重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目）。l “五指山景成酒店改造項(xiàng)目”的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策劃（開(kāi)創(chuàng)性組織了項(xiàng)目商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店的目標(biāo)市場(chǎng)銷(xiāo)售工作）。l “海南中華百草園”、“中華頤生園健康旅游區(qū)”等大型旅游項(xiàng)目的策劃和商業(yè)計(jì)劃書(shū)、可研報(bào)告的編制。l “海南天邑國(guó)際大廈”項(xiàng)目市場(chǎng)定位、目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷(xiāo)策劃及其品牌推廣、廣告策劃、項(xiàng)目可研報(bào)告的編制。l “武蓮漁港項(xiàng)目”與“海南厚水灣國(guó)際漁業(yè)物流中心項(xiàng)目”的策劃及可研報(bào)告的編制。l “三亞崖州古城旅游景區(qū)”項(xiàng)目策劃及預(yù)可行性報(bào)告編制。l “江西大覺(jué)山200平方公里旅游區(qū)”的項(xiàng)目總體策劃、“五指山黎族文化村”和“熱帶大峽谷漂流”項(xiàng)目前期策劃l “?？诎俸匣▓@房地產(chǎn)”項(xiàng)目總體策劃及可行性研究報(bào)告的編制，“?？陉?yáng)光百和”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃及營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施計(jì)劃的制定。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景分析、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，綜合國(guó)力增強(qiáng)，2008年受全球金融危機(jī)增長(zhǎng)放緩。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，十五期間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從2000年的99215億元上升到2005年的182321億元，%的速度遞增，比“九五”。人均GDP則由2000年的7858元（949美元）提高到2005年的13985元（1707美元）。人均GDP步入1000美元—3000美元的新發(fā)展階段。2007年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值257306億元，比上年增長(zhǎng)13%。2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)受全球金融危機(jī)的影響增速減緩，但增長(zhǎng)高于其他任何國(guó)家，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值34000億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值146183億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值120487億元，%。、固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到明顯加強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷(xiāo)售受全球金融危機(jī)影響出現(xiàn)下滑。，比“九五”，超過(guò)了1981－2000年20年間全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的總和，%，比“九五”時(shí)期平均每年增長(zhǎng)速度高9個(gè)百分點(diǎn)。2006年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資109870億元，比上年增長(zhǎng)24%。2008年受全球金融危機(jī)有一定影響，但仍增長(zhǎng)較快，全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資172291億元，%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資148167億元，%；農(nóng)村投資24124億元，%。圖2 2004－2008年固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)速度2008年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30580億元，%。商品住宅投資22081億元，%；辦公樓投資1112億元，%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資3200億元，%。表1 2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售主要指標(biāo)完成情況指 標(biāo)單 位絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)%投資完成額億元30580 其中：住宅億元22081 其中：90平方米以下住宅億元6416 其中：經(jīng)濟(jì)適用房?jī)|元983房屋施工面積萬(wàn)平方米274149 其中：住宅萬(wàn)平方米216671房屋新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米97574 其中：住宅萬(wàn)平方米79889房屋竣工面積萬(wàn)平方米58502 其中：住宅萬(wàn)平方米47750商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米62089 其中：住宅萬(wàn)平方米55886本年資金來(lái)源億元38146 其中：國(guó)內(nèi)貸款億元7257 其中：個(gè)人按揭貸款億元3573本年購(gòu)置土地面積萬(wàn)平方米36785完成開(kāi)發(fā)土地面積萬(wàn)平方米26033土地購(gòu)置費(fèi)億元579居民收入不斷提高，生活水平明顯改善2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)10493元，%，%，比“九五”，是改革開(kāi)放以來(lái)歷次五年計(jì)劃期增長(zhǎng)速度最快的；農(nóng)村居民家庭人均純收入達(dá)3255元，扣除價(jià)格因素，%，%，比“九五”。2006年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11759元，%。農(nóng)村居民人均純收入3587元，扣除價(jià)格上漲因素，%。2008年全年農(nóng)村居民人均純收入4761元，扣除價(jià)格上漲因素，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15781元，%。%，%。 圖3 2004－2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)明顯改善，生活質(zhì)量繼續(xù)提高。%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重）為43%。%，%。；。儲(chǔ)蓄規(guī)模得到繼續(xù)擴(kuò)大，到2008年底。表2：20012008年城鄉(xiāng)居民生活改善情況 單位：元序號(hào)指標(biāo)2001年2002年2003年2004年2005年2006200720081城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6860770384729422104931175913786157812農(nóng)村居民人均純收入236624762622293632553587414047613城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)%35．84農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)%43圖4 2004－2008年城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額及其增長(zhǎng)速度、 全球金融風(fēng)暴后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)形勢(shì)分析、中國(guó)經(jīng)濟(jì)受全球金融風(fēng)暴的迅速蔓延逐步下滑2008年，全球經(jīng)濟(jì)由于突如其來(lái)的美國(guó)金融海嘯面臨大考。美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴，已從金融等虛擬經(jīng)濟(jì)開(kāi)始蔓延到實(shí)體經(jīng)濟(jì)（首先受沖擊的是能源、汽車(chē)等行業(yè)及巨頭，繼而沖擊房地產(chǎn)、商業(yè)消費(fèi)等領(lǐng)域），殃及全球，波及中國(guó)，出現(xiàn)股市大調(diào)整,政策調(diào)控、銀根緊縮、市場(chǎng)觀望、資金鏈緊張等一系列問(wèn)題的困擾。2008年，在外部環(huán)境惡化、國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)性政策調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)內(nèi)在周期的三重壓力下，中國(guó)“出口——投資導(dǎo)向型增長(zhǎng)模式”的內(nèi)在矛盾全面激化，總供給與總需求關(guān)系出現(xiàn)