【正文】 鹽城項(xiàng)目策劃報(bào)告全文內(nèi)容包括四部分壹、項(xiàng)目篇目錄指引：一、 前言二、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引外部環(huán)境 內(nèi)部因素第一部分：項(xiàng)目概況一、 宗地位置二、 宗地現(xiàn)狀三、 項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù)四、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊300米范圍內(nèi)的社區(qū)配套五、 項(xiàng)目周邊環(huán)境六、 大市政配套 貳、市場篇一、市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 總?cè)丝?、家庭戶?shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 消費(fèi)品零售總額 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 道路狀況、通行量 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) 各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能 城市規(guī)劃 三、項(xiàng)目立地條件研究顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)周邊環(huán)境和公建設(shè)施項(xiàng)目SWOT分析 叁、經(jīng)濟(jì)分析篇（略）一、項(xiàng)目投資估算（開發(fā)商已定：略）二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)定（開發(fā)商已定：略）三、項(xiàng)目敏感性分析（開發(fā)商已定：略）盈虧平衡點(diǎn)分析成本變動(dòng)對利潤的影響銷售價(jià)格變動(dòng)對利潤的影響肆、項(xiàng)目定位篇一、項(xiàng)目的市場定位形象定位二、目標(biāo)客戶定位購買商鋪的目標(biāo)群分析三、商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析四、商鋪的經(jīng)營項(xiàng)目定位及功能定位經(jīng)營項(xiàng)目定位五、商鋪特色定位伍、項(xiàng)目建議篇一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述二、外立面效果設(shè)計(jì)方案建議三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略）四、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案建議陸、項(xiàng)目營銷策劃篇一、項(xiàng)目價(jià)格計(jì)劃二、項(xiàng)目市場推廣方案三、營銷整體規(guī)劃方案建議書營銷策略建議營銷渠道建議銷控策略四、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃建議書價(jià)目表建議（暫略）付款方式建議五、管理模式建議書物業(yè)管理模式建議銷售管理六、項(xiàng)目形象包裝設(shè)計(jì)方案建議書VI設(shè)計(jì)建議樓書設(shè)計(jì)建議展板設(shè)計(jì)建議七、廣告宣傳策劃建議書 戶外廣告策略建議報(bào)刊廣告策略建議新聞炒作策略建議網(wǎng)上廣告和炒作策略建議八、銷售活動(dòng)策劃建議書 （SP活動(dòng)）開工儀式建議開盤儀式建議封頂儀式建議竣式儀式建議新聞發(fā)布會(huì)建議展銷會(huì)建議柒、銷售實(shí)施篇（制度）一、案場行政管理制度二、銷售人員培訓(xùn)考核制度三、簽約監(jiān)審制度四、銷售報(bào)表、報(bào)告管理制度五、銷售激勵(lì)制度六、銷售現(xiàn)場崗位職責(zé)捌、綜合附錄篇附一、售樓中心及樣板房建議附錄二：關(guān)于榮盛公寓施工工地現(xiàn)場形象管理的暫行規(guī)定（建議）附錄三、市場調(diào)研情況家！無論是身在他鄉(xiāng)，還是異國，中國人無不對家是最重視的地方。在美國的唐人街、在英國的華人區(qū)，在泰國、伊拉克、非洲等等世界各地的中國人，夢魂?duì)坷@的還是“家”，家是童年美好的記憶，兒時(shí)的玩伴，是荷塘泥偶；家是羞澀的愛情初戀，甜蜜的回憶；家是母親的溫柔，父親的慈祥；家是看著孩子呀呀依語，妻子的關(guān)愛；家是兒孫繞膝，老伴相持。家承載了太多的中國文化，是五千年中國人文的凝聚。——Home is love ! 壹項(xiàng)目篇一、前言房地產(chǎn)競爭市場的瞬息萬變?yōu)槲覀儗﹂_發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新提供了機(jī)會(huì)，同時(shí)也要求我們以一種“思維的速率”對未來的趨勢作出盡可能準(zhǔn)確的把握，對我們的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營要有整體的宏觀視角?！胺彩骂A(yù)則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)開發(fā)具有周期性較長、投資大、風(fēng)險(xiǎn)性大等特點(diǎn)，尤其是它明顯的地域性特征，更決定了我們不可以點(diǎn)概全，實(shí)行“一攬子計(jì)劃”，而必須以一種對項(xiàng)目整體的宏觀調(diào)控、對細(xì)枝末節(jié)的精確把握，以“是什么？做什么？怎么做？”為市場競爭思考的切入點(diǎn)，以不斷地認(rèn)識(shí)問題、創(chuàng)新地解決問題為工作目標(biāo)，從而真正做到有備而戰(zhàn)，出奇制勝。房子是蓋給人住的，而人是有地域性的，正所謂“一方水土養(yǎng)一方人”。作為一座擁有悠久文化底蘊(yùn)的老都城，同時(shí)又是在不斷進(jìn)步并且接受長三角輻射的城市，多元化的組合使鹽城獨(dú)具其人文背景及新聞敏感性等，這些都將直接決定著營銷推廣計(jì)劃的制定及具體實(shí)施。把握本區(qū)域產(chǎn)品特征因素知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝，本區(qū)域產(chǎn)品特征，可從三個(gè)方面去把握，第一，把握產(chǎn)品的普遍特征；第二，把握與自身同類產(chǎn)品的普遍特征；第三，把握熱銷產(chǎn)品的特殊性。產(chǎn)品的自備特征是通過其推廣來識(shí)別的。通過對各類產(chǎn)品的推廣賣點(diǎn)分析，可以透視出競爭對手產(chǎn)品的優(yōu)勢與不足，只有這樣，才能更符合實(shí)際地?cái)M定貴公司產(chǎn)品的推廣方案。如果要?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品推廣思路，擬定新的產(chǎn)品推廣模式，就須對所開發(fā)的產(chǎn)品有深刻認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)產(chǎn)品（住宅）不是一個(gè)孤立的建筑單體，它是由建筑單體、環(huán)境景觀、物業(yè)管理、公建配套等要素綜合構(gòu)成。這四大要素又可分解為若干支系，它們在不同地域、不同的競爭市場中，所強(qiáng)調(diào)的推廣訴求重點(diǎn)是不同的；并且構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的一系列要素，在主要產(chǎn)品賣點(diǎn)因素設(shè)定后，深層次的細(xì)節(jié)因素，不是一次所能認(rèn)識(shí)清楚的，它需要在競爭的過程與銷售實(shí)踐中，逐步認(rèn)識(shí)、把握、提煉。公司所開發(fā)產(chǎn)品，其產(chǎn)品主要賣點(diǎn)因素已設(shè)定完成，而深層次的細(xì)節(jié)因素，正處創(chuàng)新、設(shè)計(jì)的完善之中，有待于我們今后不斷去認(rèn)識(shí)、研究、總結(jié)與提煉。這些產(chǎn)品構(gòu)成的系列要素，就是未來的系列賣點(diǎn)，它們將是我們未來小區(qū)個(gè)性特征的基礎(chǔ)支撐。如果我們對所推出的產(chǎn)品缺乏深刻的認(rèn)識(shí)與了解，那么，是擬定不出符合實(shí)際的推廣方案的。二、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引外部環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)：鹽城市交通網(wǎng)絡(luò)的成型使得區(qū)內(nèi)交通優(yōu)勢明顯。一方面；外部交通網(wǎng)絡(luò)的基本成型，204國道、鹽金公路、寧靖鹽和徐宿淮鹽高速公路等分別聯(lián)系南京、上海、連云港、徐州等地，新長鐵路鹽城以北段已建成通車。鹽城民航機(jī)場新航線的不斷開辟。使得鹽城的地區(qū)經(jīng)濟(jì)將得到長足發(fā)展，就目前中國的經(jīng)濟(jì)增長和城市與城市間，城市內(nèi)部的交通發(fā)達(dá)程度有明顯的并且成正比的關(guān)系，象目前的鹽城交通狀況總體來說是可以的，并且在不斷的完善和發(fā)展，交通的便利和經(jīng)濟(jì)的增長是本案支持26002800元/單位平方米的基礎(chǔ)。另一方面；內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)的完善，市區(qū)公交線路以作為城市樞紐的建軍路、解放南路為中心向周邊擴(kuò)散，形成六縱八橫的現(xiàn)代城市交通網(wǎng)絡(luò)，本案所在地的鹽馬路和大慶路正處在該交通網(wǎng)絡(luò)以內(nèi)。政府對“城市副中心”的規(guī)劃和建設(shè)中，交通和環(huán)境是重中之重，并且目前的情況是“城市副中心”相對城市中心的內(nèi)部交通便利程度、環(huán)境優(yōu)美程度等等一系列建設(shè)比市內(nèi)好許多。這對本案的銷售也是利好現(xiàn)象。便捷的交通條件使得該地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、人口密集加大、城市核心區(qū)域的外延，進(jìn)而能推動(dòng)宗地房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的發(fā)展。在相對一段時(shí)間內(nèi)能較大幅度的增長。城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)：鹽城新城市總體規(guī)劃的發(fā)展方向：重點(diǎn)向南，適度向西，啟動(dòng)河?xùn)|，有計(jì)劃向北近期市委、市政府又作出的一項(xiàng)重要決策：實(shí)施分片發(fā)展、合力建城由上政府規(guī)劃的發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略分析得出：規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域在西南方向，該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的興旺得到了政府部門的認(rèn)可和支持，目前西南板塊的房地產(chǎn)行業(yè)處于旺盛階段，這對本案的開發(fā)是一個(gè)利好的消息，也是宗地升值基礎(chǔ)。 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位A、歷史文化距今兩千一百年前，正是中華民族大一統(tǒng)歷史上第一個(gè)強(qiáng)盛王朝大漢帝國的鼎盛時(shí)期。西漢元狩四年，雄才大略而又勵(lì)精圖治的漢武帝劉徹在自己39歲的時(shí)候向全國頒發(fā)詔令，宣布在浩浩湯湯的黃海之濱設(shè)置鹽瀆縣。從此，這塊盛產(chǎn)海鹽的地方開始獨(dú)立譜寫自己的輝煌歷史，這個(gè)歷史便是今日鹽都縣的歷史。意義：擁有濃厚、悠久的文化底蘊(yùn)是項(xiàng)目的基礎(chǔ)，要想“多、快、好、省”的開發(fā)銷售項(xiàng)目物業(yè)沒有文化底蘊(yùn)是不行的。同時(shí)在項(xiàng)目實(shí)施階段中的廣告推廣、宣傳推廣、SP活動(dòng)、新聞發(fā)布會(huì)等許多的策劃方案脫離當(dāng)?shù)氐奈幕彩呛茈y形成共鳴。B、經(jīng)濟(jì)及戰(zhàn)略意義本案所處的地理位置原屬于鹽都縣，現(xiàn)被劃為鹽城市區(qū)。項(xiàng)目周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不僅受到來自城市中心的輻射，也隨著鹽都新區(qū)和各鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，一批又一批的大型、特大型高科技項(xiàng)目被陸續(xù)引進(jìn)和建成投產(chǎn)，韓國世鐘汽配城、華業(yè)醫(yī)藥、麗凱毛絨、龍熙鋼結(jié)構(gòu)、唐笑服飾、綠葉化工、桑力太陽能、上禾金屬、海特布業(yè)等骨干項(xiàng)目投產(chǎn)后迅速形成先進(jìn)生產(chǎn)力，支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)一路攀升。C、結(jié)論宗地?fù)碛腥绱硕嗟臍v史、經(jīng)濟(jì)、文化的底蘊(yùn)對建設(shè)成型小區(qū)也是利好因素。在對于項(xiàng)目的將來的宣傳和推廣也是一個(gè)可以利用的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展勢必對舊結(jié)構(gòu)的突破，住房僅僅是其中的一項(xiàng)，目前本案周邊區(qū)域的競爭項(xiàng)目較多，包括一些比本案規(guī)模大或地理位置好的競爭項(xiàng)目，這對于項(xiàng)目今后的開發(fā)銷售存在著很大的不利因素。因此，必須對項(xiàng)目進(jìn)行全方位的策劃，形成獨(dú)特的推廣概念，通過合理的媒體運(yùn)作，樹立起良好的產(chǎn)品形象，使銷售利潤達(dá)到最大化。同時(shí)，好的銷售業(yè)績必然能給開發(fā)商帶來好的企業(yè)信譽(yù)。我們大唐置業(yè)的認(rèn)真態(tài)度和務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)也非常希望能得到開發(fā)商的認(rèn)可和支持。內(nèi)部因素開發(fā)企業(yè)進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理規(guī)劃布局、規(guī)模建設(shè)以及整體項(xiàng)目策劃建議的實(shí)施等對企業(yè)提高項(xiàng)目市場覆蓋率、提升企業(yè)品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大企業(yè)整體社會(huì)影響力等作用都非常明顯的。房地產(chǎn)行業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的重要組成部分，必然會(huì)隨著城市經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展而日趨成熟，從目前的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)雖然投資大但經(jīng)濟(jì)回報(bào)率也非常大，同時(shí)它的周期短（一般2—4年），一但完成，對開發(fā)企業(yè)意義非凡。不僅能使企業(yè)得到巨大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也使得開發(fā)企業(yè)的品牌得以加深和鞏固，更具意義的是拓寬了企業(yè)的多元化經(jīng)營道路，使企業(yè)的市場生命力和競爭力進(jìn)一步加強(qiáng)。目前中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，發(fā)達(dá)城市和不發(fā)達(dá)城市之間房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展具有明顯差異。鹽城市（江蘇發(fā)達(dá)的二類城市，同時(shí)受長三角經(jīng)濟(jì)輻射）在未來必然會(huì)提升其城市形象和加大其在江蘇地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中所占的比重。第一部分：項(xiàng)目概況一、 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置： 二、 宗地現(xiàn)狀宗地位置較好，地處鹽城中心西南面，距離市中心直線距離1000米、道路距離2000米。地勢平坦。目前宗地不存在地面居民、工廠、拆遷等工作。地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)等（開發(fā)商提供）三、 項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)名稱具體數(shù)據(jù)基地面積9250 M2總建筑面積23886 M2其中：住宅建筑面積18353 M2所占比例77%商業(yè)及配套公建建筑面積4023 M2所占比例17%停車庫建筑面積1505 M2所占比例 6%綜合容積率建筑密度34%集中綠化率%總戶數(shù)112戶其中：三室二廳二衛(wèi)68戶所占比例 61%二室二廳一衛(wèi)32戶所占比例 29%躍層12戶所占比例 10%機(jī)動(dòng)車停車位（小區(qū)內(nèi)）44輛其中：室內(nèi)35輛所占比例 80%室外9輛所占比例 20%四、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊300米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況本案所在地公交線路有262034路共五條公交線路，鹽城市的公共交通網(wǎng)絡(luò)以六縱八橫的輻射由城市中心向外延伸，連接建軍路的鹽馬路和連接解放南路的大慶路正處在該交通網(wǎng)絡(luò)以內(nèi)，居民出行比較方便。大慶路和鹽馬路由于建設(shè)時(shí)間相對較晚，所以路況較好。宗地出行主要依靠：公交車和單車（部分私家），建議開發(fā)商在對項(xiàng)目進(jìn)行推廣時(shí)可利用公交站牌及馬路路邊POP廣告的形象宣傳。鹽馬路南段正在進(jìn)行馬路拓寬的市政改造工程，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)該路段將拓寬完畢，到時(shí)宗地馬路的人流量及車流量將有所加大。 教育：宗地北面150米處為鹽城市中心小學(xué)宗地東北方向1公里處為城區(qū)實(shí)小和市第一職業(yè)高級(jí)中學(xué) 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 ：宗地西側(cè)相鄰為一家醫(yī)院大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 ：宗地西面50米為雅家樂超市宗地北面250米左右為鹽城市最大的超市：世紀(jì)聯(lián)華宗地北面200米左右為農(nóng)貿(mào)市場宗地所在區(qū)域的商業(yè)氛圍較好，沿鹽馬路及大慶路店面的主要經(jīng)營種類為百貨、餐飲、娛樂為主，店面的售價(jià)為12000~15000元/平，*天。 公園 ：項(xiàng)目當(dāng)?shù)厝狈ㄗh在規(guī)劃中充分利用1000多平米的集中綠地，通過建造一些別致的小品來烘托 出輕松休閑的環(huán)境氛圍。 銀行 ：可考慮在將來的物業(yè)中留有銀行的門面，這樣對提升宗地小區(qū)的檔次和解決宗地居民不便，提升小區(qū)在宗地當(dāng)?shù)氐男蜗笥泻艽蟮膸椭?。五?項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目主要競爭個(gè)案調(diào)查1）樓盤名稱：新日月翠洲嘉園物業(yè)類型：住宅銷售價(jià)格：2100元/平樓盤介紹：交通便捷，公交68路“翠洲嘉園”專線雙層巴士直達(dá)小區(qū)。小區(qū)主要路口標(biāo)志明顯；噴泉、背景音樂定時(shí)開放；秩序井然。 小區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設(shè)置各種安全措施。2）樓盤名稱：鴻基 奧園 芝林廣場物業(yè)類型：商住銷售價(jià)格：3000元/平（住宅）20000元/平（一層商鋪）8000元/平（二層商鋪） 樓盤介紹：主要戶型：3室2廳　 超前的生態(tài)景觀住宅，人性化的空間構(gòu)造； 數(shù)萬平方米的市民健身公園景觀，再版都市桃花源的靈秀風(fēng)韻； 都市CLD國際社區(qū)生態(tài)居住典范，成功人士的修養(yǎng)生息之棲3）樓盤名稱：新港灣花園物業(yè)類型：住宅銷售價(jià)格：2400元/平樓盤介紹：新港灣花園是江蘇中誠信進(jìn)軍精心打造的第一塊品牌。，位于鹽馬路世紀(jì)聯(lián)華超市西側(cè)，戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特新穎。以90150平方米的三室二廳二衛(wèi)或四室二廳二衛(wèi)為主，配以獲國家建設(shè)部優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)本市區(qū)首創(chuàng)的錯(cuò)躍層套型；功能配套齊全。防盜對講門安全系統(tǒng)，天然氣有限電視寬帶網(wǎng)等