【正文】 城區(qū)的機能 城市規(guī)劃 三、項目立地條件研究顧客是否容易達到商業(yè)區(qū)周邊環(huán)境和公建設(shè)施項目SWOT分析 叁、經(jīng)濟分析篇（略）一、項目投資估算（開發(fā)商已定：略）二、項目財務(wù)評定（開發(fā)商已定：略）三、項目敏感性分析（開發(fā)商已定：略）盈虧平衡點分析成本變動對利潤的影響銷售價格變動對利潤的影響肆、項目定位篇一、項目的市場定位形象定位二、目標客戶定位購買商鋪的目標群分析三、商鋪的目標消費群定位及分析四、商鋪的經(jīng)營項目定位及功能定位經(jīng)營項目定位五、商鋪特色定位伍、項目建議篇一、整體規(guī)劃設(shè)計方案描述二、外立面效果設(shè)計方案建議三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略）四、項目景觀設(shè)計方案建議陸、項目營銷策劃篇一、項目價格計劃二、項目市場推廣方案三、營銷整體規(guī)劃方案建議書營銷策略建議營銷渠道建議銷控策略四、價格策略執(zhí)行計劃建議書價目表建議（暫略）付款方式建議五、管理模式建議書物業(yè)管理模式建議銷售管理六、項目形象包裝設(shè)計方案建議書VI設(shè)計建議樓書設(shè)計建議展板設(shè)計建議七、廣告宣傳策劃建議書 戶外廣告策略建議報刊廣告策略建議新聞炒作策略建議網(wǎng)上廣告和炒作策略建議八、銷售活動策劃建議書 （SP活動）開工儀式建議開盤儀式建議封頂儀式建議竣式儀式建議新聞發(fā)布會建議展銷會建議柒、銷售實施篇（制度）一、案場行政管理制度二、銷售人員培訓(xùn)考核制度三、簽約監(jiān)審制度四、銷售報表、報告管理制度五、銷售激勵制度六、銷售現(xiàn)場崗位職責(zé)捌、綜合公司所開發(fā)產(chǎn)品，其產(chǎn)品主要賣點因素已設(shè)定完成，而深層次的細節(jié)因素，正處創(chuàng)新、設(shè)計的完善之中，有待于我們今后不斷去認識、研究、總結(jié)與提煉。意義：擁有濃厚、悠久的文化底蘊是項目的基礎(chǔ)，要想“多、快、好、省”的開發(fā)銷售項目物業(yè)沒有文化底蘊是不行的。地勢平坦。都市CLD國際社區(qū)生態(tài)居住典范，成功人士的修養(yǎng)生息之棲3）樓盤名稱：新港灣花園物業(yè)類型：住宅銷售價格：2400元/平樓盤介紹：新港灣花園是江蘇中誠信進軍精心打造的第一塊品牌。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。城西片區(qū)西環(huán)路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀大道以北、新洋港以南區(qū)域。周邊各項配套設(shè)施齊全，各項服務(wù)功能比較成熟，已形成一定的居住氛圍。同樣，好的形象定位能給消費者帶來“市場區(qū)分”——“親和度”的基礎(chǔ)，樹立項目的“唯一性”。C、PAUL SHARK、PAL ZILERI、AutaSon化妝區(qū)：CHANEL、CLINIQUE、CD、SHISEIDO、Estee Lauder、SKII、LANCOME、CLARINS、HR赫蓮娜、Elizabeth ArdenH2O、BIOTHERM、Kanebo、BORGHESE、AUPRES、KOSE、OLAY、羽西、美伊娜多、安尚秀、艾文莉、AVON、VICHY、丸美、LOREAL香水軒：HUGO BOSS、CD、GUCCI、BURBERRY、KENZO鞋區(qū)：NINEWEST、TOPGLORI、SENSE 199AEE、BELLE、JB MARTIN、STACCATO、JOY amp。圍合式布局是充分實現(xiàn)小區(qū)私密性和人性化空間的最有效方式之一。④有效地控制環(huán)境污染榮盛公寓在充分控制污染方面要考慮以下三方面的問題：垃圾處理：建議小區(qū)內(nèi)設(shè)立“可回收”與“不可回收”的雙選擇垃圾回收器。推廣策略由概念到具體：概念先行——集中造勢——階段創(chuàng)新——巧用媒體由大到?。合扔行Ю名}城西南片區(qū)已經(jīng)形成的中產(chǎn)階級居住區(qū)的態(tài)勢，聚斂人氣、拔高知明度，形成項目價值利基、預(yù)熱整個區(qū)域板塊。完善的交通配套——鹽都汽車站建設(shè)完成，鹽馬路南段拓寬已經(jīng)在建設(shè)中。我公司為榮盛公寓項目列出的培訓(xùn)菜單如下：l 為什么要進行培訓(xùn)、公司背景、團隊紀律l 房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念講解l 建筑基礎(chǔ)知識講解l 鹽城房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢l 鹽城樓盤簡介l 總體規(guī)劃思路及方案解析l 整體策劃思路及策劃戰(zhàn)術(shù)闡述l 市調(diào)技巧講解、分組到本項目主要競爭樓盤市調(diào)l 銷售人員禮儀與形象要求l 現(xiàn)場禮儀的演練l 戶型分布及功能講解l 周邊配套調(diào)查l 目標客戶購買心理分析及模式判定l 參觀施工現(xiàn)場并進行工程講解 l SWOT分析講解l 分組對目標客戶群進行調(diào)研l(wèi) 調(diào)研總結(jié)l 講解答客問 l 全程導(dǎo)購標準模式及講解l 專項樓盤模型講解及流程l 導(dǎo)購接待演練l 銀行按揭、相關(guān)稅費計算方法，房屋面積測量l 房地產(chǎn)法規(guī)及合同講解l 銷售常見問題及解決方法l 現(xiàn)場演練考核l 銷售培訓(xùn)考核l 團隊活動六、項目形象包裝設(shè)計方案建議書1)VI設(shè)計建議① 樓書：大樓書、小樓書（單頁、戶型圖等）② 海報、DM③ 紙杯、手提袋等產(chǎn)品形象展示的相關(guān)載體④ 戶外：工地圍墻、車身、公交車站點燈箱、戶外路牌、銷售處（室內(nèi)、室外形象）、建筑物外巨幅等相關(guān)載體⑤ 報紙廣告：硬性、軟文銷售物料：服裝、各種銷售及接待名單表格、應(yīng)用文件袋、信紙、信封、便簽、桌旗、名片等……2）樓書設(shè)計建議制作精美，準確表達產(chǎn)品形象，“高檔的，有品質(zhì)的全方位豐盛生活小區(qū)”詳細說明項目區(qū)域、交通優(yōu)勢以及獨特的買點色彩明麗，完善的生活配套，高檔的品質(zhì)生活選擇她，就選擇了全方位豐盛生活享受3）展板設(shè)計建議色彩明麗、準確表達中產(chǎn)階級物質(zhì)生活的富足展板形式多樣，做工細膩，從細節(jié)處表現(xiàn)中產(chǎn)階級對于生活高品質(zhì)的追求。→ 印刷品。6）展銷會建議春季房交會——借春季房交會展示活動，讓更多的人認知本案，同時展示自身形象、擴大影響力，突出本項目特色，加深項目影響力。（3）、曠工：未經(jīng)提前請假，私自不來上班者按曠工處理，曠工一次罰款50元，一個月內(nèi)累計三次將予以除名。離開崗位，要向主管或銷售經(jīng)理報告。由財務(wù)部核實離職人員的考勤、工資、傭金、欠款及扣款情況，并簽字確認。二、監(jiān)審流程和監(jiān)審人監(jiān)審流程所有和約填寫完成，業(yè)務(wù)員自查 報現(xiàn)場主管審查 確認無誤后，蓋章 甲方法人代表簽字 再次交現(xiàn)場銷售經(jīng)理審查 確認無誤后，一份交客戶，其余交財務(wù)保存監(jiān)審人：現(xiàn)場銷售經(jīng)理三、責(zé)任銷售經(jīng)理初查，檢查出錯誤，要求業(yè)務(wù)員必須重新填寫認購書，由業(yè)務(wù)員以10元/套向財務(wù)購買新認購書；現(xiàn)場銷售經(jīng)理復(fù)查后，若再次檢查出錯誤，給予業(yè)務(wù)員50元/次罰款處罰，同時由業(yè)務(wù)員以10元/套向財務(wù)購買新認購書；若連續(xù)出現(xiàn)第三次錯誤，取消本次業(yè)務(wù)員的銷售業(yè)績；四、銷售報表、報告管理制度為了時時監(jiān)控案場銷售狀況、真實全面了解銷售進度、清楚了解現(xiàn)場銷售質(zhì)量、及時全面了解各項技術(shù)指標、詳實記錄客戶資料，建立客戶檔案，為公司對項目的銷售戰(zhàn)略、銷售戰(zhàn)術(shù)調(diào)整提供事實依據(jù)，特制定本報表、報告管理制度。公司內(nèi)部員工或直系親屬購買本公司開發(fā)的住宅、商業(yè)用房，可以優(yōu)先選房，免交天燃氣入戶費，公司在內(nèi)部認購價的基礎(chǔ)上另給予總金額1％的優(yōu)惠；由營銷策劃部經(jīng)理統(tǒng)一安排接待，優(yōu)惠額度較大的客戶由總經(jīng)理批準。三、簽 約 監(jiān) 審 制 度為了規(guī)范和保證和約簽定過程中的嚴肅性、規(guī)范性，充分保障公司和客戶的利益，杜絕因為和約簽定中的失誤，造成的經(jīng)濟損失和法律糾紛，特制定本簽約監(jiān)審制度。1不得搬弄事非，挑拔同事間的關(guān)系。未填寫工作交接單，處以100元/次處罰。二、考勤制度工作時間 9：00—18：00用餐時間：每次不得超過30分鐘休息制度銷售部為每周六天工作日，銷售人員原則上每周休息一天。3）開盤儀式建議展示項目獨特特征，加深消費者對項目的深層次理解，讓消費者真正的感受到全方位豐盛小區(qū)的實質(zhì)。媒體投放分布計劃： 本案在拿到預(yù)銷售許可證的同時，銷售進入高潮熱銷期，在此前兩個月是項目啟動期，在此期間做好項目開盤前的準備工作，擴大項目知名度和美譽度，為開盤積累客戶。一方面讓消費者感到本物業(yè)的尊貴，另一方面體現(xiàn)本項目的地位和品牌個性；而度身定做則是最大限度的滿足了業(yè)主對鹽城第一物業(yè)的需求。媒體反饋通過前三個階段的媒體運作，分析、總結(jié)媒體效果，及時調(diào)整媒體推廣以及其他推廣方式。在目標消費群中的口碑效果遠遠超過了被動的宣傳。③營造自然的生態(tài)環(huán)境榮盛公寓從用地面積和規(guī)劃情況來看，雖然是小高層，但對營造生物環(huán)境和非生物環(huán)境的營造上也不可忽視。伍加之借助政府的宣傳和自身推廣這類人群將占到較重的比例。叁其次，本案所處位置為城市的城南片區(qū)，該區(qū)域為市政府規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域，而且區(qū)域類型以居住和行政、文化、教育功能為主，隨著該片區(qū)居住氛圍的加濃，必然吸引商業(yè)機構(gòu)的全面進入，結(jié)合原有的商業(yè)基礎(chǔ)，本地區(qū)將成為未來的商業(yè)中心，居民購物將真正實現(xiàn)“購物就在家門口”。城中片區(qū)新洋港以南、通榆運河以西、青年路以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 小區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設(shè)置各種安全措施。不僅能使企業(yè)得到巨大的經(jīng)濟回報，同時也使得開發(fā)企業(yè)的品牌得以加深和鞏固，更具意義的是拓寬了企業(yè)的多元化經(jīng)營道路，使企業(yè)的市場生命力和競爭力進一步加強。城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點：鹽城新城市總體規(guī)劃的發(fā)展方向：重點向南，適度向西，啟動河?xùn)|，有計劃向北近期市委、市政府又作出的一項重要決策：實施分片發(fā)展、合力建城由上政府規(guī)劃的發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略分析得出：規(guī)劃重點區(qū)域在西南方向，該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的興旺得到了政府部門的認可和支持，目前西南板塊的房地產(chǎn)行業(yè)處于旺盛階段，這對本案的開發(fā)是一個利好的消息，也是宗地升值基礎(chǔ)。通過對各類產(chǎn)品的推廣賣點分析，可以透視出競爭對手產(chǎn)品的優(yōu)勢與不足，只有這樣，才能更符合實際地擬定貴公司產(chǎn)品的推廣方案。——Home is love ! 壹鹽城民航機場新航線的不斷開辟。在對于項目的將來的宣傳和推廣也是一個可以利用的基礎(chǔ)。鹽馬路南段正在進行馬路拓寬的市政改造工程，預(yù)計今年年內(nèi)該路段將拓寬完畢，到時宗地馬路的人流量及車流量將有所加大。小區(qū)的設(shè)計充分體現(xiàn)以人為本，回歸自然的原則。其中，%；，%。基本維持現(xiàn)狀功能，沿204國道可布置一定規(guī)模的工業(yè)用地，在鐵路貨站附近布置主城區(qū)主要的物流、倉儲用地。開發(fā)商在房地產(chǎn)方面沒有品牌。小結(jié)：政府動用行政干預(yù)的方式，對“城市副中心”進行開發(fā)，從各開發(fā)商的心理來說是很不“舒服”的，那么勢必會想盡一切辦法盡快收回投資成本和投資利潤，如果本案的競爭對手沒有或一定范圍（宗地1000米）內(nèi)較少，可采用“大而全”的形象定位，但目前宗地的情況卻是恰恰相反。db、 EQ：IQ、JORYA、LMLULU、BCBG、ARTIS（高檔）ALLURE、慕詩、BIANCO、FINITY、ANNAPUCCI、哥弟、EPISODE、瑪絲菲爾、PORTS、CORDIER、CADIDL、Belle Fare、MORGAN、JESSICA、HAILIVES、MAXDUDIO、LUXMAN、miamia、EACHWAY、AXARA（中檔）淑女裝：GE、E+、IVVKY、OIKOS、COCOON、ODBO、LESS、FEIZI、SCOFIELD、X/M、卡斯比亞、OTT、DECOSTER、USPOLO、逸飛、鋇萱、Theme、EMMA、AIKERL、蘭絲繪、ZUCZUG、CHARFEN、WANKO、MOX、雅瑩、VOCOCA、EIN、欷、菲依尼尼、少女裝：ESPRIT、MK+、AVV、iiMK、ELLE、ONLY、VEROMODA、巧帛、ELAND、TBJOJO、六七八月、COZZI、淑女屋、自然元素、B艾格、艾格周末、艾格運動、WEEKEND WORKSHOP、花木馬、MISSK、VEEKO、納帕佳、JPR、佛羅倫、馬天奴ADA、寶貝雙星、FRIZZ、OASIS、CIRCLE、macamp。色彩簡潔，鮮明而持久，應(yīng)是小區(qū)住宅外立面裝飾追求的最佳目標。自然環(huán)境除非具有唯一性，否則不足以支持高價格，本物業(yè)各項定位，將成為其價格的有力支持點，但是由于這種環(huán)境在該地區(qū)不可能保持長久的唯一性，不能與競爭對手形成強有力的競爭優(yōu)勢，所以我們認為必須挖掘產(chǎn)品更多的附加價值，以支持獨特文化的定位。在廣告方案設(shè)計中，堅持以創(chuàng)新為主，突破常規(guī)思路，必須以全新的概念，全新的操作方式、全新的媒體整合手段進行營銷傳播，整合各種內(nèi)部、外部資源，激發(fā)市場轟動。臺式注重現(xiàn)場氣氛的營造，在短期內(nèi)烘熱市場，迅速完成銷售，但在整體市場把握上稍遜于港式；港式銷售模式注重整體銷售分期控制，現(xiàn)場營造的是一種寧靜淡雅的氣氛，消費者不易形成購買沖動。媒體組合策略：長效廣告與短效廣告相結(jié)合，在時間上合理安排。→完善樓盤的營銷中心現(xiàn)場包裝及基礎(chǔ)銷售物料的準備。柒超期離崗者，以曠工處理。 不得在上班時間睡覺。若離職人員在離職后由于客戶原因發(fā)生退房，則已發(fā)入傭金將從被移交人員處扣除。 對于未完成任務(wù)的業(yè)務(wù)人員銷售提成在此基礎(chǔ)上，‰執(zhí)行。優(yōu)秀員工評定標準：完成公司下達的個人銷售任務(wù)，或為當月銷售冠軍；在營銷經(jīng)理組織的員工個人測評中達到優(yōu)秀的員工；無客戶投訴；無工作失誤；有合理化建議，并被公司采納的；無違反工作制度的。培 訓(xùn) 制 度