【正文】 日本地產學習資料專輯 王石在最近一次采訪中說到：“我認為中國的市場更像日本市場，我們可以暫且按日本市場的份額來假定中國情況?！? 借圖騰鏡舉辦日本地產考察研討會的余音，本人收錄了有關日本地產的學習資料，供業(yè)界分享交流。 日本地產用地不多環(huán)境美 規(guī)劃得當城市靚 日本地域狹小，人口密度很高，特別是首都東京人口數與北京大體相同，土地面積卻只有北京的1／8。在這樣的生存條件下，爭取美好的生活空間成了崇尚自然的日本人夢寐以求的理想。因此，日本很多小區(qū)十分重視住宅區(qū)的環(huán)境綠化問題。居住小區(qū)內隨處可見角落式布置的綠化小品，貫徹“用地不多環(huán)境美”的原則，在細微之處體現出自然的氣息。　　筆者在隨訪中了解到，日本住宅供應渠道主要有3個，即公共住宅、民間住宅和住宅金融公庫貸款建的住宅。公共住宅包括公團住宅、地方住宅。民間住宅則由民間經濟力量投資建設。日本住宅的建設特點是：小巧實用，住房質量好，居住環(huán)境優(yōu)良，高度智能化。無論城市規(guī)劃、建筑設計還是房產行銷模式、住宅產業(yè)化發(fā)展的路子，日本都有值得我們借鑒之處?！　÷肪W規(guī)劃得當、交通控制得力東京城市發(fā)展健康有序。首都東京人口1200萬(與北京大體相同)，土地面積卻僅2156平方公里(相當于北京的1／8)。在彩虹大橋上看東京灣，東京整個城市天際線控制得非常好。呈帶狀的核心商業(yè)區(qū)高樓林立，超高層建筑很多，而往周邊分散是逐漸平緩下去的次級區(qū)域，用于居住等用途。城市分區(qū)非常明確，在各區(qū)域賦予很強勢清晰的功能，節(jié)約交通和服務成本，并有效緩解商務區(qū)對其他區(qū)域的溢出性影響。繁華喧囂與安靜互見?！　∵@種形態(tài)，得宜于政府積極的城市規(guī)劃和基建實施。一是政府保證歷史古跡、議會等政府院落、公園自身和周邊的寧靜，通過路網規(guī)劃(以道路寬度、單行等方式)、綠化、過渡綠地等形成一個個的城市綠肺。二是發(fā)達的軌道交通及限制汽車消費。東京地鐵輕軌非常發(fā)達，加上與郊區(qū)及其他城市聯結的線路達30余條。陪同我們考察的東京人講，他們上下班基本上從住處到附近的站口都可以用15分鐘之內步行到。高架道路也非常完善。以東京的城市密度，如果用北京以前的規(guī)劃方式和管理思路，加上日本人的消費能力和汽車工業(yè)的發(fā)達，基本上路網和路網上的汽車會把整個城市吃的不成樣子。而正是東京發(fā)達的軌道交通、高架道路的收費制度、對汽車消費的限制和高稅收，才引導民眾主要依靠軌道交通解決出行問題，并幫助各區(qū)域更好地功能分工和銜接。三是以幾個主要軌道交通中心為基點發(fā)展次級商業(yè)中心。除了銀座、新宿這些世界著名的商業(yè)和辦公中心外，以池袋、秋葉原、惠比壽等地，形成非常繁華的商業(yè)中心，大型商場、寫字樓等分布周邊。而圍繞它們再通過軌道交通和公交聯結更遠一些的居住區(qū)、學校、廠礦等，可以有序地形成城市肌理，分級自我發(fā)展和共同發(fā)展，并減輕所謂CBD的負荷。這種模式，我在新加坡考察時，也有相同的感覺。新加坡也是以軌道交通環(huán)布全島，圍繞軌道交通組織各區(qū)域的功能，并合理發(fā)展多個副中心，更好的解決了商務、居住、工業(yè)、健康休閑、教育的布局，才形成花園城市的美景?！　≌怯行У目刂埔龑?，東京在繁華、現代的同時，仍然能有序和疏闊自如?！　∽陨砣狈υ煅獧C能衛(wèi)星城幕張今非昔比日本也進行了在遠郊區(qū)發(fā)展衛(wèi)星城的嘗試。我們參觀了位于千葉以西的幕張。東京明確把它建設成為東京幾個都市副中心的定位，計劃居住和工作10萬～15萬人。并建設了一些大型的高級寫字樓，引導一些國際性的大企業(yè)來投資。在20世紀80年代初東京地價、房價高漲的時候，也的確有些企業(yè)搬遷到幕張來辦公、一些個人也來居住。政府興建了大型的展覽中心、公園和市政廣場等。應該說相對于東京城里老新區(qū)共處的樣子，幕張新城非常整齊、優(yōu)美、現代。　　但隨日本經濟的衰退，東京的地價已回落到高潮時期的1／3以下。此時，在成本因素不再重要后，在幕張與合作單位的聯絡、交通成本等問題凸顯。許多企業(yè)選擇搬回東京本市。據陪同的東京當地大學建筑系老師介紹，幕張現在實際入住人口僅5萬人左右，政府嘗試建立衛(wèi)星城的想法，實際上已經逐漸擱淺了?！　⌒l(wèi)星城的嘗試不失為一個解決都市發(fā)展負荷，并形成都市圈、帶來更強經濟活力的模式。但僅憑土地級差和政府引導是不夠的，關鍵是自身在經濟上的造血功能。如果自身沒有產業(yè)，就業(yè)機會有限，就會成為都市的臥城，白天進城工作、晚上回來睡覺。這會帶來一系列社會問題。深圳蛇口之所以能夠成功，就在于其自身的經濟很活躍，并在城市上有相應的配套、自成體系為一城。今日的深圳從蛇口往東和從福田往西延伸交匯，大鵬已形成一盤棋。建設衛(wèi)星城，城市最初形成就是因為經濟效率，經濟自發(fā)的需要才是決策的基礎。否則還是會反復?！　‘a業(yè)化支撐住宅公園大行其道　　在東京、京都等地，我們也參觀了幾個住宅公園。　　在日本，房地產商分建造商(MAKER)和發(fā)展商(DEVELOPER)。日本有很多小住宅(類似于TOWN?HOUSE)，客戶把房屋拆掉后，可以找建造商來造新住宅。發(fā)展商則要獲取地皮，在上面發(fā)展住宅。　　住宅公園通常是在城市里的某個街區(qū)，做出一個完整的展示場。由專門做住宅公園的公司租賃或購買地皮，做出市政設施和公共庭院、道路。各個發(fā)展商和建造商在其中建造各自的產品，展示其設計、材料、技術等。消費者可以到住宅公園里，看很多公司做的住宅產品，最后購買?！　∵@種形式很有意思，介于國內的房展會和現場銷售之間，既可看見完整的現樓產品，又可在一個地方看到許多公司的供應?！　《С肿≌珗@的，除了客戶需求、專業(yè)公司的運營外，還有日本高度的產業(yè)化和工廠化。實際上做住宅公園的公司做出公園般的環(huán)境和展示場所，各個入場企業(yè)接到客戶訂單后，可以用4個月時間建造同樣的住宅出來交付使用(2個月作基礎處理和工廠預制、2個月作現場安裝和外圍的裝飾、接市政等工作)。這其中，住宅本身幾乎可以完全工廠化生產、現場安裝?！　鴥热绻麌L試這種住宅公園的經營模式，讓客戶在展示場自選產品，之后完成建造交付。會面臨一些問題：一是國內統(tǒng)一交樓，需竣工驗收和規(guī)劃驗收。如今大規(guī)模的經營，這種一對一的方式開發(fā)商會沒有興趣、承建商也無必要；二是自選的困境，國內還是以大規(guī)模集合住宅為主，在多層和高層形式里面，完全獨立的單體選擇不可能；三是住宅公園場所的尋找：發(fā)展住宅公園需要購置或租賃地皮，做好公共環(huán)境和小市政配套。這種形式目前國內還無相應法規(guī)。　　舊城改造惠比壽街區(qū)堪借鑒舊倉庫區(qū)整新橫濱港區(qū)好樣板　　在日本特別留意了兩個舊城改造項目，一個是東京的惠比壽街區(qū)，一個是橫濱港區(qū)舊倉庫區(qū)的整新?！　』荼葔劢謪^(qū)在東京西南。利用自然的臺地，連接車站、展覽館、商場、寫字樓、公寓、影院。以一組很輕巧的天棚式的雕塑(《來自天堂的聲音》)、下沉式廣場和水體、老教堂、公寓樓群，形成連貫的城市景觀軸。駐足其中，開放型的交通體系、分流的步行和車行流量、核心的深紅色低層的商場、展覽場、車站與景觀軸對側挺拔的暗灰的公寓、寫字樓群形成極好的對比基礎上的和諧。在北京如果做核心區(qū)域大型工廠搬遷，實施商用與居住綜合體，我想惠比壽項目中對各功能的控制、總體規(guī)劃上明確的軸心感和分性質建筑的美學對比、社區(qū)成為街區(qū)中心和充分的開放感，都是很值得借鑒的?！　M濱港區(qū)優(yōu)美的港灣里，有一組非常安靜而時尚的建筑，是原舊倉庫區(qū)的整新。發(fā)展商維持原來的外立面并修舊如舊，在里面重新進行空間分格，里面經營的是時尚的酒吧、餐館、精品店等。除了本身經營店家的品級帶來的城市客戶流量外，其旁邊是日本第一高樓及其他高樓形成的橫濱灣高檔寫字樓區(qū)、商場街區(qū)及優(yōu)美的橫濱港，外地外國旅游客戶流量很大，舊倉區(qū)的懷舊情調本身形成港區(qū)和諧的風景，成為游客參觀駐足的地方。這個項目和上海的新天地有相通之處，本身近商務區(qū)、有客群基礎，同時注意修舊如舊、營造懷舊感覺和安靜浪漫的情調，店家業(yè)態(tài)控制上也注意品級控制、成為城市時尚消費地和觀光勝景、更反過來帶動商業(yè)經營。 從日本城市建設得到的啟示（上） 泰達城市開發(fā)公司成立后，一直在思考和研究泰達城的開發(fā)模式及建設內容。2004年5月19日至24日，泰達集團與泰達城市開發(fā)公司一行5人赴日本，重點對福岡、大阪和東京的城市綜合社區(qū)、游樂場項目進行考察，以期對泰達城項目有所啟發(fā)、借鑒。此外，還與日本專業(yè)游樂場設計制作和運營公司岡本制作所就未來合作事宜進行了商務會談。 　　一、考察項目綜述 　　在考察的9個項目中，都有其獨特性，對泰達城市開發(fā)來講，以下幾個更具借鑒意義。 　　 1．帶動城市發(fā)展的城市新功能區(qū)：博多運河城 　　 1．1福岡位于日本西部，140萬人。是日本第六大城市。博多運河城位于福岡市東部中心地帶，總建筑面積19萬平方米。以南北流向的運河為中心，集中了游藝、商業(yè)、餐飲、娛樂、酒店等多種設施，成為一個綜合功能的新城區(qū)。 　　運河城于2002年建設完成，建成后極大地帶動了所在地區(qū)乃至城市的發(fā)展，現在它已成為福岡是的標志性區(qū)域，甚至日本的一個旅游景點。 　　 1．2福岡運河城是一個城市綜合體。19萬平方米的區(qū)域里有兩家酒店，一家大的百貨商店，一間家居連鎖店（無印良品），一個世嘉游戲城，一座電影城，一個劇場，一條美食街?；旧铣鞘匈徫镄蓍e生活的大部分功能已具備。而運河城最成功的地方則是這些功能的有機、巧妙結合與獨特環(huán)境的營造。 　　 1．3運河城位于福岡市中心區(qū)，毗鄰一條城市主要河流。面積比較狹小局促，且周邊都已是成熟的城市社區(qū)，開發(fā)起來應該有一定難度。但就在狹小范圍內，開發(fā)商與設計師充分挖掘外在環(huán)境資源與內部空間布局的潛力。 　　 1．4在利用外部資源方面，首先是將河流之水引入城區(qū)，使之貫穿始終，將柔軟的水體與堅硬的建筑連成一體，既在形態(tài)上給人以變化，又在心理上給人以放松。其次，由于運河城周邊是曲線道路，設計師將所有沿街立面處理成與道路一致的弧線，在增加空間與面積的同時最大限度地保持了與地塊周邊的和諧。 　　 1．5在內部空間的營造設計上，同樣反映了開發(fā)商與設計師超前的理念與創(chuàng)造性。在運河城，每個建筑都是相通的，這種聯系有的是通過空中走廊，有的是通過橋梁，有的則是兩個不同功能的建筑嵌入在一起。如寫字樓與商場、酒店與商場的連接。在環(huán)境的營造上，運河城首先突出了運河的特色，將河流引入，配以噴泉、樹木和雕塑，使整個區(qū)域如同一個完全與外部隔絕的世外桃源。外了強化這種印象，設計者將建筑的顏色變成彩色，尤其是內庭的顏色接近棕紅色。在運河城的中心，設計了一個中央舞臺，如同露天劇場，在這個劇場上，經常會有類似于雜耍表演一類的節(jié)目。立體綠化也得到充分體現，每層的建筑上面和側面都被綠化包圍，整個建筑體如同一個大盆景。 　　 1．6在經營業(yè)態(tài)上的搭配也符合市場的思維。商業(yè)基本上以年輕人的服飾為主，有的則延伸至年輕的父母和孩子，家居、劇場、影院、游戲城、美食街也都是圍繞著近似的客戶群來配置，而酒店則是為觀光客準備的。 　　 1．7在商業(yè)店堂布置上，運河城也是極具特色，有些商品陳列放置在走道中間，模擬生活情態(tài)，模特造型逼真，引人入勝。同時，運河城的標識系統(tǒng)鮮明而統(tǒng)一，無論是建筑上還是過道、入門處，都能見到統(tǒng)一的標識。 　　 2．現代科幻體驗：環(huán)球影城 　　 2．1環(huán)球影城為美國環(huán)球電影公司旗下的主題公園。位于日本大阪市市區(qū)邊緣。以美國好萊塢出品的、風靡全球的熱門電影作品為主題背景，城內設有游覽車，精彩刺激的特技表演以及充滿誘惑的冒險。 　　 2．2環(huán)球影城體量較大，面積應在12平方公里之間。影城分九大區(qū)域：好來塢村、紐約村、舊金山區(qū)、西部牛仔、史努比攝影室、親善村、水世界、侏羅紀公園和瀉湖。在九大區(qū)