我國房地產(chǎn)開發(fā)中寫字樓產(chǎn)品策劃分析(已修改)
2025-07-08 21:27 本頁面
【正文】 我國房地產(chǎn)開發(fā)中寫字樓產(chǎn)品策劃 研究背景 隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一出現(xiàn)了大幅的增長并日益走向成熟。其中，作為房地產(chǎn)重要組成部分的寫字樓開發(fā)也在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)的影響下發(fā)展迅猛?？焖俚陌l(fā)展使行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，特別是近一年來政府不斷出臺(tái)新政加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，使各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力尤其是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。而對(duì)于相對(duì)起步較晚的寫字樓產(chǎn)品的發(fā)展更是有著迫切的需求。另一方面，我國城市化的步伐也在不斷加快，城市人口會(huì)越來越多，城市中商圈的集聚，CBD的形成，將使越來越多的人在寫字樓內(nèi)工作。因此，寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的好壞就將直接影響到大量“白領(lǐng)”的生活質(zhì)量和工作效率。而且，隨著城市的發(fā)展，寫字樓將成為城市中最為重要的建筑類型之一，它不僅直接影響到城市的尺度、景觀等城市的形象，還將直接影響到城市環(huán)境、能耗、交通等功能。這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高寫字樓產(chǎn)品的社會(huì)效益提出了更高的要求。我國房地產(chǎn)策劃業(yè)自上個(gè)世紀(jì)90年代初起步以來，經(jīng)過十幾年的發(fā)展已經(jīng)將策劃的重點(diǎn)從營銷策劃擴(kuò)大到全程策劃，從過于重視后期銷售、忽視前期策劃等問題過渡到越來越重視產(chǎn)品的策劃環(huán)節(jié)，并逐步形成了一套策劃體系。國內(nèi)也有不少學(xué)者對(duì)前期策劃、建筑策劃、產(chǎn)品策劃方面進(jìn)行了研究和論述，在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)中產(chǎn)品策劃的發(fā)展。但是，現(xiàn)有的產(chǎn)品策劃多是針對(duì)住宅項(xiàng)目，而具體到房地產(chǎn)開發(fā)中寫字樓項(xiàng)目顯得不夠深入和規(guī)范。一方面，從寫字樓項(xiàng)目立項(xiàng)到設(shè)計(jì)之間仍缺少系統(tǒng)、科學(xué)地研究產(chǎn)品、市場(chǎng)、消費(fèi)者和設(shè)計(jì)之間的相互關(guān)系，為設(shè)計(jì)提供科學(xué)依據(jù)的策劃過程。另一方面，產(chǎn)品策劃的完成結(jié)點(diǎn)基本都局限在產(chǎn)品策劃方案或產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書的完成階段，沒有考慮在項(xiàng)目開發(fā)過程對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化和完善，更缺少對(duì)產(chǎn)品策劃方案的全方位評(píng)價(jià)。因此，在寫字樓項(xiàng)目開發(fā)的全過程中需要引入規(guī)范化的產(chǎn)品策劃工作，在開發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)師、市場(chǎng)和消費(fèi)者之間建立一個(gè)有效而緊密的聯(lián)系，解決產(chǎn)品設(shè)計(jì)、優(yōu)化、完善和評(píng)價(jià)的問題。 市場(chǎng)分析 在寫字樓產(chǎn)品策劃中，市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)盡量深入。因?yàn)檎{(diào)研的結(jié)果將直接作為產(chǎn)品策劃活動(dòng)開展的基礎(chǔ)。市場(chǎng)分析實(shí)際上就是從產(chǎn)品策劃的目的出發(fā)對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的成果數(shù)據(jù)，結(jié)合策劃人員期望獲得的信息對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的資料進(jìn)行整理、判斷、和歸納。市場(chǎng)分析的結(jié)果可直接用于產(chǎn)品策劃方案。由于這一過程是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容的分析總結(jié)所以大體內(nèi)容可總結(jié)為: ①宗地分析。對(duì)地塊的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行分析，如何將優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大并避免地塊的主要問題是宗地分析的主要目的。 ②宏觀環(huán)境分析。主要是指通過對(duì)經(jīng)濟(jì)、政策和區(qū)域或行業(yè)文化的調(diào)研，對(duì)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)政策的影響進(jìn)行詳細(xì)的分析以及如何結(jié)合區(qū)域和行業(yè)的文化進(jìn)行產(chǎn)品建議等。 ③供求分析。供求分析是通過市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)供求總量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。分析時(shí)，策劃人員要考慮到市場(chǎng)的細(xì)分，區(qū)別不同檔次、不同區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目。通過這些分析，得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)供需以及價(jià)格的敏感度、得出競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)份額判斷以便科學(xué)決策。 ④SWOT分析。SWOT分析是產(chǎn)品策劃中針對(duì)項(xiàng)目的一種常用的分析方法。主要是研究項(xiàng)目的一些特征，包括項(xiàng)目的優(yōu)劣、存在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和潛在的威脅等。三、我國房地產(chǎn)開發(fā)中寫字樓產(chǎn)品策劃問題的原因分析 分析我國房地產(chǎn)開發(fā)中寫字樓產(chǎn)品策劃問題的本質(zhì)原因，是解決寫字樓產(chǎn)品策劃問題的基礎(chǔ)，是提出產(chǎn)品策劃建議的重要依據(jù)。以上所述的7大問題有與房地產(chǎn)策劃整體問題相同的共性問題，也有因?qū)懽謽钱a(chǎn)品的特殊性而產(chǎn)生的個(gè)性問題。無論是在理論研究還是在實(shí)戰(zhàn)操作方面，業(yè)界人士都被眾多問題所困擾，這也是阻礙寫字樓產(chǎn)品策劃發(fā)展的主要困素之一。但從目前的分析資料來看，大多數(shù)都是針對(duì)某個(gè)問題進(jìn)行原因分析。換句話說就是就事論事，并沒有真正從本質(zhì)去剖析原因。往往這個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)的問題在下一個(gè)項(xiàng)目仍然出現(xiàn)。本節(jié)從我國房地產(chǎn)開發(fā)中寫字樓產(chǎn)品策劃的發(fā)展歷程和體制形成著手，將上述7大問題產(chǎn)生的本質(zhì)因素進(jìn)行總結(jié)、歸納和提煉，總結(jié)出了3大本質(zhì)原因。 ①策劃代理公司的產(chǎn)品策劃的主體之一，但策劃代理的體制產(chǎn)生了很多問題。 ②這種階段性代理的體制，也直接導(dǎo)致了全過程產(chǎn)品策劃的缺失。 ③策劃代理行業(yè)的發(fā)展也相當(dāng)不健全。 ④策劃代理業(yè)的發(fā)展還呈現(xiàn)一種報(bào)告越寫越厚，內(nèi)容越來越空的狀況。⑤代理行業(yè)入行門檻低，從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)參差不齊。 產(chǎn)品策劃是在1994年之后房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過渡的過程中，經(jīng)過激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸形成和發(fā)展起來的。當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型后，產(chǎn)品策劃對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作所起的作用顯得日益重要
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