房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃全攻略(已修改)
2025-02-02 22:22 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃全攻略房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃全攻略北京天一行營銷策劃工作室首席策劃：樊宗華（文 昱）生活質(zhì)量的提高首先要從改善我們的居住環(huán)境開始，因為人的一生絕大多數(shù)是在屋檐下度過的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的東西，它只是充分考慮到普通人的需要。隨著住宅建設(shè)的演變及市場競爭的加劇，更新?lián)Q代的全功能生活住宅將搶占新世紀房地產(chǎn)市場。 A如何做個真正的發(fā)展商 投資商是出資金、看回報的人，會很客觀及果斷地把房地產(chǎn)開發(fā)作為賺錢的工具，見好就收。市場不景氣時會收縮甚至“斬斷”，做另外一個項目。他能調(diào)集各方面的專家把項目完成?！ 《_發(fā)商不但要具備融資、工程管理、銷售能力，還要有申報開發(fā)手續(xù)的關(guān)系。一個項目從決定到完工可能需要3至4年的時間，開發(fā)商除了資金的投入，更多的是時間與精力的投入，這無形中就對項目產(chǎn)生濃厚的情感甚至“愛上了她”，這對整個項目的發(fā)展及策劃都是不利的。因為他會主觀認為自己的女兒絕對是公主，不愁嫁不出去。不能客觀判斷市場的結(jié)果可能導(dǎo)致失去機會，或者不能與市場結(jié)合完成項目的最理想開發(fā)?！ ≈袊康禺a(chǎn)的開發(fā)要比國外落伍，大部分的開發(fā)商的經(jīng)驗有限，嚴格上說只能稱為投資商。因此，成熟的開發(fā)商還需要一段時間磨合，在參與的過程中提高自身在工程、施工、質(zhì)量、管理、銷售、策劃等方面的水平，從而最終成為真正的開發(fā)商或發(fā)展商?！ ⊥顿Y商一般都會注意成本的控制，而現(xiàn)時市場的競爭使得價格戰(zhàn)不可避免。為了有一定實力打贏價格戰(zhàn)，就要從項目立項之前重視成本的控制、重視現(xiàn)金的流量(這與利息成本息息相關(guān))。所以在我們策劃時一定要有最穩(wěn)妥的財務(wù)安排?！ 〉谝淮奈飿I(yè)，只要有頂、有水、有電就能住。第二代開始重視生活居住的品質(zhì)，要求有足夠的活動空間、綠化率，戶型也開始追求多樣化的設(shè)計。第三代則要求高級會所、購物、娛樂、康樂、文化飲食等等，都能通過物業(yè)提供。第四代趨向具有智能型的保安、消防系統(tǒng)、暖氣能自由調(diào)節(jié)溫度、酒店式的物業(yè)管理等等。物業(yè)發(fā)展到今天究竟達到第幾代，主要取決于開發(fā)商是否有超前的意識、愿不愿花錢、敢不敢花錢，準買家會隨著市場在價格或品質(zhì)上的競爭不斷受到新的教育，越來越清楚什么是最好、最合適自己的。 ——空手道 空手道的真理在于用最少的資金，把項目做起來。但是萬一遇到市場或其他不可抗力原因，仍有資金支持下去。同時依靠對市場的認識、準確的市場定位、良好的管理，把項目所需的啟動資金降到最低。因此，一個良好的項目定位、買家定位是前期策劃的核心?！ 現(xiàn)代住宅新規(guī)格 要有美妙的家庭生活，就要關(guān)懷、愛護、尊重每一位家庭成員，將親情、溫情滲透在我們的居住空間里，才能使我們的家庭更有活力，更有生命力?！ 〉湫秃唵蔚募彝コ蓡T有中青年、夫婦、小孩、老人。據(jù)不完全的統(tǒng)計，大部分家庭中以小孩為主角，老人為配角。那么，我們在購房時就應(yīng)該考慮各方面條件是否照顧到小與老： 事實上方便的地段就是指交通發(fā)達，這不光是方便小孩上下學(xué)，老人外出訪友，更重要的是有好的交通。就算現(xiàn)在是不好的地段，未來也肯定會成為旺點。 因此只要是方便小孩、老人活動，距離遠近并不重要。但也要考慮物業(yè)本身的綜合素質(zhì)，因為小孩總要長大離開，老人也不會居住時間太久，而物業(yè)本身又擁有70年的產(chǎn)權(quán)，要有更長遠考慮，在夫妻上下班、小孩與學(xué)校、老人親友圈之間掌握最合適的“度”。 對小孩與老人最重要的是身體健康，城市里的各種污染都對他們健康有害，應(yīng)盡可能避免居住被污染的舊城區(qū)或社區(qū)里?，F(xiàn)在大部分小區(qū)均有一定的綠化，但不是全能做到白天、夜晚都能讓老人小孩使用，盲目巨大的廣場、大片不準踐踏的草坪，只能觀不能用；為了增加小區(qū)的容積率，樓與樓之間的間距太密，僅有空間因為車位不夠，也成為了非法車位。沒有足夠地方種植綠色植物，就沒法改善空氣的質(zhì)量。因此置業(yè)除了要求有大環(huán)境(好地段)也要有小環(huán)境，對綠化的要求是能使得上的綠，享受得到的綠?！ ±先恕⑿『⒌慕】蹬c陽光有著密切的關(guān)系，所以白天老人、小孩宜在客廳的陽臺享受陽光。但理想與現(xiàn)實是有距離的，因為家有老少，雜物就特別多，特別占地方。因此一個功能齊全的戶型應(yīng)有儲藏間堆放雜物，也需要有服務(wù)性陽臺，一般與廚房連接，有著洗衣、曬衣的功能。這樣客廳的陽臺才能成為生活陽臺，享受樂趣、景觀、采光的最佳空間?！ 笥布涮装娞荨⑴?、水質(zhì)、保溫系統(tǒng)、供電?！ 笠尷先诵『⒆∮须娞莸淖≌?，電梯要穩(wěn)定，性能要好?！ 笈瘹庠诙鞎r能保證室溫達20℃以上，在能正常有效使用下，可以考慮選擇配備優(yōu)質(zhì)壁掛爐的住宅，冬天若提早來臨，壁掛爐即時可啟動?！ 笠泻玫牟晒?、景觀少不了大窗、落地窗、飄窗、玻璃窗，它們的保溫能力就顯得尤為重要，最低限度要采用雙層玻璃，檔次高的采用雙層中空玻璃，朝向北邊要有保溫墻，這樣舒適的溫度才有保障。 ◇老人小孩在社區(qū)內(nèi)最需要方便，要有室內(nèi)的活動、運動空間，以及教育文化交流場所和應(yīng)急的醫(yī)務(wù)所?！ 笠峁┮粋€全天候的活動、運動場所，補充在冬天不能在室外活動的缺憾?！ 笸袃核⒂變簣@、老人康樂中心都是為社區(qū)內(nèi)老少服務(wù)的。有了這些場所能減輕成年人在老年人、小孩身上的時間、金錢、精神負擔(dān)?！ 笮⌒途o急醫(yī)務(wù)所，為社區(qū)內(nèi)的老少提供更方便、更有效的個性化醫(yī)療服務(wù)?！ 皟?nèi)涵” 物業(yè)管理投訴占房地產(chǎn)投訴總量的60％以上，除了開發(fā)商所提供的物業(yè)存在問題，物業(yè)管理公司不夠?qū)I(yè)外，更重要的是業(yè)主并不重視物管。物管公司要與業(yè)主融洽相處，推出更具人性化的軟性服務(wù)，如為老人提供康娛活動，為小孩舉辦音樂、繪畫、體操等培訓(xùn)班，在老少積極的參與下，社區(qū)的文化才會更精彩，物業(yè)才能升值。 進入21世紀，人類與網(wǎng)絡(luò)不能分割，網(wǎng)絡(luò)正以幾何倍數(shù)迅速發(fā)展。今天最先進的可能兩年后就被淘汰，開發(fā)商若有太大投入在網(wǎng)絡(luò)設(shè)備上，成本最終會轉(zhuǎn)移給買家，倒不如實在點，只把網(wǎng)絡(luò)的高速公路做好，適當(dāng)留出改裝、擴充的空間，把省下的成本投放在物業(yè)的質(zhì)量上，購房置業(yè)者也樂意接受，因為畢竟是購房，不是購網(wǎng)?！ 全功能生活住宅搶占新世紀市場 在新的世紀，隨著社會經(jīng)濟、科學(xué)技術(shù)的發(fā)展及居民生活水平的提高，住宅在先進性、實用性、安全性、舒適性、生態(tài)性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主義精神，將我們的家營造得舒服、富有情調(diào)、實用堅固。全功能生活住宅就在這時應(yīng)運而生，它并不一定是豪華住宅，但無論是地段選擇、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、裝修標(biāo)準、生活配套等都本著深層次的人性關(guān)懷，更加符合人性化需要?！ τ谧宰『屯顿Y來說，地段的選擇也是不同的。若自住，更多地要考慮居住者的年齡、上下班的情況、家里有沒有老人、有沒有小孩上學(xué)。對個人而言真正好的地段，應(yīng)是最符合自己需求的地段，方便自己及家人的出入、生活及社
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