【正文】 . . . .**集團(tuán)精裝修工程管理指引編制：集團(tuán)精裝修管理部學(xué)習(xí)參考前 言　 為進(jìn)一步加強(qiáng)**房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及所屬項目公司對室內(nèi)精裝修工程的管理與品質(zhì)把控，使精裝修工程設(shè)計管理、營造管理等工程管理內(nèi)容及程序有章可循、有據(jù)可依，使整個項目的精裝修工程管理更加規(guī)范、高效、經(jīng)濟(jì)，特制定本指引。本指引參考《**集團(tuán)精裝修工程管理規(guī)程》及相關(guān)文件編制，對管理規(guī)程中各階段的工作內(nèi)容、工作方法、參考文件做出細(xì)化說明，并結(jié)合工程實際，對精裝修工程設(shè)計、施工管理過程中的工作重點(diǎn)和相對成熟的管理經(jīng)驗進(jìn)行闡述。指引力求所述內(nèi)容，更具實際操作性，為公司精裝修工程管理起到積極的指引作用。 本指引適用于集團(tuán)下屬全資、控股項目公司，非控股項目公司可參照執(zhí)行。不要刪除行尾的分節(jié)符，此行不會被打印. . . .目 錄前 言 I第1章 精裝修管理人員的聘用、培養(yǎng)和管理 I 精裝修管理人員的聘用 1 精裝修管理人員的培養(yǎng) 2 精裝修管理人員的管理 3第2章 精裝修工程設(shè)計管理 4 設(shè)計準(zhǔn)備階段 5 精裝修工程產(chǎn)品定位 5 制定《項目室內(nèi)設(shè)計計劃》 6 編寫《室內(nèi)設(shè)計指導(dǎo)書》 6 編寫《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》 7 《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》的管理 8 設(shè)計實施階段 9 室內(nèi)設(shè)計委托 9 建筑設(shè)計與室內(nèi)設(shè)計對接 11 方案設(shè)計階段 12 初步設(shè)計階段 14 施工圖設(shè)計階段 17 施工過程的設(shè)計管理 20第3章 精裝修工程營造管理 21 施工準(zhǔn)備階段 21 總體進(jìn)度計劃控制 21 編制《項目界面劃分細(xì)則》及標(biāo)段劃分 23 編寫《精裝修材料、設(shè)備招標(biāo)文件》 26 簽訂《精裝修材料、設(shè)備采購合同》 27 編寫《精裝修監(jiān)理招標(biāo)文件》 28 簽訂《室內(nèi)裝修監(jiān)理合同》 29 編寫《室內(nèi)裝修施工招標(biāo)文件》 30 簽訂《室內(nèi)裝修施工合同》 31 辦理裝飾前期手續(xù)和《工程保險合同》 32 室內(nèi)裝飾與機(jī)電安裝的協(xié)調(diào) 32 施工實施階段 33 樣板房施工 33 施工前現(xiàn)場協(xié)調(diào) 34 現(xiàn)場樣板間、樣板層的施工 35 施工過程工藝技術(shù)管理 36 施工階段的主要方面管理 46第4章 精裝修工程交付驗收管理 57 精裝修的驗收與交付的特點(diǎn) 57 交付內(nèi)容的不同 57 交付的側(cè)重點(diǎn)不同 57 一戶一驗的實施 58 一戶一驗 58 一戶一驗的參加人員 58 一戶一驗的主要檢查內(nèi)容 59 精裝修的驗收與交付流程 59后 語 62參考附件 63千萬不要刪除行尾的分節(jié)符，此行不會被打印。在目錄上點(diǎn)右鍵“更新域”，然后“更新整個目錄”。打印前，不要忘記把上面“Abstract”這一行后加一空行學(xué)習(xí)參考. . . .第1章 　精裝修管理人員的聘用、培養(yǎng)和管理不要刪除行尾的分節(jié)符，此行不會被打印學(xué)習(xí)參考. . . .　 工程管理的關(guān)鍵在人，精裝修管理人員的聘用、培養(yǎng)和管理是工程管理順利進(jìn)展的前提。 精裝修管理人員的聘用 集團(tuán)公司精裝修管理部人員由集團(tuán)公司人力資源部協(xié)助精裝修管理部進(jìn)行招聘，集團(tuán)公司精裝修的分管領(lǐng)導(dǎo)、精裝修管理部經(jīng)理、人力資源部經(jīng)理等參與面試。，根據(jù)自身項目規(guī)模、特點(diǎn)及項目開發(fā)總計劃，認(rèn)真分析項目開發(fā)各階段對精裝修（設(shè)計、施工）管理人員的需求，制定精裝修（設(shè)計、施工）管理人員招聘、引進(jìn)計劃，由項目公司根據(jù)人員的不同級別辦理錄用審批手續(xù)。 項目公司精裝修管理人員的招聘應(yīng)邀請集團(tuán)公司精裝修管理部共同參與面試（室內(nèi)設(shè)計管理人員應(yīng)在建筑方案設(shè)計階段前到位，施工管理人員應(yīng)在裝飾施工圖設(shè)計階段前到位），并按程序報項目公司負(fù)責(zé)人審批錄用或由項目公司負(fù)責(zé)人審核，集團(tuán)公司分管執(zhí)總審定。 精裝修管理人員的培養(yǎng) 集團(tuán)公司精裝修管理部和集團(tuán)公司人力資源部負(fù)責(zé)對精裝修管理人員的集中培訓(xùn)并在培訓(xùn)后進(jìn)行考核，項目公司應(yīng)積極派員參加，并將考核成績納入員工年度考核指標(biāo)。 項目公司應(yīng)加強(qiáng)對精裝修管理人員的內(nèi)部培養(yǎng)，全面樹立員工精品管理意識和各專業(yè)與裝修專業(yè)的配合意識，在對精裝修（設(shè)計、施工）管理人員招聘、引進(jìn)的同時，更要視員工自身情況做好其他專業(yè)工程師向裝修專業(yè)的轉(zhuǎn)型培養(yǎng)，促進(jìn)員工的全面發(fā)展。 項目公司對精裝修管理人員的培養(yǎng)有3方面工程準(zhǔn)備階段，組織集團(tuán)相關(guān)職能部門進(jìn)行精裝修工程管理方法及管理規(guī)程方面的培訓(xùn)。工程實施階段，組織集團(tuán)內(nèi)外部師資（設(shè)計公司、施工單位、集團(tuán)職能部門等）進(jìn)行精裝修工程技術(shù)管理（設(shè)計、施工）培訓(xùn)。組織材料供應(yīng)商和集團(tuán)相關(guān)部門，進(jìn)行精裝修材料專題培訓(xùn)。 精裝修管理人員的管理 項目公司精裝修管理人員與項目公司簽訂勞動合同，薪酬按項目公司標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，特殊人才其薪酬可以特別議定，具體按照集團(tuán)公司薪酬管理規(guī)定辦理。 項目公司精裝修管理人員的考核、獎懲、晉升或辭退由項目公司負(fù)責(zé)，晉升或辭退應(yīng)報集團(tuán)公司人力資源部和精裝修管理部備案。第2章 精裝修工程設(shè)計管理 工程設(shè)計是材料選擇和工程施工的依據(jù)，室內(nèi)設(shè)計工作涉及材料品種多、空間上又具有一定的局限性，如何能夠更好的完成材料的有機(jī)組合，又滿足審美和使用功能和合理控制成本的要求，是室內(nèi)設(shè)計的控制要素；設(shè)計進(jìn)度和設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣對材料選擇、施工可行性和工程造價都有決定性的影響。 精裝修項目開發(fā)過程中，項目公司應(yīng)對設(shè)計管理工作認(rèn)真對待，在產(chǎn)品設(shè)計定位、設(shè)計計劃、設(shè)計任務(wù)書、方案、擴(kuò)初、施工圖、施工過程階段對設(shè)計工作全面控制，與設(shè)計公司加強(qiáng)溝通，確保設(shè)計進(jìn)度和設(shè)計質(zhì)量；室內(nèi)設(shè)計應(yīng)與建筑設(shè)計有機(jī)同步的結(jié)合.理想的設(shè)計時點(diǎn)控制為:室內(nèi)設(shè)計在建筑方案定案之前介入，進(jìn)行平面及空間評估與優(yōu)化；建筑擴(kuò)初設(shè)計完成之前，室內(nèi)完成方案設(shè)計； 建筑施工圖完成之前，室內(nèi)完成擴(kuò)初設(shè)計；裝飾施工前2個月，室內(nèi)完成施工圖設(shè)計。 設(shè)計準(zhǔn)備階段 精裝修工程產(chǎn)品定位對于不同類型、不同內(nèi)容的精裝修工程，應(yīng)選擇相應(yīng)的設(shè)計公司進(jìn)行工程設(shè)計；進(jìn)行精裝修室內(nèi)設(shè)計，首先應(yīng)明確項目中涉及室內(nèi)精裝修的范圍和內(nèi)容：對于毛坯交付工程，應(yīng)對展示標(biāo)準(zhǔn)樣板房（促進(jìn)銷售，提升樓盤形象）、樓梯廳等公共空間進(jìn)行精裝修設(shè)計與施工。對于精裝修交付工程，在對展示樣板房營造的同時，還應(yīng)對代表戶型的交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房（提供交付設(shè)計、材料標(biāo)準(zhǔn)，施工標(biāo)準(zhǔn)）和其他空間進(jìn)行精裝修設(shè)計與施工。對于酒店及其他綜合體工程，應(yīng)對整體工程進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計集成，對整體工程進(jìn)行系統(tǒng)的精裝修設(shè)計與施工。精裝修項目室內(nèi)設(shè)計工作前，項目公司應(yīng)根據(jù)項目具體情況并結(jié)合《**集團(tuán)成熟產(chǎn)品系列復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)》和項目成本控制，完成對工程裝飾內(nèi)容的裝修標(biāo)準(zhǔn)定位，為《室內(nèi)設(shè)計指導(dǎo)書》、《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》的編制和材料設(shè)備選型提供依據(jù)。 制定《項目室內(nèi)設(shè)計計劃》實行系統(tǒng)的設(shè)計管理，事先應(yīng)根據(jù)項目整體開發(fā)計劃制定詳實的室內(nèi)設(shè)計計劃，以明確設(shè)計各階段的起止時間、制約條件、工作內(nèi)容和保障措施，提前解決影響設(shè)計的因素，使設(shè)計進(jìn)度最大限度的滿足工程進(jìn)展。 設(shè)計計劃應(yīng)以項目總開發(fā)計劃為依據(jù)，分區(qū)域、分階段、進(jìn)行設(shè)計，并明確各區(qū)域、階段的起止時間和前置條件. 編寫《室內(nèi)設(shè)計指導(dǎo)書》 《室內(nèi)設(shè)計指導(dǎo)書》的編寫主體集團(tuán)公司精裝修管理部根據(jù)項目公司已通過評審的《產(chǎn)品策劃書》和《項目設(shè)計整體工作計劃》編寫《室內(nèi)設(shè)計指導(dǎo)書》，為項目公司提供指導(dǎo)意見。 《室內(nèi)設(shè)計指導(dǎo)書》應(yīng)包含以下要素：①相對合理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)②相對合理的室內(nèi)設(shè)計的時間節(jié)點(diǎn)③相對全面的室內(nèi)設(shè)計要求會所的室內(nèi)設(shè)計應(yīng)該是項目室內(nèi)品質(zhì)的精華體現(xiàn)，因此設(shè)計水準(zhǔn)和用材標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保證高于項目平均水平。同時其設(shè)計風(fēng)格應(yīng)反映整個項目的整體設(shè)計理念與意象。公共空間應(yīng)體現(xiàn)識別性、歸屬感、儀式感、價值感。 展示樣板房應(yīng)捕捉目標(biāo)客戶群的訴求，創(chuàng)造理想的生活場景；交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房應(yīng)注重生活實際需求，給人物超所值的感覺。 編寫《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》 《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》的編寫主體 項目公司根據(jù)《產(chǎn)品策劃書》和《項目設(shè)計整體工作計劃》及集團(tuán)公司精裝修部提供的《室內(nèi)設(shè)計指導(dǎo)書》進(jìn)行編寫《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》。 《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》應(yīng)按集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部提供的標(biāo)準(zhǔn)文本編寫并應(yīng)明確以下要素：①項目概況（地理位置、建設(shè)規(guī)模、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、交通條件）②相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ③項目開發(fā)計劃及室內(nèi)設(shè)計的時間節(jié)點(diǎn) ④室內(nèi)設(shè)計要求 ⑤相關(guān)建筑圖紙 《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》的管理① 設(shè)計任務(wù)書是設(shè)計定性化要求的指導(dǎo)文件，它是設(shè)計方的工作依據(jù)，對設(shè)計成果有決定性的影響，在編制設(shè)計任務(wù)書時，文字描述必須具有切實地指導(dǎo)性，使設(shè)計單位的設(shè)計方向十分明確。②項目公司編寫完成的《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》，先在項目公司內(nèi)部進(jìn)行評審，評審?fù)ㄟ^，項目公司負(fù)責(zé)人審核確認(rèn)。③《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》通過項目公司評審后，報集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計部、精裝修管理部等相關(guān)部門評審，由集團(tuán)公司設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核、片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理審批。項目公司根據(jù)各級意見進(jìn)行必要的調(diào)整和完善，并報送集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計部和精裝修管理部備案。 設(shè)計實施階段 室內(nèi)設(shè)計委托 項目公司選擇室內(nèi)設(shè)計單位的模式和方法： ①由集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計部、精裝修管理部研究確定； ②由項目公司根據(jù)本項目的自身特點(diǎn)自行選擇合適的室內(nèi)設(shè)計公司，設(shè)計單位信息詳見《室內(nèi)設(shè)計單位信息庫》。 ③設(shè)計公司的選擇，對設(shè)計工作質(zhì)量、進(jìn)度及整個精裝修工程的進(jìn)展都非常關(guān)鍵。室內(nèi)設(shè)計公司的選擇應(yīng)充分考慮集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部、精裝修管理部意見，并結(jié)合項目自身特點(diǎn)，對設(shè)計公司在風(fēng)格特點(diǎn)、設(shè)計實力、設(shè)計優(yōu)勢、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、配合程度等因素全面考察后確定。 項目公司自行選擇設(shè)計公司應(yīng)按如下程序進(jìn)行 ①由項目公司填寫《供方評價表》（附反映設(shè)計公司實力和業(yè)績的相關(guān)資料），經(jīng)項目公司負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，報集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計部和精裝修管理部評審。 ②集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部、精裝修管理部根據(jù)項目公司上報材料，結(jié)合必要的考察調(diào)研或利用《室內(nèi)設(shè)計單位信息庫》中已有的相關(guān)信息資源，形成對室內(nèi)設(shè)計公司的評價意見。 ③對于擬選設(shè)計單位的評價意見上報集團(tuán)公司，由集團(tuán)設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審批，對于重大、重點(diǎn)項目，設(shè)計單位的選擇由集團(tuán)董事長審批。 室內(nèi)設(shè)計合同洽談項目公司負(fù)責(zé)與設(shè)計公司洽談設(shè)計合同，必要時由集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計部和精裝修管理部協(xié)助進(jìn)行。費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參考市場慣例及集團(tuán)公司其他同類項目。 室內(nèi)設(shè)計合同簽署①項目公司根據(jù)集團(tuán)精裝修管理部編寫的設(shè)計合同標(biāo)準(zhǔn)文本，并結(jié)合本項目的實際情況擬訂設(shè)計合同。②室內(nèi)設(shè)計合同經(jīng)項目公司負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，以《文件審批單》的形式報集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部、精裝修管理部評審、集團(tuán)設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核、片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理審批，涉及非標(biāo)準(zhǔn)合同的，還需法律事務(wù)部評審。③合同由項目公司