【正文】 星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目第一章 總論 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：*****************建設(shè)項(xiàng)目：*************************：*****************位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，占地面積45畝。：*****************按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，共有客房238套，貴賓房5套，主樓16層，裙房3層，另有5幢貴賓樓和一幢商務(wù)樓，地上總建筑面積36006m2。地下一層建筑面積1270m2?？偼顿Y18300萬(wàn)元，其中：建設(shè)投資17900萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金50萬(wàn)元，建設(shè)期利息350萬(wàn)元。本項(xiàng)目資金籌措按以下方式進(jìn)行：項(xiàng)目單位自籌8300萬(wàn)元；融資10000萬(wàn)元。：蕪湖市工程咨詢公司 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍1.《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》2.《城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ13790）3. 蕪湖縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要4.《蕪湖縣土地利用總體規(guī)劃》和蕪湖縣其他有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃5.《蕪湖縣城市總體規(guī)劃》（2004～2020年）《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容及深度的規(guī)定》8.*****************建設(shè)項(xiàng)目提供的相關(guān)資料，搞好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實(shí)用、美觀、舒適和多功能性。、知識(shí)經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)、旅游資源、人文優(yōu)勢(shì)等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章。為國(guó)內(nèi)外商貿(mào)易交流、文化交流做出貢獻(xiàn)。，通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步完善周邊環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營(yíng)氣氛，吸引更多的客戶，謀求項(xiàng)目最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。4.酒店設(shè)計(jì)既要現(xiàn)行特點(diǎn)體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)（住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、旅游、展覽與展示、購(gòu)物、會(huì)議、交際等），又是具有服務(wù)社會(huì)（滿足市場(chǎng)需要、增加就業(yè)、拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等）的功能。、節(jié)能、安全與消防 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介************由實(shí)力浙商投資，公司成立于2006年，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，現(xiàn)有員工20余人，并于2007年投資成立控股公司蕪湖天虹置業(yè)有限公司，公司注冊(cè)資本2000萬(wàn)元。公司在蕪湖縣投資在建項(xiàng)目有南湖大酒店、南湖小區(qū)（暫定名），擬建項(xiàng)目有皖南汽車交易市場(chǎng)（暫定名），目前公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為龍頭，憑借多年專業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及雄厚資金實(shí)力，成立伊始就招攬大批高素質(zhì)人才公司，通過(guò)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)、資本經(jīng)營(yíng)的有機(jī)結(jié)合，形成并重點(diǎn)發(fā)展酒店、房產(chǎn)、商貿(mào)三大板塊。“日出江花紅勝火”，長(zhǎng)江之畔的蕪湖縣正蓬勃發(fā)展，蕪湖南湖大酒店有限公司將繼續(xù)秉持以品牌化經(jīng)營(yíng)，秉承“誠(chéng)信、團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)”的核心理念，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，以項(xiàng)目為主線的經(jīng)營(yíng)思路，從產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量、生態(tài)環(huán)境、生活配套等方面精心打造人居產(chǎn)品，肩負(fù)起建筑百年大計(jì)的重?fù)?dān)，致力于為蕪湖縣城市建設(shè)締造新的生活夢(mèng)想，使公司成長(zhǎng)為蕪湖最優(yōu)秀的的酒店業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)投資開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商之一。 研究的主要結(jié)論與建議主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱數(shù)量備注總投資18300萬(wàn)元其中：固定資產(chǎn)投資18250萬(wàn)元建設(shè)期利息350萬(wàn)元 鋪底流動(dòng)資金50萬(wàn)元正常年份銷售收入正常年正常年份總成本正常年利潤(rùn)總額正常年所得稅正常年稅后利潤(rùn)正常年內(nèi)部收益率（％）%稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）稅后靜態(tài)投資回收期（年）含建設(shè)期1年動(dòng)態(tài)投資回收期（年）含建設(shè)期1年投資利潤(rùn)率（％）%投資利稅率（％）%盈虧平衡點(diǎn)（產(chǎn)量）%第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景蕪湖縣位于安徽省東南部，長(zhǎng)江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢元豐二年（公元前109年）置縣，至今已有2100余年歷史?？h境東南鄰宣城市，西南接南陵縣，東北與當(dāng)涂縣交界，西北毗鄰蕪湖市，處于安徽省“沿邊”（沿浙江、江蘇）、“沿江”（沿長(zhǎng)江）發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)。蕪湖縣歷史歷史悠久，當(dāng)代考古證明，早在四五千年前，這里應(yīng)居住著皋夷人、山越人。春秋時(shí)，作為聚落邑地見于史冊(cè)，名為“鳩茲”，西漢元封二年（前109），漢武帝劉徹改鄣郡為丹陽(yáng)郡，領(lǐng)縣十七，其中有蕪湖縣。蕪湖縣“東控勾吳，南連荊楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之險(xiǎn)”，歷來(lái)為兵家必爭(zhēng)之地。境內(nèi)現(xiàn)存“楚王城遺跡”、“南唐九十殿”、“宣城官窯＂、“宋代珩瑯寶塔”等古跡?！疤招了崱北辉u(píng)為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。蕪湖縣現(xiàn)轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等6個(gè)鎮(zhèn)124個(gè)村15個(gè)社區(qū)，總面積730平方公里。自2002年起，縣域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù)6年位居安徽省經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)縣”行列。，農(nóng)民人均純收入5382元。∶∶。農(nóng)業(yè)上，以優(yōu)質(zhì)糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn)、果蔬苗木等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，是國(guó)家級(jí)商品糧基地縣。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機(jī)械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。安徽省重點(diǎn)開發(fā)區(qū)——蕪湖機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì)外開放的窗口、招商引資的平臺(tái)。蕪湖縣素稱“魚米之鄉(xiāng)”。屬亞熱帶季風(fēng)性氣候，四季 宜人，物產(chǎn)豐富，是蕪湖米市的重要糧倉(cāng)。盛產(chǎn)糧、油、煙、棉、桑蠶、茶、蔬菜和多種瓜果等?！傍F茲牌”系列大米連 續(xù)榮獲全國(guó)農(nóng)業(yè)博覽會(huì)金獎(jiǎng)；長(zhǎng)江鰣魚、刀魚、內(nèi)河鱖魚、大閘蟹飲譽(yù)中外。 蕪湖縣區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。皖贛、寧銅鐵路穿境而過(guò)；航空有南京碌口機(jī)場(chǎng)、合肥駱崗機(jī)場(chǎng)、蕪湖機(jī)場(chǎng)、黃山機(jī)場(chǎng),縣城灣沚距合肥駱崗機(jī)場(chǎng)、南京祿口機(jī)場(chǎng)僅兩小時(shí)車程。青弋江、水陽(yáng)江、漳 河直通黃金水道長(zhǎng)江，縣城灣沚鎮(zhèn)距朱家橋外貿(mào)碼頭僅40 公里。104省道與205國(guó)道在縣境西面交會(huì)，蕪宣高速（蕪湖—宣城）、蕪馬高速（蕪湖—馬鞍山）已建成通車，銅南宣高速（銅陵—南陵—宣城）、蕪雁高速（蕪湖—高淳）即將開工建設(shè)，四條高速在縣域東西南北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了蕪湖縣到江浙地區(qū)的3小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)。 近年來(lái)，蕪湖縣著力推進(jìn)城市化進(jìn)程，按照建成蕪湖市副中心城市的目標(biāo)，縣城圍繞“東擴(kuò)南進(jìn)”思路，加快城南新區(qū)和東湖公園開發(fā)建設(shè)，爭(zhēng)取用三年左右時(shí)間，建成城南新區(qū)，同時(shí)，有序改造老城區(qū)。目前，全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)34%以上。在蕪湖縣“十一五”規(guī)劃中，規(guī)劃建設(shè)以行政廣場(chǎng)、文教園為中心的南部行政文化區(qū)、以蕪湖機(jī)械工業(yè)園為核心的東部工業(yè)區(qū)、以青弋江濱江景觀為重點(diǎn)的商貿(mào)居住區(qū)，精心打造高品位、多功能的現(xiàn)代化城區(qū)。為此，*************************擬開發(fā)建設(shè)*****************項(xiàng)目，以滿足灣沚及周邊地區(qū)日益增長(zhǎng)的休閑、娛樂(lè)、商貿(mào)、服務(wù)、文化、體育等方面需要。旅游經(jīng)濟(jì)是當(dāng)今時(shí)代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。五十年代以來(lái)，%以上的速度遞增，大大超過(guò)同期工業(yè)經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)率，全球國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游業(yè)總收入占各國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已達(dá)11%以上，其發(fā)展進(jìn)程和趨勢(shì)表明，旅游業(yè)已成為全球第一大創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)。我國(guó)是世界上旅游資源最豐富的國(guó)家，雖然旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，至1998年末，%，19951998年年均增長(zhǎng)率20%，是同期GDP增長(zhǎng)率的2倍多，旅游業(yè)在在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位越來(lái)越重要。展望21世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)、科技的發(fā)展，人民生活水平的提高，旅游業(yè)的市場(chǎng)前景將更加廣闊，可以預(yù)言，旅游產(chǎn)業(yè)是永遠(yuǎn)朝陽(yáng)型產(chǎn)業(yè)。由于該產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將發(fā)揮越來(lái)越大的作用。賓館作為旅游經(jīng)濟(jì)的基本細(xì)胞，是旅游業(yè)收入的重要來(lái)源，賓館業(yè)發(fā)達(dá)也促進(jìn)著旅游業(yè)的興旺，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平不斷提高。蕪湖地處東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)與長(zhǎng)江流域的內(nèi)陸地帶的結(jié)合部，腹地廣闊，水、陸、空交通便捷，通訊發(fā)達(dá)，隨著中央加快建設(shè)中西部的戰(zhàn)略實(shí)施，蕪湖市將成為信息、資金、技術(shù)、商品從東部沿海向中西部傳遞的前沿地帶，并正成為皖江的商貿(mào)中心，沿江經(jīng)濟(jì)走廊已初具規(guī)模。以蕪湖為軸心的皖江區(qū)域擁有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)3處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)20處；國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)4處，省級(jí)自然保護(hù)區(qū)7處；省級(jí)歷史文化名城7個(gè)，省級(jí)歷史文化保護(hù)區(qū)5處；國(guó)家和省級(jí)森林公園22個(gè)，以及多處國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位，數(shù)十處省級(jí)文物保護(hù)單位和省級(jí)重點(diǎn)寺廟，旅游資源十分豐富，自然風(fēng)光特色明顯，歷史文化積淀深厚，宗教文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，生態(tài)環(huán)境保護(hù)完好，是安徽省重要的旅游區(qū)域。所有這些給蕪湖大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)提出了緊迫的要求。結(jié)合蕪湖縣市場(chǎng)環(huán)境、特征、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認(rèn)為：蕪湖縣域及周邊地區(qū)，進(jìn)行適應(yīng)市場(chǎng)需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)（如建設(shè)高檔酒店等）尚有很大的空間區(qū)位。因此，項(xiàng)目單位審時(shí)度勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)（四星級(jí)酒店為空缺）特點(diǎn)，決定實(shí)施該項(xiàng)目項(xiàng)目，并通過(guò)高水平的經(jīng)營(yíng)管理而產(chǎn)生較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目建設(shè)必要性*****************是發(fā)展三產(chǎn)、構(gòu)建現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的客觀要求發(fā)展三產(chǎn)，是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的要求。關(guān)注第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一推動(dòng)力的新現(xiàn)象，必須認(rèn)識(shí)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)比重增大是第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)升級(jí)優(yōu)化的重要標(biāo)志，積極采取措施推進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展?？h區(qū)要進(jìn)一步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)”，離不開一、二、三產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，力爭(zhēng)使第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)達(dá)到“三分天下有其一”。第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要特征。在中國(guó)都市地區(qū)和旅游城市，休閑已成為一種主流時(shí)尚文化，并相應(yīng)產(chǎn)生多種市場(chǎng)需求，在旅游業(yè)和娛樂(lè)業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)休閑經(jīng)濟(jì)，形成了地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，%，開始邁入小康水平的門檻。2003年我國(guó)人均GDP首次突破1000美元，旅游休閑進(jìn)入了一個(gè)急劇擴(kuò)張期，“假日經(jīng)濟(jì)”就是一種突出表現(xiàn)。很多城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式已經(jīng)由依靠制造業(yè)轉(zhuǎn)向依靠休閑業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)。蕪湖縣區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)比較完善，對(duì)外開放度大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平處于全省較領(lǐng)先地位，經(jīng)濟(jì)集聚和輻射功能日益增強(qiáng)。*****************的建設(shè)，不僅完善蕪湖縣的服務(wù)流通體系，適應(yīng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要，而且對(duì)整個(gè)安徽省的服務(wù)流通體系的改善都將產(chǎn)生積極作用，必將推動(dòng)蕪湖第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本區(qū)位于華東地區(qū)腹地，長(zhǎng)三角西南部，是通往風(fēng)景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門戶，合理開發(fā)利用當(dāng)?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅游資源，進(jìn)一步增強(qiáng)蕪湖在安徽省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極功能。鑒于蕪湖縣良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、商業(yè)戰(zhàn)略地位、地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建設(shè)*****************具有客觀必要性。蕪湖機(jī)械工業(yè)園創(chuàng)建于2001年，經(jīng)過(guò)4年左右的發(fā)展，建成“六通一平”。累計(jì)引進(jìn)入園企業(yè)697家，項(xiàng)目總投資442億元，初步形成了以機(jī)械加工制造為主的產(chǎn)業(yè)集群。目前，45平方公里的蕪湖機(jī)械工業(yè)園東擴(kuò)計(jì)劃已經(jīng)初具規(guī)模，發(fā)展將進(jìn)一步加快。預(yù)計(jì)到2010年，園區(qū)內(nèi)就業(yè)人口將達(dá)到3－5萬(wàn)人。隨著蕪湖機(jī)械工業(yè)園的發(fā)展，對(duì)配套服務(wù)提出了更高的要求，為入園企業(yè)服務(wù)的商務(wù)中心、購(gòu)物中心、休閑中心、娛樂(lè)中心建設(shè)十分迫切。本項(xiàng)目的建設(shè)，正適應(yīng)了滿足蕪湖機(jī)械工業(yè)園發(fā)展的需要，規(guī)劃建設(shè)配套服務(wù)區(qū)，提升蕪湖機(jī)械工業(yè)園的配套水平，為入園企業(yè)服務(wù)，為招商引資創(chuàng)造良好的硬件條件?！笆晃濉逼陂g，是蕪湖縣經(jīng)濟(jì)黃金發(fā)展期，到2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到106億元，年均增長(zhǎng)24％；工業(yè)銷售收入150億元，年均增長(zhǎng)19％；財(cái)政總收入10億元，年均增長(zhǎng)20％；固定資產(chǎn)投資71億元，年均增長(zhǎng)26％?！妒徍袊?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》提出，蕪湖、繁昌、南陵三縣按照市域副中心城市要求，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建成區(qū)面積分別擴(kuò)大到15平方公里，人口15萬(wàn)人?？h城需要快速擴(kuò)張，建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的8平方公里擴(kuò)大到15平方公里。從縣城周邊的地理?xiàng)l件看，向北是水網(wǎng)地區(qū)，地形復(fù)雜，不適宜用于城市建設(shè)用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很難組織。向東發(fā)展、向南擴(kuò)張，是蕪湖縣城發(fā)展的唯一選擇。*****************位于蕪湖縣行政文化中心，層高16米，工程竣工后將成為蕪湖縣城南新區(qū)標(biāo)志性建筑，為蕪湖縣構(gòu)建市域副中心發(fā)展邁出的堅(jiān)實(shí)的一步。第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 蕪湖市旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析蕪湖位于安徽東部、瀕臨長(zhǎng)江，脈連黃山、九華山，素為“皖南的門戶”。蕪湖歷史悠久，春秋時(shí)代為吳國(guó)的鳩鶿邑，作為縣名始于公元前109年，距今已有2000多年歷史。境內(nèi)有240萬(wàn)年前亞歐人類活動(dòng)遺址“人字洞”、全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位中國(guó)青銅文化發(fā)祥地“大工山古銅冶遺址”、全國(guó)重點(diǎn)寺廟“廣濟(jì)寺”、中國(guó)第一座城隍廟遺址等名勝古跡。蕪湖為國(guó)家級(jí)開放城市、國(guó)家對(duì)外籍輪開放港口城市和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，擁有國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)。