【正文】 第一部 房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)專業(yè)知識一、 房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)（一）房地產(chǎn)的概念和特點（1） 概念：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是由土地，附著在土地上的各類建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體，又稱為不動產(chǎn)，（2） 房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系的總和地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系的總和（3） 房地產(chǎn)的特點： d．保值和增值性（二）房地產(chǎn)業(yè)：（1） 概念：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，經(jīng)營，管理，服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。它是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系，具體說，包括：土地開發(fā)，房屋建設(shè)，房屋維修和管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓與出讓，房屋所有權(quán)的買賣，租賃，房地產(chǎn)抵押，中介咨詢及代理等行為，以及對經(jīng)濟活動進行控制和管理的行為。（2） 具體內(nèi)容： ，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押?！铮ǔ鲎尯娃D(zhuǎn)讓的區(qū)別：①流通市場不同（轉(zhuǎn)讓屬出讓）：出讓是土地在一級市場流通，轉(zhuǎn)讓是土地在二級市場流通；②行為性質(zhì)不同；出讓是創(chuàng)設(shè)財產(chǎn)權(quán)的行為，轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)權(quán)的行為；③流通關(guān)系的主體不同，出讓關(guān)系中，必有一方是土地所有者（政府，國家），轉(zhuǎn)讓關(guān)系中，雙方都是土地的使用者） ，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等。 ，包括咨詢、估價、測量、服務(wù)、公證等 ：包括家居服務(wù)，房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護，保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等。 g、房地產(chǎn)金融，包括信貸，保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的投資等。（三）房地產(chǎn)市場（1） 概念：廣義為整個社會房地產(chǎn)交易的場所，狹義為專門進行房地產(chǎn)買賣、租賃，抵押交易的場所。（2） 房地產(chǎn)市場的分類：一級市場—政府出讓土地于開發(fā)商的市場，也稱土地市場 二級市場—開發(fā)商出售于消費者的市場，也稱一手房市場 三級市場—消費者已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場，也稱二手房市場（四）我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景住宅建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)的主流，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動國民經(jīng)濟增長方面將起列日益明顯的作用，在未來的十幾年中我國住宅產(chǎn)業(yè)將面臨更多機遇和挑戰(zhàn)，主要來自以下幾方面：（1）城市化水平穩(wěn)步提高對住宅形成巨大需求（2）流動人口增長對住宅形成巨大需求（3）居民消費結(jié)構(gòu)變化對住宅形成巨大需求（4）舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅（5）政府為擴大國內(nèi)需求，促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長，出臺了一系列深化住宅制度改革和啟動住宅消費的措施，這也就促進了住宅的需求，其中最主要的措施有：（1）取消福利分房，實行住房分配貨幣化（94年取消福利分房）（2）開放住房二級市場，以存量住房流動帶動增量住房消費（五）房地產(chǎn)的周期分析①房地產(chǎn)的發(fā)展期：84—88年、92—95年。 ②低落期88—91年、96—97年。③98年住宅商品化開始是在沿海城市。④在中國房地產(chǎn)發(fā)展7—8年為一個周期，發(fā)展期在5年左右，低落期在2—3年。二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段和過程 建設(shè)工程項目設(shè)立和企業(yè)組建 房地產(chǎn)建設(shè)工程項目規(guī)劃與規(guī)與審批 土地使用權(quán)的取得 征地與拆遷 工程建設(shè)與管理 房地產(chǎn)租售管理 房地產(chǎn)的物業(yè)管理 （二） 房地產(chǎn)開發(fā)的程序立項 概念：開發(fā)項目經(jīng)計委審批納入年度建設(shè)投資計劃 程序：市場調(diào)研 選項 財務(wù)評估 （項目決策） 可行性研究報告 申報，審批，取得《項目建議書》規(guī)劃： 概念：完成開發(fā)項目的規(guī)劃審批和方案設(shè)計 程序：辦理《項目建議書》 辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》拆遷： 程序：凍結(jié)戶口—審查拆遷計劃（資金，房源）核發(fā)《拆遷許可證》發(fā)布拆遷公告進行拆遷動員達成拆遷協(xié)議調(diào)解處理拆遷糾紛土地使用權(quán)取得： 程序：行政規(guī)劃，出讓，補地價，取得《國有土地使用證》開工準(zhǔn)備 審查規(guī)劃條件，市政，方案設(shè)計，施工圖設(shè)計，施工組織設(shè)計。辦理《開工許可證》（申請招投標(biāo)，工程概預(yù)算，辦理質(zhì)檢，安檢登記備案，驗貨施工管理（項目管理） 施工監(jiān)理：控制質(zhì)量，工程，造價，管理合同，信息，協(xié)調(diào)甲，乙方關(guān)系竣工驗收 內(nèi)容：隱蔽性工程預(yù)驗收，單項工程驗收，安裝工程驗收，整體驗收（以上由建委負(fù)責(zé)驗收）市場（租賃經(jīng)營） 辦理《商品銷售許可證》辦理預(yù)售合同備案登記市場營銷物業(yè)管理三、房地產(chǎn)常用概念基本概念：（1） 標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的住宅樓層（2） 層高：通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離，板心對板心（3） 凈高：是制層高減去樓板厚度的凈剩值（）（4） 開間：通常指房間寬度，是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離（5） 進深：通常指房間的長度，是指一間房屋內(nèi)從前墻皮到后墻皮之間的實際長度（6） 玄關(guān)：就是登堂入室的第一步所在的位置，它是一個緩沖過度的地段，增加玄關(guān)是為 了增強秘密性和方便性。關(guān)于面積的概念：（1） 規(guī)劃建設(shè)用地面積：是指項目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積，即小區(qū)總占地面積（2） 建筑面積：是指建筑物外墻外圍成空間的水平面積，如果計算多層，高層住宅的建筑面積，則是各層面積建筑面積之和，建筑面積包含了房屋居住的可用面積，墻體柱體占地面積，樓梯走道面積，其他公攤面積等。（3） 使用面積：是指住宅中分戶門內(nèi)部可供使用的凈面積總和，不包括墻體和柱體，也即地毯面積。（4） 建筑面積（銷售面積）：套內(nèi)建筑面積+公攤面積（5） 公共建筑面積：住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設(shè)置的公共走廊，樓梯，電梯間，水箱間等所占面積的總和。公用建筑面積=整棟建筑面積整棟各套內(nèi)建筑面積之和單獨具備使用功能的獨立使用空間（如：地下車庫，倉庫，人防工程等）（6） 公攤面積：商品房公攤面積的公用建筑面積主要由兩部分組成：a梯井，樓梯間，垃圾道，變電室，設(shè)備室，公共門廳和過道等功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積b各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50% 公攤系數(shù)=整棟建筑物的公共建筑面積除整棟建筑物的各單位建筑面積之和（每套商品房所應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e=分?jǐn)傁禂?shù)乘單套建筑面積）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積（7） 得房率：也稱使用率，是指可供用戶支配的面積與每戶建筑面積之比，得房率太低不實惠，太高，不方便 關(guān)于房屋的建筑形成 （1）低層：13或一層獨立 （2）多層：47層，也可指17層 （3）小高層818層 （4） 高層：1832層 （5）超高層：32層以上 （6）躍層：一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室，廚房，餐廳，衛(wèi)生間等活動性空間，二層設(shè)置主要休息私秘空間 （7）復(fù)式：一套住宅占兩個 樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，但兩層合計的層高 低于躍層。 （8）錯層：是指一套房子的各個功能間處于同一層面但不在同一標(biāo)高上 （9）板式樓：從平面上看，樓體長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是 長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起，另一種是單元式拼接，若干個單元連在一起，特點，板樓戶型比較方正，南北通透，采光，通風(fēng)效果好，進深長了可以增加銷售面積，但戶內(nèi)采光就差了，板樓占地面積大，相對減少小區(qū)綠地。（11）塔式樓：從平面上看，一層若干戶，一般多于四戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通通道形成的樓平面，平面的長度和寬度大致相同關(guān)于地產(chǎn)項目開發(fā)模式的概念（1）豪宅：豪宅應(yīng)具備的四個特點:a其地點，區(qū)位有特定的地理空間，b與其他物業(yè)相比，其應(yīng)在價格，配套，品質(zhì)等方面有明顯的區(qū)別，c購買和使用毫宅的人應(yīng)具有相當(dāng)?shù)慕逃潭?，他們對自身的社會地位?yīng)該相當(dāng)自信，d毫宅應(yīng)該具有相對比較長久的生命力，要有較大的發(fā)展空間。（2）綠色住宅：不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅，實際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的主體環(huán)保工程，他是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地，節(jié)水，節(jié)能，改善生態(tài)環(huán)境， （3）水景住宅：依水而建的住宅（4）別墅：泛指高收入階層的第二居所，有獨立的私家花園空間，獨立的居住環(huán)境，私密性很強，不受任何外來的干擾。（5）酒店式公寓：能夠提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理的高檔公寓，始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)”“公寓式的管理”，市場定位很高，它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有自用和投資兩大功效，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式的服務(wù)，讓人有家的感覺。（6）小戶型住宅：業(yè)內(nèi)認(rèn)定的小戶型主要是從面積上來界定的，一般3居在80100m2，二 居在6080m2，1居在3050m2。（7）經(jīng)濟適用房：是指具有社會環(huán)境保障性質(zhì)的高品住宅，具有經(jīng)濟性和實用性的特點，經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適用中低擋收入家庭住房問題而修建的普通住房。（8） SOHO住宅：small office home office (小型家庭辦公室)關(guān)于房屋的建筑結(jié)構(gòu)（1） 磚混結(jié)構(gòu)：這類建筑物的豎向承重結(jié)構(gòu)（墻，柱等）采用磚或者砌塊，水平承重構(gòu)件（樓板，屋面板），采用鋼筋混凝土 特點：層數(shù)一般在6層以下，造價低，抗震性能差，開間和進深的尺寸及高都受到一 定限制（2） 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：這類建筑物承重構(gòu)件（比如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成，其圍護物件（如部分外墻、內(nèi)隔墻是由青制磚或其他砌體構(gòu)成。 特點：結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強，抗震性能好，耐久，年限長，從多層到高層甚至超高層建筑， 都可以采用此類結(jié)構(gòu)以下幾類均屬鋼混結(jié)構(gòu)：（3） 框架結(jié)構(gòu)：以梁、柱為主（起承重作用），外墻僅起圍護作用，最高可達15層（4） 框剪結(jié)構(gòu)：在框架結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，加部分剪力墻，增加穩(wěn)固性和抗震性，最高可達20層（4060米高）（5） 純剪力墻結(jié)構(gòu)：只有剪力墻，沒有梁、柱，剪力墻節(jié)約室內(nèi)空間，承載力強，更加穩(wěn)固，抗震性強，建筑物最高可蓋100米（6） 地基：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層巖層，建筑物必須建造在堅實可靠的地基上，分為兩種：（1）天然地基：不需要經(jīng)過人工加固，可以在其上建筑的天然土層巖層；（2）人工地基：是經(jīng)過人工加固處理過的地基，地基必須有足夠的承載力，均勻的壓縮量，保證均勻下沉，不會發(fā)生開裂，變形，有防止產(chǎn)生滑坡、傾斜方面的能力（7） 基礎(chǔ)： 是建筑物的組成部分，是建筑地面以下的承重構(gòu)件，他支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載和自重傳給下面的地基，基礎(chǔ)必須堅固，穩(wěn)定而可靠。建筑常用的概念：（1） 建筑密度：也叫建筑覆蓋率，是指項目用地范圍內(nèi)，所有建筑物基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積（小區(qū)占地面積）之比 作用：反映項目用地范圍內(nèi)、空地率和建筑密集程度（2） 容積率：指項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)，總建筑面積與總用地面積之比 作用：直接反映居住社區(qū)的人口密度和居住品位，反映和衡量建筑用地強度的一項重要指標(biāo)。高層大于3，小高層小于3， ，（3） 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)，綠地總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（4） 建筑間距：是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離，建筑間距主要是根據(jù)所在地區(qū)內(nèi)日照、通風(fēng)、采光，防止噪音和視線干擾，還有防火防震，綠化，管線埋設(shè)，建筑布局形式及節(jié)約用地等要求綜合因素確立，一般來說要滿足大寒日（冬至）中午滿窗日照一兩小時或斜日照2小時。（5） 日照間距系數(shù)：是根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋間距與遮擋房屋脊高的比值，通俗講就是樓間距與樓高之比（6） 飄窗：指房屋窗呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的享受自然，親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗（7） 垂直交通：電梯關(guān)于 地塊的概念： （1）熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進行房屋建設(shè)的土地 （七通一平）（2）生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，是國土局尚未出讓，拍賣，劃撥土地使用權(quán)的土地，如荒地、農(nóng)地。（3）毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地（4）三通一平：水，電，路通，土地平整（項目開始的必要條件）（5）七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。 房屋 房屋產(chǎn)權(quán)概念：（1）商品房：是指在以市場地價獲得的土地上建造的，可以自由轉(zhuǎn)讓的或出租的建筑物，其 全意包括：建筑物所有權(quán)和所占用的土地使用權(quán)，二者合一，不可分割，地上建筑的所有權(quán)，依賴于土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)的性質(zhì)、用途、年限，決定了房屋所有