三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格概述(已修改)
2025-07-05 15:29 本頁面
【正文】 三明市房地產(chǎn)管理局三 明 市 物 價(jià) 局明房字〔2007〕17號三明市房地產(chǎn)管理局 三明市物價(jià)局關(guān)于印發(fā)三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格的通知為規(guī)范三明市區(qū)房地產(chǎn)交易市場行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息公開化建設(shè)，提高房地產(chǎn)交易信息的透明度，確保消費(fèi)者、投資者及其它群體能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地了解三明市區(qū)房地產(chǎn)交易市場與交易價(jià)格的變化情況，引導(dǎo)理性購房、促進(jìn)理性投資，三明市房地產(chǎn)管理局、三明市物價(jià)局于2004年制定并公布了《三明市區(qū)房地產(chǎn)交易價(jià)格指導(dǎo)意見》（明建房[2004]49號）。隨著房地產(chǎn)市場狀況的變化，原《三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格》（以下簡稱《指導(dǎo)價(jià)格》）已不能適應(yīng)指導(dǎo)房地產(chǎn)市場交易價(jià)格變化的實(shí)際要求。為進(jìn)一步完善《指導(dǎo)價(jià)格》，提高《指導(dǎo)價(jià)格》的實(shí)際可操作性，按照國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）和福建省地方稅務(wù)局、省財(cái)政廳、省建設(shè)廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（閩地稅發(fā)[2005]99號）要求，現(xiàn)對《指導(dǎo)價(jià)格》進(jìn)行重新修訂，自公布之日起實(shí)施。原《三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格》（明建房[2004]49號）同時(shí)作廢。附：《三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格》三明市房地產(chǎn)管理局 三明市物價(jià)局二OO七年八月一日主題詞：房地產(chǎn) 交易 指導(dǎo)價(jià)格 通知2007年8月1日印發(fā) 共印100份三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格第一章 適用范圍、制定原則和制定方法一、適用范圍本指導(dǎo)價(jià)格適用于三明市區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房地產(chǎn)交易價(jià)格參考。本指導(dǎo)價(jià)格是三明市區(qū)內(nèi)各地段等級、各類房屋的交易價(jià)格行情，可作為市區(qū)內(nèi)不同地段等級、不同類型房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、交換等交易行為發(fā)生時(shí)，衡量交易當(dāng)事人的申報(bào)價(jià)格、成交價(jià)格或評估價(jià)格的高低提供課稅價(jià)格參考；也可作為房屋拆遷當(dāng)事人在協(xié)商貨幣補(bǔ)償金額或產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格時(shí)提供協(xié)商依據(jù)和價(jià)格參考。當(dāng)事人對執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)格有異議或協(xié)商不成的，應(yīng)委托具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)通過評估確定房地產(chǎn)價(jià)格。政策性住房（包括房改房、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用住房）的定價(jià)按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本指導(dǎo)價(jià)格，但政策性住房在二級市場進(jìn)行交易時(shí)適用本指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定。利用本指導(dǎo)價(jià)格確定具體房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，應(yīng)結(jié)合附圖綜合使用、配合進(jìn)行，按照不同地段等級，不同的房地產(chǎn)分類，確定房地產(chǎn)的基本價(jià)格，并根據(jù)具體房地產(chǎn)的不同狀況，選用相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行綜合修正，最后得出具體房地產(chǎn)的指導(dǎo)價(jià)格。本指導(dǎo)價(jià)格可作為消費(fèi)者、投資者及其它需了解三明市區(qū)房地產(chǎn)交易市場與交易價(jià)格行情的群體提供參考。本指導(dǎo)價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)交易市場的變化、變動(dòng)情況進(jìn)行修正和調(diào)整，每年定期公布不同地域、不同用途、不同結(jié)構(gòu)的各類房屋的指導(dǎo)價(jià)格，并以最新公布的指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)。二、制定原則按照交易指導(dǎo)價(jià)格的服務(wù)目的，本指導(dǎo)價(jià)格中涉及的基本價(jià)格確定、區(qū)域劃分、影響因素選擇及其他評估操作規(guī)定，遵循以下原則：一般性原則即按照一般價(jià)格原則確定各類型房地產(chǎn)的基本價(jià)格，對具體某一房地產(chǎn)的交易評估價(jià)格由一個(gè)基本價(jià)格加各類調(diào)節(jié)系數(shù)形成，基本價(jià)格選取的是某一區(qū)域中的中間價(jià)格或平均價(jià)格，并以此來作為某一類型房地產(chǎn)的基本價(jià)格。主導(dǎo)因素原則房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，既有宏觀政治、經(jīng)濟(jì)因素，也有中觀的區(qū)位、環(huán)境因素和微觀的結(jié)構(gòu)、朝向、樓層和成新等因素，但在交易指導(dǎo)價(jià)格制定過程中只考慮其中的主要因素。定量操作原則在影響房地產(chǎn)的微觀因素中，有些因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也比較明顯，但不易定量操作，本指導(dǎo)價(jià)格中未考慮難以定量因素的影響程度和區(qū)別。相對完整性原則在區(qū)域級別劃分中，為保持地域的相對完整性，基本按照連續(xù)完整的道路或其他大型地標(biāo)性建筑物作為界線劃分，因此對大塊區(qū)域涉及等級歸類時(shí)，按多數(shù)原則和主導(dǎo)原則確定。適度前瞻性原則本指導(dǎo)價(jià)格制定過程所憑借的依據(jù)立足于現(xiàn)狀房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，同時(shí)也適當(dāng)考慮已經(jīng)表現(xiàn)出來的某些發(fā)展趨勢分析材料，并在現(xiàn)狀資料分析的基礎(chǔ)上對這些因素按其對房價(jià)的影響趨勢作了適度前瞻分析。三、制定方法本指導(dǎo)價(jià)格制定時(shí)按照基本價(jià)格制定和調(diào)節(jié)系數(shù)確定來分別進(jìn)行。主要方法是：首先分析地域分布規(guī)律，確定地域分級；其次是研究區(qū)位因素以外的房屋結(jié)構(gòu)類型、樓宇檔次等主導(dǎo)因素，并按照區(qū)位和結(jié)構(gòu)類型、樓宇檔次等劃分基本房地產(chǎn)類型；接著是計(jì)算這些類型相對應(yīng)的基本價(jià)格；最后是分析基本價(jià)格之外的房價(jià)影響因素，并對確定這些因素對房價(jià)的具體影響程度，由此確定具體房地產(chǎn)的交易指導(dǎo)價(jià)格。按照物業(yè)類型的不同，本指導(dǎo)價(jià)格將其主要分為住宅、別墅、商場店面(商業(yè)用房)、辦公寫字樓、車庫車位(含摩托車位)和倉庫廠房六類物業(yè)，并按照商品房和自建房、一手房和二手房的區(qū)別分別確定指導(dǎo)價(jià)格。對各類物業(yè)基本價(jià)格的確定方法，商品房以市場比較法作為主要的方法；自建房以成本法作為主要的定價(jià)方法。市場法所依據(jù)的資料為三明市區(qū)房地產(chǎn)交易登記中心20062007年兩年間登記的交易資料作為數(shù)據(jù)樣本，成本法則參照三明市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合已公布的房屋建安造價(jià)綜合確定。第二章 住宅交易指導(dǎo)價(jià)格住宅交易指導(dǎo)價(jià)格=基本價(jià)格[1+基價(jià)調(diào)整系數(shù)][1+因素調(diào)整系數(shù)]成新率一、基本價(jià)格的確定與取值（一）基本價(jià)格表（價(jià)格單位：元/平方米）地段級別等級一級二級三級四級五級結(jié)構(gòu)類別類別一類二類三類一類二類高層框架一等4300390035003200\\\\多層框架一等4000360033002800230018001300\混合結(jié)構(gòu)一等3800340030002500200016001100900二等3500320029002400190015001000800三等340031002800230018001400950750四等\3000270022001700135
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