【正文】 高星級酒店工程籌建與酒店籌備概述作者：日期：高星級酒店工程籌建與酒店籌備前 言我們作為專業(yè)的的酒店職業(yè)經(jīng)理人能夠參與和設(shè)計成功的酒店必須是我們的長處，而且是我們的使命，及酒店生存之使然。酒店建設(shè)與經(jīng)營從設(shè)計開始就應(yīng)該是我們的命脈及優(yōu)勢所在，展示優(yōu)質(zhì)設(shè)計和盈利之間聯(lián)系的理念也根植于我們酒店職業(yè)人的生命之中。國際金融危機(jī)后，我國的旅游業(yè)將會更加蓬勃發(fā)展，作為旅游業(yè)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和接待服務(wù)基地的酒店業(yè)也呈現(xiàn)出前所未有的飛速發(fā)展勢頭。隨著酒店數(shù)量的擴(kuò)張，高星級酒店之間的競爭更趨激烈。高星級酒店因設(shè)備先進(jìn)，現(xiàn)代化管理水平較高和廣泛的營銷網(wǎng)絡(luò)，有相對穩(wěn)定的客源，在競爭中占據(jù)主動。而數(shù)目龐大的中、低檔酒店由于設(shè)施不完善，規(guī)模偏小，經(jīng)營者缺乏必要的市場營銷理論指導(dǎo)，以及在爭奪客源市場時使用了一些不正當(dāng)競爭手段等原因，自身形象遭到一定程度的損害，處境尷尬，面臨整合洗牌的過程。*************************************************************內(nèi) 容一、酒店前期籌建和籌備的區(qū)別酒店工程籌建和酒店營運(yùn)籌備，在籌建一個新的酒店時必須首先成立工程籌建總指揮部，該指揮部成員必須是專業(yè)的酒店工程籌建人員。主要對酒店前期規(guī)劃申報、設(shè)計申報、建設(shè)申報（以上項目主要由集團(tuán)公司相關(guān)人員負(fù)責(zé)）、土建平基、起樓、土建與裝修質(zhì)量、設(shè)備的選型、用量、技術(shù)指標(biāo)、功能使用效果智能控制、今后酒店節(jié)能和后期維護(hù)成本進(jìn)行技術(shù)上于質(zhì)量上的有效把關(guān)等等的最終定位，協(xié)助經(jīng)營方提出家具、廚具、監(jiān)控等營運(yùn)設(shè)備的建議。其次工程籌建在土建工程完成時成立酒店營運(yùn)指揮部(今后的酒店管理團(tuán)隊)，其工作主要對酒店的酒店項目全程整合開發(fā)策劃、酒店管理與經(jīng)營策劃，市場定位，客源定位，管理定位，價格定位，員工招聘，員工管理，員工培訓(xùn)，酒店營運(yùn)設(shè)備、物品、印刷品、低耗品、經(jīng)營商品、床上用品、棉織品、清潔用品、服裝等等的選購、定質(zhì)、定量、定標(biāo)把關(guān)和監(jiān)控！※投資人對酒店的誤區(qū)：很多的投資人都走了錯路，大致歸結(jié)有以下幾點(diǎn)：酒店管理人員到位時間太晚。50%的業(yè)主都是在酒店土建施工完畢，裝修進(jìn)行到尾聲時才開始招聘酒店管理人員，讓這些專業(yè)的酒店管理人員到現(xiàn)場就傻了眼：夜總會離客房太近，其低頻的震動必將讓客人失眠，廚房離餐廳太遠(yuǎn)，廚房地溝位置不對，客房樓層布草間太小或就沒有，沒有總庫，沒有工程加工場地，大堂吧吧臺沒有設(shè)洗杯池，沒有大堂PA工作間，沒有員工餐廳……很多已經(jīng)是處于無可奈何的境地了!設(shè)計程序錯誤。90%的業(yè)主是先找設(shè)計院進(jìn)行酒店的結(jié)構(gòu)、建筑等土建設(shè)計，然后再找酒店裝飾設(shè)計公司進(jìn)行二裝設(shè)計，或者是圖方便、省錢，把二裝設(shè)計與裝修施工同時交與裝修施工單位進(jìn)行。大錯特錯！正確的程序應(yīng)該是是：確定酒店立項——招聘酒店專業(yè)籌建人員或酒店管理公司——參與進(jìn)行酒店裝飾設(shè)計——裝飾設(shè)計方案確定——選擇酒店土建設(shè)計單位——結(jié)合裝飾設(shè)計進(jìn)行土建設(shè)計——選擇土建及裝飾施工單位——會審圖紙——土建施工及裝飾設(shè)計圖紙確定——開始土建工程——開始裝飾施工工程對“裝飾設(shè)計”的理解錯誤。80%的業(yè)主對于五星級酒店的裝飾設(shè)計，要求的就是：氣派、豪華、風(fēng)格獨(dú)特！其實，裝飾設(shè)計最重要、最終是為酒店開業(yè)后的經(jīng)營服務(wù)的！當(dāng)然，必要的豪華、氣派、高檔必不可少，但還需把相當(dāng)?shù)木Ψ旁诰频甑钠矫婀δ懿季帧⒎?wù)項目及各占的比例上面來。二、建立高星級酒店的目的：起到搭建中高端人士平臺與橋梁的作用：高星級酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟(jì)平臺，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過這個平臺可以結(jié)交更多的人脈、得到更多的資源。借此可以滿足融資、資源整合等等，也可以完成一些潛在的“高難度”的動作。樹立企業(yè)的品牌：現(xiàn)在較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過這個最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實力、企業(yè)文化，從而體現(xiàn)自己潛在價值。尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商都認(rèn)識到了：房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級酒店在市場上很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價值，在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時建設(shè)高星級酒店。投資新建高星級酒店還有其他的益處：首先是投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相應(yīng)來說風(fēng)險相對不大；其次是成長性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長性比較好； 最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營會形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤還重要!正是這個現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。三、選擇建立高星級的類別：是商務(wù)酒店兼帶一般會議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會議型酒店？酒店類別 各項功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐飲 娛樂 休閑 會議 會展 住宿商務(wù)酒店 ★★★★ ★★☆☆ ★☆☆☆ ★★★☆ ☆☆☆☆ ★★★★度假酒店 ★★★☆ ★★★☆ ★★★★ ★★☆☆ ☆☆☆☆ ★★★★商務(wù)會議型酒店 ★★★★ ★★☆☆ ★☆☆☆ ★★★★ ★★★☆ ★★★★商務(wù)會展型酒店 ★★★☆ ★★☆☆ ★★☆☆ ★★★★ ★★★★ ★★★★四、高星級酒店市場定位的過程 高星級酒店市場定位的過程大致可按以下四個步驟進(jìn)行。 選擇適合的客源層次 高星級酒店在進(jìn)行市場定位時，要根據(jù)目標(biāo)市場不同層次的顧客的不同需求進(jìn)行有條件的挑選，明白不同層次的顧客的關(guān)鍵利益所在，有針對性地投其所好。酒店講究的是高貴、舒適、品味，在定位時應(yīng)把目光放在消費(fèi)檔次偏高檔的顧客群體上，如國內(nèi)外知名企業(yè)的高管出差人員、國內(nèi)外高端旅游團(tuán)社、國內(nèi)外高端家庭旅游等等，以已所能，供客所需。 樹立起與眾不同的市場形象 在選擇了具體的目標(biāo)市場之后，經(jīng)營者就應(yīng)考慮酒店應(yīng)樹立什么樣的形象來博取客人的好感與信賴。決策時要從客人的立場來思考問題，憂客人之憂、樂客人之樂，如針對外地出差人員可提供市內(nèi)交通圖，汽車等等方便客人。同時經(jīng)營中要突出自己的風(fēng)格與個性，在競爭中獨(dú)樹一幟，讓顧客情有獨(dú)鐘。例如酒店能反映出濃郁的民族風(fēng)情和地方特色，就能引起客人的好奇與喜歡。 宣傳媒介的選擇 酒店的市場形象一經(jīng)確定，就應(yīng)通過宣傳媒介向目標(biāo)客源市場傳遞和宣傳。宣傳要注重簡練、具體，強(qiáng)調(diào)特色和顧客能獲取的好處，與此同時，挑選合適的媒介也是十分必要的。在選擇時既要注意媒介在酒店目標(biāo)市場的影響力，又要注意節(jié)約廣告開支。比如針對高端人群，選擇高端雜志作為宣傳媒介，就能收到較理想的效果。 酒店產(chǎn)品的設(shè)計 酒店產(chǎn)品能否被顧客接受并使客人滿意是檢驗酒店經(jīng)營質(zhì)量優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)，也是進(jìn)行市場定位需最終達(dá)到的目的。高星級酒店根據(jù)目標(biāo)市場和自身形象來設(shè)計或更新酒店產(chǎn)品，始終本著客人所需。同時通過產(chǎn)品的魅力又可加深酒店在顧客心中的地位，鞏固酒店所樹立起的信譽(yù)。五、高星級酒店選址要素區(qū)域規(guī)劃：首先考慮的區(qū)域規(guī)劃是否涉及到的改造和拆遷，如查未經(jīng)分析、調(diào)查，盲目確定地址，開業(yè)后遇到拆遷和重建，定會帶來經(jīng)濟(jì)損失，定會失一部分客源。市場調(diào)查：（1）口岸：一級口岸：地處較為繁華街區(qū)或商業(yè)中心附近，已經(jīng)形成商業(yè)一條街，消費(fèi)市場已成熟。二級口岸：地處知名旅游景點(diǎn)，已經(jīng)形成大型旅游商業(yè)街，消費(fèi)市場已成熟?；蛴休^多大型廠礦區(qū)域密積型，具有一定外部培訓(xùn)和會議用房基數(shù)的企業(yè)團(tuán)體。（2）人中密度：周邊人口密度適中，居民區(qū)域不太密積型，交通便捷。（3）消費(fèi)能力：選擇高端消費(fèi)群體、大中型會議團(tuán)體、大中型企業(yè)高管、中外高端團(tuán)體觀光客人、高端散客、高端家庭游覽觀光者。（4）競爭能力：周邊同行分布密度及其品牌效應(yīng)、服務(wù)、質(zhì)量、環(huán)境、價格等情況如何，對自己構(gòu)不成威脅。地理位置：酒店地理位置的好壞，直接影響經(jīng)營狀況，所以在選擇地理位置時，要從多方面選擇。A、酒店的地理位置應(yīng)選擇四通八達(dá)，有至少三路甚至多路公交車站附近，酒店VI的可見度高，相對客源較多，更能方便前來入住的賓客，如果店址前路為單行線，受其他交通管制，這里的過往行人相對較少，不能為前來入住的顧客提供交通便利。B、酒店應(yīng)有相對容量的停車場，這樣方便有車來入住的客人。C、店址應(yīng)選擇在以上二級口岸經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定、購買欲望較強(qiáng)，這樣可擁有穩(wěn)定的客源。D、店址宜在十字口，丁字口，此地人流量和車流量大，VI標(biāo)志好認(rèn)，容易識別（但是這些路口必須是可停留人、車處）。E、店址應(yīng)選擇在一條街的街頭或街未，這樣知名度突出，廣告費(fèi)用低，賓客選擇性強(qiáng)，經(jīng)營特色和價格易突出比較，有利于競爭，更能形成氣候。能源供應(yīng)：能源主要是指水、電、氣等經(jīng)營必備條件，水、電、氣必須保證餐廳的正常經(jīng)營，如果水、電、氣供應(yīng)不正常，影響酒店的經(jīng)營狀況。酒店門前的公共衛(wèi)生:門前的公共衛(wèi)生要好，如有無垃圾廢物池或坑要及時聯(lián)系相關(guān)部門處理，防止今后影響環(huán)境。關(guān)于店址的關(guān)于信息，可以從當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)，公路系統(tǒng)，環(huán)保，新聞，附近的相關(guān)單位獲得，另外也要考慮到一些與市場數(shù)據(jù)相關(guān)的信息。六、酒店的投資成本及回報感念性分析（精品高星級酒店不在下列條件之內(nèi)）：按照建筑單位面積的價格（不包括置地的錢）：高星級酒店一般為：10000—12000元/m2，（四星級酒店一般為：8000—10000元/m2；）按照客房總數(shù)計算：高星級總造價=房間數(shù)（140160）萬元/間以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為120m2～180m2，（四星為90m2～110m2）。投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占30%、機(jī)電成本占30%、裝修成本占40%；中國的高星級酒店投資回報率能達(dá)到8%或9%就不錯了，一般投資回報周期為1520年。七、組建自己的一個酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊——請酒店專業(yè)裝飾設(shè)計公司出設(shè)計方案：在這個過程中，要詳細(xì)分析：酒店檔次、類別的確定；各服務(wù)項目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；各項硬件滿足高星級評定硬件要求、滿足經(jīng)營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學(xué)地控制能耗等五大項要求；按照第3項的五項要求具體列出實施方案；預(yù)期未來5—10年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋；八、可行性調(diào)查報告（自己做，同時請酒店專業(yè)人士做，然后對比）——酒店建造成本的大致分析（依據(jù)酒店自身情況進(jìn)行調(diào)研）九、尋找設(shè)計單位。形成酒店初步設(shè)計方案后，找一家建筑設(shè)計單位按照此酒店初步設(shè)計方案做酒店建筑設(shè)計方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙）——會審——酒店專業(yè)裝飾設(shè)計公司出酒店裝飾深化設(shè)計方案——會審——將裝飾深化設(shè)計方案遞交建筑設(shè)計院，由建筑設(shè)計院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍(lán)圖）——開始施工，同時酒店專業(yè)裝飾設(shè)計師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場，及時解決問題。具體的操作：施工總體計劃的制定：A土建，5萬平方建筑面積的施工期一般為1315個月（在北方，要考慮冬天凍土期、春節(jié)放假的影響）；B封頂后，按先后順序，開始是給排水、消防、中央空調(diào)管道、強(qiáng)電、弱電、外立面施工，前面幾項可以部分交叉作業(yè)，給排水及消防都打壓試水后，最后才是內(nèi)裝，內(nèi)裝一般為13個月左右；土建施工隊伍的選擇：A資格預(yù)審——具備甲級資質(zhì)，修建過酒店類建筑等等，當(dāng)然，這些都是可以掛靠的，最關(guān)鍵的是要考察其是否有經(jīng)濟(jì)實力，若自己公司一點(diǎn)現(xiàn)金都沒有，純粹靠甲方按進(jìn)度撥款，那將會嚴(yán)重影響施工進(jìn)度的；B甲方在與乙方（土建施工承包單位）簽訂合同時，一定要注明：甲方在向乙方撥付施工進(jìn)度款的同時，在乙方所聘用的建筑工人工資支付問題上，乙方必須按與建筑包工方所簽訂合同中約定的工資支付方式執(zhí)行，甲方有責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督，否則甲方有權(quán)利暫時中止向乙方劃撥施工進(jìn)度款。建筑工人因工資不能得到及時支付而停工或堵政府大門的事例在全國都有發(fā)生，目前，國家有相關(guān)規(guī)定，建設(shè)方和承建方都必須按一定比例向政府有關(guān)部門預(yù)交民工工資保證金，就是擔(dān)心出現(xiàn)民工干了活拿不到錢，甲方推乙方，乙方推他方的事件發(fā)生。由此可見簽訂合同前考察土建承包方的真實經(jīng)濟(jì)實力是多么關(guān)鍵！土建施工的進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督和管理：A要求乙方做出切實可行的施工組織設(shè)計；B甲方的現(xiàn)場監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各階段在工地的實際施工人數(shù)，是否按照計劃實施，能否完成進(jìn)度要求，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋；C甲方現(xiàn)場工程師應(yīng)該針對施工進(jìn)度做出獎懲制度：完成則獎，延后就罰；D甲方現(xiàn)場工程師還應(yīng)該針對監(jiān)理公司制定獎懲制度：認(rèn)真履行職責(zé)的則獎，若我方發(fā)現(xiàn)問題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅決處罰或更換監(jiān)理公司。這樣，通過一些較硬的手段使監(jiān)理方產(chǎn)生危機(jī)感，別讓工程監(jiān)理形同虛設(shè)。E公司要防止現(xiàn)場工程部、土建承包方、工程監(jiān)理方這三方人員坑瀣一氣，做好對自身人員的督察工作。建立合理的嚴(yán)密的工作制度、職責(zé)，劃分各級權(quán)限，一旦制定，堅決執(zhí)行。土建建造成本分析：A近一年內(nèi)鋼材價格的大起大落，使建筑成本必定受到影響，但目前酒店高層建筑的土建均價也基本在1400—1800左右了；B確定建筑設(shè)計院的時候就要特別注意：其主結(jié)構(gòu)設(shè)計師的資質(zhì)、實踐水平、務(wù)實的態(tài)度，若遇到學(xué)究類的，沒有實踐經(jīng)驗，一味只強(qiáng)調(diào)規(guī)范，一丁點(diǎn)的責(zé)任都怕承擔(dān)的那種，設(shè)計出來的結(jié)構(gòu)鋼含量會大得讓你瞠舌！尤其地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少錢！C土建的建造成本也和最初的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計有關(guān)系：酒店主體設(shè)計盡可能地不采用圓弧類或異型類造型，否則將增加建筑模板及人工成本，同時也增加了后期裝修的材料及人工成本；裝飾成本分析，控制：A一般高星級酒店的裝飾成本占總投資成本的40%；B酒店的裝飾設(shè)計和裝飾施工必須分別由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計公司和有能力的裝修施工公司來完成，反對由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計的做法：