【正文】 聯想集團武漢地產項目可行性研究報告“聯想高科經典都市”商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告目錄一、總論二、市場分析三、建設內容四、環(huán)保與市政配套五、組織機構與人力資源配置六、建設進度安排及物料供應七、資金籌措八、效益分析九、研究結論與建議 一、總論（一）項目背景1項目名稱：“聯想高科經典都市”居住小區(qū)2承辦單位概況：“世紀地產”是武漢專業(yè)的房地產項目開發(fā)公司。由于其他的在開發(fā)項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設周期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯想世紀高科房地產開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項目。公司注冊資本1億元（“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發(fā)有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發(fā)）。武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)國有資產。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設于一體的大型國有控股集團。成立于2002年6月的北京融科智地房地產開發(fā)有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業(yè)而專門設立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。3可行性研究報告的編制依據：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（2）《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術規(guī)定》（3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》（4）《住宅設計規(guī)范》（5）《住宅建筑設計標準》（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（二）項目概況1地塊位置：關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側，南抵武漢職業(yè)技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設施相距不遠?！奥撓敫呖平浀涠际小本幼⌒^(qū)周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷小學、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。2建設規(guī)模與目標：土地面積：270畝（180090平方米）容積率：（本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數值）建筑面積：314528平方米開發(fā)周期：7至8年土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入）3周圍環(huán)境與設施（1）步行約2分鐘可至5852715等公交車站；（2）魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙；（4）華中科技大學，中南民族學院等高校環(huán)繞；（3）武漢光谷CBD中心——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側4項目投入資金及效益情況項目總投資：自有資金投入：12400萬元住宅銷售價格：2000元/平米起項目銷售收入：項目稅后利潤總額：項目毛利潤潤：％項目內部收益率：％（三）項目建設緣由1項目建設有利于我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發(fā)展公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據光谷CBD區(qū)域房地產市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在武漢地產業(yè)界的形象。2項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神國家繼續(xù)實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯動效應。武漢市房地產市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調動和發(fā)揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。根據2002年第二季度武房指數報告，洪山區(qū)房地產市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項目為主，武珞路沿線以商務寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經濟結構中將占據主導地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產開發(fā)的熱點，在未來的5年內，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域將形成一個科工貿年收入超過1000億以上的高科技產業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產業(yè)會在此地蓬勃興起，本地域將成為武漢市人文環(huán)境最好、居住質量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。因此，我公司決定在此區(qū)域內尋找合適的地段投資建設高品質的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經過協商，達成一致，成立合資公司武漢聯想世紀高科房地產開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細敘述。3由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項目符合我公司投資開發(fā)策略從土地供應的角度分析，由于土地數量的相對穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房地產市場的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內，土地供應絕對數量必然呈現下降趨勢。類似本項目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協議出讓方式逐步轉化為以拍賣、招標方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發(fā)建設不利。本項目由武漢高科國有控股集團提供土