房地產(chǎn)泡沫研究(已修改)
2025-07-05 03:28 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)泡沫研究作者：日期：《財(cái)經(jīng)》：房地產(chǎn)泡沫研究 需求幻覺、升值想像推動(dòng)了房地產(chǎn)投資與價(jià)格的過度膨脹，并推高了經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的成本。算總賬的時(shí)間將會(huì)到來 □本刊特約研究員 陸磊/文 從去年至今，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是否過熱的討論始終未息。持“不過熱”論者，總括而 言，有以下三大論點(diǎn)： 第一，從房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的角度看，由于居者有其屋是一種起碼的剛性需求，因而住宅需求在可預(yù)見的未來是十分旺盛的，故房地產(chǎn)投資與公眾內(nèi)在需求具有一致性，不存在過熱； 第二，從房地產(chǎn)作為投資品的角度看，由于土地和地段都屬于稀缺資源，因而在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的背景下均衡價(jià)格持續(xù)上升是合理的，于是投資房地產(chǎn)是發(fā)現(xiàn)均衡價(jià)格并完成套利的過程，而不是偏離價(jià)值的投機(jī)過程； 第三，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)高漲期，能源、原材料價(jià)格迅速攀升推動(dòng)了房地產(chǎn)建設(shè)成本，因而房地產(chǎn)價(jià)格上漲是適度的成本推動(dòng)過程。但是，結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理念與中國的實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，上述貌似合理的推斷實(shí)際上都是站不住腳的?！ ?．房地產(chǎn)泡沫推高經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的成本4．銀行會(huì)不會(huì)再次成為中國最大的空置房地產(chǎn)持有者？1．需求幻覺2004年04月28日17:51 《財(cái)經(jīng)》雜志 對(duì)于某一產(chǎn)業(yè)是否過熱，既不能簡單地以該產(chǎn)業(yè)的投資或銷售指標(biāo)來衡量，也不能用即期供給與需求間的缺口來衡量，甚至不能用產(chǎn)業(yè)效益來衡量，因?yàn)榕c一般商品不同，房地產(chǎn)銷售往往結(jié)合了巨額信貸投入，當(dāng)期銷售與效益并不意味著最終效益實(shí)現(xiàn)，卻可能轉(zhuǎn)變?yōu)榇罅康你y行呆賬。本文認(rèn)為，衡量的惟一標(biāo)準(zhǔn)是供給與潛在需求間的離差?！ 》康禺a(chǎn)與一般商品不同，它兼具耐用消費(fèi)品和投資品的雙重特征。作為消費(fèi)品，它 滿足的是公眾居住的需求；作為投資品，它又具有資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)(房產(chǎn)升、貶值所體現(xiàn)的資本損益)和生息(租金收入)的特點(diǎn)。因此，衡量房地產(chǎn)需求不能簡單按照消費(fèi)需求或投資需求進(jìn)行二元?jiǎng)澐郑莾烧叩慕Y(jié)合，其依據(jù)是居民的可支配收入。同時(shí)，由于房地產(chǎn)的投資品性質(zhì)，其均衡價(jià)格一般取決于消費(fèi)者(投資者)未來預(yù)期收入，這代表了消費(fèi)者在一個(gè)時(shí)間段內(nèi)對(duì)房產(chǎn)的實(shí)際支付能力；房地產(chǎn)收益取決于其他消費(fèi)者的預(yù)期收入，這代表了租金的高低，即房地產(chǎn)的生息能力?！ ≡诔青l(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)差別沒有得到根本解決，農(nóng)村住房商品化尚未達(dá)到普遍程度的前提下，房地產(chǎn)需求的基本預(yù)算約束是城鎮(zhèn)居民的可支配收入及其增長率。因此，簡單地以中國13億多人口的所謂大市場來衡量房地產(chǎn)需求是不切實(shí)際的。根據(jù)《2003年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，全國城鎮(zhèn)人口52373萬，%，農(nóng)村人口76851萬，%。因此，我們的需求分析將主要立足于中國40%的城鎮(zhèn)人口?！ “Y狀之一：住宅消費(fèi)增長 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入增長 測算的2004年度潛在供求差額為4370億元！ 直觀地看，住宅消費(fèi)增長必須與居民可支配收入和儲(chǔ)蓄增長相適應(yīng)，否則必然是不可持續(xù)的。2000年以來，住宅銷售額增長普遍地顯著高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長和城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額增長。在差距最小的2002年，；在差距最大的2000年?！ ∽≌N售增長速度的持續(xù)走高固然說明改革20多年來持續(xù)被壓抑的住宅需求迅速釋放，但是這種釋放在缺乏同速率收入與儲(chǔ)蓄有效支撐的基礎(chǔ)上將必然導(dǎo)致巨大的需求缺口?！ ∧敲矗笨谟卸啻?？這需要就公眾的預(yù)期收入加以判斷。表二顯示了城鎮(zhèn)居民對(duì)當(dāng)前物價(jià)和自身收入的判斷。特別值得關(guān)注的是2003年第四季度和2004年第一季度的居民未來收入判斷。上年第四季度，%，%；%，%。 因此，假定20%的城鎮(zhèn)居民在2004年新購置住房，結(jié)合表二顯示的人均可支配收入及其增長水平，扣除食品、衣著、交通和醫(yī)療等必要開支，我們大致可以估算居民的年度住房開支占總收入的50%以下。因此，我們可以作如下推算：2004年年度居民住房總開支預(yù)測值為4930億元。必須說明的是，這一測算是全國城鎮(zhèn)居民住房開支的上限金額：一方面，我們假定居民可支配收入增長10%，另一方面，我們?cè)O(shè)定居民收入的50%用于買房，實(shí)際情形必然低于該指標(biāo)?！ 〉?，表二顯示的數(shù)據(jù)是，2003年1～，%；2004年1～，%。結(jié)合2004年1～%%的高增長(見表三)，今年面向個(gè)人的商品房銷售必然增速超過30%，達(dá)到9300億元左右。此時(shí)，潛在供求差額就體現(xiàn)出來：一
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