南京房地產(chǎn)統(tǒng)計分析與泡沫估計(已修改)
2025-07-05 04:13 本頁面
【正文】 南京房地產(chǎn)統(tǒng)計分析與泡沫估計第一章 概論 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的含義在現(xiàn)代社會中，房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本條件，是人類一切經(jīng)濟活動的載體和基礎，是人類智慧和勞動的結晶，是社會進步的表征。經(jīng)濟學意義上的房地產(chǎn)，是現(xiàn)代社會的重要資產(chǎn)之一。它不僅表現(xiàn)為一種物質(zhì)存在，具有使用價值，更表現(xiàn)為一種權利——人們擁有財產(chǎn)的權利。房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的實質(zhì)就是其權屬（即產(chǎn)權和使用權）的運行過程。所以，現(xiàn)代社會廣泛存在著房地產(chǎn)所有權市場、使用權市場、抵押市場和租賃市場。社會學意義上的房地產(chǎn)，不僅只是經(jīng)濟發(fā)展的載體和表征，更具有社會、文化、傳統(tǒng)和制度等社會學內(nèi)涵。近年來，我國城市居民在職業(yè)收入、消費、價值取向、行為方式方面的分化明顯加快，房地產(chǎn)形態(tài)的變動就是諸如社會階層分化、貧富差距擴大、生活質(zhì)量差異和意識形態(tài)變化等問題在房地產(chǎn)業(yè)的集中反映。房地產(chǎn)結構的分化促進了人們工作和居住區(qū)的等級劃分和職能分化?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)不僅有其特有的經(jīng)濟關系，還包含豐富的社會關系。 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題自2000年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了新一輪的高速增長周期，土地價格和房屋價格大幅度上升，房屋交易量爆炸式增長，有力的促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展，但也存在諸多問題，主要表現(xiàn)為：地方政府主導房地產(chǎn)市場，導致高房價；房地產(chǎn)共同利益集團形成，抵制中央政府的調(diào)控政策；住房保障不完善，導致商品房需求盲目擴張；城市規(guī)模迅速擴大，中心城區(qū)的交通日益擁擠；過度郊區(qū)化導致居住空間分化，社會矛盾激化。 南京房地產(chǎn)業(yè)基本情況和全國一樣，進入上世紀90年代以來，作為現(xiàn)代服務業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)在南京得到了快速增長，逐漸成為南京經(jīng)濟中隸屬于服務業(yè)的一個重要新興產(chǎn)業(yè)，對促進相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、拉動經(jīng)濟增長、改善城市面貌、提高人們居住水平正在做出重要的貢獻，發(fā)揮巨大的作用。雖然與我國其它一些城市相比，南京房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但南京市人口密度較高，特別是城墻范圍內(nèi)的老城區(qū)，人口密度超過了北京，加上老城改造和新城開發(fā)步伐的加快等等，給南京市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了充實的市場基礎。特別是1998年以來，南京市通過徹底停止實物形式分房，讓市場成為商品房屋資源配置的唯一手段，使得房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)、流通以及物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)都得到了較快的發(fā)展。從1990年到2007年的17年間，南京房地產(chǎn)業(yè)增加值年平均增速達近21%，在14個服務行業(yè)中，僅次于信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)，位居第二?！熬盼濉逼陂g，%,“十五”期間，%。雖然在整個服務業(yè)中，南京房地產(chǎn)業(yè)所占比例還有限，但毫無疑問的是，房地產(chǎn)業(yè)正在成為推動南京經(jīng)濟發(fā)展的新動力。 房地產(chǎn)泡沫 房地產(chǎn)泡沫的定義根據(jù)前人定義，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)的市場價格，相對于它的一般均衡價格，出現(xiàn)的較長時間的、非平穩(wěn)性的、向上的偏移。也就是說，房地產(chǎn)泡沫的破滅是房地產(chǎn)的市場價格，向其一般均衡價格的突發(fā)性的、貫通起始點的回歸過程。 房地產(chǎn)泡沫的運行過程任何一種資產(chǎn)的泡沫都有其形成和破滅過程，房地產(chǎn)泡沫也不例外?？v觀歷史上著名的房地產(chǎn)泡沫，如日本、中國香港、我國海南地區(qū)等，其運行過程可分為無泡沫理性漲價階段、泡沫形成階段、非理性膨脹和惡化階段、巔峰和突然破滅階段、信心崩潰和價格非理性下跌階段以及市場平靜、價值回歸階段。在此過程中，不光房地產(chǎn)市場的投機者會遭受某種程度的損失，嚴重情況下，對國家整體經(jīng)濟運行業(yè)會造成非常嚴重的影響。日本90年代初期的經(jīng)濟危機作為前車之鑒，每一個關注中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人都不應忘記。第二章 南京房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計分析 改革開發(fā)以來，尤其是98年取消住房實物性分配政策以來，我國房地產(chǎn)業(yè)取得迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)投資總額、房屋竣工和銷售面積均大幅度增長，有力地改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了居民人均居住面積和居住質(zhì)量。房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，對于帶動國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了極其重要的作用。本章節(jié)通過靜態(tài)分析和動態(tài)分析相結合，運用總量分析和結構分析方法，從房地產(chǎn)投資、資金來源、房屋竣工和銷售面積、房屋價格波動和房屋空置率等方面來分析近年來南京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動態(tài)。 靜態(tài)分析本文數(shù)據(jù)資料來自南京市統(tǒng)計年鑒以及相關計算。根據(jù)2006年南京市統(tǒng)計年鑒，截至2006年底的南京市房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模情況如下表。開發(fā)投資單位數(shù) 計劃總投資 至年底完成投資 本年新增固定資產(chǎn) 本年資金來源上年結余 國內(nèi)貸款 利用外資 自籌資金 其他資金 開發(fā)用途住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè) 其他 表1 2006年南京市房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模情況（單位：億元，個）南京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，截至2006年底，匯報統(tǒng)計部門的單位數(shù)就有630個，其中不乏國內(nèi)外房產(chǎn)大牌。，%。資金來源方面，%，%，外資所占比重較往年有所提高。另外，%。2006年的銷售與出租情況如下表表2 2006年南京市房地產(chǎn)業(yè)銷售情況（單位：億元，平方米）住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他銷售額4524130401838218069730319221859現(xiàn)房銷售11928321021690455661202165360期房銷售3331298299669213513118297616499銷售面積1010504694099342175124375
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