南京房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析與泡沫估計(jì)(已修改)
2025-07-05 04:13 本頁(yè)面
【正文】 南京房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析與泡沫估計(jì)第一章 概論 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的含義在現(xiàn)代社會(huì)中，房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本條件，是人類一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體和基礎(chǔ)，是人類智慧和勞動(dòng)的結(jié)晶，是社會(huì)進(jìn)步的表征。經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的房地產(chǎn)，是現(xiàn)代社會(huì)的重要資產(chǎn)之一。它不僅表現(xiàn)為一種物質(zhì)存在，具有使用價(jià)值，更表現(xiàn)為一種權(quán)利——人們擁有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)質(zhì)就是其權(quán)屬（即產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)）的運(yùn)行過(guò)程。所以，現(xiàn)代社會(huì)廣泛存在著房地產(chǎn)所有權(quán)市場(chǎng)、使用權(quán)市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。社會(huì)學(xué)意義上的房地產(chǎn)，不僅只是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體和表征，更具有社會(huì)、文化、傳統(tǒng)和制度等社會(huì)學(xué)內(nèi)涵。近年來(lái)，我國(guó)城市居民在職業(yè)收入、消費(fèi)、價(jià)值取向、行為方式方面的分化明顯加快，房地產(chǎn)形態(tài)的變動(dòng)就是諸如社會(huì)階層分化、貧富差距擴(kuò)大、生活質(zhì)量差異和意識(shí)形態(tài)變化等問(wèn)題在房地產(chǎn)業(yè)的集中反映。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的分化促進(jìn)了人們工作和居住區(qū)的等級(jí)劃分和職能分化。可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)不僅有其特有的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，還包含豐富的社會(huì)關(guān)系。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題自2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪的高速增長(zhǎng)周期，土地價(jià)格和房屋價(jià)格大幅度上升，房屋交易量爆炸式增長(zhǎng)，有力的促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但也存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)為：地方政府主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致高房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)共同利益集團(tuán)形成，抵制中央政府的調(diào)控政策；住房保障不完善，導(dǎo)致商品房需求盲目擴(kuò)張；城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，中心城區(qū)的交通日益擁擠；過(guò)度郊區(qū)化導(dǎo)致居住空間分化，社會(huì)矛盾激化。 南京房地產(chǎn)業(yè)基本情況和全國(guó)一樣，進(jìn)入上世紀(jì)90年代以來(lái)，作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)在南京得到了快速增長(zhǎng)，逐漸成為南京經(jīng)濟(jì)中隸屬于服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善城市面貌、提高人們居住水平正在做出重要的貢獻(xiàn)，發(fā)揮巨大的作用。雖然與我國(guó)其它一些城市相比，南京房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但南京市人口密度較高，特別是城墻范圍內(nèi)的老城區(qū)，人口密度超過(guò)了北京，加上老城改造和新城開(kāi)發(fā)步伐的加快等等，給南京市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了充實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。特別是1998年以來(lái)，南京市通過(guò)徹底停止實(shí)物形式分房，讓市場(chǎng)成為商品房屋資源配置的唯一手段，使得房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)、流通以及物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)都得到了較快的發(fā)展。從1990年到2007年的17年間，南京房地產(chǎn)業(yè)增加值年平均增速達(dá)近21%，在14個(gè)服務(wù)行業(yè)中，僅次于信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，位居第二?！熬盼濉逼陂g，%,“十五”期間，%。雖然在整個(gè)服務(wù)業(yè)中，南京房地產(chǎn)業(yè)所占比例還有限，但毫無(wú)疑問(wèn)的是，房地產(chǎn)業(yè)正在成為推動(dòng)南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力。 房地產(chǎn)泡沫 房地產(chǎn)泡沫的定義根據(jù)前人定義，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，相對(duì)于它的一般均衡價(jià)格，出現(xiàn)的較長(zhǎng)時(shí)間的、非平穩(wěn)性的、向上的偏移。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的破滅是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，向其一般均衡價(jià)格的突發(fā)性的、貫通起始點(diǎn)的回歸過(guò)程。 房地產(chǎn)泡沫的運(yùn)行過(guò)程任何一種資產(chǎn)的泡沫都有其形成和破滅過(guò)程，房地產(chǎn)泡沫也不例外?？v觀歷史上著名的房地產(chǎn)泡沫，如日本、中國(guó)香港、我國(guó)海南地區(qū)等，其運(yùn)行過(guò)程可分為無(wú)泡沫理性漲價(jià)階段、泡沫形成階段、非理性膨脹和惡化階段、巔峰和突然破滅階段、信心崩潰和價(jià)格非理性下跌階段以及市場(chǎng)平靜、價(jià)值回歸階段。在此過(guò)程中，不光房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)者會(huì)遭受某種程度的損失，嚴(yán)重情況下，對(duì)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行業(yè)會(huì)造成非常嚴(yán)重的影響。日本90年代初期的經(jīng)濟(jì)危機(jī)作為前車之鑒，每一個(gè)關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人都不應(yīng)忘記。第二章 南京房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析 改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，尤其是98年取消住房實(shí)物性分配政策以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)投資總額、房屋竣工和銷售面積均大幅度增長(zhǎng)，有力地改善了我國(guó)居民的居住環(huán)境，提高了居民人均居住面積和居住質(zhì)量。房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了極其重要的作用。本章節(jié)通過(guò)靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，運(yùn)用總量分析和結(jié)構(gòu)分析方法，從房地產(chǎn)投資、資金來(lái)源、房屋竣工和銷售面積、房屋價(jià)格波動(dòng)和房屋空置率等方面來(lái)分析近年來(lái)南京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)。 靜態(tài)分析本文數(shù)據(jù)資料來(lái)自南京市統(tǒng)計(jì)年鑒以及相關(guān)計(jì)算。根據(jù)2006年南京市統(tǒng)計(jì)年鑒，截至2006年底的南京市房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模情況如下表。開(kāi)發(fā)投資單位數(shù) 計(jì)劃總投資 至年底完成投資 本年新增固定資產(chǎn) 本年資金來(lái)源上年結(jié)余 國(guó)內(nèi)貸款 利用外資 自籌資金 其他資金 開(kāi)發(fā)用途住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè) 其他 表1 2006年南京市房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模情況（單位：億元，個(gè)）南京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，截至2006年底，匯報(bào)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的單位數(shù)就有630個(gè)，其中不乏國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)大牌。，%。資金來(lái)源方面，%，%，外資所占比重較往年有所提高。另外，%。2006年的銷售與出租情況如下表表2 2006年南京市房地產(chǎn)業(yè)銷售情況（單位：億元，平方米）住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他銷售額4524130401838218069730319221859現(xiàn)房銷售11928321021690455661202165360期房銷售3331298299669213513118297616499銷售面積1010504694099342175124375
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