【正文】 二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司資質(zhì)標準近期建設部在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中規(guī)定：“資質(zhì)一級企業(yè)：（1）自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元；（2）有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人；（3）設有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟師以上（含經(jīng)濟師）職稱的總經(jīng)濟師，工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（4）具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；（5）近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資，連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達100%，優(yōu)良率達20%以上。”“資質(zhì)二級企業(yè)：（1）自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元；（2有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人；（3）工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（4）具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；（5）近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資，連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%，優(yōu)良率達10%以上?！薄百Y質(zhì)三級企業(yè)：（1）自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元；（2）有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人；（3）工程技術(shù)、財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員；（4）具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；（5）累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資，建筑工程質(zhì)量合格率達100%?！薄百Y質(zhì)四級企業(yè)：（1）自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元；（2）有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人；（3）工程技術(shù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員?！百Y質(zhì)五級企業(yè)：自有流動資金不低于30萬元，具體標準由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門制定?！比⒎康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司的業(yè)務范圍房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司必須直接從事以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主及相關(guān)的業(yè)務。必須按批準的資質(zhì)等級承擔相應的開發(fā)任務，不得越級承攬任務。一級公司可承擔建筑面積20萬平方米以上的居住區(qū)開發(fā)建設，以及與其投資能力相當?shù)淖≌瑓^(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等的開發(fā)建設任務，技術(shù)復雜程度不受限制，經(jīng)批準可以承擔專門的土地開發(fā)任務；二級公司可承擔建筑面積20萬平方米以下的居住區(qū)開發(fā)建設，以及與其投資能力相當?shù)淖≌?、工業(yè)、商業(yè)等建設項目的開發(fā)建設任務，原則上不得承擔專門的土地開發(fā)和技術(shù)特別復雜的建設項目；三級公司可承擔建筑面積12萬平方米以下的居住區(qū)開發(fā)建設，以及與其投資能力相當?shù)淖≌?、工業(yè)、商業(yè)等建設項目的開發(fā)建設任務，但不得承擔含有12層以上，跨度超過24米的建筑物的建筑項目。第二節(jié) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)前期工作（一）——開發(fā)地塊的取得一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式和特點 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本方式(1) 新區(qū)開發(fā)一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從“生地”（即為經(jīng)“七通一平”的土地）開始，嚴格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點進行開發(fā)建設。(2) 舊區(qū)改造舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，改善城市基礎設施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市經(jīng)濟、文化的繁榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。(3) 舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合這是既進行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進行建設的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這樣做，新舊聯(lián)動，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長補短，優(yōu)劣互補。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點(1) 建設周期長一個房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目從立項審批、規(guī)劃許可、吸勞拆遷、七通一平、勘察設計、組織施工到竣工驗收，交付使用短則幾年，甚至長達近十年。(2) 工程項目多一個綜合開發(fā)小區(qū)內(nèi)，既有住宅群、辦公樓，又有商業(yè)、金融、娛樂、文教、衛(wèi)生等建筑，以及各種基礎設施、配套項目，規(guī)模較小的有幾十個工程項目，中等的有上百項，大型的則項目更多。(3) 投資大由于綜合開發(fā)規(guī)模大，建筑物多，因而要耗費大量的人力、物力、財力。建成一個規(guī)模較小的居住小區(qū)，也至少要投資幾千萬元人民幣；建設一個綜合型的開發(fā)區(qū)，則要投資幾億人民幣。(4) 牽涉面廣房地產(chǎn)綜合開發(fā)要涉及到征地、動遷、規(guī)劃、勘察、設計、施工、道路、供電、供水、排污、電訊、商業(yè)、文教、衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)、公安、銀行等方方面面，各個部門，如某一環(huán)節(jié)處理不當，就會影響整個開發(fā)工程的正常進行。(5) 經(jīng)營風險大房地產(chǎn)綜合開發(fā)投資大、周期長，在建設過程中，一般采用向銀行申請貸款的方式籌措資金，因而在開發(fā)過程中要承受沉重的利息負擔。在銷售過程中，又會受到國際國內(nèi)的政治環(huán)境（包括政局、政策、法令）、經(jīng)濟環(huán)境（國家與地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展趨向、經(jīng)濟繁榮程度等）、消費環(huán)境（人門的消費心理、消費結(jié)構(gòu)、購買力等）、市政環(huán)境（市政基礎設施條件、城市生態(tài)條件等）的影響。因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)有很大的投資風險。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的要求(1) 從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)必須具備國家規(guī)定的資質(zhì)(2) 對所開發(fā)的項目必須進行可行性分析(3) 必須通過土地批租或轉(zhuǎn)讓的方式取得國有土地使用權(quán)，領到《國有土地使用證》（集體所有制的土地必須先依法征用，轉(zhuǎn)為國有土地后，再辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)）(4) 要做到全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(5) 要科學地組織好開發(fā)建設的全過程(6) 抓好施工管理，注重工程質(zhì)量(7) 加強綜合開發(fā)的經(jīng)營管理二、 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的立項 計劃立項程序 項目建議書的提出項目建議書由建設單位向本行政區(qū)域的計劃主管部門申報。在上海市，投資總額在三千萬元人民幣以上的項目，向市計劃委員會申報；投資總額在三千萬元以下的項目，可向各區(qū)、縣主管計劃管理部門申報。 進行項目可行性研究 申請投資許可證 申請建設用地規(guī)劃許可證 立項流程立項流程圖見下頁建設單位提出項目建議書計劃主管部門批復可行性研究報告計劃主管部門批復申辦投資許可證申請辦理建設用地手續(xù)申請建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃主管部門批復委托建筑工程設計三、 行政劃撥土地使用權(quán) 行政劃撥土地使用權(quán)的有關(guān)政策規(guī)定行政劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得土地使用權(quán)。但土地使用者應依照（中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例）的規(guī)定交納土地使用稅。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。但市、縣人民政府根據(jù)城市建設和發(fā)展的需要及城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物和其他附著物，政府根據(jù)實際情況給予適當補償。劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位，由市、縣人民政府土地管理部門沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。四、 土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的出讓也稱土地批租，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。我國的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓不同于世界上多數(shù)國家的土地買賣性質(zhì)。土地買賣是土地所有權(quán)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，一旦買賣成交，賣方就切斷了與土地有關(guān)的一切聯(lián)系。而土地有償使用雖然也通過一定的行政或經(jīng)濟手段發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，但土地所有權(quán)的權(quán)屬不變。出讓方和受讓方仍然存在著與土地有關(guān)的法律上與經(jīng)濟上的關(guān)系。 土地使用權(quán)出讓的部分條件和原則(1) 國有土地才能出讓土地使用權(quán)(2) 土地使用權(quán)出讓應當簽定書面出讓合同(3) 土地使用權(quán)出讓的最高年限為：A、 居住用地70年B、 工業(yè)用地50年C、 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年D、 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年E、 綜合或者其他用地50年土地使用權(quán)因出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿或出讓方提前收回及土地失滅等原因而終止。(4) 土地使用者按土地使用權(quán)出讓合同取得的土地使用權(quán)，在合同規(guī)定的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)營活動，其合法權(quán)益受中華人民共和國法律保護。土地使用權(quán)可以繼承。 土地使用權(quán)出讓的方式和程序(1) 土地使用權(quán)出讓可采取下列方式：A、 協(xié)議B、 招標C、 拍賣對從事商業(yè)、旅游、娛樂、金融、房地產(chǎn)開發(fā)等項目的用地，一般通過招標、拍賣的方式進行。 土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金是指土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。(1) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓的方式包括贈于、出售、交換。(2) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件A、 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。B、 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：1) 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書2) 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。C、 下列情況土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓1) 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；2) 依法收回土地使用權(quán)的；3) 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；4) 權(quán)屬有爭議的5) 未依法登記領取權(quán)屬證書的；6) 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。D、 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。 補地價所謂補地價，其實質(zhì)是政府對行政劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓實施有償轉(zhuǎn)讓的管理行為?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按國務院規(guī)定，報偶批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓金。”在房地產(chǎn)抵押時，“設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的 價款中交納相當于應交納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。在房屋租賃時，“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上交國家。”第三節(jié)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的前期工作（二） ——勘察設計與配套建設一、 建設用地規(guī)劃許可證的申領 申請部門各項建設需要選址、撥地（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位需要使用土地）的，須按規(guī)定向市規(guī)劃局或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請建設用地規(guī)劃許可證件，需要使用搬遷單位原有土地和房屋的項目及臨時用地的項目，同樣須按規(guī)定申請建設用地規(guī)化許可證件。 申請手續(xù)屬一般建筑工程，建設單位應按下列程序向規(guī)劃部門辦理：A、 申請選地和核定規(guī)劃設計要求B、 送審建筑設計方案C、 申請建設用地規(guī)劃許可證件二、 建設工程項目報建報建部門：市或區(qū)（縣）招標辦三、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的勘察設計四、 市政、公用設施配套建設的征詢、報批和實施五、 建筑工程執(zhí)照的申領六、 管線工程執(zhí)照的申領第四節(jié) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的前期工作（三）——房屋拆遷與三通一平一、房屋拆遷概述 房屋拆遷的概念房屋拆遷是開發(fā)建設單位因建設項目用地需要，而對在建設項目用地范圍內(nèi)屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章所實施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的行為，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中的一種特殊的轉(zhuǎn)移方式。 房屋拆遷的種類(1) 市政拆遷和非市政拆遷(2) 征地拆遷和非征地拆遷 房屋拆遷的基本原則(1) 服從國家建設需要的原則(2) 公平、等價、有償?shù)脑瓌t(3) 誠實信用、取信于民的原則(4) 誰拆遷誰安置補償?shù)脑瓌t(5) 符合城市規(guī)劃、有利城市舊區(qū)改造的原則 房屋拆遷的當事人房屋拆遷的當事人一般由兩方構(gòu)成，即拆遷人與被拆遷人。因為這兩方直接與房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)移有關(guān)。(1) 拆遷人——是指取得房屋拆遷許可證的建設單位或個人。拆遷許可證是房屋拆遷行政主管部門依法頒發(fā)的法定證件。建設單位或個人只有取得改證才能成為拆遷人，否則就不能成為拆遷人。(2) 被拆遷人——是指被拆遷除房屋及其附屬物的所有人和被拆遷房屋及其附屬物的使用人。房屋所有人包括房屋代管人、國家授權(quán)的國有房屋的管理人，房屋使用人包括對被拆遷房屋及其附屬物有合法使用權(quán)的公民或法人。 房屋拆遷的主管機關(guān)根據(jù)我國法律的規(guī)定，全國的城市房屋拆遷工作由國務院的房地產(chǎn)行政主管部門管理，地方的城市房屋拆遷工作由縣級以上（包括縣級）地方人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門或者人民政府授權(quán)的部門管理。房屋拆遷行政主管部門的職能主要有三個方面，即：審批職能、監(jiān)督檢查職能、調(diào)解裁決職能。二、 房屋拆遷的程序與操作要點 暫停辦理房屋、戶口、工商等三類事宜的手續(xù)暫停辦理三類事宜的內(nèi)容是：(1) 通知有關(guān)部門暫停辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈于、分戶、出租、調(diào)配等手續(xù)；(2) 通知公安部門暫停辦理居民常住戶口的遷入和分戶手續(xù)；(3) 通知工商行政管理部門暫停核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。暫停辦理三類事宜手續(xù)的期限一般為12個月。 申請核發(fā)《房屋拆遷許可證》 確定房屋拆遷的