【正文】 中 國桂林「水晶酈城」物業(yè)管理顧問建議書香港中奧國際物業(yè)服務有限公司CENTRAL PROPERTY SERVICES CO. LTD謹呈二零零八年元月[壹] 序言 桂林「水晶酈城」總建筑地面積10萬多平方米，位于東環(huán)路以東，電子信息城以北，規(guī)劃地塊南端臨東環(huán)路為交警指揮中心與桂林市110應急聯(lián)動中心辦公區(qū)，內(nèi)設地下停車場，現(xiàn)分A區(qū)、B區(qū)開發(fā)，由點式高層和單元式高層，圍合出多種綠地廣場景觀營造宜人的居住環(huán)境。水晶酈城地勢及建筑群體蜿蜒起伏、藏風得水。 桂林「水晶酈城」2008年推出之巔峰巨作。它以浪漫熱情的中西結(jié)合風格之多層、高層洋房等低密度物業(yè)為千余戶尚層家庭構(gòu)建美妙之高尚生活夢想。以個性鮮明的生態(tài)、內(nèi)涵豐韻的文化、運行高效的效益之原則塑舒適、和諧、高尚之居住模式。建筑與環(huán)境一體化設計，綠化結(jié)合建筑朝向、外形滲透開來，實現(xiàn)建筑與環(huán)境、人與自然的和諧共生。以震撼水景觀為核心的中央景觀滲透融合中央景觀綠地、宅間綠地、邊緣綠化景觀走廊，形成多重景觀視界。以色葉樹、常綠樹、水生、濕生植物組成的中央生態(tài)核心綠地；以解決遮蔭、減噪、造景功能道路隔離綠地；觀賞性強的組團宅間綠地與支路綠化；屏蔽外界噪音、視線，保持社區(qū)安靜和私密性的邊界高大喬木，以及抗污染降塵植物組成生態(tài)、可持續(xù)的自然景觀資源。 桂林「水晶酈城」是市區(qū)較大的自然風景區(qū)，全區(qū)規(guī)劃占地面積約10萬平方米，規(guī)劃總戶數(shù)1000多戶，是自然山水林木為主體，集林蔭大道、山水生態(tài)旅游、風光旅游、度假旅游、名勝古跡旅游、融棋牌競技、科普知識、商貿(mào)購物、文體娛樂為一體的旅游勝地。 桂林「水晶酈城」景觀營造采用風景林的手法，亞喬、喬木參差有致，常綠、落葉搭配有序，地被植物模紋剪行，形成視覺的強烈感受，給人耳目一新之感，突顯出步入森林的感覺。選用植被種類超過數(shù)十種。為居民創(chuàng)造一處融于自然之中的愜意生活，人與自然的親切交融，洗滌心靈的塵埃，忘卻城市的喧囂和疲憊，讓自然的力量幫助找回原來的真我。 桂林「水晶酈城」在具有優(yōu)越的地理位置和先進的硬件設施條件下，配合香港中奧國際物業(yè)服務有限公司于國內(nèi)及香港多年之豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，可謂強強聯(lián)合，定能使物業(yè)管理服務更完美。 我司將針對桂林「水晶酈城」之規(guī)模特色及獨特條件，提出合適建議為開發(fā)商、業(yè)主制定一套切合需要的物業(yè)管理服務方案，以確保發(fā)展商及業(yè)主的投資能有保障及增值，住戶及使用者得到尊上之服務。[貳] 中 奧 國 際 簡 介香港中奧國際物業(yè)服務公司成立于2007年，創(chuàng)立至今，公司一直銳意創(chuàng)新，更推動本地物業(yè)管理發(fā)展臻達國際水平，在物業(yè)市場和客戶需求日趨國際化的前提下，透過與客戶緊密合作，令我們的服務透明度大大提高，而以表現(xiàn)為本的服務宗旨，使我們物業(yè)管理及設施管理的綜合服務團隊，在香港及國內(nèi)的業(yè)務擴展迅速，我們多元化的國際綱絡確?？蛻艨梢垣@得全球如一的高水準服務。中奧國際物業(yè)擁有國內(nèi)外多個知名物業(yè)行內(nèi)專家精英組成，擁有一個精干高效的管理班子，一支勤奮敬業(yè)、技術(shù)精湛、服務優(yōu)秀的物業(yè)管理員工團隊，所有人員均按國家有關(guān)規(guī)定取得相應資格證書或崗位證書。公司實行透明化的標準管理模式，建立了科學的管理制度體系、嚴格的員工培訓考核機制以及完善的人才儲備機制，確保服務團隊的綜合素質(zhì)和服務品質(zhì)，為公司發(fā)展提供了堅實的保障。 公司始終堅持以“優(yōu)質(zhì)服務、溫馨家園、追求卓越、真誠奉獻”為質(zhì)量方針，外塑品牌形象，積極營造舒適、文明、安全、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境，創(chuàng)造和諧社會。公司充分認識到“二十一世紀是質(zhì)量的世紀”，為緊跟時代步伐，與時俱進，不斷提升服務品質(zhì)，以適應廣大業(yè)戶的需要，公司全面導入ISO9000質(zhì)量標準體系，遵照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系、ISO14001：2004環(huán)境管理體系、GB/T280012001職業(yè)健康安全管理體系的標準，實行三標一體化的管理。運用先進的管理手段和全新的服務理念，為顧客提供優(yōu)質(zhì)、環(huán)保、安全的物業(yè)服務。展望未來，公司將繼續(xù)以客戶需求為導向，不斷健全完善的管理體系，寓全方位的服務理念于物業(yè)管理工作之中，不斷創(chuàng)新，努力探索行業(yè)可持續(xù)發(fā)展之路，建成集專業(yè)化、規(guī)范化和現(xiàn)代化于一體的物業(yè)管理企業(yè)。[叁]物業(yè)服務公司參與物業(yè)開發(fā)的 過 程 對 開 發(fā) 商 之 意 義一、根據(jù)物業(yè)開發(fā)的基本程序, 即投資決策分析、前期工作、施工準備、 工程管理和質(zhì)量驗收、 銷售與接收和售后物業(yè)管理階段。 為使開發(fā)商建設的樓宇便于管理, 樓內(nèi)各項設施便于維護、保養(yǎng)，物業(yè)管理在樓宇設計, 施工準備時介入其中為最佳時刻, 因在這時管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下, 更多地為業(yè)主的生活質(zhì)量和便利考慮，從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見, 為「水晶酈城」發(fā)展商省去一些不必要的支出, 又為今后業(yè)主的生活帶來方便。 二、物業(yè)開發(fā)既要重視房屋本身的工程質(zhì)量, 更應考慮房屋的使用功能以符合時代發(fā)展的需要。工程質(zhì)量問題主要由設計質(zhì)量、施工質(zhì)量、材料質(zhì)量三方面考慮, 若不及早介入而造成 先天不足, 后天難補 之情況, 進而令管理費入不敷出, 更甚至影響后續(xù)銷售的順利開展及發(fā)展商聲譽。為確保物業(yè)建設質(zhì)量和使用功能完善, 除發(fā)展商、設計單位、監(jiān)理公司、施工單位須執(zhí)行國家有關(guān)標準外, 物業(yè)管理公司參與物業(yè)開發(fā)的全過程是一種有效措施, 而此措施可以：能夠完善的使用其功能；能夠改進房屋設計的具體要求； 能夠監(jiān)理施工質(zhì)量；能夠為施工驗收和接管墊定基礎(chǔ)；便于日后對物業(yè)的管理。三、除傳統(tǒng)意義上的樓宇維修養(yǎng)護、清潔綠化、保安及消防外, 物業(yè)管理顧問已擴展到配合管理運作的工程咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用的銜接, 物業(yè)管理費行情調(diào)研和預測，在確定目標客戶群后對其管理收費的承受能力及法規(guī)的限制、物業(yè)租售的推廣、智能系統(tǒng)化服務、保障服務等全面服務。 四、舉例如下： 1. 某服務式公寓于建筑期間已委任本公司為前期管理顧問, 銷售亦甚為理想，而本公司為著后期管理運作成本控制及住戶可承擔管理費水平考慮，特別提出大廈應設置視像門禁系統(tǒng)及為供電系統(tǒng)設置分表，此舉分別減省后期保安人員的配置及解決公共用電和住戶用電的問題。2. 某綜合大樓分別由酒店式服務公寓