省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)研究(已修改)
2025-07-04 17:51 本頁面
【正文】 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)研究王婉飛 翟濤 董長云摘要：本文主要論述浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)的市場開發(fā)，通過對國內(nèi)外相關(guān)理論研究的綜述，剖析浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀和存在的問題，并提出促進旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)的對策。關(guān)鍵詞：休閑 分時度假 旅游房地產(chǎn) 市場開發(fā) 一、 國內(nèi)外關(guān)于休閑、分時度假與旅游房地產(chǎn)概念的文獻研究（一）休閑于光遠認(rèn)為：“閑”、“休閑”、“休閑業(yè)”在中國的語言里是三個不同的詞，用來表示三個不同的概念?！伴e”是人在社會生活中勞動與非勞動在時間上的分配狀況。在今天我們可以把它看作是不以我們的意志改變的東西。它屬于一個國家一個地區(qū)發(fā)展水平的范疇?！靶蓍e”是人們對可以不勞動的時間的一種利用，而休閑業(yè)則是“為了滿足人們休閑的需要而組織起來的產(chǎn)業(yè)”[1] 于光遠.1]。馬惠娣認(rèn)為休閑度假是一項人性化很強的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在西方已有40余年的歷史，在我國近幾年才興起。休閑度假的核心問題是提供一流的服務(wù)。我國的旅游度假平均停留時間（隔夜游），顯然不利于休閑度假的發(fā)展。據(jù)美國有關(guān)部門的統(tǒng)計顯示：美國人有三分之一的休閑時間，有三分之一的收入用于休閑，有三分之一的土地面積用于休閑[2] 、休閑產(chǎn)業(yè)、休閑文化.2]。休閑度假在中國有很好的市場發(fā)展前景，因為從 “有閑” 和“有錢”兩個方面，中國都具備了發(fā)展休閑度假的基礎(chǔ)?！坝虚e”方面，我國法定假日全年有114天，部分群體還享有帶薪休假制度；“有錢”方面，有資料顯示：到2005年，我國可能會出現(xiàn)兩億人的中產(chǎn)階級這樣一個龐大的群體擁有自己的住房和汽車。旅游或休閑度假的需求潛力巨大[3] 3]。從休閑、度假、旅游三者的關(guān)系來看，休閑是一個大概念，旅游是休閑的一種方式，而度假又是旅游的一種形式，同時也是休閑的一種形式。（二）分時度假分時度假（Timesharing又稱Vacation ownership或Holiday ownership）作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)外很多學(xué)者對其給出了定義。張俐俐在《分時度假旅游住宿業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的新理》一文中指出分時度假是一種將房地產(chǎn)、酒店住宿和旅游休閑度假完美結(jié)合在一起的全新投資模式和度假住宿設(shè)施。它起源于六十年代的法國阿爾卑斯地區(qū)，70年代引進美國后得到了迅速發(fā)展，并延伸到全世界各地，逐步成為全球推崇休閑新型度假方式[4] .4]。分時度假最初在歐洲興起，在美國得到迅猛發(fā)展，因此西方很多學(xué)者在這方面的研究走在了國際的前列。Randall S. Upchurcha和Kurt Gruberb二人在其《沉睡的巨人——分時度假的演化》一文中，對分時度假的內(nèi)涵做了如下的闡述：分時度假簡單地來說一定數(shù)量的購買者對度假區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)進行一周以上的購買行為，每個購買者僅購買一年內(nèi)他們想要使用該房產(chǎn)的時間。由于擁有和經(jīng)營該度假房產(chǎn)的費用平攤在很多購買者中，所以每個購買者僅需要支付該度假房產(chǎn)出售和維護總費用的一小部分[5] Randall S. Upchurcha,*, Kurt Gruberb. The evolution of a sleeping giant:resort timesharing. hospitality Management 21 (2002) 211–2255]。從實踐來看，被廣泛接受的有目前兩種定義：一是在美國佛羅里達州《分時度假房產(chǎn)法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中對分時度假的定義——“所有以會員制、協(xié)議、租契、銷售或出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其它方式做出的交易設(shè)計和項目安排，交易中，購買者獲得了對于住宿和其它設(shè)施在某些特定年度中低于一年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在三年以上”，即稱之為分時度假項目；二是《歐盟分時度假指令》（European Union Timeshare Directive）中對分時度假交易合同的定義——“所有的有效期在三年以上、規(guī)定消費者在按某一價格付款之后，將直接或間接獲得在一年的某些特定時段（這一期限要在1周以上）使用某項房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或即將建成的項目”。這一定義在于保護消費者購買分時度假產(chǎn)品時的權(quán)益[6] 劉菲．旅游飯店新業(yè)態(tài)：分時度假交換系統(tǒng)．北京商學(xué)院學(xué)報，２０００；１５（４）：第５６－５９頁6]。 分時度假最大的特色和吸引人之處是它的分時度假交換概念。也就是當(dāng)某一個分時度假消費者在某一年決定不在其所購買了時段的酒店或度假村居住時，他就可以用自已購買的時段去“交換”同屬于一個交換服務(wù)網(wǎng)絡(luò)中的任一家酒店或度假村的另一個時段[7] 襄樊分時度假村.，2001年6月7]。Randall S. Upchurch在《分時度假給美國消費者帶來的利益透視》一文中提到：休閑度假旅游房地產(chǎn)的所有者可以通過交換公司把自己的房產(chǎn)單元與相似的住宿單元進行交換。這意味著業(yè)主可以和其它所有者交換他們的房產(chǎn)單元和度假時間。因此，房產(chǎn)交換公司把全世界可供交換的房產(chǎn)單元保存為一個數(shù)據(jù)庫。這就是說業(yè)主可以在居住地進行事先的時段交換[8] Randall S. Upchurch. A glimpse at US consumers39。 interestin timesharing. Hospitality Management 19 (2000) 433177。4438]。分時度假,從產(chǎn)業(yè)的角度理解是“時間分割，空間整合”，從消費者的角度理解是“時間分享，空間共享”。綜合地來說，分時度假是伴隨全球一體化、按照時間分割、空間整合的理念，賦予不動產(chǎn)以流動特征的網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營模式。作為一個新興的萌芽產(chǎn)業(yè)，其組成部分是：由公寓、酒店、度假村等不動產(chǎn)構(gòu)成的物業(yè)網(wǎng)絡(luò)；由完整產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、星期產(chǎn)權(quán)、時段使用權(quán)、點數(shù)制等概念和規(guī)則設(shè)計的產(chǎn)品系列；由購買者、會員、家庭、繼承人及業(yè)主委員會等構(gòu)成的消費群體；由發(fā)展商、營銷商、交換商、俱樂部、物業(yè)管理、信托公司、咨詢公司、行業(yè)協(xié)會等角色構(gòu)成的組織結(jié)構(gòu)；由行業(yè)規(guī)則、法律規(guī)范、消費者權(quán)益保障系統(tǒng)等構(gòu)成的規(guī)范體系。王婉飛在其《分時度假
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