【正文】 房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。 房地產(chǎn)的形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?；單純的房屋；土地和房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。(構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等) 房地產(chǎn)按類型分為：住宅用(70年)；生產(chǎn)用(50年)；經(jīng)營(yíng)用(門頭等，50年)；行政用(市政府、法院等，50年)；其他用(學(xué)校，博物館等)。二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容： 土地的開發(fā)和再開發(fā)；房屋的開發(fā)和建設(shè)；地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)；房地產(chǎn)物業(yè)管理；房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。 二、房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同； 房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國(guó)家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%。 五證兩書 一、《建筑用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 三、《國(guó)有土地使用證》 經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。 四、《建設(shè)工程施工許可證》 建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件 六、“兩書” 《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說(shuō)明書》 名詞解釋 一、基本參數(shù) ※復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)； ※錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； ※進(jìn)深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長(zhǎng)度)； ※開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度(3m~)； ※層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度()。 ※靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?)。 ※戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； ※建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。 ※三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。 ※七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。 七、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念 ※房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所有的權(quán)利。 ※房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。 ※房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記”(包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。 ※共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。 ※房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。 ※過(guò)戶：即更換房屋承租人姓名。 八、與面積有關(guān)的概念 ※建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 ※公攤面積： 公共門廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50% ※商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e ※套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積 ※使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。 ※使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。 ※輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 ※結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。 ※使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 ※實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 ※商品房銷售面積=套內(nèi)使用面積+分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e ※套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積 ※套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 ※公攤的公用建筑面積=套內(nèi)面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) ※公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積247。套內(nèi)建筑面積總和 ※公用建筑面積=整棟樓的建筑面積–套內(nèi)建筑面積–不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e ※容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。 ※建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 ※綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 ※綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積 之比。 九、與銀行貸款有關(guān)概念 ※按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過(guò)程中按揭人享有使用權(quán)。 ※按揭所用材料： 身份證復(fù)印件；戶口本復(fù)印件；結(jié)婚證復(fù)印件；收入證明；購(gòu)房合同復(fù)印件；營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；三個(gè)月的連續(xù)稅單； 十、經(jīng)濟(jì)適用房 我國(guó)在1998年房改的同時(shí)就實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房政策。 ※經(jīng)濟(jì)適用房享受哪些優(yōu)惠政策 免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)以及契稅，減半征收水電增客費(fèi)等各種稅費(fèi)。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理費(fèi)只限于1%~3%，市場(chǎng)利潤(rùn)被限在3%以下。 ※經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格構(gòu)成 ；；； 建設(shè)工程費(fèi)； 以上4項(xiàng)之和為基礎(chǔ)的1%~3%的管理費(fèi)。貸款利息、稅金3%以下利潤(rùn)。商品房除以上8項(xiàng)外，還有行政事業(yè)性收費(fèi)(如小區(qū)營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)，人防建設(shè)費(fèi)等)，土地出讓金其利潤(rùn)不受限制，由市場(chǎng)決定。 ※經(jīng)濟(jì)適用房與商品房有什么不同 獲得土地的方式不同，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金； 成本結(jié)構(gòu)不同； 租售政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制；購(gòu)買條件和對(duì)象不同，經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購(gòu)買對(duì)象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請(qǐng)審批制度，商品房購(gòu)買對(duì)象和條件不受限制； 價(jià)格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。 ※經(jīng)濟(jì)適用房是什么產(chǎn)權(quán)？與商品房有什么不同？ 居民個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人； 房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個(gè)人所有 4對(duì)住宅設(shè)計(jì)中的層高控制有哪些規(guī)定？ 答：多、，應(yīng)報(bào)市規(guī)劃局審核。 4對(duì)高層建筑的面寬控制有哪些規(guī)定？ 答：建筑高度大于24米，小于、等于54米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不大于80米。 建筑高度大于54米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不大于65米。 50、房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移的日期有什么規(guī)定？ 答：房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期，以房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過(guò)戶申請(qǐng)的日期為準(zhǔn)；但房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核后作出不予過(guò)戶決定的，以轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人再次提出過(guò)戶申請(qǐng)的受理日期為準(zhǔn)。 5房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多個(gè)轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為“一屋多售”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房人辦理房地產(chǎn)交易過(guò)戶手續(xù)的先后順序履行合同。對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。 5選購(gòu)住房時(shí)，如何確定需購(gòu)住房的功能和面積大小？ 答：一般來(lái)說(shuō)，選購(gòu)住房的目的有兩種，一是購(gòu)房用于自住，二是購(gòu)房用于投資。購(gòu)房用于自住一般也有兩種情況，一種是購(gòu)房后準(zhǔn)備長(zhǎng)期居住，即所謂“一步到位”；另一種是購(gòu)房用于過(guò)渡性居住，即所謂分步到位，逐步改善。購(gòu)房后準(zhǔn)備長(zhǎng)期居住的，購(gòu)房時(shí)應(yīng)有前瞻性，在購(gòu)房能力許可的情況下，適當(dāng)超前，如三口之家宜購(gòu)買三室戶（或以上）戶型，其中至少應(yīng)有一間工作室，面積大小直接關(guān)系到房屋的總價(jià)，一定要視經(jīng)濟(jì)能力而定。購(gòu)房用于過(guò)渡性居住，一般對(duì)功能、面積的考慮，只要未來(lái)3－5年內(nèi)夠住用即可，除此之外，還應(yīng)考慮未來(lái)幾年較容易轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)或較易出租。 5如何選擇貸款方式和確定貸款總額？ 答：目前我國(guó)住房貸款還款方式有兩種，一種是“等額本金還款法”，另一種是“等額本息還款法”?！暗阮~本息還款法”還款本息總額略高于“等額本金還款法”，但較適合近期能承受，而預(yù)期收入較穩(wěn)定或有所增加的居民；“等額本金還款法”前期償還金額較大，以后逐年減少，較適合現(xiàn)在收入較高，預(yù)期收入可能減少的居民。 5房屋使用人能否參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)？ 答：業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)按幢邀請(qǐng)或者按業(yè)主人數(shù)的一定比例邀請(qǐng)非業(yè)主的房屋使用人列席會(huì)議。列席會(huì)議的成員沒(méi)有表決權(quán)。 5物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括哪些項(xiàng)目？ 答：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括下列項(xiàng)目： （1）管理費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)； （2）房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用； （3）保潔費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用； （4）保安費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用； （5）維修費(fèi)，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。 上述第（1）、（2）、（3）、（4）項(xiàng)費(fèi)用按月分項(xiàng)計(jì)算，第（5）項(xiàng)費(fèi)用按實(shí)際維修項(xiàng)目計(jì)算。 5什么叫房地產(chǎn)開發(fā)？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)是通過(guò)土地、建筑材料、市政設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面的資源的組合使用而為人類提供居住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。 5什么是住宅配套設(shè)施？ 答：住宅配套設(shè)施，指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧?kù)o、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設(shè)施。住宅配套設(shè)施是由多系統(tǒng)組成的，按其服務(wù)層次，應(yīng)包括以下內(nèi)容： （1）住宅基本生活單元的配套設(shè)施。人口規(guī)模為3千人左右的住宅群，　其配套設(shè)施應(yīng)有居民服務(wù)站、小商店、文化室、兒童游樂(lè)場(chǎng)等； （2）住宅小區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在1萬(wàn)人左右的住宅群，其配套設(shè)施包括托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、儲(chǔ)蓄所、郵電所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、飲食店、理發(fā)店、小修理門市部、綜合商店、自行車棚、廢物回收站、居委會(huì)、變電所、公共廁所、垃圾站等； （3住宅區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在4至5萬(wàn)人左右，其配套設(shè)施包括醫(yī)院、門診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、多種與生活有關(guān)的商店、街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)、房屋管養(yǎng)段等； （市政公用設(shè)施。指在全市范圍內(nèi)住宅配套的設(shè)施，包括城市公用事業(yè)和城市公用設(shè)施。前者指城市自來(lái)水、煤氣、供熱、公共交通；后者指市政工程設(shè)施、園林綠化設(shè)施、 公共衛(wèi)生設(shè)施等。 5什么叫契稅？ 答：契稅是在房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)向政府交納的稅金，是國(guó)家財(cái)政的一項(xiàng)稅收。 5什么是商品房成本？ 答：指在商品房生產(chǎn)過(guò)程中實(shí)際消耗的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者為自己勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值，以及商品房用地的征拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 60、什么叫伸縮縫？ 答：伸縮縫是指為防止建筑物構(gòu)件由于氣候溫度