【正文】 房地產會計基礎知識 第一章 開發(fā)產品成本的內容 為了加強開發(fā)產品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經濟效益，必須正確核算開發(fā)產品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。 要核算開發(fā)產品的成本，必須明確開發(fā)產品成本的種類和內容。開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產品成本按其用途，可分為如下四類： 1．土地開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各項費用支出。 （包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。 、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。 4．代建工程開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。 以上四類開發(fā)產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 1．土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。 2．前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。 3．基礎設施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。 4．建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。 ，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。 ，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 從上可以看出：構成房地產開發(fā)企業(yè)產品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發(fā)企業(yè)產品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發(fā)產品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產品成本，在開發(fā)產品開發(fā)和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產品的成本，特別是在開發(fā)房地產滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發(fā)產品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損益，不再計入開發(fā)產品成本，也就是說，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。 第二章 自營開發(fā)工程成本的核算 房地產開發(fā)企業(yè)的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進行。 采用自營方式進行的基礎設施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項工程費用，可直接計人有關開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應付工資XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進行內部核算的，可根據需要設置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。 一、自營工程成本核算的對象和項目 由于開發(fā)企業(yè)基礎設施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結構，需要一套單獨的設計圖紙，在建設它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標準設計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎設施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產費用，應直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應由有關工程共同負擔的生產費用，要先按照發(fā)生地點先行歸集，然后按照一定的標準，定期分配計入有關工程成本。 按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預算的單位工程。因為單位工程是編制工程預算、工程進度計劃的對象。根據單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預算的執(zhí)行結果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經濟效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于： （l）在同一施工地點、同一結構類型、開竣工時間相接近的各個單位工程； （2）在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。 為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產費用按照經濟用途加以分類。施工單位的生產費用按照它的經濟用途，一般應分為下列成本項目： 1．材料費指在施工過程中所耗用的構成工程實體的材料、結構件的實際成本以及周轉材料的攤銷和租賃費用。 2．人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現場制作構件工人，施工現場水平、垂直運輸等輔助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。 3．機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發(fā)生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設施費，養(yǎng)路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規(guī)定支付的施工機械進出場費。 4．其他直接費指現場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產工具用具使用費，工程定位復測費，工程點交費，場地清理費等。 5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產、生活用的臨時建筑物、構筑物及其他臨時設施，還應包括臨時設施攤銷費。 上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應先將它記入“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程成本。 二、材料費的核算 各項工程耗用的主要材料和結構件，通常通過“領料單”、“退料單”?！耙杨I來用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算?！耙杨I未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應從當月領用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用次數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大準材料進行點數后，日常領用時不必逐筆辦理領料手續(xù)，月末先計算定額耗用量。 本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量材料消耗定額） 再通過盤點求得實際耗用量，差異數量和差異分配率： 本月實際耗用量＝月初結存數量+本月收入數量月末盤點數量 差異數量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量 差異分配率＝差異數量247。本月定額耗用量100% 然后求得各項工程實際耗用大堆材料數量和計劃價格成本： 某項工程實際耗用大堆材料數量＝該工程定額耗用量（1177。差異分配率） 某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數量計劃單價 施工隊組在施工過程中領用的周轉材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領用時填制“領料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實際盤存數沖減工程成本。對租賃的周轉材料，其租賃費可根據租賃費用賬單記入各項工程成本。 三、人工費的核算 工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據“工程任務單”中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14％）計入各項工程的成本。 “工程任務單”是施工員根據施工作業(yè)計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據施工作業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務單中工程完工后，施工員應根據工程任務單中規(guī)定的各項條件進行檢查，并會同質量檢查員進行驗收，評定質量等級。實際驗收數量與簽發(fā)的工程數量有出入時，應查明原因并經領導批準后才能結算。每月簽發(fā)的工程任務單，應于月末全部進行結算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數進行結算，未完工部分可結合下月施工作業(yè)計劃中的工程任務，再簽發(fā)給原來的班組，使當月完成的工程和當月應發(fā)的工資獎金于當月結算。 對計時工人的工資和職工福利費，可根據按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業(yè)工時總數和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數，它的計算公式如下： 某施工單位平均工資率（元/時）＝月份內施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費總額（元）247。月份內該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時） 用施工單位平均工資率乘務項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內應分配的人工費： 項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時施工單位平均工資率 四、機械使用費的核算 施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應另行組織核算。因為使用施工機械而發(fā)生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。 機械使用費的內容，一般包括： 1．人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。 2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。 3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。 4．折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應計的修理費和租人機械的租賃費。 5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。 6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現場、運離施工現場和在工地范圍內轉移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現場，運出費用由其他施工現場的工程成本負擔。 、鋪設的基礎、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設施費，如數額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現場施工期限分次從“待攤費用”賬戶轉入“工程施工——機械使用費”賬戶，攤入各月工程成本。 、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。 9．間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費。 至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應記入工程成本的“材料費”項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應記入工程成本的“人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關管理費，一般應記入“施工間接費用”的有關項目，不列作施工機械使用費。 機械使用費的總分類核算，應先在“工程施工——機械使用費”賬戶進行。施工單位發(fā)生的各項機械使用費，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“工程施工——機械使用費”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：工程施工——機械使用費用 9 000 貸：庫存材料 11 00 低值易耗品 150 材料成本差異 25 應付工資 4 000 應付福利費 560 銀行存款 2 165 累計折舊 8 000 待攤費用 3 000 機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。 機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。各施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據各種機械的使用記錄，在“機械使用月報”中加以匯總。 根據機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。 某項工程應分配的機械使用費＝該項工程使用機械的工作臺時機械使用 費合計247。機械工作臺時合計 對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對于各項工程應分配的機械使用費，可在月終充根據機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費計劃數，求得當月按各種機械臺時費計劃數計算的機械使用費合計，然后與當月實際發(fā)生的機械使用費合計數比較，求得機械使用費實際數對按臺時費計劃數