房地產(chǎn)投資信托基金的中國(guó)式糾結(jié)(已修改)
2025-07-04 00:44 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)投資信托基金的中國(guó)式糾結(jié)作者： 鄭則鵬 / 時(shí)間： 2012年 11月號(hào) 房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和金融創(chuàng)新具有非常強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)商欠缺項(xiàng)目建設(shè)中后期融資能力。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，不解決后端的融資問題，很難持續(xù)發(fā)展。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的投資巨大，很多企業(yè)迫于資金壓力，不得已把以前開發(fā)的物業(yè)變現(xiàn)之后再開發(fā)新的物業(yè)；或依靠綜合項(xiàng)目中住宅的收益來平衡現(xiàn)金流和整體收益；一些已經(jīng)開業(yè)的酒店和商場(chǎng)，不能給開發(fā)商帶來更多的現(xiàn)金流和資本，也給商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來壓力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)受限制的情況下，上述情況尤為突出。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，只有真正推出REITs，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正的發(fā)展起來。 一旦融資問題解決，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)鏈條將得到緩解，商業(yè)地產(chǎn)的活力將被激發(fā)，真正進(jìn)入良性循環(huán)。REITs機(jī)制的優(yōu)勢(shì)將從融資環(huán)節(jié)傳導(dǎo)至物業(yè)管理、消費(fèi)、稅收等一系列環(huán)節(jié)，包括對(duì)持有型物業(yè)可以保有統(tǒng)一的管理權(quán)，這種情況下，物業(yè)形象會(huì)越來越好，業(yè)態(tài)越來越合理，就業(yè)率越來越高，對(duì)提高稅收、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)都是有益的。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，如果要提升商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)，一定要把商業(yè)地產(chǎn)后面的融資平臺(tái)打開。 REITs的價(jià)值，還在于它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一個(gè)平衡器的作用。在房?jī)r(jià)過低的時(shí)候，它通過一個(gè)公共的資本品，形成一個(gè)價(jià)值標(biāo)桿，傳遞出房?jī)r(jià)過低的信號(hào)，并顯現(xiàn)套利機(jī)會(huì)；如房?jī)r(jià)過高，REITs的定價(jià)模式和產(chǎn)品本身也能有一個(gè)定價(jià)標(biāo)桿的作用，提示投資型的投資者，甚至投機(jī)型的投資者，現(xiàn)在價(jià)格太高。REITs的發(fā)展，將會(huì)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)資產(chǎn)的定價(jià)模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 但這種對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展具備如此重要意義的REITs，在國(guó)內(nèi)一直難產(chǎn)。近期，具有試點(diǎn)意義的“中國(guó)式REITs”即將走向前臺(tái)，但仍沒有完全擺脫糾結(jié)的局面。 “中國(guó)式REITs”和“美國(guó)式REITs”異同 美國(guó)式REITs模式 REITs并非新鮮事物，至少在世界范圍來看是如此。早在1960年美國(guó)就出臺(tái)了《國(guó)內(nèi)稅收法典》和《房地產(chǎn)投資信托法案》，創(chuàng)設(shè)了房地產(chǎn)投資信托。REITs的發(fā)展已經(jīng)超過40年。目前，全球22個(gè)國(guó)家推出了REITS產(chǎn)品，全球市值超過6050億美元。美國(guó)是全球發(fā)展REITs最早、最成熟的市場(chǎng)，有超過300多支REITs，市值達(dá)到3000億美元；其次是澳大利亞，發(fā)行了64只REITS，市值達(dá)到780億美元；再次是法國(guó)，市值達(dá)730億美元?！懊绹?guó)式REITs”代表了國(guó)際通行的REITs模式。 REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。它可理解為是一種直接投資于不動(dòng)產(chǎn)的基金，也可理解為一種投資于房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的基金。
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