環(huán)宇地產(chǎn)項(xiàng)目策劃大綱(已修改)
2025-07-03 23:13 本頁面
【正文】 [環(huán)宇]地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)大綱服務(wù)大綱目錄一、關(guān)于市場調(diào)查二、關(guān)于策劃三、關(guān)于環(huán)宇地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案四、關(guān)于環(huán)宇地產(chǎn)項(xiàng)目建筑風(fēng)格、單體設(shè)計(jì)及園林五、銷售及銷售管理六、環(huán)宇地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告包裝與營銷推廣七、環(huán)宇地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售思路的探討八、財(cái)務(wù)預(yù)算與回款計(jì)劃九、關(guān)于物業(yè)管理十、對開發(fā)商的要求和支持十一、至祥策劃公司環(huán)宇地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目成員簡述一、關(guān)于市場調(diào)查市場調(diào)查的真實(shí)價(jià)值分析對房地產(chǎn)行家而言，市場調(diào)查只是對其“感覺” 的論證。這既是中國房地產(chǎn)的尷尬之處，又是市場調(diào)查長久以來受非議的地方。但是勿庸置疑的是，專業(yè)市場調(diào)查能力是發(fā)展商項(xiàng)目致勝的重要保障。市場調(diào)查模式設(shè)計(jì) 對至祥而言，市調(diào)是一項(xiàng)長期性的工作，通過對區(qū)域市場進(jìn)行多角度、全方位的調(diào)查，找出市場空缺較大的物業(yè)類型，為發(fā)展商開發(fā)策略、營銷策略，以利項(xiàng)目盡快推出，使發(fā)展商取得合理的投資回報(bào)。市調(diào)既不是不負(fù)責(zé)任的胡編亂造，也并非神秘不可掌握，它是一種方法、手段，運(yùn)用得當(dāng)，讓人受益匪淺。我們在進(jìn)行市場調(diào)研時(shí)，大致分三類工作：分類項(xiàng)目針對物業(yè)的市場調(diào)查針對客戶全面的市場調(diào)查內(nèi)容對象具體指標(biāo)模式A：針對物業(yè)在對當(dāng)前整個(gè)或者區(qū)域市場有全面的了解時(shí)，會以目前市場上現(xiàn)有的物業(yè)為對象做調(diào)研。調(diào)查內(nèi)容包括：位置、規(guī)模、類型、價(jià)格、工期、發(fā)展商銷售狀況等，以此作為我們開發(fā)物業(yè)的依據(jù)。發(fā)展商大多關(guān)心項(xiàng)目的價(jià)格和銷售情況，其中難點(diǎn)又主要是真實(shí)銷售率的問題。常見錯(cuò)誤是將報(bào)價(jià)當(dāng)實(shí)際價(jià)格。銷售價(jià)格的確定：盡可能深入了解實(shí)際成交量的各種方法及利弊。銷售率的確定：可依據(jù)同類物業(yè)市場預(yù)期（如份額、價(jià)格、銷售周期）進(jìn)行判斷。因?yàn)槭袌鍪遣粩嘧兓?，所以其?shù)據(jù)也不可能絕對精確，但可以通過調(diào)研人員對市場的深入了解對數(shù)據(jù)做適當(dāng)調(diào)整。物業(yè)供應(yīng)量的確定：如果簡單地以建委、房管局的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料和預(yù)售樓盤資料為準(zhǔn)會與實(shí)際情況有很大出入。實(shí)際上會存在報(bào)了不建（資金不到位，炒地皮）；建了沒報(bào)（改變項(xiàng)目性質(zhì)、如聯(lián)建、自建改商品房）；報(bào)建歸口不一致（有在區(qū)里，有在市里）；報(bào)建與銷售內(nèi)容不一致（最常見的是共用一個(gè)項(xiàng)目的銷售證或內(nèi)部認(rèn)購）等情況，實(shí)地的現(xiàn)場調(diào)查是最可靠的辦法。（有具體的《樓盤調(diào)查表》附后）模式B：針對客戶不同物業(yè)的目標(biāo)客戶群體是不同的，不同客戶群體對房屋的偏好各異，比如中等收入家庭購房時(shí)會更注重環(huán)境與景觀等。不同客戶群體間方方面面顯著或是細(xì)微的差別都能通過市場調(diào)查的研究準(zhǔn)確把握，最終抓住目標(biāo)客戶群，這是物業(yè)銷售成功的關(guān)鍵之一。這類調(diào)研包括：客戶的購買力水平，客戶購買力投向（包括物業(yè)類別、戶型偏好、位置偏好、預(yù)期價(jià)格等）及客戶的共同特性，如年齡、文化、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居地等。主要的手段是通過問卷就調(diào)研者想了解的問題對目標(biāo)調(diào)查對象進(jìn)行訪問。在確定目標(biāo)調(diào)查對象時(shí)，可參照同類物業(yè)的已成交客戶進(jìn)行劃分。整個(gè)過程的難點(diǎn)是問卷設(shè)計(jì)及客戶的配合。（有具體的《消費(fèi)者購房意向調(diào)查問卷》附后）模式C：全面調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)不可能離開一個(gè)城市的社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，因此一個(gè)完整全面的市場調(diào)查應(yīng)該包括宏觀的前景情況，如社會政治環(huán)境、自然環(huán)境分析以及整個(gè)市場的物業(yè)開發(fā)量、消化量、需求量、總體租金水平、空置率等內(nèi)容；再逐步細(xì)化到暢銷物業(yè)、滯銷物業(yè)、各區(qū)域街區(qū)功能分析重點(diǎn)項(xiàng)目對比（如規(guī)模、性質(zhì)、規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)、硬件配套、營銷、物業(yè)管理等）。通常市調(diào)可分為三個(gè)階段：調(diào)查準(zhǔn)備確定調(diào)查的問題及地域范圍，并對調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計(jì)劃（如方式及進(jìn)度、信息的范圍與種類、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊(duì)伍及人員培訓(xùn)）。正式調(diào)查確定調(diào)查的問題及地域范圍，直接資料采取訪談、電話、問卷、觀察等方法；間接資料采取交換、購買、委托等方法；在采用問卷調(diào)查時(shí)，還須設(shè)計(jì)調(diào)查表及問卷，并確定抽查對象及樣本大小。結(jié)果處理確定市調(diào)資料來源及方法。資料進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上編寫調(diào)查報(bào)告。市場調(diào)查的范圍及樣本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，市場調(diào)查是為了獲取有關(guān)房地產(chǎn)市場的信息，凡是直接或間接影響房地產(chǎn)經(jīng)營的信息資料都應(yīng)在搜集之列。然而在一個(gè)激烈競爭的細(xì)分市場范圍內(nèi)，辨別品牌的特性應(yīng)該建立在核
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