【正文】 精選資料房地產(chǎn)項(xiàng)目公司各環(huán)節(jié)稅收籌劃分析 (20150122 09:55:24)轉(zhuǎn)載▼標(biāo)簽： 房產(chǎn) 分類： 房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃房地產(chǎn)項(xiàng)目公司各環(huán)節(jié)稅收籌劃分析房地產(chǎn)項(xiàng)目公司按照各階段經(jīng)營管理的內(nèi)容，對其流程大致可以劃分為：項(xiàng)目設(shè)立與項(xiàng)目公司組建；土地使用權(quán)的取得；房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃和審批；項(xiàng)目工程的施工管理；取得預(yù)售許可證后開始銷售管理；項(xiàng)目工程竣工；項(xiàng)目公司解散。這七個(gè)階段包括了房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資決策、設(shè)計(jì)施工、銷售和竣工清算整個(gè)過程的內(nèi)在事物發(fā)展規(guī)律和對公司的組織制度的闡述。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司決策階段的籌劃內(nèi)容項(xiàng)目公司決策階段的內(nèi)容主要是通過投資機(jī)會的選擇、可行性研究、項(xiàng)目評估和決策來決定地域市場的進(jìn)入、土地資源的獲取。這個(gè)階段的工作對于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司來說非常重要，一個(gè)項(xiàng)目投資的失敗數(shù)十億資金的沉沒成本，將會對房地產(chǎn)這樣一個(gè)資金密集型的企業(yè)帶來沉重的打擊，資金鏈的斷裂也許會帶來整個(gè)集團(tuán)的覆滅。在整個(gè)決策過程中，納稅成本的評估也是貫穿始終，而稅收籌劃是要在納稅人對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生前，用既有的法律、法規(guī)對其經(jīng)濟(jì)行為所帶來的影響進(jìn)行估計(jì)和判斷，并選擇有效地方案執(zhí)行。（1）項(xiàng)目公司組織形式的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在選定的投資區(qū)域建立項(xiàng)目公司時(shí)，首先要進(jìn)行稅務(wù)籌劃的問題就是內(nèi)部組織形式的選擇。是選擇母子公司的形式還是總分機(jī)構(gòu)的形式，需要企業(yè)進(jìn)行比較，因?yàn)槠髽I(yè)一旦通過工商注冊成立，很多問題就是與生俱來的，無論以后各期如何籌劃，也改變不了其性質(zhì)。根據(jù)我國公司法的規(guī)定，子公司具有獨(dú)立法人資格，而分公司不具備獨(dú)立法人資格，無法對外承擔(dān)法律責(zé)任和義務(wù)，只能由其總公司來承擔(dān)。由于子公司的獨(dú)立法人資格，在所設(shè)地區(qū)被視為納稅人，承擔(dān)納稅義務(wù)，而分公司由于不具備獨(dú)立法人資格，在所設(shè)地區(qū)不被視為納稅人，要匯總到總公司進(jìn)行納稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法的通知》國稅發(fā)[2008]28 號文件規(guī)定：企業(yè)實(shí)行“統(tǒng)一計(jì)算、分級管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫”的企業(yè)所得稅征收管理辦法。其計(jì)算方法為總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)應(yīng)分期預(yù)繳企業(yè)所得稅，50%在各分支機(jī)構(gòu)間分?jǐn)傤A(yù)繳，50%由總機(jī)構(gòu)預(yù)繳。企業(yè)選擇組織形式時(shí)需要考慮的因素主要有：1）我國地域間稅率差異較大，但這種差異隨著內(nèi)外企業(yè)所得稅法的統(tǒng)一逐漸減少，目前還是存在，如深圳和北京存在差異等；對于個(gè)別地區(qū)，會有區(qū)域?qū)ζ髽I(yè)落戶實(shí)行獎勵(lì)政策，或者稅款返還政策。這些對企業(yè)所得稅有優(yōu)惠的地方，選擇子公司還是分公司，哪種形式能給企業(yè)帶來更大的稅收成本的節(jié)約，也要看項(xiàng)目公司和總公司的具體情況而定。2）國家或者地方針對房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策較少，若沒有優(yōu)惠政策和稅率，需要考慮分支機(jī)構(gòu)的盈虧能力，如果是長期虧損，分公司形式能減少盈利的總公司和盈利的其他分公司的應(yīng)納稅所得額，節(jié)約了稅收成本。若是短期虧損，子公司的組織形式更適合企業(yè)在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。3）對于法律責(zé)任而言，由于分公司無獨(dú)立法人資格，在出現(xiàn)債務(wù)或者法律糾紛時(shí)，會對總公司影響程度較大，而子公司可以以其出資額對其債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任?！景咐?】背景介紹EFG 房地產(chǎn)公司是在深圳注冊的公司，需要在北京投資成立一個(gè)項(xiàng)目公司ABC，即ABC 公司，深圳地區(qū)當(dāng)年的所得稅為20%、北京地區(qū)企業(yè)所得稅為25%，據(jù)測算EFG 公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為1 億元。情況一：若預(yù)估前三年企業(yè)由于拆遷問題，預(yù)計(jì)虧算嚴(yán)重，無盈利可能。情況二：若企業(yè)前三年無任何問題，預(yù)計(jì)成立公司能當(dāng)年拿地開盤，有現(xiàn)金流的回流，可結(jié)轉(zhuǎn)收入配比成本。案例分析情況一：若ABC 公司為分公司，當(dāng)年虧損3000 萬，則集團(tuán)納稅計(jì)算如下：EFG 公司匯總ABC 公司虧損額，其應(yīng)納稅所得額為7000 萬元，應(yīng)納所得稅為1750 萬元，ABC 公司需在北京繳納875 萬元。EFG 公司經(jīng)過分配，需要在深圳繳納700 萬元。集團(tuán)總計(jì)繳納企業(yè)所得稅1575 萬元。若ABC 公司為子公司，當(dāng)年虧損3000 萬，則集團(tuán)納稅計(jì)算如下：ABC 公司所得稅為零EFG 公司不能匯總ABC 公司虧損額，其應(yīng)納稅所得額為1 億元，應(yīng)納所得稅為2000 萬元。即ABC 公司組織形式的不同，可以為總公司降低425 萬的企業(yè)所得稅的稅收成本。情況二：若ABC 公司為分公司，當(dāng)年盈利3000 萬，若EFG 公司只有北京一個(gè)分公司則集團(tuán)納稅計(jì)算如下：ABC 公司所得稅為（10000+3000）*50%*25%=1625 萬元EFG 公司其應(yīng)納所得稅為（10000+3000）*50%*20%=1300 萬元集團(tuán)企業(yè)所得稅成本共計(jì)：1625+1300=2925萬元若ABC 公司為子公司，當(dāng)年盈利3000 萬，則集團(tuán)納稅計(jì)算如下：ABC 公司所得稅為3000*25%=750 萬元EFG 公司其應(yīng)納稅所得額為1 億元，應(yīng)納所得稅為2000 萬元。集團(tuán)企業(yè)所得稅成本共計(jì)：750+2000=2750 萬元案例總結(jié)通過兩種情況的分析，在公司長期虧損的情況下，運(yùn)用分公司的組織形式能更好的降低集團(tuán)的稅收成本。但成立公司的目的是為了獲得利潤，如果公司長期虧損則在劇烈的市場競爭下存在的可能性也很小，所以如果是暫時(shí)的虧損，子公司具有獨(dú)立法人，在公司經(jīng)營的很多問題上會具有更大的優(yōu)勢。（2）項(xiàng)目公司自建與代建選擇的籌劃所謂代建，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司為特定的客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成以后，收取客戶支付的代建收入，這種收入的性質(zhì)為勞務(wù)服務(wù)。由于這種代建的形式，房地產(chǎn)開發(fā)公司取得了收入，但并非房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移而獲得的收入，不屬于土地增值稅的征稅范圍，從而可以降低代建企業(yè)的稅負(fù)成本。而目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事代建業(yè)務(wù)的方式有兩種：一是土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二是土地使用權(quán)歸客戶。工程所需全部建設(shè)資金均由定向客戶提供，并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房屋代建協(xié)議書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作，并按代建工程總投資的一定比例收取管理費(fèi)或按代建工程的建筑面積定額收取管理費(fèi)。根據(jù)國家稅務(wù)政策規(guī)定“凡土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設(shè)單位如何結(jié)算，其計(jì)稅營業(yè)額均應(yīng)包括工程價(jià)款及管理費(fèi)和價(jià)外費(fèi)用，按‘銷售不動產(chǎn)’稅目征收營業(yè)稅；凡土地使用權(quán)歸建設(shè)單位的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務(wù)，其計(jì)稅營業(yè)額均應(yīng)包括管理費(fèi)（代建費(fèi)）和價(jià)外費(fèi)用，按‘服務(wù)業(yè)’稅目征收營業(yè)稅?！薄景咐?】背景介紹ABC 房地產(chǎn)開發(fā)公司，目前有A 地塊，其土地成本和開發(fā)成本合計(jì)為10000萬元，評估公司按照市價(jià)給出的評估價(jià)格為20000 萬元。轉(zhuǎn)讓價(jià)格按照評估價(jià)格為20000 萬元。ABC 公司已經(jīng)和S 公司談妥，將A 地塊為S 公司做定向開發(fā)，寫字樓建筑面積為40000 平米，按照每平米500 元收取代建服務(wù)費(fèi)，共計(jì)2000 萬元。代建服務(wù)期間費(fèi)用為400 萬元，現(xiàn)有兩個(gè)方案如下：方案一：ABC 公司與S 公司簽訂房屋代建協(xié)議書，工程所需全部建設(shè)資金均由S 公司提供，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作，待寫字樓建成后，變更土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，依據(jù)稅務(wù)規(guī)定，代建服務(wù)費(fèi)使用銷售不動產(chǎn)稅目征稅，涉及土地增值稅。方案二：ABC 公司A 地塊作為在建工程出售給S 公司，進(jìn)行土地使用權(quán)證的更名，RK 公司與S 公司簽訂房屋代建協(xié)議書，代建服務(wù)按照服務(wù)收入征稅，不涉及土增稅。案例分析方案一：ABC 公司待A 地塊建成寫字樓后，整售給S 公司，再將土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證進(jìn)行更名。各種稅金計(jì)算如下：ABC 公司出讓A 地塊及收取代建服務(wù)費(fèi)損益如下：銷售收入：22000 萬元營業(yè)稅金及附加：22000*%=1210 萬元印花稅：22000*=11 萬元土地增值稅：扣除項(xiàng)=10000*+1210=14210 萬元增值額=2200014210=7790 萬元增值率=7790/14210=%土地增值稅=7790*40%14210*5%= 萬元企業(yè)所得稅：（）*25%=稅后利潤：= 萬元方案二：ABC 公司A 地塊作為在建工程出售給S 公司，進(jìn)行土地使用權(quán)證的更名，ABC 公司與S 公司簽訂房屋代建協(xié)議書。各種稅金計(jì)算如下：ABC 公司出讓A 地塊損益如下：銷售收入：20000 萬元營業(yè)稅金及附加：20000*%=1100 萬元印花稅：20000*=10 萬元土地增值稅：扣除項(xiàng)=10000*+1100=14100 萬元增值額=2000014100=5900 萬元增值率=5900/14100=%土地增值稅=5900*30%14100*0%=1770 萬元企業(yè)所得稅：（20000100001100101770）*25%=1780 萬元ABC 公司代建服務(wù)損益如下：代建收入：2000 萬元代建營業(yè)稅金及附加：2000*%=110 萬元企業(yè)所得稅：（2000110400）*25%= 萬元ABC 公司兩項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)損益如下：稅后利潤:20000+200010000110011010400=案例總結(jié)通過兩個(gè)方案的比較，原因是稅務(wù)政策關(guān)于代建服務(wù)費(fèi)收費(fèi)前提的規(guī)定，即土地使用權(quán)證的歸屬問題。如果在開發(fā)過程中，土地使用權(quán)依然是開發(fā)商的，開發(fā)商為定向開發(fā)收取的服務(wù)費(fèi)要合并到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入中，從而加大了土增稅清算的計(jì)稅收入，增加了需要上繳的土地增值稅金額。所以方案二，在A 地塊開發(fā)建設(shè)前就將其使用權(quán)過戶給S 公司，更有利于ABC 公司。還有一種做法是，ABC 公司在取得土地前，如果有明確的客戶，就用客戶的名字取得土地，這種操作方式更能降低稅負(fù)。（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)籌劃在土地資源日益緊張的今天，城市土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，不斷的創(chuàng)造新的地王。而且土地資源在各個(gè)公司分配不均，資金實(shí)力雄厚的公司往往能通過招、拍、掛的政府途徑獲得較多的土地資源，其他公司不能從招、拍、掛的政府官方途徑獲得土地，則通過和握有土地資源公司的談判合作獲得土地資源。在房地產(chǎn)市場火爆的今天，公司與公司之間的關(guān)于土地使用權(quán)之間的交易日益增多?！景咐?】事件背景ABC 北京房地產(chǎn)公司名下有建筑面積2 萬平方米的土地，B 地塊。B 地塊是ABC北京房地產(chǎn)公司以協(xié)議出讓的方式得到的土地。ABC 公司現(xiàn)準(zhǔn)備就B 地塊的土地使用權(quán)和某軟件公司洽談轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，探討何種方案更能減少稅務(wù)成本、獲得較高的稅后凈利。具體信息為，B 地塊開發(fā)成本為10000 萬元，評估公司按照市價(jià)給出的評估價(jià)格為20000 萬元。轉(zhuǎn)讓價(jià)格按照評估價(jià)格為20000 萬元。方案一：ABC 北京房地產(chǎn)公司以B 地塊為實(shí)物資產(chǎn)出資，成立一個(gè)100%全資子公司，即X 公司（軟件公司），之后以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將X 公司以20000 萬元賣給某軟件公司。方案二：ABC 北京房地產(chǎn)公司將B 地塊，以20000 萬元直接轉(zhuǎn)讓給某軟件公司，而非房地產(chǎn)公司。案例分析方案一：投資方式，與股權(quán)投資方式近似。采用此種方式操作簡單，法律文書的起草也相對簡單，可在較短時(shí)間內(nèi)完成。股權(quán)溢價(jià)的金額不能作為項(xiàng)目的計(jì)稅開發(fā)成本，加大了項(xiàng)目購