【正文】 2012房地產(chǎn)開發(fā)全程各階段入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)控制一、當(dāng)前稅收征管環(huán)境與財(cái)務(wù)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)稅收增長如“脫韁野馬一日千里”稅務(wù)稽查正逐漸從“執(zhí)法督查”轉(zhuǎn)為“以抓收入為主”，自查+重點(diǎn)稽查，納稅評估以票控稅，查假票白熱化，發(fā)票是稅務(wù)稽查的突破口，也是企業(yè)稅收管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)2012年全國稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)：查賬、查案、查稅必查票2012年的稽查重點(diǎn)行業(yè)，分別是：房地產(chǎn)、建筑、交通運(yùn)輸、煤炭、水泥、農(nóng)產(chǎn)品加工（加工集中）行業(yè)要成為一個(gè)稅務(wù)認(rèn)可的財(cái)務(wù)工作者（1）千萬不要賣弄你的財(cái)務(wù)會計(jì)知識、稅務(wù)知識，不要表白沒問題（2）盡量讓他們找出你的小錯(cuò)誤，比如發(fā)票不正規(guī)等等（3）盡量拖延時(shí)間，承認(rèn)錯(cuò)誤（4）裝傻充愣，推三阻四（5）別忘了倒開水讓人家喝（6）稽查是有任務(wù)的，配合稽查人員完成任務(wù)財(cái)務(wù)工作者本身：（1）學(xué)會用稅收的思維方式解決經(jīng)營問題；賬表做到“不管你信不信，反正審計(jì)/稽查當(dāng)時(shí)信”（2）稅收政策的運(yùn)用要在行政機(jī)關(guān)容忍的范圍內(nèi)；（3）理論與實(shí)際有差異，稅收政策的運(yùn)用注意合法與合理的結(jié)合，角度不同，結(jié)論不同；（4）知道處理程序比明白實(shí)體規(guī)定更重要，程序是解決實(shí)體問題最有效武器；（5）掌握“法無授權(quán)即禁止”，是規(guī)避執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的保障，也是應(yīng)對稽查的關(guān)鍵（6）具體經(jīng)辦人員決定成敗，不是財(cái)務(wù)太無能，而是稅法太狡猾……（7）涉稅問題不是可以隨意咨詢的—財(cái)務(wù)撥打12366引發(fā)的補(bǔ)稅（8）不符合法律規(guī)定的稅收籌劃，無論是地方政府怎樣支持支持，地方官員如何保證，都不能阻止稅務(wù)機(jī)關(guān)的查處?？偨Y(jié)：（1）發(fā)票，你心中永遠(yuǎn)的痛，忠告：與假票徹底分手吧（2）股權(quán)交易，你的達(dá)摩克利斯之劍（3）利潤大戶，hold住查與不查、稅款都在那里，不增不減；來與不來，財(cái)務(wù)都在那里，不卑不亢；嚴(yán)稽查，你永遠(yuǎn)都不知道下一個(gè)倒霉的會是誰！《刑法修正案（七）》201條：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑；有第一款行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任；五年內(nèi)受罰或二次以上行政處罰的除外 《稅收征收管理法》六十三條：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅?！缎谭ㄐ拚福ò耍返?05條：虛開本法第205條規(guī)定以外的其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金；單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。起訴標(biāo)準(zhǔn)：《最高人民檢察院公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）》第六十八條規(guī)定“非法出售發(fā)票案（刑法第209條第四款）非法出售普通發(fā)票100份以上或者票面額累計(jì)在40萬元以上的，應(yīng)予立案追訴?！必?cái)務(wù)人員的涉稅風(fēng)險(xiǎn)：若單位犯了上述幾項(xiàng)罪，則判刑的是單位法定代表人、財(cái)務(wù)人員。另外，《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于懲治偷稅、抗稅犯罪的補(bǔ)充規(guī)定》第三條規(guī)定，企事業(yè)單位犯偷稅罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役。二、合法有效扣除憑證的種類財(cái)政收據(jù)（非稅收入收據(jù)、捐贈收據(jù)、財(cái)政監(jiān)制；不含資金往來結(jié)算收據(jù)）稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票自制原始憑證合同+收據(jù)+判決書/調(diào)解書/公證書收據(jù)是否可以稅前列支？可以稅前扣除的收據(jù)同時(shí)符合以下條件（1）費(fèi)用合法真實(shí)，要有交易或提供勞務(wù)的合同；（2）與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)；（3）符合有關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)（4）費(fèi)用本身不具“經(jīng)營活動”特征（收款方既不交增值稅，也不交營業(yè)稅，如賠償款），符合不需要開發(fā)票的條件不需要開發(fā)票的情形：給予農(nóng)民的青苗補(bǔ)償費(fèi)； 工傷事故賠償金； 職工解聘經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金； 給予個(gè)人的拆遷補(bǔ)償金； 股權(quán)收購和資本收購支出； 經(jīng)濟(jì)合同違約支出…《營業(yè)稅細(xì)則》第19條：條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（合法有效憑證），是指： ① 支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證； ② 支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證； ③ 支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明； ④ 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。三、跨期取得發(fā)票的稅務(wù)處理與會計(jì)處理跨年度發(fā)放工資（工資薪金扣除的原則—收付實(shí)現(xiàn)制，實(shí)際支付）國稅函[2009]3號《實(shí)施條例》第三十四條所稱的“合理工資薪金”，是指企業(yè)按照股東大會、董事會、薪酬委員會或相關(guān)管理機(jī)構(gòu)制訂的工資薪金制度規(guī)定，實(shí)際發(fā)放給員工的工資薪金?！秾?shí)施條例》第三十四條，企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除。　　前款所稱工資薪金，是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞動報(bào)酬，包括基本工資、獎金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出已付款但跨期取得發(fā)票的費(fèi)用 某公司在2010年9月發(fā)生一筆代理費(fèi)支出，2011年取得發(fā)票，該費(fèi)用是否允許扣除？ 無發(fā)票、無付款的預(yù)提費(fèi)用（后付的利息、租金） 總局2012年15號公告：企業(yè)依據(jù)財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定，并實(shí)際在財(cái)務(wù)會計(jì)處理上已確認(rèn)的支出，凡沒有超過《企業(yè)所得稅法》和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，可按企業(yè)實(shí)際會計(jì)處理確認(rèn)的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計(jì)算其應(yīng)納稅所得額。跨期成本之存貨 跨期成本之固定資產(chǎn) 以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用，應(yīng)如何處理？總局公告2012年第15號： 根據(jù)《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，對企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào)及說明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過5年。企業(yè)由于上述原因多繳的企業(yè)所得稅稅款，可以在追補(bǔ)確認(rèn)年度企業(yè)所得稅應(yīng)納稅款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度遞延抵扣或申請退稅。虧損企業(yè)追補(bǔ)確認(rèn)以前年度未在企業(yè)所得稅前扣除的支出，或盈利企業(yè)經(jīng)過追補(bǔ)確認(rèn)后出現(xiàn)虧損的，應(yīng)首先調(diào)整該項(xiàng)支出所屬年度的虧損額，然后再按照彌補(bǔ)虧損的原則計(jì)算以后年度多繳的企業(yè)所得稅款，并按前款規(guī)定處理?？偩?011年第34號第六條規(guī)定，匯繳期前取得發(fā)票才能稅前扣除（企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證），而總局2012年第15號第七條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生應(yīng)扣未扣的支出，可以在5年內(nèi)追補(bǔ)扣除。即15號第七條是否否定了34號第六條？沒有，是讓追溯在所屬年度扣除，然后該退就退稅，或者抵當(dāng)年的應(yīng)交所得稅匯算清繳結(jié)束后，取得以前年度開具的發(fā)票如何處理？本年支付所屬期為以前年度的費(fèi)用，如何處理？四、財(cái)務(wù)人員如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)票的審核要點(diǎn)票據(jù)種類是否合規(guī)（視收款方應(yīng)交何種稅而定） 普通發(fā)票代碼第一位，根據(jù)收款方經(jīng)營主業(yè)來判斷票據(jù)來源是否合法（發(fā)票來源地與開票單位所在地相符）普通發(fā)票代碼第25位發(fā)票有效期：發(fā)票所屬年份，普通發(fā)票第67位。票據(jù)與經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否相符（交易雙方名稱、勞務(wù)/貨物）票據(jù)形式是否合規(guī)（抬頭、印章）——匯總開具發(fā)票必須附清單付款方向與支付方式真?zhèn)螜z查五、權(quán)責(zé)發(fā)生制的運(yùn)用與以票控稅之爭，“實(shí)際發(fā)生”如何界定實(shí)際發(fā)生與實(shí)際支付實(shí)際發(fā)生就是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益現(xiàn)在發(fā)生了；實(shí)際支付就是現(xiàn)在兌現(xiàn)了一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益。顯然實(shí)際發(fā)生中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益時(shí)點(diǎn)就是現(xiàn)在，而實(shí)際支付中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益時(shí)點(diǎn)則可能是過去、現(xiàn)在和將來。從時(shí)點(diǎn)和對價(jià)上來看：實(shí)際發(fā)生≠實(shí)際支付。收入和費(fèi)用的確定不能以是否收付款項(xiàng)作為標(biāo)準(zhǔn)，要遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，除非有明確規(guī)定（如工資薪金支出），所以款項(xiàng)支付行為不是扣除項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生標(biāo)志。但是企業(yè)支付的款項(xiàng)并不能與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)形成對價(jià)關(guān)系，而且支付的款項(xiàng)金額無法確定為扣除項(xiàng)目支出的金額，所以款項(xiàng)支付行為不一定就是表示扣除項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生。實(shí)際發(fā)生的稅金是企業(yè)為取得經(jīng)營收入實(shí)際發(fā)生的必要的、正常的支出，與企業(yè)發(fā)生的成本、費(fèi)用性質(zhì)相同，是企業(yè)取得經(jīng)營收入實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，符合稅前扣除的基本原則。因此，將稅金和成本、費(fèi)用并列為支出，支付義務(wù)發(fā)生即為實(shí)際發(fā)生，也就意味著扣除項(xiàng)目支出發(fā)生，無論款項(xiàng)是否支付，還是付款憑據(jù)是否取得，納稅人最終都要負(fù)擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用，把支付義務(wù)發(fā)生時(shí)間作為扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生時(shí)間符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。實(shí)際發(fā)生與取得發(fā)票收到發(fā)票只是取得了支付款項(xiàng)的憑證的行為，并不能說明扣除項(xiàng)目什么時(shí)間發(fā)生的。若將收到發(fā)票作為扣除項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生，最終就是稅前扣除遵循收付實(shí)現(xiàn)制，所以收到發(fā)票也不能作為扣除項(xiàng)目真實(shí)發(fā)生的標(biāo)志。況且發(fā)票也不是費(fèi)用真實(shí)發(fā)生的唯一憑據(jù)，如農(nóng)民拆遷補(bǔ)償?shù)?，但需提供適當(dāng)憑據(jù)，否則如果成本確已發(fā)生，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定開具或收到發(fā)票不僅僅是表示取得了收付款項(xiàng)憑證的行為，同樣也表現(xiàn)雙方對該經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益互相確認(rèn)行為。即使是違規(guī)提前開具發(fā)票沒有款項(xiàng)支付行為，也屬于承擔(dān)約定義務(wù)，具有不可撤消的性質(zhì)，也就是說雙方確定的發(fā)生時(shí)間和支出金額。實(shí)際發(fā)生與權(quán)利義務(wù)發(fā)生支付義務(wù)發(fā)生也就意味著扣除項(xiàng)目支出發(fā)生，無論款項(xiàng)是否支付，還是付款憑據(jù)是否取得，納稅人最終都要負(fù)擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用，把支付義務(wù)發(fā)生時(shí)間作為扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生時(shí)間符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。至于這種支付義務(wù)的金額是否能夠確定、是否有支付憑據(jù)這只是稅前能否扣除的條件，并不能否認(rèn)納稅人對支付義務(wù)的負(fù)擔(dān)。當(dāng)然支付金額不能確定、沒有合法憑據(jù)即使扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生也不能在稅前扣除。稅法和《會計(jì)準(zhǔn)則》對銷售（交易行為）的規(guī)定差異在于“相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)”；都強(qiáng)調(diào)“企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算”。在這里稅法排除了“可能”性卻強(qiáng)調(diào)“可靠”性，觀注點(diǎn)在“所有權(quán)轉(zhuǎn)移”和“義務(wù)承擔(dān)”上。通過上述分析，判斷“實(shí)際發(fā)生”實(shí)用簡易的方法：應(yīng)當(dāng)采用貨物商品（服務(wù)）名義交付與支付義務(wù)發(fā)生雙重標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定，即只有同時(shí)符合這兩個(gè)條件才可認(rèn)定為“實(shí)際發(fā)生”。六、入賬票據(jù)管理自查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何補(bǔ)救，納稅檢查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何定性處罰？2010年度開發(fā)項(xiàng)目未完工，稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)有1000萬假發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本，應(yīng)該如何定性處罰？如果是費(fèi)用發(fā)票呢？當(dāng)年票據(jù)的入賬時(shí)效與不合規(guī)票據(jù)的補(bǔ)救跨年度發(fā)票的稅務(wù)處理土增稅清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目按清算時(shí)單位建筑面積成本乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算（即：清算之后發(fā)生的成本，清算時(shí)已發(fā)生但尚未取得，清算之后取得合法票據(jù)將無法扣除）發(fā)票遺失如何處理如何避免取得虛開、代開的發(fā)票稽查查處假票應(yīng)如何定性處罰，企業(yè)如何應(yīng)對七、違約金專題房產(chǎn)企業(yè)支付的違約金支付給業(yè)主——支付給供應(yīng)商或建筑商——房產(chǎn)企業(yè)收取的違約金向供應(yīng)商或建筑商收取——向業(yè)主收取——八、征地過程票據(jù)（拆遷補(bǔ)償）（一）土地閑置費(fèi)的扣除企業(yè)所得稅——國稅發(fā)[2009]31號第27條，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地增值稅——國稅函[2010]220號，不得扣除（二）拆遷還建發(fā)票如何開具2009年1月，A房產(chǎn)公司參與舊城改造，以評估價(jià)值為基準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定，被拆遷人可選擇貨幣補(bǔ)償，也可選擇按面積置換新建房屋（協(xié)議價(jià)4800/平方）。2010年6月開發(fā)項(xiàng)目完工，現(xiàn)房銷售價(jià)格為6000/平方，稅務(wù)機(jī)關(guān)提出安置部分應(yīng)按6000/平方計(jì)稅，你認(rèn)為是否正確？房地產(chǎn)企業(yè)拆遷實(shí)物補(bǔ)償如何繳稅一、營業(yè)稅 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)。計(jì)稅依據(jù)國稅函發(fā)〔1995〕549號規(guī)定，對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。這里的成本價(jià)如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應(yīng)分為土地成本和建筑成本兩個(gè)方面，只不過這里土地成本是以房換地?fù)Q回來的，成本價(jià)應(yīng)該包括土地成本。從籌劃角度，建議把回遷房單獨(dú)核算，別對外出售，這樣無法取得同類房屋銷售價(jià)，回遷房成本價(jià)就無法從市場獲得，只能從建筑成本、前期工程費(fèi)等方面考慮土地成本，降低土地成本，才是降低營業(yè)稅、土地增值稅的路子。某些縣的征管水平達(dá)不到如此高度，按照建筑成本交也有可能。 深地稅發(fā)[1999]462號：開發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，進(jìn)行舊城拆遷改造，以土地補(bǔ)償給被拆遷戶的，按營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計(jì)征”轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)“的營業(yè)稅。以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征”銷售不動產(chǎn)“的營業(yè)稅；對補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計(jì)征”銷售不動產(chǎn)“的營業(yè)稅?！薄　×硗?，對被拆遷戶取得的補(bǔ)償收入征稅問題，仍按原規(guī)定執(zhí)行，不征收營業(yè)稅。開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題 無論怎么開發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。二、土地增值稅 國稅函〔2010〕220號規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)