【正文】 2004年7月 前 言房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是目前熱點行業(yè)之一，在地方稅收收入中占有較大的比重。該行業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營周期長、繳納稅種復雜，存在涉稅問題多的特點。我市地稅系統(tǒng)自94年建局以來,每年均對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)實施專項檢查,其有問題率和查補稅款明顯高于其他行業(yè)。2003年全系統(tǒng)查補稅款在上千萬元以上的重大案件19件，共補繳稅款3億元。其中,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)15件,占79%,占83%.因此，該行業(yè)是稅收管理的重點和難點行業(yè)之一。如何加強對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的稅收管理，有效規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點和研究的課題。為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的稅收管理，實施有效納稅評估，我們在認真研究了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)特點的基礎上，全面總結(jié)了多年對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)稅收管理的經(jīng)驗，編寫了《納稅評估手冊（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)）》。本手冊的編寫，體現(xiàn)了現(xiàn)代稅收管理理念，對提高稅源監(jiān)控能力、實現(xiàn)稅收科學管理，營造一流稅收環(huán)境具有重要意義。同時，通過有效的機制對行業(yè)納稅評估工作進行規(guī)范、約束，使之制度化、科學化。 本手冊依照現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的行業(yè)法規(guī)、《會計制度》、《會計準則》，結(jié)合納稅評估工作實際，本著依法評估、科學實用、通俗易懂的原則編寫。本手冊內(nèi)容較為全面，分為三章和附錄。詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的概念、納稅評估方法以及評估指標。手冊從房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的行業(yè)特點入手，分析了三種不同環(huán)境下適用的不同評估方法，分別從財務會計核算與涉稅問題兩個角度闡述了評估指標的產(chǎn)生過程、適用范圍、具體應用以及結(jié)果分析，并收集了相當一部分行業(yè)相關法規(guī)。希望此手冊能成為廣大評估人員了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)評估的工具。 由于編者水平有限，加之時間倉促，難免有不足之處，敬請指正。 北京市地方稅務局 納稅評估處242 / 233目 錄前 言 1第一章　綜述 1第一節(jié) 　基本概念 1一、房地產(chǎn)相關概念 1二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關概念 2三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估 3第二節(jié) 　經(jīng)營特點 3一、經(jīng)營概況 3二、經(jīng)營分類 3三、經(jīng)營流程 4四、會計核算 7五、應稅特征 9第二章 評估方法 12第一節(jié) 假設法 12一、環(huán)境適用 12二、具體應用 13第二節(jié) SPSS應用法 18一、環(huán)境適用 18二、具體應用 19第三節(jié) 系統(tǒng)預警法 21一、環(huán)境適用 21二、具體應用 22第三章 評估指標 25第一節(jié) 會計報表指標 25一、指標基礎 25二、指標確定 28三、指標附件 41第二節(jié) 納稅問題指標 66一、指標基礎 66二、指標確定 71三、指標附件 77附錄 法規(guī)政策 101附錄一 營業(yè)稅法規(guī) 101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 104土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟權(quán)益轉(zhuǎn)讓 征收營業(yè)稅具體辦法 110轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（節(jié)選） 113轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅問題的通知 117北京市地方稅務局關于進一步加強北京市房地產(chǎn)市場營業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行管理工作的通知 119財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知 123附錄二 企業(yè)所得稅法規(guī) 128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則 131財政部、國家稅務總局關于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知 141關于印發(fā)北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知 142國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 156國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知 158關于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知（節(jié)選） 162關于修訂企業(yè)所得稅純益率和定額征收辦法的通知（節(jié)選） 164印發(fā)北京市地方稅務局關于對部分城鄉(xiāng)集體企業(yè)、私營企業(yè)實行企業(yè)所得稅定率征收的暫行辦法的通知（節(jié)選） 165附錄三 土地增值稅法規(guī) 168中華人民共和國土地增值稅暫行條例 168中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 169關于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知 174關于對舊城改造成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問題的通知 177北京市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知 178北京市地方稅務局關于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 179北京市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 181附錄四 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī) 182中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 182北京市施行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的細則（修正） 184財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋 和暫行規(guī)定 185北京市財政局、北京市地方稅務局關于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關政策和征管問題的通知 189關于城市房地產(chǎn)稅有關政策和征管問題的通知 191印發(fā)《關于我市部分涉外稅收實行屬地征收的實施意見》的通知 195北京市財政局、北京市地方稅務局關于城市房地產(chǎn)稅納稅義務人問題的補充通知 197北京市地稅局關于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 197北京市財政局、北京市地方稅務局關于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關政策和 征管問題的通知 199附錄五 其他法規(guī) 202中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 202城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 212關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知 218北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成 221北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法 222北京市關于實施《商品房銷售管理辦法》的若干規(guī)定 225北京市國土資源和房屋管理局關于商品房銷售有關問題的通知 226關于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見 231房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包管理辦法 234中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 237第一章　綜述第一節(jié) 　基本概念一、房地產(chǎn)相關概念（一）房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟學上稱為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物、土地及其他土地附著物? 國稅發(fā)[1993]149號《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》。很多國家將房地產(chǎn)稱為物業(yè)。 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類，一類為財產(chǎn)稅性質(zhì)，即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進行征稅，我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會指出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”），以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。（二）房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場可分為以下幾類：房地產(chǎn)一級市場，指土地征用、劃拔、出讓市場，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓三種方式；房地產(chǎn)二級市場，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費者之間的交易；房地產(chǎn)三級市場，指房產(chǎn)的互換、典當、租賃以及二手房交易市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費者之間以及經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。廣義而言，房地產(chǎn)市場還包括物業(yè)管理市場，指以物業(yè)管理服務為交換對象的市場，對前三級房地產(chǎn)市場有一定的輔助作用。（三）房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場運營機制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設、銷售、出租、管理、服務、咨詢等項目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)? 根據(jù)國家標準行業(yè)，我們通常所稱的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設部分。從歷史看，我國的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進入20世紀90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，其原因與我國三項重大制度和體制改革密切相關：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對土地無償、無期限行政劃拔的土地使用制度為通過協(xié)議、招標、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權(quán)的土地使用制度；第三，改千家投資、分散建設的房地產(chǎn)開發(fā)方式為綜合建設、配套開發(fā)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式。1991年3月和1994年7月，國務院分別頒布了《城市房屋拆遷管理條例》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道，1998年8月，全國人大再次修訂了《中華人民共和國土地管理法》，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國房地產(chǎn)業(yè)的成長。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”是我國城市建設的基本方針，其本質(zhì)特點就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對地下設施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設施進行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設施、園林綠化、道路交通及其他公用設施進行配套建設，把城市作為一個有機整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務和文化設施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。（二）與相關行業(yè)的關系與“建筑業(yè)”的關系在我國三項產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與服務的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設中，二者的具體關系可分為兩類：一類是合同關系（委托、招標等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。對于第二類關系，值得注意的涉稅問題有兩點：一是自營工程在銷售時，其自建行為視同提供應稅勞務按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程項目，應按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設性意見。二者的具體關系有三類：一類是合同關系（委托、招標等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負責。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨立核算的物業(yè)公司負責物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。對第三類關系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務項目，對其物業(yè)收入以及服務業(yè)的各項收入應按相應的稅目、稅率納稅。三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估是指稅務機關根據(jù)納稅申報資料以及所掌握的相關涉稅信息，通過特定的程序和方法，對從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務、扣繳義務的真實性、準確性、合法性進行系統(tǒng)的綜合評定，并對一般涉稅問題進行處理的工作過程。第二節(jié) 　經(jīng)營特點一、經(jīng)營概況截止2003年底，我市共有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)3836戶，占我市地稅征管戶數(shù)374398戶的1%，2003年112月納稅總額10億元，占同期我市地方稅收總額565億元的17%，其中營業(yè)稅納稅總額7億元，%。根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2003年112月，我市商品房預售面積總計1350萬 m2，預售金額總計864億元，預售均價6398元/ m2，經(jīng)濟適用房預售面積總計393萬 m2，預售金額總計115億元，預售均價2917元/ m2。二、經(jīng)營分類根據(jù)開發(fā)建設的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個層次的開發(fā)和一個層次的開發(fā)兩種形式。兩個層次的開發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)建設成“熟地”? 指實現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整）的土地。后進行拍賣或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權(quán)者進行房屋開發(fā)建設（產(chǎn)品為房屋）；一個層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時從事兩個層次的開發(fā)。一個層次的開發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)）兩個層次的開發(fā) 第一層次 土地拍賣、招標、協(xié)議第二層次 房屋（含土地使用權(quán)）根據(jù)開發(fā)建設項目所處位置和建設內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是城市的外延和擴展，建設衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)則是對原有城市功能的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復雜。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是：新區(qū)開發(fā) 征用土地基礎設施建設房屋開發(fā)舊城改造 拆遷安置建筑地塊改造房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對原有的道路、管網(wǎng)等配套設施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等 根據(jù)投資方式不同，可分為獨立建房和合作建房兩種形式。根據(jù)開