稅務檢查應對策略與納稅籌劃4(已修改)
2025-06-29 21:48 本頁面
【正文】 第六講 房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查關(guān)于2004年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的文件精神檢查對象轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。檢查年度一般檢查2003年度稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應追溯以前年度。檢查內(nèi)容本次專項檢查要貫徹各稅統(tǒng)查的原則，重點檢查營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅的申報繳納情況。（1）營業(yè)稅重點檢查內(nèi)容1）按合同規(guī)定時間應收取而未收到的銷售款是否納稅；2）預收款（預收定金）是否及時納稅；3）各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、提供土地或資金共同建造不動產(chǎn)、拆遷補償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅；4）以投資入股名義轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)，但未與接受投資方共擔風險，且收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為是否納稅。（2）企業(yè)所得稅重點檢查內(nèi)容1）各項應稅收入是否真實、完整。重點是各種經(jīng)營收入、附件收入是否全部按規(guī)定入賬，有無已實現(xiàn)收入不確認、長期掛往來或做賬外收入的情況；2）稅前扣除項目是否真實、合法。要結(jié)合行業(yè)特點重點檢查各項準備金、風險金、業(yè)務招待費、廣告費、租賃費、工資及相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目。（3）個人所得稅重點檢查內(nèi)容按照個人所得稅法和《國家稅務總局關(guān)于進一步加強對高收入者個人所得稅征收管理的通知》（國稅發(fā)[2001]57號）等法規(guī)、文件規(guī)定，檢查房地產(chǎn)行業(yè)的個人所得稅代扣代繳和自行繳納情況，特別要將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者作為檢查重點。要著重查處以下行為：1）納稅人和扣繳義務人簽定假合同、假協(xié)議，少報收入少納稅，共同實施偷稅的行為；2）扣繳義務人故意為納稅人隱瞞收入、進行虛假申報，從而少繳或不繳個人所得稅的行為。時間安排（1）本次專項檢查從2004年7月1日開始至9月30日結(jié)束。（2）2004年10月底前，各地以省級稅務機關(guān)名義向總局報送本次專項檢查的總結(jié)報告。一、營業(yè)稅一、關(guān)于納稅義務人與扣繳義務人的應注意事項企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營的，以承租人或承包人為納稅人。單位和個體戶的員工，雇工在為本單位或雇主提供勞務的，不構(gòu)成納稅人。，以總承包人為扣繳義務人。建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付出分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。二、征稅范圍營業(yè)稅的征稅范圍是：在中華人民共和國境內(nèi)提供應稅勞務，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)。只要是在境內(nèi)的不動產(chǎn)，且不論其是否為境內(nèi)或境外單位、個人開發(fā)，或是否在境內(nèi)或境外銷售，都是屬于營業(yè)稅的征稅范圍。確定應稅行為是否成立，可以從兩個方面把握：是否提供了應稅勞務，轉(zhuǎn)讓了無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)；提供勞務，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的行為是否屬于有償或視同有償。只有同時符合這兩個條件，應稅行為才能成立，否則，就不成立。具體征收范圍建筑業(yè)：是指建筑安裝工程作業(yè)。其征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)。服務業(yè)：是指利用設備、工具、場所、信息或技能為社會提供服務的業(yè)務。其征收范圍包括：代理業(yè)、旅游業(yè)、飲食業(yè)、倉儲業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)、其他代理服務業(yè)。租賃業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設備或設施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務。但融資租賃不屬于“租賃業(yè)”的征收范圍，應按“金融業(yè)”征稅。凡從事房地產(chǎn)出租業(yè)務的單位和個人，以其租金收入為征稅對象，按本稅目征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。其征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)、轉(zhuǎn)讓著作權(quán)、轉(zhuǎn)讓商譽。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應征稅。銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。其征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其土地附著物。（1）銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。（2）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個人，在房地產(chǎn)銷售后，以其銷售收入額為征稅對象，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。
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