稅務(wù)檢查應(yīng)對(duì)策略與納稅籌劃4(已修改)
2025-06-29 21:48 本頁面
【正文】 第六講 房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查關(guān)于2004年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的文件精神檢查對(duì)象轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。檢查年度一般檢查2003年度稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應(yīng)追溯以前年度。檢查內(nèi)容本次專項(xiàng)檢查要貫徹各稅統(tǒng)查的原則，重點(diǎn)檢查營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅的申報(bào)繳納情況。（1）營(yíng)業(yè)稅重點(diǎn)檢查內(nèi)容1）按合同規(guī)定時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否納稅；2）預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)納稅；3）各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅；4）以投資入股名義轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但未與接受投資方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，且收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為是否納稅。（2）企業(yè)所得稅重點(diǎn)檢查內(nèi)容1）各項(xiàng)應(yīng)稅收入是否真實(shí)、完整。重點(diǎn)是各種經(jīng)營(yíng)收入、附件收入是否全部按規(guī)定入賬，有無已實(shí)現(xiàn)收入不確認(rèn)、長(zhǎng)期掛往來或做賬外收入的情況；2）稅前扣除項(xiàng)目是否真實(shí)、合法。要結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)重點(diǎn)檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目。（3）個(gè)人所得稅重點(diǎn)檢查內(nèi)容按照個(gè)人所得稅法和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)高收入者個(gè)人所得稅征收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2001]57號(hào)）等法規(guī)、文件規(guī)定，檢查房地產(chǎn)行業(yè)的個(gè)人所得稅代扣代繳和自行繳納情況，特別要將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者作為檢查重點(diǎn)。要著重查處以下行為：1）納稅人和扣繳義務(wù)人簽定假合同、假協(xié)議，少報(bào)收入少納稅，共同實(shí)施偷稅的行為；2）扣繳義務(wù)人故意為納稅人隱瞞收入、進(jìn)行虛假申報(bào)，從而少繳或不繳個(gè)人所得稅的行為。時(shí)間安排（1）本次專項(xiàng)檢查從2004年7月1日開始至9月30日結(jié)束。（2）2004年10月底前，各地以省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)名義向總局報(bào)送本次專項(xiàng)檢查的總結(jié)報(bào)告。一、營(yíng)業(yè)稅一、關(guān)于納稅義務(wù)人與扣繳義務(wù)人的應(yīng)注意事項(xiàng)企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營(yíng)的，以承租人或承包人為納稅人。單位和個(gè)體戶的員工，雇工在為本單位或雇主提供勞務(wù)的，不構(gòu)成納稅人。，以總承包人為扣繳義務(wù)人。建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付出分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。二、征稅范圍營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍是：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)。只要是在境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，且不論其是否為境內(nèi)或境外單位、個(gè)人開發(fā)，或是否在境內(nèi)或境外銷售，都是屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。確定應(yīng)稅行為是否成立，可以從兩個(gè)方面把握：是否提供了應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓了無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)；提供勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為是否屬于有償或視同有償。只有同時(shí)符合這兩個(gè)條件，應(yīng)稅行為才能成立，否則，就不成立。具體征收范圍建筑業(yè)：是指建筑安裝工程作業(yè)。其征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)。服務(wù)業(yè)：是指利用設(shè)備、工具、場(chǎng)所、信息或技能為社會(huì)提供服務(wù)的業(yè)務(wù)。其征收范圍包括：代理業(yè)、旅游業(yè)、飲食業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)、其他代理服務(wù)業(yè)。租賃業(yè)，是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。但融資租賃不屬于“租賃業(yè)”的征收范圍，應(yīng)按“金融業(yè)”征稅。凡從事房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人，以其租金收入為征稅對(duì)象，按本稅目征收營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。其征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)、轉(zhuǎn)讓著作權(quán)、轉(zhuǎn)讓商譽(yù)。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。其征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其土地附著物。（1）銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。（2）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人，在房地產(chǎn)銷售后，以其銷售收入額為征稅對(duì)象，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。
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