【正文】 工程維護(hù)服務(wù)管理手冊文件編號：SCFTGC2012編制：蔣超逸審核：翁仲明批準(zhǔn)：何大千受控狀態(tài)：受控發(fā)放號：SCFTGCSC2012目 錄序號文件名稱文件編號備 注1工程維護(hù)服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)SCFTGCC/2012設(shè)備房管理制度SCFTGCC/2023值班/交接班管理制度SCFTGCC/2034工具管理制度SCFTGCC/2045設(shè)備臺帳管理制度SCFTGCC/2056公共照明系統(tǒng)管理制度SCFTGCC/2067安防系統(tǒng)管理制度SCFTGCC/2078停車場管理系統(tǒng)管理制度SCFTGCC/2089消防系統(tǒng)管理制度SCFTGCC/20910電梯管理制度SCFTGCC/21011中央空調(diào)管理制度SCFTGCC/21112柴油發(fā)電機設(shè)備管理制度SCFTGCC/21213給排水設(shè)施設(shè)備管理制度SCFTGCC/21314供配電設(shè)施設(shè)備管理制度SCFTGCC/21415裝修管理制度SCFTGCC/21516二次供水管理制度SCFTGCC/21617監(jiān)視測量設(shè)備管理制度SCFTGCC/21718停送電操作規(guī)程SCFTGCC/21819供配電設(shè)施設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGCC/21920發(fā)電機設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGCC/22021安防設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGCC/22122給排水設(shè)施設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGCC/22223消防設(shè)施設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGCC/22324電梯設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGCC/22425中央空調(diào)設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGCC/22526二次供水設(shè)施設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGCC/22627公共設(shè)施作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGCC/22728設(shè)施設(shè)備異常情況作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGCC/22891 / 91` 四川省福泰物業(yè)管理有限公司工程維護(hù)服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)文 件 編 號SCFTGCC/201版本/修改次C／2頁 碼第1頁 共 1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生 效 日 期201211 目的 使各項工作到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)化，提高服務(wù)質(zhì)量。 適用范圍 適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項目工程維護(hù)組。 職責(zé) 項目主任負(fù)責(zé)對質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行總體管控； 工程維護(hù)組主管負(fù)責(zé)按照質(zhì)量目標(biāo)組織實施相應(yīng)工作； 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)按照質(zhì)量目標(biāo)開展工作。 相關(guān)要點 杜絕重大質(zhì)量安全事故； 杜絕重大投訴事件； 顧客滿意度達(dá)95%以上； 服務(wù)及時率達(dá)95%以上； 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃完成率100%； 設(shè)備設(shè)施臨時故障保修及時率100%； 值班記錄合格率98%以上； 機房衛(wèi)生合格率100%； 作業(yè)規(guī)程抽檢合格率100%； 設(shè)備完好率100%； 公共娛樂設(shè)施完好率100％； 100%保證監(jiān)視測量設(shè)備的有效性。 突發(fā)事件處理有效率100％； 消防設(shè)施、設(shè)備完好率100％； 服務(wù)人員100%持證上崗； 100%完成上級下達(dá)的指標(biāo)任務(wù)。 相關(guān)支持性文件 相關(guān)記錄 四川省福泰物業(yè)管理有限公司設(shè)備房管理制度文 件 編 號SCFTGCC/202版本/修改次C／2頁 碼第1頁 共 1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生 效 日 期201211 目的規(guī)范物業(yè)服務(wù)范圍設(shè)備機房的消防安全管理，確保設(shè)備的運行安全。 適用范圍 適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項目工程維護(hù)組。 職責(zé) 各項目工程主管負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)范圍設(shè)備機房的消防安全管理工作。 各項目工程維護(hù)各班班長是所轄設(shè)備機房安全管理防火責(zé)任人，負(fù)責(zé)所轄設(shè)備機房內(nèi)的安全操作，用火安全管理。 各班組技工必須嚴(yán)格遵守本規(guī)定，確保機房設(shè)備消防安全。 相關(guān)要點 嚴(yán)禁在機房內(nèi)吸煙。 定期檢查機房內(nèi)的滅火設(shè)施，確保其正常使用功能。 機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。 設(shè)備操作應(yīng)按各班組的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。 設(shè)備房防水 設(shè)備房防小動物管理 機房清潔 設(shè)備房來訪人員管理 相關(guān)支持文件 《應(yīng)急處理預(yù)案》 《設(shè)施設(shè)備異常情況作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程》 相關(guān)記錄《當(dāng)班/交接班記錄》 《來訪人員登記表》 《設(shè)備房巡檢記錄表》 《異常情況處理記錄表》 四川省福泰物業(yè)管理有限公司值班/交接班管理制度文 件 編 號SCFTGCC/203版本/修改次C／2頁 碼第1頁 共 1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生 效 日 期201211 目的規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量及設(shè)備運行安全。 適用范圍 適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項目工程維護(hù)組。 職責(zé) 項目工程主管負(fù)責(zé)對值班工作的監(jiān)控。 項目工程各班班長負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查。 項目工程值班人員負(fù)責(zé)按此制度進(jìn)行值班工作。 相關(guān)要點 交班人員提前15分鐘做好交班準(zhǔn)備。 檢查設(shè)備并確保運行正常，并完善記錄。 做好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。 接班人員提前10分鐘到達(dá)值班崗位。 接班人員仔細(xì)檢查各設(shè)備的運行情況及上一班記錄。 交班人員主動、簡要地向接班人員介紹值班和設(shè)備運行情況，重點講明操作注意事項。接班人員應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人員提問，直至雙方清楚。 接班人員清點移交物品，交接雙方認(rèn)為無誤后，共同在《當(dāng)班/交接班記錄》上簽名確認(rèn)。 接班人員未到崗，交班人員不準(zhǔn)下班，并同時向工程主管報告。 接班人員酒后不得接班。 若交接班過程中發(fā)生故障或其他異常情況，應(yīng)停止交接，并向工程主管報告，交、接班人員應(yīng)參與處理。 相關(guān)支持文件 《員工手冊》 《設(shè)備房管理制度》 相關(guān)記錄 《值班/交接班記錄表》 四川省福泰物業(yè)管理有限公司工具管理制度文 件 編 號SCFTGCC/204版本/修改次C／2頁 碼第1頁 共 1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生 效 日 期201211 目的規(guī)范四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項目工程維護(hù)組工具管理，確保工具完整及各項性能完好。 適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項目工程維護(hù)組。 職責(zé) 項目工程主管負(fù)責(zé)檢查工具管理工作的實施情況。 班長負(fù)責(zé)各班所需個人工具及公用工具申購，負(fù)責(zé)公用工具、備用鑰匙的管理和個人領(lǐng)用工具登記、盤點工作。 個人工具由領(lǐng)用人負(fù)責(zé)管理。 相關(guān)要點 工具分成兩類：一類是個人使用工具。另一類是公用工具。個人使用工具由個人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管；公用工具由工程班長負(fù)責(zé)保管，需使用時在工程班長處借用，工程維護(hù)員所借用工具記錄在《公用工具借用登記表》內(nèi)。 個人使用工具的管理： 項目工程維護(hù)員正式上崗時，由員工本人到工程班長處領(lǐng)取個人使用工具，并在《個人工具登記表》上簽字確認(rèn)。 個人使用工具的使用注意事項： 用力應(yīng)適度，不準(zhǔn)亂打亂撬。 測量不同的參數(shù)時注意正確換檔（萬用表、鉗形表等）。 注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）。 工具用后應(yīng)擦拭干凈。 工程維護(hù)員個人使用工具屬公司財產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。 工程維護(hù)員個人使用工具丟失或人為損壞，則應(yīng)由員工個人自行配置同規(guī)格同品質(zhì)的工具。如屬正常使用損壞則可以經(jīng)項目工程主管審核后在工程班長處以舊換新，工程班長應(yīng)做好《個人工具登記表》登記。 員工離職或調(diào)動時應(yīng)將個人使用工具全部退還給項目，對于丟失或人為損壞的個人使用工具，員工應(yīng)作必要的賠償。工程班長必須將員工退還的個人使用工具登記在《公用工具登記表》上并在“備注”一欄內(nèi)注明“退還”字樣。員工退還的個人使用工具需設(shè)專柜保管以作備用。 班組公用工具的管理： 由使用人在工程班長處辦理公用工具借用手續(xù)。其他部門如需借用公用工具，需經(jīng)項目工程主管或項目主任同意后方可借用。借用公用工具必須登記在《工具借用登記表》上。 公用工具使用注意事項 公用工具使用注意事項：a) 用力應(yīng)適度，不準(zhǔn)亂打亂撬。b) 測量不同的參數(shù)時注意正確換檔（萬用表、鉗形表等）。c) 注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）。d) 工具用后應(yīng)擦拭干凈。 公用工具屬公司財產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。 公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人照價賠償。公用工具如屬正常使用損壞，按公司報廢處理程序進(jìn)行，可另行申購補充。 工程班長對公用工具負(fù)管理責(zé)任，對還回的公用工具進(jìn)行檢查，并每月進(jìn)行清查，如發(fā)現(xiàn)工具丟失或人為損壞，有權(quán)責(zé)令責(zé)任人盡快補齊。 每月由工程班長和公司資產(chǎn)管理員一起進(jìn)行一次盤點，對需報廢的公用工具經(jīng)項目主任審核后按公司物品報廢流程處理。報廢后應(yīng)在《公用工具登記表》“備注”欄注明“報廢”字樣。 對于公用工具中的計量器具或安全用具應(yīng)定期送檢，檢驗合格后方可使用，否則按報廢處理并補充申購。 機房鑰匙的管理 設(shè)備機房門鑰匙分主、備兩套，主用鑰匙由值班工程維護(hù)員保管，由班長負(fù)責(zé)管理。備用鑰匙交工程主管保管，需急用時經(jīng)項目主任或工程主管同意，由使用人在工程主管處借用，并辦理借用登記手續(xù)，項目主任或工程主管應(yīng)在借用登記上簽字認(rèn)可。 工程主管應(yīng)每月對所保管的機房備用鑰匙進(jìn)行清查，并妥善保管。 相關(guān)支持文件 《測量工具預(yù)防性檢測指導(dǎo)》政府 《固定資產(chǎn)折舊報損規(guī)程》綜合經(jīng)營部 相關(guān)記錄《固定資產(chǎn)臺帳》《公用工具借用登記表》《個人工具領(lǐng)用登記表》 《固定資產(chǎn)折舊報損規(guī)程》作業(yè)單 四川省福泰物業(yè)管理有限公司設(shè)備臺帳管理制度文 件 編 號SCFTGCC/205版本/修改次C／2頁 碼第1頁 共 1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生 效 日 期201211 目的掌握設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，記錄設(shè)備維修情況； 為設(shè)備中修、大修及設(shè)備改造、更新等提供依據(jù)。 適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項目工程維護(hù)組。 職責(zé) 工程主管負(fù)責(zé)建立設(shè)備臺帳，完善相應(yīng)管理，定期對班組的設(shè)備臺帳管理情況進(jìn)行檢查。 項目工程維護(hù)組負(fù)責(zé)所轄設(shè)備的專業(yè)管理，按照專業(yè)范圍負(fù)責(zé)設(shè)備的臺帳管理工作。 設(shè)備有關(guān)資料及檢修、消缺、改造等情況，由班長負(fù)責(zé)填寫到相應(yīng)設(shè)備臺帳，并存檔。 項目工程維護(hù)主管定期根據(jù)設(shè)備臺帳記錄對設(shè)備進(jìn)行運行分析。 相關(guān)要點 設(shè)備臺帳的內(nèi)容 設(shè)備的型號、規(guī)格、出廠日期、主要技術(shù)參數(shù)等設(shè)備銘牌上的全部內(nèi)容。 設(shè)備安裝投運日期、安裝地點。 設(shè)備隨機配備的專用工具、儀器及備品配件等。 大、中修記錄，歷次試驗定檢記錄，改造變動情況。 設(shè)備臺帳的建立 項目工程主管負(fù)責(zé)設(shè)備臺帳的建立和監(jiān)管，班長負(fù)責(zé)填寫設(shè)備臺帳。在用、停用、閑置、調(diào)入、報廢設(shè)備（顧客財產(chǎn)）均須列入設(shè)備臺帳，在備注欄注明以上情況。 建立設(shè)備臺帳及設(shè)備標(biāo)識卡，其內(nèi)容包括：出廠編號、名稱、型式或型號、相關(guān)參數(shù)、精度等級、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、開始使用日期等唯一性標(biāo)識和可追溯性資料，并隨設(shè)備的變化而保持臺帳的可用性和可追溯性。 對設(shè)備逐一進(jìn)行編號標(biāo)識，其要求為： 設(shè)備按用途分為五類：供配電類（PD）、給排水類（GS）、電梯類（DT）、消防類（XF）、弱電類（RD）和空調(diào)類（KT），分別對應(yīng)五個分類號。設(shè)備編號由位置號、分類號和序號組成，示例如下：SCFTCJPD0211 位置號（四川福泰 分類序號長江集團研發(fā)中心） 分類號 每臺設(shè)備應(yīng)有相應(yīng)的設(shè)備標(biāo)識卡，設(shè)備標(biāo)識卡的標(biāo)識應(yīng)按方便、適用、可行、易于觀察的原則進(jìn)行，粘貼于設(shè)備適宜部位。 設(shè)備臺帳的管理與使用 工程班長應(yīng)按照設(shè)備臺帳的內(nèi)容收集設(shè)備技術(shù)資料，按照統(tǒng)一的格式填寫設(shè)備臺帳。并根據(jù)