【正文】 物業(yè)維修標準運作手冊（SOP）（內部資料：XXXX年版） 物業(yè)維修部編寫主編： 目錄第一節(jié) 物業(yè)設施設備介紹和建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設施設備介紹 建筑數(shù)據(jù)摘要第二節(jié) 物業(yè)維修部組織結構圖和崗位職責 組織結構圖 崗位職責第三節(jié) 物業(yè)維修部人員日常工作規(guī)范 值班制度 交接班制度 報告制度 安全、防火制度 巡視檢查制度 租戶單元內維修工作制度 機房內工作制度 安全管理制度 能源管理制度 外包項目管理制度 檢測、計量器具管理制度 租戶二次裝修管理制度 租戶有償維修管理制度 承包商管理制度 租戶退租管理制度第四節(jié) 物業(yè)維修部設施設備管理守則 設施設備維修保養(yǎng)管理總則 設備一、二級保養(yǎng)制度 設備大修制度 設施設備故障處理程序 電氣設備運行與維保制度 弱電系統(tǒng)運行與維保制度 空調系統(tǒng)運行與維保制度 給排水系統(tǒng)運行與維保制度 擦窗機與登高車維修保養(yǎng)制度 建筑/裝修維修保養(yǎng)制度第五節(jié) 物業(yè)維修部主要工作流程1217 電話系統(tǒng)故障維修流程 BA系統(tǒng)報警處理流程 新裝拆裝電話工作流程 安保管理系統(tǒng)設備維修流程 背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)設備故障維修流程 租戶有償維修工作流程 報修值班處理流程 租戶退租流程圖 物業(yè)維修合同招投標流程 物業(yè)維修合同變更處理流程 租戶退租單元修復工作流程第六節(jié) 物業(yè)維修部常用工作表格 設備設施類表式表格 電氣設備類表式表格 弱電設備類表式表格 空調設備類表式表格 給排水設備類表式表格 擦窗機與登高車類表式表格 物料倉庫類表式表格 其它類表格附錄主要參考資料第一節(jié)設施設備介紹和主要建筑數(shù)據(jù)摘要上海 位于中國上海市靜安區(qū) ，占地面積為31,088平方米，綠化率為15%。地面為二幢辦公樓(其中T2辦公塔樓目前在建)和一幢商場。已建T1辦公塔樓為66層，建筑高度為288米，建筑面積為79,200平方米。在建T2辦公塔樓為46層,建筑高度為220米,建筑面積為81,000平方米。商場一幢為5層，建筑面積51，723平方米。目前的商場地下為三層停車庫，可停放833輛車位，建筑面積為59，112平方米，陜西北路、西康路各有一個機動車出入口。 設施設備主要包括以下七大系統(tǒng)。一、空調系統(tǒng)空調制冷主機采用8臺離心式冷水機組，制冷能力為6250冷噸。所有離心式制冷主機均采用美國特靈公司生產的三級壓縮離心制冷機組，冬季大廈采用電加熱作為空調采暖熱源。辦公樓空調末端采用變風量VAV系統(tǒng)，整個辦公樓共配置了1277套VAV。該產品均為美國ET1集團制造的“風機動力型VAV”，并為該產品設置了美國江森公司制造的VAV控制器，使辦公區(qū)域的溫度變化均在BMS監(jiān)控之下。VAV系統(tǒng)的前端設備，即空調處理機采用了大型臥式變風量AHU，分別置于辦公樓的各設備層內，通過豎直干管將一次風送至各辦公樓層的VAV內，在VAV內與回風混合后再送入房間，所有AHU均美國特靈的原裝進口設備。裙房商鋪區(qū)域，為全空氣式空調系統(tǒng)，AHU分別置于商場5樓、回廊的空調機房內。裙房AHU共14臺，新風處理機共5臺，均為美國特靈的產品。商鋪采用風機盤管和新風系統(tǒng)，冬季分別在AHU及風機盤管內設置了電熱盤管作為采暖熱源，風機盤管采用美國YORK產品。二、變配電系統(tǒng)由市政供電網采用二路獨立的35KV電源進線，其中每路的配電容量為16000KVA。經10KV/。整個 共設置于17臺干式變壓器，其中2臺16000KVA的35KV/10KV變壓器位于地下一層，15臺10KV/、5層、7層、8層、26層、42層、59層。地下二層設置了3臺三菱的應急柴油發(fā)電機（分別為2臺1875KVA和1臺300KVA）保障重要負荷的供電，大樓內消防控制中心、消防電梯等重要設備均采用雙路電源供電。三、弱電系統(tǒng)，整個BMS共有13000多個監(jiān)控點位，為大樓空調、變配電、照明、給排水、送排風等機電設備提供遠程控制與監(jiān)視。共配置了24臺網絡控制器（NCU）其中有2臺NCU作為備用。大樓監(jiān)控系統(tǒng)共配置了329臺攝像機，用于監(jiān)視大樓內各主要通道和公共區(qū)域，攝像機分別采用PHILIPS的TC790型彩色一體化攝像機22臺，PHILIPS的LTC354型定焦攝像機289臺，聯(lián)視的室內云臺攝像機16臺，室外云臺攝像機2臺，通過聯(lián)視公司的MV900型視頻矩陣實現(xiàn)視頻切換，整個系統(tǒng)共設置了5臺176路輸入的視頻矩陣，1臺用作矩陣聯(lián)網，所有圖像通過Panasonic的錄像機保存錄像在30天以上。四、電梯系統(tǒng)辦公樓、商場共有電梯、自動扶梯66臺，所有電梯均采用瑞士迅達公司制造的500系統(tǒng)高性能電梯。辦公樓分低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)，每區(qū)域有6部客梯，、5m/s、7m/s；61層至66層為超高區(qū)增設2臺客梯，速度為2m/s。另設二臺消防電梯自地下三層至66層。商場裙房客梯有8臺，速度為1m/s；消防電梯有6臺，自動扶梯有29部。五、消防系統(tǒng)消防設施共分8個系統(tǒng)：消防栓滅火系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、正壓送風系統(tǒng)、自動噴水系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、二氧化碳系統(tǒng)、消防卷簾門系統(tǒng)、水幕雨淋系統(tǒng)。六、供水系統(tǒng)大樓的供水由市政管網分別從南陽路、陜西北路162。300管道接入地下三層水池。裙房商場的供水由地下三層水泵房三臺變頻泵機組供水。辦公樓的供水由地下三層水泵房二臺100KW水泵送至60層140立方米的水池。56層至66層供水由66層三臺變頻泵供水；42層至55層由60層的水池供水；43層中區(qū)水池供22層至41層使用，水源由60層水池減壓供水；27層低區(qū)水池供3層至21層使用，水源由60層水池減壓供水。七、排水系統(tǒng)商場、辦公樓的污水輸送到位于地下二層、三層的污水處理站，地下二層、三層的污水需經過兩級處理站符合市政污水排放標準。建筑設計a. T1amp。T2辦公塔樓:美國KohnPedersenFoxAssociates(KPF）建筑設計公司b. T1辦公塔樓:香港馮慶延建筑師事務所c. T1amp。T2辦公塔樓:中國華東建筑設計院d. T1amp。T2辦公塔樓:美國ThorntonTomasettiEngineers(TT)結構顧問有限公司e. T2辦公塔樓:柏誠工程技術(北京)有限公司上海分公司全部占地面積:31,088m2總建筑面積:315,362m2a. 商場54,403m2b. T1辦公塔樓150,278m2（T1辦公塔樓93,814m2；地下室56,464m2）c. T2辦公塔樓110,680m2(T2辦公塔樓90,553m2；地下室20,127m2）層數(shù)a. 商場為5層b. T1辦公塔樓66層,地下3層,c. T2辦公塔樓46層,地下3層主屋面高度a. b. T2辦公塔樓179m最高點高度a. b. T2辦公塔樓222m結構:鋼筋混凝土結構外墻:鋁合金、雙層玻璃幕墻及花崗巖綠化面積:4,963m2標準層層高a. b. c. 標準層凈高a. b. c. 標準層面積a. 商場9,498m2—11,817m2b. T1辦公塔樓1,667m2—1,780m2c. T2辦公塔樓2,033m2—2,119m2機動車車位a. T1辦公塔樓和商場543(地面49)b. T2辦公塔樓324（地面10）非機動車車位a. T1辦公塔樓和商場5,300個(地下)b. T2辦公塔樓823個（地上）電梯:全進口瑞士迅達a. 商場自動扶梯29臺，垂直梯13臺b. T1辦公塔樓22臺c. T2辦公塔樓14臺中央空調:美國特靈消防水泵:T1辦公塔樓:英國SPPT2辦公塔樓:丹麥Grundfos綜合布線:T1辦公塔樓:美國朗訊T2辦公塔樓:加拿大Nordx/cdt中央監(jiān)控:T1辦公塔樓:香港聯(lián)視T2辦公塔樓:美國Bosch定焦攝像機 美國Pelco矩陣/快球攝像機土建分包：T1辦公塔樓:上海第三建筑工程公司 T2辦公塔樓:上海第三建筑工程公司機電分包：T1辦公塔樓:香港快達工程公司T2辦公塔樓:上海市安裝工程有限公司 新創(chuàng)機電工程有限公司其士(香港)有限公司北京中標新亞機電工程有限公司迅達(中國)電梯有限公司T1辦公塔樓和商場：2001年4月20日T2辦公塔樓：預計2006年12月第二節(jié)物業(yè)維修部組織結構圖和崗位職責 組織結構圖 崗位職責 組織結構圖 物業(yè)維修部總體組織結構圖 安全管理小組組織結構圖 能源管理小組組織結構圖 環(huán)保管理小組組織結構圖129129經理空調（15）空調機弱電（7）裝修（10）空調機給排水/消防/煤氣（10）空調機 強電/電梯（11）行政助理 現(xiàn)有人數(shù)55人。2006年03月 強電主管弱電主管裝修主管空調主管給排水主管安全管理員部門經理能源管理員空調主管強電主管部門經理給排水主管部門經理給排水主管空調主管2．2物業(yè)維修部崗位職責 物業(yè)維修經理崗位職責 行政助理崗位職責 能源管理員崗位職責 安全管理員崗位職責 環(huán)保管理員崗位職責 強電領班崗位職責 弱電領班崗位職責 空調領班崗位職責 給排水領班崗位職責 裝修領班崗位職責 強電技術員崗位職責 弱電技術員崗位職責 空調技術員崗位職責 給排水技術員崗位職責 裝修技術員崗位職責 物業(yè)維修經理崗位職責，全面負責物業(yè)維修部工作。，以及倉庫物品管理。，并督促下屬執(zhí)行，以確保設施設備的正常運行。，監(jiān)督承包商的工作質效，并定期進行評估。，并提出改善建議。，制定合理的設備運行方案。，修繕或更新各類設施設備。，報檢及合法運行。，指揮下屬解決物業(yè)的各種突發(fā)事件，妥善處理善后事宜。，確保物業(yè)水、電、煤、電訊、消防，技防及環(huán)保等設施的正常供應或使用。，提供技術上的支持。，并及時向公司管理層報告。，并督導員工工作績效與紀律。、資料，有系統(tǒng)的存檔與管理。、休假等申請。，樹立企業(yè)形象，傳達公司指示，反映員工的合理建議，提高員工士氣。，接獲緊急事件發(fā)生通知后，盡快回公司報到并安排處理。，重要事項匯報上級。，二次裝修審圖意見傳送工作。、事假記錄，按月報出考勤。，為來訪客人提供服務和方便。，及時報告給有關部門。，并做好記錄。、宣傳、貫徹、執(zhí)行《節(jié)能法》及有關政策、條例、鉆研節(jié)能知識，積極從手節(jié)能管理和技改工作，努力提高物業(yè)的能源利用率。，具體負責和組織實施公司制定的節(jié)能計劃與方針，負責監(jiān)督、檢查各用能部門/班組的節(jié)能工作。，負責節(jié)能項目的效果測定和總結工作，審核、評價節(jié)能技改項目的節(jié)能效果和經濟效益。、用電平衡等工作，組織檢查有關能源法規(guī)、標準的執(zhí)行情況。、能耗總量的統(tǒng)計分析工作。 安全管理員崗位職責 安全管理員是本部門安全工作直接負責人，對安全管理負有直接的領導責任。 安全管理員需協(xié)助部門經理，貫徹國家勞動安全法規(guī)、法令和行業(yè)規(guī)章、規(guī)范及技術標準，及時研究分析解決在工作中存在的安全問題，確保部門安全管理。 確保本部門日常工作中的多個環(huán)節(jié)符合國家、行業(yè)安全規(guī)程和安全技術標準的要求，監(jiān)督檢查其貫徹執(zhí)行情況并負責組織落實。 了解并掌握日常工作中的危險點、危險源以及危險設備的安全狀況和變化情況。加強對用電、動火、易燃等特殊工種的管理。確保公司所使用的設備、設施符合國家安全標準規(guī)范。 根據(jù)本部門安全管理的特點，指導制訂事故應急預案。一旦發(fā)生事故應及時組織搶救，并按規(guī)定立即上報；同時應認真組織調查處理工作。 負責組織開展安全管理的宣傳和培訓教育，確保本部門所有員工學習安全知識教育