【正文】 蘇州賽格數(shù)碼廣場定位、招商、運營管理策劃案一、 蘇州賽格數(shù)碼廣場發(fā)展的可行性分析 蘇州區(qū)域發(fā)展狀況、消費人群以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析（1）蘇州區(qū)域發(fā)展狀況和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：根據(jù)蘇州統(tǒng)計局06年度報告，蘇州的地方經(jīng)濟總量持續(xù)攀升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步改善。，%，列長三角十六個城市的第三位。，::。蘇州的地方財力顯著增強，全市地方一般預算收入突破400億元，%，其中營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、%、%%，%。財政支出結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，對科技、教育和社會保障等領(lǐng)域的資金保障力度加大。（2）消費狀況：蘇州消費市場06年持續(xù)繁榮，現(xiàn)代商業(yè)加快發(fā)展，消費環(huán)境日益優(yōu)化，消費結(jié)構(gòu)調(diào)整升級。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額突破1千億元大關(guān)，%，增幅列長三角十六個城市的第一位！其中，%。，%；吃、穿、%、%%。與此同時，蘇州城鄉(xiāng)居民的生活水平不斷提高。市區(qū)城市居民人均可支配收入18532元，增速居長三角第六位，比05年前移了五位。全市農(nóng)民人均純收入9316元，%和11%。，%。，%。，%。市場價格總體平穩(wěn)。，八大類指數(shù)五升三降，食品類、衣著類、家庭設備用品及維修服務類、醫(yī)療保健和個人用品、%、%、%、%%；煙酒及用品類、交通及通訊類、%、%%。 周邊主要城市發(fā)展狀況以及與蘇州情況比較從橫向來看，蘇州市在經(jīng)濟發(fā)展水平相當?shù)闹苓叧鞘校ㄓ戎搁L三角地區(qū)十六城市）中，服務業(yè)發(fā)展、居民收入和社會消費等指標情況相對較好。一是服務業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。在長三角地區(qū)屬于中上水準。，總量列長三角第二位，%，而上海、%、%%，蘇州服務業(yè)增長仍有較大空間。二是人民收入水平相對較高。經(jīng)濟增長與人們生活水平提高的同步性相對較好。在城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步提高的同時，蘇州市農(nóng)村居民收入也呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢（人均純收入9316元）。這一點在長三角地區(qū)也有著一定的優(yōu)勢。蘇州2006年城市居民人均可支配收入為18532元，%，增速居第六位，比05年前移了五位，正在進一步提升中，但比較GDP同比增速（第三位）仍處落后。三是社會消費水平不斷提速。06年蘇州市社會消費品零售總額在長三角各大城市中增幅最高，%。顯示蘇州人在城市GDP快速增長（4820億元總量第二）、財政收入400億元（總量第二）的情況下，收入及消費支出也有了較大幅度的提升，蘇州人節(jié)省、消費不發(fā)達的傳統(tǒng)觀念正在慢慢改變。但同時也注意到，上海、南京及杭州的消費品零售總額分別達到3360億元、1167億元和1112億元，而以上城市06年GDP分別為10297億元、2774億元和3441億元。相比較蘇州4820億元的GDP產(chǎn)值，蘇州社會消費水平仍遠遠落后于同類城市水平，這一方面有蘇州靠近上海、非省會城市等規(guī)模劣勢，另一方面也表明蘇州服務業(yè)發(fā)展和城市消費水平提升仍有很大的空間。通過以上與周邊城市的比較發(fā)現(xiàn)，蘇州市經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量相對較好，但經(jīng)濟增長的快速并未直接體現(xiàn)在居民收入及消費水平的迅速提高上。從社會消費力的增速上看，今后的城市經(jīng)濟發(fā)展對人民生活水平提高所起的作用將更為明顯?！”恚骸?006年上半年蘇州主要經(jīng)濟指標與相關(guān)城市的比較地區(qū)生產(chǎn)總值全社會固定資產(chǎn)投資出口消費總量（億元）增幅（%）總量（億元）增幅（%）總量（億美元）增幅（%）總量（億元）增幅（%）蘇州231014寧波1316杭州青島1528無錫浙江省7123長三角1826783181605276046全國9144342371428636448 蘇州發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)趨勢分析近年來，蘇州服務業(yè)投資一直保持長足發(fā)展，“十五”期間，%。但與發(fā)達國家和國內(nèi)同類型城市相比，蘇州服務業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)總值中的占比仍然偏低，而且勞動密集型產(chǎn)業(yè)居多，現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展滯后。從2006年的服務業(yè)投資角度分析，蘇州服務業(yè)發(fā)展出現(xiàn)比較積極的態(tài)勢，如服務業(yè)投資總量擴大，增速居三次產(chǎn)業(yè)之首；投資占比不斷提升；項目平均規(guī)模擴大；房地產(chǎn)投資占總量過半，公共設施投資增速加快；商貿(mào)餐飲投資迅猛（，%居第三產(chǎn)業(yè)增速之首），拉動服務業(yè)投資增長等。但同時蘇州服務業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟整體發(fā)展水平和人民生活日益提高的需求相比，仍存在總量偏低、水平不高、結(jié)構(gòu)不盡合理等問題。主要體現(xiàn)在：（1）服務業(yè)與制造業(yè)投資良性驅(qū)動不夠：從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，蘇州仍處于工業(yè)化中、后期的轉(zhuǎn)折時期，城市經(jīng)濟拉動仍依賴于制造業(yè)投資。，%，%，、。%，而世界平均水平為60%、發(fā)達國家平均水平為70%，周邊同類型城市也基本在45%——50%之間。服務業(yè)發(fā)展已經(jīng)開始制約制造業(yè)繼續(xù)發(fā)展及城市整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與發(fā)展質(zhì)量。（2）現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展相對滯后：只有加快發(fā)展特別是面向生產(chǎn)的現(xiàn)代服務業(yè)，重點發(fā)展現(xiàn)代物流、旅游會展、文化商務服務、信息軟件流通等新興服務業(yè)，才能有效拓展生產(chǎn)生活服務領(lǐng)域，為制造業(yè)升級和降低成本提供支撐，推動地區(qū)綜合競爭力和現(xiàn)代化水平的提升。政府在這方面已經(jīng)先后出臺多項措施鼓勵發(fā)展，并將在今后的指導工作中進行重點扶持和推動。（3）服務業(yè)結(jié)構(gòu)仍偏重傳統(tǒng)行業(yè)及零散分布：蘇州服務業(yè)發(fā)展仍偏重房地產(chǎn)投資及餐飲消費等傳統(tǒng)行業(yè)，以知識為基礎(chǔ)的現(xiàn)代服務業(yè)投資相對不足，包括現(xiàn)代物流和消費類電子產(chǎn)品交易的行業(yè)投入仍較低，租賃和商務服務業(yè)以及信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)與科研技術(shù)服務完成投資均呈下降趨勢，占總投資比重過低。其投資分布也較為零散，尚未形成較完善的服務產(chǎn)業(yè)功能區(qū)概念。綜上所述，蘇州在未來幾年必將迎來現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的高潮期。這一方面有城市經(jīng)濟發(fā)展、市民收入及消費力提升的需求推動；另一方面更是蘇州工業(yè)化轉(zhuǎn)型，控制加工工業(yè)過快發(fā)展，促進制造業(yè)升級創(chuàng)新的新型工業(yè)化、城市化進程的需要。06年蘇州服務業(yè)投資總量增速最大、社會消費品總額增幅最大以及批發(fā)零售業(yè)投資增速最大等等已經(jīng)證明了服務業(yè)需求的爆發(fā)性成長正在到來。消費類電子產(chǎn)品作為代表蘇州電子IT制造業(yè)成就、符合老百姓高品質(zhì)生活需要、包含高科技技術(shù)與軟件信息的特定類型，將在蘇州整體服務業(yè)發(fā)展中發(fā)揮引領(lǐng)的作用！ 消費類電子產(chǎn)品發(fā)展趨勢以及蘇州電子需求特點（1）消費類電子產(chǎn)品發(fā)展趨勢根據(jù)國家信息產(chǎn)業(yè)部副部長婁勤儉在2006中國國際電子家電博覽會上的講話，目前消費類電子產(chǎn)品發(fā)展呈現(xiàn)三大明顯趨勢，即數(shù)字化、界限模糊化和多樣集成化。目前消費類電子產(chǎn)品發(fā)展的最大特點是數(shù)字化步伐加快，傳統(tǒng)的模擬數(shù)字音頻產(chǎn)品逐步將被新的數(shù)字化產(chǎn)品取代。DVD、數(shù)字電視、數(shù)字音響、數(shù)字相機等正成為市場的熱點。數(shù)字家庭、數(shù)字城市等數(shù)字環(huán)境建設的概念應運而生，并成為熱門話題。其次，計算機、通訊、消費類電子產(chǎn)品開始很難劃清一個明顯的界限，廣播電視、通訊、計算機三者趨于融合。如今，可上網(wǎng)的電視、可拍照的手機、可打電話的PDA、具有數(shù)據(jù)功能的MP3等，這些產(chǎn)品很難再按原來的概念來分類，相互的界限越來越模糊。三是多樣化與集成化趨勢明顯。現(xiàn)在，傳統(tǒng)的以電視、音響為內(nèi)容的家庭娛樂陣地，逐步被各種攝像機、游戲機、數(shù)字照相機、DVD、MP3以及多媒體占領(lǐng)。與此相應，國外相關(guān)企業(yè)已加強了消費類電子產(chǎn)品的研發(fā)與市場開拓；國內(nèi)IT廠商和家電廠商也在積極跟進。窗體頂端此外，2006年是數(shù)碼產(chǎn)品的“平民之年”，在數(shù)碼產(chǎn)品越來越擁抱普通大眾的同時，手機影音化、數(shù)碼相機大眾化、筆記本電腦家庭化，三大變化凸現(xiàn)了2006以來數(shù)碼產(chǎn)品的整體潮流。由搜狐公司和易觀國際06年推出的《2006年度數(shù)碼產(chǎn)品用戶消費行為白皮書》，通過深度挖掘數(shù)碼消費者的購買偏好以及使用習慣，以數(shù)據(jù)的形式勾勒出20062007年中國數(shù)碼類產(chǎn)品市場格局的走向。這份調(diào)查報告是基于對搜狐數(shù)碼公社50萬注冊用戶消費行為的深度數(shù)據(jù)挖掘，內(nèi)容覆蓋了手機、數(shù)碼相機、筆記本和平板電視等領(lǐng)域的數(shù)千款產(chǎn)品，是針對數(shù)碼產(chǎn)品消費者購買和使用偏好等行為的深度分析報告，一定程度上為國內(nèi)2007年數(shù)碼產(chǎn)品的發(fā)展潮流預示了方向。報告顯示，2006年在手機領(lǐng)域，呈現(xiàn)諾基亞一家獨大的態(tài)勢，同時時尚類手機各品牌競爭激烈，摩托羅拉在該領(lǐng)域優(yōu)勢明顯。諾基亞是行業(yè)的領(lǐng)跑者，在音樂手機類10強中占據(jù)5強，在拍照手機類5強中包攬前2名，在多媒體手機5強中包攬前2名。從手機種類看，時尚手機、多媒體手機用戶成為手機市場主要的用戶群，%、%；音樂手機、%、%；經(jīng)濟型手機、%、%。在相機方面，2006年數(shù)碼相機消費市場中，佳能在主流消費相機類、準專業(yè)相機類及專業(yè)相機類業(yè)績不俗。佳能在主流消費相機類前10名排名中占據(jù)8席并包攬前6強。從消費者使用比例來看，主流消費相機使用人群占總相機使用人群近7成份額，另外時尚相機、準專業(yè)相機、專業(yè)相機等領(lǐng)域使用人群之和占3成份額，%、%、%。報告認為，低價數(shù)碼相機成為數(shù)碼相機巨頭們2006年發(fā)展的主軸之一。而200美元以下的相機產(chǎn)品受到更多重視。在數(shù)碼相機成本逐漸下降的情況下，低價相機的出現(xiàn)不但能夠為廠商帶來更多的銷售收入，同時還能在很大程度上擴大數(shù)碼相機的市場容量和用戶需求潛力。在筆記本電腦方面，聯(lián)想在商務筆記本領(lǐng)域?qū)嵙π酆?，?0強中占據(jù)6席，其中ThinkPadT4ThinkPadT60、ThinkPadX60系列產(chǎn)品分別占據(jù)前3名。在家庭筆記本領(lǐng)域，各品牌競爭激烈，聯(lián)想、華碩、方正、宏基、長城都入選前10名。聯(lián)想在這一領(lǐng)域占據(jù)前2位，成為該領(lǐng)域執(zhí)牛耳者。易觀國際認為，筆記本電腦市場正進入高速發(fā)展期，%，遠高于整體市場增長的速度。預計到2010年。綜上所述，消費類電子產(chǎn)品特別是數(shù)碼產(chǎn)品已經(jīng)越來越進入百姓的日常生活并替代傳統(tǒng)的白色家電概念成為中國人日常生活用品購買的主流，其中除了手機、數(shù)碼相機和筆記本電腦“新三大件”以外，在視聽、數(shù)碼娛樂產(chǎn)品，通訊、計算機及外設，汽車電子，電器類產(chǎn)品及綜合產(chǎn)品配套等各個方面都將有更多更細分功能的產(chǎn)品滿足人們?nèi)粘Ｉ罴皧蕵沸枨?。在麥肯錫06年發(fā)布的中國消費類電子產(chǎn)品市場分析報告中預測，未來五年內(nèi)中國消費類電子產(chǎn)品的年復合增長率將達12%，2010年總體規(guī)模有望達到1萬億元人民幣，占全球消費電子產(chǎn)品市場的25%。窗體底端（2）蘇州電子產(chǎn)品需求狀況蘇州歷史悠久，位于長江金三角地區(qū)，是中國重點旅游城市和著名IT產(chǎn)品制造業(yè)基地。在電子產(chǎn)品研發(fā)方面，蘇州位于全國前列，擁有目前國內(nèi)最好的工業(yè)園，國際眾多IT巨頭都在蘇州設立大型制造基地，截至2006年底，已有113家“世界500強企業(yè)”落戶蘇州。這里工業(yè)發(fā)達，消費者購買能力強勁。目前，蘇州規(guī)模以上電子信息制造業(yè)企業(yè)超過1100家，05年實現(xiàn)產(chǎn)值3700億元，06年增幅在30%以上，產(chǎn)值接近4700億元，已占到工業(yè)總產(chǎn)值的40%以上。電子信息制造業(yè)已成為蘇州工業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。蘇州的電子信息制造業(yè)中90%以上為外資企業(yè)，如全球十大筆記本電腦制造商中有九家落戶蘇州；臺灣最大的二十家電子信息制造企業(yè)有十七家來蘇州投資；蘇州已成為全球最大的鼠標器生產(chǎn)基地和筆記本電腦生產(chǎn)地等等。但同時也面臨來料、銷售兩頭在外，加工制造利潤率低，研發(fā)及終端銷售抓不住，本地民營電子信息制造業(yè)產(chǎn)值比重過低（僅占4%）等問題。因此蘇州作為全國乃至世界重要的IT產(chǎn)品制造業(yè)基地，其本地的消費電子產(chǎn)品（特別是IT、數(shù)碼產(chǎn)品）銷售市場卻比不上上海、南京、杭州等臨近城市。而消費類數(shù)碼產(chǎn)品目前正在成為市民日常消費的重要組成部分，僅以蘇州友通數(shù)碼港為例，04年開業(yè)時的銷售額為2億多人民幣，05年則超過了6億元（包括PC），而人民商場05年包括彩電在內(nèi)的數(shù)碼產(chǎn)品銷售量也超過了3億，銷售數(shù)量的增長幅度十分可觀，像數(shù)碼相機更是在全國各商場銷量排名前十。蘇州經(jīng)濟發(fā)達，普通市民和外來人口組成了強大的消費團體，如果核算蘇州IT市場的零售和集體采購的消費總量，一年的金額大概在40—50億元，而城區(qū)就占一半，每年還保有7%—8%的增長率，前景實在相當誘人。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，目前蘇州全市（城區(qū)）消費類數(shù)碼產(chǎn)品的市場需求大概在每年20億元左右，而且還有很大增長潛力，從這兩年的情況來看，其增幅可以說是爆發(fā)式的。一些熱點消費產(chǎn)品如筆記本電腦的年增幅都在15%—20%以上。 中國電腦零售商及IT賣場情況分析（資料來源：《電腦商報》刊發(fā)“2006年中國電腦零售商100強/IT賣場50強調(diào)研報告”，由2006中國電腦商年會CPW評比提供）該報告得出基本觀點如下：● 零售市場整體快速增長，但利潤不容樂觀。● 整體零售規(guī)模仍然較小，零售百強呈現(xiàn)“金字塔”型結(jié)構(gòu)?！?零售商更加注重品牌塑造，三、四級市場成為戰(zhàn)略重點?！?專業(yè)化、差異化服務成為零售商的競爭焦點?！?多數(shù)零售商對市場和產(chǎn)品拓展持樂觀態(tài)度?！?西北、西南地區(qū)零售商發(fā)展態(tài)勢良好，但規(guī)模偏小?！?采用信息化管理手段成為多數(shù)零售商共識?！?優(yōu)質(zhì)服務和管理成為賣場提高吸引力的兩大手段?！?混業(yè)經(jīng)營仍是零售業(yè)的重要形式?！?IT賣場50強發(fā)展平穩(wěn)，變化較小?！?IT賣場正在由以商戶為核心向以客戶和商戶共為中心轉(zhuǎn)變?！?服務多樣化、定位專業(yè)化、建立信息化管理模式以及開展專業(yè)營銷是IT賣場發(fā)展的主要方向。從零售渠道整體狀況經(jīng)營業(yè)績來看：● 零售百強銷售規(guī)模呈“金字塔”型從銷售收入看（參見圖1），排名第一的宏圖三胞營業(yè)額由05年的約39億元增至06年的67億元，增長率達71%。此次排名第50的零售商營業(yè)額門檻上升為11520萬元，比上一年提高了4520萬元。營業(yè)額超過10億元的零售商數(shù)量有5家，銷售額在1億至5億元之間的零售商比例約占全體的45%，1億以下的零售商占了43%，這表明目前中國IT零售商的構(gòu)成還是典型的“金字塔結(jié)構(gòu)”。對于大多數(shù)零售商而言，銷售規(guī)模小、銷售區(qū)域狹窄仍是制約其發(fā)展的重要因素。僅有小部分零售商具有雄厚的資金實力，銷售范圍遍布全國?！?零售商平均利潤率為5%～6%，三、四級市場高于一、二級市場零售商的利潤率普遍較低，進入榜單百強的零售商平均利潤率維持在5%～6%之間，其中50%以上的零售商其利潤率要低于6%，利潤率高于15%