【正文】 物業(yè)公司全套 規(guī)章制度 倉庫管理辦法 為確保庫存物品的安全，以合理有效的使用，保障各項日常工作的正常進行，特制定本辦法： 一、堅決實行專人保管制度 二、公私分明，嚴禁因私挪用公司財產(chǎn)物品 三、倉庫鑰匙、庫存物品由專人負責管理 四、凡進出倉庫的物品及用具統(tǒng)一由專人負責 五、嚴格做好各種物品的入庫 /出庫登記工作以及倉儲工作 六、每月嚴格做到庫存物品的清查盤點，并有完整、詳細、連續(xù)的記錄 七、定期進行打掃歸整，保持空氣通暢，嚴格做好防火防盜防鼠防潮等工作 八、因違章操作等自身原因?qū)е聜}庫物品損壞或丟失的，需照價賠 償。情節(jié)嚴重者，可追究其相應法律責任 九、同時，嚴格做好倉庫保管人休息期間的各種交接工作及記錄 初期火警處理程序 發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應該： （ 1）即時報告大廈消防監(jiān)控中心，報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向等； （ 2）立即利用附近的滅火器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展； （ 3）可能情況下，關(guān)閉門窗以減緩火勢蔓延速度。 消防監(jiān)控中心當值保安員收到現(xiàn)場報告后： （ 1）即時報告當值主管； （ 2）聯(lián)絡保安部主管，報告情況； （ 3）密切監(jiān)視報警地點情況。 當值主管收到 火警報告后： （ 1）帶領消防人員，攜帶滅火器以最快速度到達火警現(xiàn)場； （ 2）立即指揮在場人員進行滅火撲救； （ 3）指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范圍內(nèi)的人員使用安全通道疏散。 滅火后，當值主管安排人員留守火警現(xiàn)場，等待公司調(diào)查。 若撲救無效，當值主管即時決定： （ 1）將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)； （ 2）立即向上級報告； （ 3）進入火災緊急處理程序。 電動扶梯操作規(guī)程 （一）準備 在梯頭或梯尾的照明開關(guān)處用梯匙開電扶梯照明。 （二）啟動 檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物 。 在梯頭或梯尾的啟動開關(guān)處用梯匙啟動電扶梯。 在達到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。 一切正常交付使用。 （三）應急停止 緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。 （四）轉(zhuǎn)變行程方向 檢查確認扶梯級無乘客。 停止電扶梯運行。 待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動。 電梯操作規(guī)程 在電梯機房打開電梯電源總開關(guān)，并送上電梯轎廂照明電源。 用鑰匙打開轎廂內(nèi)控制面板操作盒，將操作盒內(nèi)選擇開關(guān)打至 FAN， LIGHT， RUNM， NORMAL， MDOOR，AUTO 位置。 關(guān)閉控制盒。 幾秒鐘后，自動關(guān)門。內(nèi)、外呼叫電梯，電梯即可自動運行。 若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 若需專人駕駛電梯，只需將 NORMAL 選擇開關(guān)打至 HAND 即可實現(xiàn)手動控制。 若需停梯，在電梯停層并開門后，打開轎廂控制面板操作盒，將控制盒內(nèi)選擇開關(guān)打至 FAN OFF， LIGHT OFF，STOP 即可停止電梯運行。 在火災情況下，消防中心員工可于消防控制中心控制電梯回至首層基站。 飛揚世紀物業(yè)管理方案 前 言 飛揚世紀作為觀音橋小彎集住宅、商場、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤，其物業(yè)管理工作開展的標準更應體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。重慶市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。 舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個居住、學習、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。 安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項專項業(yè)務 ,公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足物業(yè)使用人 “安全需求 ”的需要出發(fā)制定出相應 的管理制度和應急預案。 尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎上，充分實現(xiàn)物業(yè)管理服務的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。 優(yōu)雅：高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應體現(xiàn)在營造一個優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會所的功能，將全新的服務理念融入到為物業(yè)使用人實現(xiàn)“社交”和“自我價值實現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人 。 第一部分 重慶市立青物業(yè)管理有限公司簡介 一、 公司簡介 重慶市立青物業(yè)管理有限公司成立于 2020 年 5 月，注冊資本 50 萬元 RMB，物管資質(zhì)二級。公司現(xiàn)有員工 38人，高中級以上職稱 5 人， 95%以上人員具有專業(yè)崗位資格證書。 公司于 2020 年 6 月開始對嘉信御庭苑實施前期介入管理工作，于 2020 年 6 月對嘉信御庭苑實施接管驗收并迎來第一批業(yè)主入住，因公司對整個業(yè)主入住過程進行周密的策劃，使御庭苑 3 號樓 200 余戶業(yè)主順利入住。 公司現(xiàn)推行質(zhì)量管理（ QMS）、環(huán) 境管理（ EMS）、職業(yè)健康安全管理（ OHSAS）一體化管理模式，預計于 2020年 12 月通過認證。這在重慶市物業(yè)管理行業(yè)中首屈一指，并開創(chuàng)物業(yè)管理行業(yè)的管理模式先河。 二、 公司總經(jīng)理介紹 公司總經(jīng)理史官民先生畢業(yè)于西安統(tǒng)計學院物業(yè)管理專業(yè)，是全國高校正規(guī)物業(yè)管理專業(yè)首批畢業(yè)生，重慶大學產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與現(xiàn)代管理研究生。其工作經(jīng)歷及主要工作業(yè)績?nèi)缦拢? 99 年領導大坪競地城市花園創(chuàng) “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) ”工作， ISO9002 質(zhì)量認證工作。 2020 年開始組建重慶市銀鑫物業(yè) 管理公司，并于當年使銀鑫樓通過 “重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈 ”評比。 2020 年策劃接管加州百合園、重慶國際商會大廈，并于 2020 年年底領導銀鑫物業(yè)管理公司通過 ISO9001： 2020版質(zhì)量管理體系認證。 2020 年指導重慶市同利行物業(yè)管理公司桃花源小區(qū)的創(chuàng)區(qū)、市優(yōu)工作；指導重慶市奧西爾物業(yè)管理有限公司新時代大廈創(chuàng)區(qū)、市優(yōu)工作；指導重慶遠銀物業(yè)管理公司二級資質(zhì)達標工作。 2020 年開始組建重慶市立青物業(yè)管理有限公司，并于 2020 年 6 月策劃并領導了嘉信御庭苑的首批業(yè)主入住。 三、企業(yè)管理理念及服務理念 根據(jù)物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點，重慶市立青物業(yè)管理有限公司采取以下管理理念： 團隊意識和吃苦精神 +個性舒張和競爭機制 +先進模式和一體化管理 隊意識和吃苦精神：在當前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。 “企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家 ”便是其核心體現(xiàn)。 個性舒張和競爭機制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā) 揮其工作的能動性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務技能的提高；競爭機制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。 先進模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領導人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗的基礎上結(jié)合當前沿海和國外的先進經(jīng)驗摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式：以人為中心、強調(diào)服務、重品牌、適時發(fā)展的經(jīng)營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定，國際質(zhì)量管理體系（ ISO9001： 2020）、環(huán)境管理體系（ ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（ GB/T280012020）一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來保證我們服務產(chǎn)品的完美性。 “真切付出、心靈交匯”是我公司的服務理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學習、工作，在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。 第二部分 飛揚世紀物業(yè)管理目標及策劃方案 通過對“飛揚世紀”的調(diào)查和 基礎數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案： 一、飛揚世紀管理處組織構(gòu)架及各部門職責： 部室主要工作職責： 總經(jīng)理： 對董事長負責； 制定公司的經(jīng)營方針和目標，對公司的重大事項進行決策 ,報董事長批準后實施； 按 “權(quán)責利 ”相匹配的原則，任命各層次負責人，實施透明式的系統(tǒng)管理； 主持新的經(jīng)營項目的開發(fā)； 傳達并對員工培訓滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性； 保持員工充分參與實現(xiàn)公司經(jīng)營總目標內(nèi)部工作環(huán)境； 對公司組織構(gòu)架進行策劃； 確保公司內(nèi)各部門 /各崗位的職責、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。 辦公室： 對總經(jīng)理負責； 人力資源管理工作（含人員的招培訓工作）； 內(nèi)外進行溝通； 內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作； 后勤保障工作； 公司庫房的管理工作。 財務部： 負責根據(jù) “管理會計 ”的要求按時完成各類財務分析，供公司決策之用；制定近、中、長期 “現(xiàn)金流量平衡表 ”。 負責日常賬務工作的實施與管理。 負責對外財務相關(guān)工作的銜接。 飛揚世紀管理處： 對總經(jīng)理負責； 負責 飛揚世紀的前期介入策劃、實施工作； 負責飛揚世紀的接管驗收策劃、實施工作； 負責飛揚世紀的業(yè)主入主的策劃、實施工作； 負責飛揚世紀的管理和服務的策劃、實施工作； 負責飛揚世紀的多種經(jīng)營業(yè)務的策劃、實施工作。 負責樓宇相關(guān)費用的收取，并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費收費困難的根本原因進行歸類分析，并及時按規(guī)定時間和渠道加以傳遞。 二、人員配備情況： 總經(jīng)理： 1 人。 辦公室： 2 人，其中主任 1 人，文員兼庫管 1 人。 財務部： 2 人，其中經(jīng)理 1 人（兼會計）、出納 1 人。 飛揚世紀管理處： 33 人。 其中經(jīng)理 1 人；工程組主管 1 人，土建工 1 人，水電工（含強弱電） 4 人，電梯工（直梯） 1 人，雜工 1 人；保衛(wèi)隊隊長 1 人，隊員 15 人（三班 24 小時）；綠化保潔組主管 1 人，綠化工 1 人，保潔員 3 人；業(yè)主接待組主管 1人，接待員 1 人、收費 1 人。 總計： 38 人 三、管理目標 （一）、公司總目標 年度業(yè)主 /租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率 ≥95% 年度房屋及設施設備完好率遞減 ≤3% 年度無重大責任事故發(fā)生。 （二）、目標分解 財務部 （ 1）、公司各項財務管理工作實現(xiàn) PDCA 循環(huán)率 100% （ 2）、財務分析覆蓋率 100% 辦公室 公司各項行政管理工作實現(xiàn) PDCA 循環(huán)率 100% 人力資源科： （ 1）、員工培訓覆蓋率 /合格率 100% （ 2）、業(yè)主 /租賃戶培訓覆蓋率 /培訓合格率 ≥80% （ 3）、員工配置優(yōu)化率比上年提高 ≥25% （ 4）、員工骨干 /部門負責人無序年流動率 ≤2% 行政公關(guān)： （ 5）、內(nèi)外文件起草合格率 ≥90% （ 6）、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率 ≥95% （ 7）、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率 100%3 （ 8）、公司公共 /法律關(guān)系事務處理及時率 /滿意率 ≥90% （ 9）、完成公司領導交辦事務的成功率 /及時率 100% （ 10）、合同評審率 100% （ 11）、公司各類刊物 ,小區(qū) /大廈內(nèi)板報出刊完成年計劃率 ≥98%,校對差錯率 ≤1%。 后勤保障： （ 12）、合格供方評定率 /在合格供方采購率 ≥95%, （ 13）、入庫物品檢驗合格率 100% （ 14）、庫房管理帳、卡、物相符率 /庫管物品完好率 100% （ 15）、庫管物品年差錯率 ≤% （ 16）、員工對職工食堂飯菜質(zhì)量 /服務態(tài)度滿意率 ≥85% 飛揚世紀管理處 業(yè)主接待組： （ 1）、管理處各項工作實現(xiàn) PDCA 循環(huán)率 100% （ 2）、業(yè)主 /租賃戶有效投訴處理率 100% （ 3）、限時服務承諾實現(xiàn)率 ≥95% （ 4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率 ≥80% （ 5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準確率 /及時率 100% （ 6）、收費困難原因收集分析及時率 100%,準確率 ≥98%,正確傳遞 100% （ 7）、物管費收取率 ≥90% （ 8）、收費金額差錯率 ≤1‰ （ 9）、小區(qū)物業(yè)管理費半年收支公告率 100% （ 10）、小區(qū)物業(yè)較為重大事項發(fā)生 /處理公告率 100% （ 11）、業(yè)主 /租賃戶動態(tài)檔案建檔率 100% （ 12）、圍繞物業(yè)所進行的多種中介服務（受委托放盤 /租賃 /商品房登記 /代辦公證 /代理保險等）、特約服務用戶滿意率 ≥85% （ 13）、社區(qū)服務管理策劃成功率 100% （ 14）、小