【正文】 目 錄第一章 總 論 1 項(xiàng)目概況 1 研究范圍及主要編制依據(jù) 1 可研報(bào)告主要結(jié)論 2第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性 7 項(xiàng)目建設(shè)的背景 7 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 10第三章 項(xiàng)目區(qū)域概況 12 *縣概況 12 總體規(guī)劃概要 14第四章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 16 需求分析 16 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 21第五章 建設(shè)場(chǎng)地及建設(shè)條件 22 建設(shè)場(chǎng)地 22 建設(shè)條件 22 工程前期工作情況 24第六章 土建工程方案 25 設(shè)計(jì)依據(jù) 25 總平面設(shè)計(jì) 25 建筑設(shè)計(jì) 27 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 30第七章 安裝工程方案 33 給水排水設(shè)計(jì) 33 燃?xì)庠O(shè)計(jì) 36 暖通空調(diào)設(shè)計(jì) 37 強(qiáng)電設(shè)計(jì) 42 弱電設(shè)計(jì) 46第八章　消防設(shè)計(jì) 51 總體消防 51 建筑消防 51 消防給水 52 消防暖通設(shè)計(jì) 56 電氣消防 57第九章 節(jié)能節(jié)水 61 設(shè)計(jì)依據(jù) 61 建筑節(jié)能 61 電氣節(jié)能 61 暖通節(jié)能 61 節(jié)水措施 62第十章 安全與衛(wèi)生 63 安全保護(hù) 63 衛(wèi)生防疫 65第十一章 環(huán)境影響分析 66 施工期影響分析 66 建成后影響分析 67 環(huán)境評(píng)價(jià)結(jié)論 68第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 69 項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容和建設(shè)階段 69 建設(shè)工期安排 69第十三章 招標(biāo)方案 71 招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式 71 招標(biāo)方式 71 招投標(biāo)相關(guān)要求 72 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資格要求 73 招標(biāo)備案 73第十四章 投資估算及資金籌措 74 投資估算的范圍及依據(jù) 74 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 75 項(xiàng)目建設(shè)期利息估算 76 流動(dòng)資金估算 76 …………………………………………… 76 資金籌措及使用計(jì)劃 77第十五章 財(cái)務(wù)分析 78 財(cái)務(wù)分析的依據(jù)和方法 78 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 78 服務(wù)規(guī)模 79 生產(chǎn)成本估算 79 營(yíng)業(yè)收入與稅金估算 81 財(cái)務(wù)分析 81 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 83第十六章 項(xiàng)目建設(shè)組織與管理 85 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 85 工程質(zhì)量管理 85 財(cái)務(wù)管理 85 進(jìn)度管理 85第十七章 風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施 87 政策風(fēng)險(xiǎn) 87 法律風(fēng)險(xiǎn) 87 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 87 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 88 資金斷檔的風(fēng)險(xiǎn) 90第十八章 社會(huì)評(píng)價(jià) 91 項(xiàng)目的社會(huì)影響分析 91 與項(xiàng)目關(guān)系密切的主要群體分析 91 主要社會(huì)效益分析 92 負(fù)面影響與對(duì)策 92 項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)性分析 92 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 92第十九章 結(jié)論與建議 93 結(jié)論 93 建議 93附表：附表1：借款還本付息計(jì)算表附表2：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表附表3：總成本費(fèi)用估算表附表4：利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表附表5：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資）附圖：項(xiàng)目總平面布置圖第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：*金色華府國(guó)際酒店項(xiàng)目 項(xiàng)目性質(zhì)：新建 建設(shè)地點(diǎn)：*縣*北路小區(qū)，北臨*連絡(luò)線，西臨*北路。： 研究范圍及主要編制依據(jù) 研究范圍我公司受**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，對(duì)*金色華府國(guó)際酒店建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究并提交可行性研究報(bào)告，其主要研究范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)分析、環(huán)境影響分析、社會(huì)影響分析、結(jié)論與建議等。 主要編制依據(jù)**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的委托書；國(guó)家和地方以及酒店行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)；*縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃綱要；*縣土地及規(guī)劃管理部門簽發(fā)的有關(guān)項(xiàng)目用地土地預(yù)審意見(jiàn)書、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等；國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)審評(píng)方法與參數(shù)》(第三版)及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，以及**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料。 可研報(bào)告主要結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)必要性地處*北門戶的*縣，北眺中原大地，南瞰*平原，107國(guó)道、京廣鐵路擦肩而過(guò)，橫穿全境的*高速公路和大安線、黃土線、宋長(zhǎng)線以及正在建設(shè)的*高速鐵路等交通網(wǎng)絡(luò)使*的交通四通八達(dá)。優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使*縣的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。同時(shí)，由于這兩年縣政府加大了招商引資力度，一大批國(guó)內(nèi)外客商紛紛來(lái)灌投資，伴隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)迅速崛起，風(fēng)景旅游區(qū)的不斷開發(fā)，越來(lái)越多的外來(lái)人口涌向*，這對(duì)本來(lái)就比較薄弱的*服務(wù)業(yè)是一種考驗(yàn)，是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，因此建造能夠提供高質(zhì)量服務(wù)的四星級(jí)酒店已是勢(shì)在必行。 其必要性主要體現(xiàn)在：項(xiàng)目的實(shí)施是提升對(duì)外開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。項(xiàng)目的實(shí)施有利于*縣整體經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的實(shí)施是提升*旅游服務(wù)設(shè)施和完善城市服務(wù)功能的需要。 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模，是一座集酒店、會(huì)議、餐飲及娛樂(lè)為一體的綜合性建筑，建筑高度50米12層，并在項(xiàng)目空地東北角設(shè)有職工宿舍?？偨ㄖ娣e16300㎡，其中：地上建筑面積14720㎡，地下建筑面積1180㎡，配套設(shè)施400㎡。 工期安排根據(jù)建筑工程的相關(guān)定額和類似工程，建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃視工作順序及資金組織情況，建設(shè)期預(yù)計(jì)24個(gè)月，即2013年4月~2015年3月。 投資估算、資金來(lái)源及使用計(jì)劃投資估算*金色華府國(guó)際酒店項(xiàng)目總投資10000萬(wàn)元，其中：第一部分建筑工程費(fèi)用為2874萬(wàn)元，第二部分酒店設(shè)備及工、器具購(gòu)安裝費(fèi)4858萬(wàn)元，。資金來(lái)源項(xiàng)目總投資10000萬(wàn)元，其中業(yè)主自籌7000萬(wàn)元，銀行貸款3000萬(wàn)元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1建設(shè)指標(biāo)　　地上總建筑面積（㎡）14720地下總建筑面積（㎡）1180配套設(shè)施（㎡）400客房數(shù)（間）110停車位（輛）70建筑層數(shù)（層）12建筑高度（米）502經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　總投資（萬(wàn)元）10000第一部分工程建設(shè)費(fèi)用（萬(wàn)元）2874第二部分酒店設(shè)備及工、器具購(gòu)置安裝費(fèi)（萬(wàn)元）4858 第三部分其他費(fèi)用（萬(wàn)元）預(yù)備費(fèi)（萬(wàn)元）建設(shè)期利息流動(dòng)資金（萬(wàn)元）利潤(rùn)指標(biāo)　達(dá)產(chǎn)量收入（萬(wàn)元）達(dá)產(chǎn)量總利潤(rùn)（萬(wàn)元）達(dá)產(chǎn)量?jī)衾麧?rùn)（萬(wàn)元）總投資收益率（%）全部投資內(nèi)部收益率所得稅前（%） 所得稅后（%）投資回收期所得稅前（年） 所得稅后（年）凈現(xiàn)值所得稅前（萬(wàn)元） 所得稅后（萬(wàn)元） 結(jié)論與建議該項(xiàng)目建成后將成為*縣委縣政府定點(diǎn)接待單位和會(huì)議中心，項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于完善*縣旅游服務(wù)設(shè)施，擴(kuò)大旅游接待能力，提升對(duì)外開放形象，對(duì)于推動(dòng)*縣旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等均有重要的意義。項(xiàng)目建設(shè)符合*縣城市總體規(guī)劃、*縣旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，對(duì)于推動(dòng)*縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要的作用，得到了*縣各界的大力支持。項(xiàng)目建設(shè)條件良好，方案科學(xué)、可行，投資估算較為準(zhǔn)確，資金來(lái)源可靠，能夠保障項(xiàng)目順利實(shí)施。*縣旅游產(chǎn)業(yè)有巨大的發(fā)展前景，項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)空間廣闊。項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益明顯，%，%；投資回收期：，；凈現(xiàn)值：。；；總投資收益率：%。項(xiàng)目各效益指標(biāo)滿足投資預(yù)期要求。從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析來(lái)看，該工程項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均超過(guò)規(guī)定要求。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有良好的財(cái)務(wù)生存能力，同時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，投資項(xiàng)目從地方和企業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看是可行的，在經(jīng)濟(jì)上是合理的。從宏觀角度考察，投資符合國(guó)家投資發(fā)展政策，具有良好的社會(huì)效益，從總體上評(píng)價(jià)，項(xiàng)目投資可行。項(xiàng)目進(jìn)行酒店建設(shè)，對(duì)于完善*縣旅游服務(wù)設(shè)施，擴(kuò)大旅游接待能力，提升對(duì)外開放形象，對(duì)于推動(dòng)*縣旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等均有重要的意義。項(xiàng)目建設(shè)條件具備，社會(huì)效益明顯，是十分必要和可行的。建議*縣發(fā)展和改革局批準(zhǔn)本可行性研究報(bào)告，以利于項(xiàng)目盡早組織實(shí)施。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性 項(xiàng)目建設(shè)的背景*縣2015年經(jīng)濟(jì)分析從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年*國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全縣經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。主要表現(xiàn)在：生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。%，累計(jì)增幅與去年同期持平；出口逐月回升，增速明顯加快；市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加；財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。*縣歷年酒店經(jīng)營(yíng)情況分析 從2003年低谷期開始，*縣酒店的入住率逐年提升，在2007年達(dá)到階段性頂峰；2003年*縣酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SARS的影響。*縣2013年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及分析進(jìn)入2013年，*酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過(guò)去年同期水平，“五一”小長(zhǎng)假期間，*縣酒店開房率更高達(dá)85%以上。具體表現(xiàn)如下：隨著融入*城市圈步伐逐步加快人，*已逐漸建設(shè)成為*市的后花園，五一由原來(lái)的長(zhǎng)假變?yōu)樾￠L(zhǎng)假，居民不宜遠(yuǎn)行，不少*市民駕車來(lái)*進(jìn)行農(nóng)業(yè)觀光，客觀上增加游客數(shù)量。宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來(lái)看，控制局部過(guò)熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對(duì)局部過(guò)熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍在擴(kuò)大；經(jīng)過(guò)近幾年的宣傳，*縣的旅游和酒店業(yè)在*縣政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入快速運(yùn)行軌道。*縣現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析入住率分析2007年*縣酒店的年入住率仍然達(dá)64％，經(jīng)營(yíng)情況良好，星級(jí)酒店的年入住率也在70～90％之間浮動(dòng)。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對(duì)市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)面積不超過(guò)4000平方米，樓層基本上低于10層，尤其是投資性較強(qiáng)的星級(jí)酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的星級(jí)酒店，其經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)樓層達(dá)到10層。酒店管理公司分析星級(jí)酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請(qǐng)國(guó)外知名酒店管理公司作顧問(wèn)，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的*縣星級(jí)酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請(qǐng)專業(yè)的國(guó)際酒店管理公司成本投入太高。因此，一般采用自管或聘請(qǐng)顧問(wèn)的形式管理。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性*是全國(guó)著名的革命老區(qū)和將軍縣，孕育了徐海東、劉華清、聶鳳智等100多位共和國(guó)高級(jí)將領(lǐng)和領(lǐng)導(dǎo)人。周恩來(lái)、董必武、李先念、徐向前等黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人曾在*留下光輝的戰(zhàn)斗足跡。*也是民國(guó)大總統(tǒng)黎元洪的故鄉(xiāng)。每年中央、省、*市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)來(lái)*指導(dǎo)、調(diào)研工作的頻率高，可*不能正常接待，還要繞道一百公里外的*、*食宿，客觀上增加了工作成本，急需一個(gè)高規(guī)格的接待環(huán)境。到目前為止，*縣城還沒(méi)有一家能提供高水平接待能力的酒店，而其他縣基本上每縣城都擁有一家四星級(jí)以上大酒店。從其他縣市的情況來(lái)看，興建一家四星級(jí)以上酒店不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國(guó)民收入，更為重要的是，它能為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的潤(rùn)滑作用。由于該項(xiàng)目是*縣委縣政府招商引進(jìn)的重點(diǎn)項(xiàng)目，所以*縣政府對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)非常支持，這也是本項(xiàng)目一項(xiàng)非常重要的資源。*旅游業(yè)發(fā)展的需要發(fā)展旅游業(yè)是當(dāng)今世界的一大潮流，隨著世界經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易的不斷發(fā)展，旅游業(yè)已成為較為重要的產(chǎn)業(yè)之一。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，伴隨著生活品質(zhì)的提升，旅游、休閑進(jìn)入人們的生活。我國(guó)已把旅游業(yè)擺在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，*省委、省政府在制定*省國(guó)民經(jīng)濟(jì)跨世紀(jì)戰(zhàn)略時(shí)，已將現(xiàn)代旅游業(yè)確定為今后培育壯大的支柱產(chǎn)業(yè)，加快旅游業(yè)發(fā)展，充分發(fā)揮我省旅游資源優(yōu)勢(shì)，將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，已成為省委、省政府的重要工作之一。*有著豐富的旅游資源，尤其是人文旅游資源更是別有特色，同時(shí)，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的支持，給*旅游業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)有力的生機(jī)，這為項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)了良好的契機(jī)。*是*北重鎮(zhèn)，其豐富的旅游資源和良好的投資環(huán)境吸引著越來(lái)越多的客人前來(lái)旅游和投資，但是，*目前接待更高層次旅游和投資者的酒店不多，因此，隨著*經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市地位的不斷提升，建設(shè)一個(gè)能夠體現(xiàn)*城市地位和良好投資環(huán)境的窗口是非常必要的。金色華府國(guó)際酒店是展示*形象的重要窗口，其建設(shè)工程顯得尤其重要。*縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展金色華府國(guó)際酒店的營(yíng)業(yè)收入由住宿、會(huì)議、娛樂(lè)、餐飲及其他服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成，通過(guò)高檔次的服務(wù)讓賓客享受實(shí)實(shí)在在的高品位消費(fèi)。上述服務(wù)項(xiàng)目均是高效經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目，均易獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)金色華府國(guó)際酒店的建設(shè)可以為市民提供更多的就業(yè)崗位，從而緩解就業(yè)矛盾，有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，起到繁榮城市經(jīng)濟(jì)的作用，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的振興。第三章 項(xiàng)目區(qū)域概況 *縣概況 地理位置與區(qū)域范圍 氣候條件*縣屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨量充沛、光照充足、無(wú)霜期較長(zhǎng)，具有嚴(yán)寒酷暑短的氣候特征。大風(fēng)日數(shù)是全省最多地區(qū)。風(fēng)向67月偏南風(fēng)最多。其余各月為偏北風(fēng)，以東北風(fēng)向最多，頻率為24%。(1)氣溫多年平均氣溫 ～℃極端最高氣溫 ℃（1959年8月23日）極端最低氣溫 ℃（1977年1月30日）(2)降水多年平均降雨量 ㎜多年平均降雨日 103天(3)濕度平