【正文】 安徽泗縣項(xiàng)目 市場調(diào)查報(bào)告 深圳圓滿咨詢顧問有限公司 二零零六年二月二十日 目錄 第一篇 調(diào)研計(jì)劃 第一章 調(diào)研緣起 第二章 調(diào)研組織 第三章 調(diào)研方法 第四章 調(diào)研實(shí)施 第二篇 調(diào)研內(nèi)容 第一章 泗縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 一、 泗縣城市概況 二、 泗縣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況綜述 三、 泗縣城市發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展方向 第二章 泗縣房地產(chǎn)發(fā)展概況分析 一、 泗縣房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)研 二、 泗縣房地產(chǎn)市場深度調(diào)研 第三章 泗縣商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展概況分析 一、 泗縣商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展概況 二、 泗縣主要商業(yè)格局分析 三、 泗縣主要街道商業(yè)業(yè)態(tài)分析 四、 主題商業(yè)業(yè)態(tài)分析 第四章 泗縣房地產(chǎn)市場消費(fèi)者調(diào)研分 析 一、 消費(fèi)者調(diào)查問卷分析 二、 深度訪談分析 第三篇 調(diào)研結(jié)論 第一章 調(diào)研結(jié)論 第二章 調(diào)研啟示 第四篇 項(xiàng)目 SWOT 分析及開發(fā)建議 第一章 住宅地塊 SWOT 分析 一、 地塊基本情況 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 第二章 商業(yè)地塊 SWOT 分析 一、 地塊基本情況分析 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 第三章 圓滿建議 一、 項(xiàng)目進(jìn)入建議 二、 項(xiàng)目開發(fā)建議 第一篇 調(diào)研計(jì)劃 第一 篇 調(diào)研計(jì)劃 第一章 調(diào)研緣起 調(diào)研特征 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)以及定位是一個(gè)系統(tǒng)的工程，必須對(duì)開發(fā)地塊所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)做深入的分析，由宏觀市場進(jìn)入到微觀市場的分析，逐步深入，提供詳實(shí)可靠的定性信息和定量信息，這都需要大 量的市場數(shù)據(jù)作為參考，故市場調(diào)研顯得極為重要。 對(duì)于熟悉的市場或者完全陌生的市場都應(yīng)該做詳細(xì)的調(diào)研，以市場調(diào)研為基礎(chǔ)，為源點(diǎn)，為支撐，以降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的成功。 調(diào)研目的 ● 了解區(qū)域市場消費(fèi)習(xí)性，收入水平和消費(fèi)能力； ● 了解市場投資承載能力，市場投資熱度； ● 了解當(dāng)?shù)刈≌袌霭l(fā)展?fàn)顩r及前景預(yù)測； ● 了解區(qū)域零售市場特征及商業(yè)物業(yè)開發(fā)、投資狀況； ● 了解政府規(guī)劃以及具體執(zhí)行狀況； ● 分析預(yù)測投資前景以及風(fēng)險(xiǎn)控制； ● 對(duì)未來項(xiàng)目開發(fā)做概括性的市場定位。 調(diào) 研區(qū)域 ● 泗縣新、老城區(qū) 調(diào)研時(shí)間： 2020221—— 2020226 整理撰寫： 2020226—— 2020228 資料補(bǔ)充： 2020301—— 2020302 提交匯報(bào)： 2020303—— 2020304 第二章 調(diào)研組織 調(diào)研主體 調(diào)研計(jì)劃的執(zhí)行人，為圓滿公司調(diào)研小組。由 2 名調(diào)研專員（市場研究主管熊茂榮、市場研究員朱弛張）負(fù)責(zé)具體實(shí)施，整理監(jiān)控由我司副總兼策劃總監(jiān)范增負(fù)責(zé)。 調(diào)研客體（對(duì)象）和內(nèi)容 調(diào)研區(qū)域 —— 泗縣縣城及周邊地區(qū)、調(diào)研 目的、對(duì)象和內(nèi)容的關(guān)系如下表： 調(diào)研對(duì)象 調(diào)研內(nèi)容 調(diào)研目的 新老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、商服市場 業(yè)態(tài)種類、規(guī)模、構(gòu)成 商服市場供求狀況、商業(yè)密度、利潤率 從宏觀和微觀方面準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿?，著重了解區(qū)的發(fā)展前景，針對(duì)意向地塊做可行性分析以及前期試探性定位分析。 居民、商業(yè)消費(fèi)者 居民人口、構(gòu)成及其消費(fèi)特征 路網(wǎng)交通 市政設(shè)施和規(guī)劃 道路狀況、人車流密度及其特征 市政設(shè)施配套、服務(wù)狀況、城市規(guī)劃 住宅市場 住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀及供需狀況 商服市場 商服物業(yè)現(xiàn)狀以及供需狀況 投資趨向 住宅投資、商鋪投資‘其他投資方式 在售（待售）商業(yè) /住宅項(xiàng)目分析 在售商業(yè) /住宅項(xiàng)目特征、營銷策略、銷售情況、社會(huì)反映，項(xiàng)目啟示等 項(xiàng)目意向地塊 項(xiàng)目意向地塊的周邊狀況調(diào)研 調(diào)研輔助工具 數(shù)碼相機(jī)、電腦 調(diào)查表格、調(diào)研問卷 100 份 地圖、筆記本、計(jì)算器等 第三章 調(diào)研方法 抽樣方法 針對(duì)不同的調(diào)研對(duì)象需要采取不同的調(diào)研方法，調(diào)研方法的不同對(duì)抽樣的要求不同。本次計(jì)劃因受執(zhí)行時(shí)間以及人員安排等條件的限制，采用多種特別的調(diào)研方法進(jìn)行組合調(diào)研。 我們采取科學(xué)的抽樣方法，結(jié)合問卷調(diào)查、實(shí)地走訪 、深度訪談等多種調(diào)研方法相結(jié)合的方式，最大限度的獲取大量的信息資料，力求資料信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、全面性。 調(diào)研方法 ● 觀察法 專人定點(diǎn)、定時(shí)觀察調(diào)研對(duì)象的行為活動(dòng)并記錄。 ● 詢問法 一般隨機(jī)選取詢問對(duì)象并進(jìn)行有效的溝通，以獲取最大量和最準(zhǔn)確的信息。 ● 問卷 使用設(shè)計(jì)完好的問卷對(duì)典型抽樣的對(duì)象進(jìn)行調(diào)研，直接獲得調(diào)研對(duì)象的書面資料。 ● 專家咨詢法 典型選取對(duì)調(diào)研對(duì)象具有專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)特長的人士并對(duì)其進(jìn)行長時(shí)和多次的咨詢和探討，以對(duì)專業(yè)性很強(qiáng)的調(diào)研內(nèi)容進(jìn)行深入的調(diào)研。 ● 其他調(diào)研方法 電話調(diào)研 —— 能 便捷地獲取一般的大眾化的信息。 資料查詢法 —— 使用圖書、網(wǎng)絡(luò)等查找相關(guān)的調(diào)研成果。 ● 深度訪談 針對(duì)某一問題，選擇相關(guān)行業(yè)人士進(jìn)行深度訪談，以達(dá)到深入了解事實(shí)、剖析問題的成果。 第四章 調(diào)研實(shí)施 調(diào)研時(shí)段及相關(guān)方法 調(diào)研時(shí)段設(shè)計(jì) 時(shí)間 21/2 22/2 23/2 24/2 25/2 26/2 調(diào)研方法 共 6 天 交通路網(wǎng) ● → 觀察法 1 天 商業(yè)業(yè)態(tài) ● ————— → 詢問法 /觀察法 2 天 商家、消費(fèi)者 ● ———————— → 問卷 /資料查詢 3 天 商服/ 住宅市場 ● ———————— → 詢問法 /觀察法 3 天 商服/ 住宅物業(yè) ● —————————— → 詢問法 /電話 3 天 市政設(shè)施和規(guī)劃 ● —————————— → 觀察法 /資料查詢 3 天 投資意向及行為 ● —————————————— → 問卷 /深度訪談 4 天 注：以上市調(diào)內(nèi)容由不同市調(diào)人員協(xié)調(diào)同步進(jìn)行開展。 調(diào)研管理和監(jiān)控 現(xiàn)場的實(shí)施由計(jì)劃人具體安排并靈活把控； 調(diào)研質(zhì)量由范增總控。 第二篇 調(diào)研內(nèi)容 第二篇 調(diào)研內(nèi)容 第一章 泗縣社會(huì)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展概況 一、泗縣城市概況 區(qū)位概況 ◆ 行政區(qū)劃 泗縣位于安徽省東北部，黃淮海平原南端，蘇皖兩省五縣交界地帶，北接江蘇睢寧，南瀕安徽五河，西臨靈璧，東接江蘇泗洪，區(qū)域地理位置優(yōu)越。全縣轄 15 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 1 個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積 1787 平方公里，耕地 180 萬畝，人口 90 萬。境內(nèi)平原廣袤，溝河縱橫，灣塘星羅棋布，土地肥沃，屬暖溫帶半濕潤氣候，年平均氣溫 ℃ ，年降水量 900 毫米左右，無霜期 204 天。 泗縣歷史悠久，古稱虹縣、泗州，洋城春色、屏山夕陽、柏蒲荷風(fēng)、赤山暮雨、汴水晴波、隋堤煙柳、陰陵夜月、蟠龍積雪 并稱“虹鄉(xiāng)八景”，素有盛名。 1948 年泗城解放， 1950 年建成關(guān)鎮(zhèn)， 1992 年 3 月泗縣進(jìn)行新的行政區(qū)劃調(diào)整，縣城改稱為泗城鎮(zhèn)，泗城鎮(zhèn)位于縣境中部。泗縣城市整體規(guī)劃經(jīng)過了兩次大的調(diào)整修編， 1995—— 2020年的泗縣城市整體規(guī)劃于 1995 年完成并批準(zhǔn)實(shí)施。 ◆交通狀況 泗縣交通便捷，公路四通八達(dá)， 104 國道和 30 329 省道貫穿全境；東距寧宿徐高速公路20 公里，西至京滬鐵路宿縣站、蚌埠站分別為 80 公里、 100 公里，北距徐州觀音機(jī)場 90公里，正在修建的宿淮鐵路；泗永高速、明雙高速從泗城擦邊而過；新汴河貫穿全 縣， 300噸位船只可直下洪澤湖進(jìn)長江入大海。 規(guī)劃在 2020 年開始建設(shè)的泗縣至宿州的高速公路今年 2 月 16 號(hào)通過專家組評(píng)審，該高速公路全場 公里，是泗洪至許昌公里的組成部分，項(xiàng)目設(shè)計(jì)車速 120 公里 /小時(shí)，路基寬度28 米，雙向四車道，建設(shè)工期為 3 年。公路起點(diǎn)位于泗縣大彭莊附近，與 104 國道形成互通立交；終點(diǎn)在宿州北，與合徐高速形成樞紐。項(xiàng)目建成后，能夠有效促使皖北地區(qū)交通干線向東延伸，將進(jìn)一步加強(qiáng)宿州市與周邊地區(qū)特別是與長三角經(jīng)濟(jì)圈的聯(lián)系，是皖北地區(qū)成為沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的承接，以及東部向西部地區(qū) 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移輻射的橋頭堡。 ◆ 資源概況 泗縣農(nóng)副產(chǎn)品豐富，盛產(chǎn)小麥、玉米、稻谷、豆類、薯類、花生、棉花、蠶繭、紅瓜子等。泗縣是全國林業(yè)綠化達(dá)標(biāo)縣，有林地面積 65 萬畝，木材總儲(chǔ)量達(dá) 460 萬方，森林覆蓋率達(dá)25%。泗縣是全省畜牧水產(chǎn)養(yǎng)殖十強(qiáng)縣，擁有可養(yǎng)水面 5 萬畝， 特種水產(chǎn)養(yǎng)殖 (河蟹、特類魚 )前景廣闊，沱河萬畝精養(yǎng)塘正在開發(fā)建設(shè)之中 。泗縣工業(yè)發(fā)展迅猛，已形成糧棉油加工、山芋加工、木材加工、服裝制鞋、建筑建材等支柱產(chǎn)業(yè)。 城市性質(zhì) ◆ 泗縣位于安徽東北角，處于蘇皖兩省五縣交界地帶，特殊的地理位置以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定 了其城市性質(zhì)的特殊性。 ◆ 宿州市區(qū)域中心城市，成為宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一極； ◆ 利用優(yōu)越的區(qū)位、交通、資源優(yōu)勢，發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，成為加工貿(mào)易基地； ◆ 平衡三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展民間稱市域、縣域商貿(mào)流通中心； ◆ 擴(kuò)大城區(qū)面積，加快新城區(qū)開發(fā)建設(shè)和老城區(qū)的更新改造。 區(qū)位優(yōu)勢 區(qū)域位置的優(yōu)越性價(jià)錢了泗縣同外部政治經(jīng)濟(jì)文化聯(lián)系和交流，有利于外地資金、企業(yè)、優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)入泗縣，溝通 發(fā)展泗縣的經(jīng)濟(jì)。真正打造蘇州乃至整個(gè)安徽東北部的中心城市和重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域。 ◆ 借力長三角經(jīng)濟(jì)圈 隨著外部交易條件的改善，立體交 通網(wǎng)絡(luò)的建立，泗縣與南京、上海等都市經(jīng)濟(jì)圈以及整個(gè)長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域的時(shí)空距離日漸縮短。對(duì)于處在內(nèi)陸省份的泗縣來說，應(yīng)加強(qiáng)與發(fā)達(dá)地區(qū)的交流與合作，積極融入長三角經(jīng)濟(jì)圈，借助長三角先進(jìn)的技術(shù)、雄厚的資金、大量的人才等，加快本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 ◆融入徐州都是經(jīng)濟(jì)圈 徐州都市經(jīng)濟(jì)圈作為蘇北乃至皖北地區(qū)重要的一個(gè)“共同體”，泗縣與之毗鄰，可以共享和利用徐州經(jīng)濟(jì)圈強(qiáng)大的人流、五六、資金流等，同時(shí)徐州的巨大勞務(wù)市場也是泗縣勞務(wù)輸出的一個(gè)重要地區(qū)，成為泗縣“異地城鎮(zhèn)化”的一大特征，加強(qiáng)與徐州經(jīng)濟(jì)圈的交流是發(fā)展泗縣經(jīng)濟(jì)的必經(jīng)之路 。 ◆發(fā)揮省際交界優(yōu)勢 泗縣有著特殊的地理位置，位于兩省五縣交界處，東近沿海，西接中原，南通長江，北臨歐亞大陸橋，隨著徐州國際機(jī)場和和徐高等級(jí)公路的建設(shè)，建立起良好的立體交通網(wǎng)絡(luò)，加快了區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系與合作，同樣也帶來了大量的外地企業(yè)、資金以及技術(shù)和人才，為本地縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。 ◆ 宿州市域經(jīng)濟(jì)結(jié)點(diǎn) 泗縣為宿州市的中心城市之一，同時(shí)又是該市的東大門，利用中心城市的潛能與優(yōu)勢，加大泗縣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展力度，成為連接安徽、江蘇兩省經(jīng)濟(jì)的重要結(jié)點(diǎn)和樞紐，成為宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一極。 資源優(yōu)勢 生物資源 氣候資源優(yōu)越，本地生物資源非常豐富，種植業(yè)有小麥、大豆、玉米、棉花、油菜及藥材，林木品種也很多，木材積蓄量 60 萬立方米，森林覆蓋率為 15%。物產(chǎn)資源豐富為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有力的條件，同時(shí)可以為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)提供了有力利保障，有利于泗縣縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 礦產(chǎn)資源 泗縣礦產(chǎn)資源分布不多，主要以石灰石、大理石、長石、石英巖等為主，其中石灰?guī)r儲(chǔ)量為 億立方米，大理石儲(chǔ)量為 20 萬立方米。豐富繁榮水利資源不僅有利產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于立體交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建都是有很大的助力。 勞動(dòng)力資源 截止 2020 年，全縣人口 90 萬，其中勞動(dòng)力約為 40 萬，占總?cè)丝诘?45%。泗縣是一個(gè)典型的勞務(wù)輸出地區(qū)，勞務(wù)輸出有利于提高當(dāng)?shù)厝说纳钏?，從而帶?dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也能轉(zhuǎn)變當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)觀念。 人口規(guī)模 泗縣全縣總?cè)丝诮?90 萬，其中泗城鎮(zhèn)（縣城區(qū)域）為 10 萬左右，約占總?cè)丝诘?11%，在狹小的縣城中心區(qū)域，居住著近 8 萬人口，人流相對(duì)比較密集，較大的消費(fèi)潛力和消費(fèi)空間，支撐城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 二、泗縣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況綜述 隨著國家經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境的進(jìn)一步改善，各地縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也隨之加快，迎來了 新一輪的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)立體交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建、信息傳遞速度的加快等更是促進(jìn)了地區(qū)間的交流和合作，也為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了新的發(fā)展道路和方向。 泗縣宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展現(xiàn)狀 隨著新一輪城市規(guī)劃的提出，習(xí)性將進(jìn)一步擴(kuò)大城區(qū)規(guī)模，將逐步形成功能、職能明確的不 同組團(tuán)，住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)、工業(yè)園區(qū)等布局比較合理。嚴(yán)格區(qū)分，共同促進(jìn)泗縣的發(fā)展與騰飛。 在新一輪規(guī)劃中，泗縣將建成兩大城市中心，城市向東發(fā)展。將進(jìn)一步完善市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)建快速的交通網(wǎng)絡(luò)，提高政府的辦事效率，加大招