【正文】 .. .. .. ..DB51四川省（區(qū)域性）地方標準DB 510100/T 013—2013代替 DB 510100/T 013—2007成都市寫字樓物業(yè)服務等級劃分2014 04 15發(fā)布2014 05 01實施成都市質(zhì)量技術監(jiān)督局發(fā)布.. .. .. ..目次前言 II1　范圍 12　規(guī)范性引用文件 13　術語與定義 14　縮略語 35　總則 46　等級劃分的內(nèi)容及要求 4參考文獻 37前言本標準按照GB/T —2009給出的規(guī)則起草。 本標準代替并廢除DB 510100/T 013—2007版本，主要技術變化如下：——修改了標準名稱，將“寫字樓物業(yè)服務規(guī)范”改為“成都市寫字樓物業(yè)服務等級劃分”；——為適應寫字樓市場的發(fā)展要求，對寫字樓物業(yè)服務進行分等分級；——為指導各類型寫字樓物業(yè)服務，對服務事項和要求進行了細化。本標準由成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局提出并歸口。本標準起草單位：中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會、成都市標準化研究院、成都市物業(yè)管理協(xié)會、成都利豐物業(yè)有限公司、成都華昌物業(yè)發(fā)展有限責任公司、成都誠悅時代物業(yè)服務有限公司、第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司、四川力寶企業(yè)管理有限公司、仲量聯(lián)行測量師事務所（上海）有限公司成都分公司、成都吾豪物業(yè)管理顧問有限公司。本標準主要起草人：宋學明、袁慶華、唐宗偉、巫慶敏、周航、茍強、賴孝剛、燕樂、程碩、劉斌、周國斌、楊潤春、陳杰友、趙蔚、歐志偉、任雁、文萌川。.. .. .. ..成都市寫字樓物業(yè)服務等級劃分1　 范圍本標準規(guī)定了寫字樓物業(yè)服務的術語和定義、總則、等級劃分的內(nèi)容及要求。本標準適用于成都市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)服務的等級劃分。2　 規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB 5749 生活飲用水衛(wèi)生標準GB 17051 生活飲用水水質(zhì)標準GB 50016 建筑設計防火規(guī)范GB 50034 建筑照明設計規(guī)范GB 50045 高層民用建筑設計防火規(guī)范GB 50116 火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范GB/T 503142006 智能建筑設計標準DL/T 596 電力設備預防性試驗規(guī)程JGJ 50 城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范MH/T 6012 航空障礙燈DB51/190 四川省水污染物排放標準DB510100/T 0542010 房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類DB510100/T 0732011 住宅物業(yè)服務等級劃分DB510100/T 0822012 成都市商務寫字樓等級劃分3　 術語與定義下列術語與定義適用于本標準?！懽謽?為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。　物業(yè)服務機構(gòu)具有資質(zhì)證書的物業(yè)服務企業(yè)和取得名錄證書的物業(yè)服務其他管理人。注1： 物業(yè)服務企業(yè)是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。注2： 物業(yè)服務其他管理人是指由企業(yè)事業(yè)單位、社會團體和其他社會力量以及公民個人利用非國有資產(chǎn)舉辦的，從事物業(yè)服務活動的非營利性的民辦非企業(yè)單位。　物業(yè)服務 物業(yè)服務機構(gòu)按照合同約定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！∥飿I(yè)承接查驗物業(yè)服務機構(gòu)承接物業(yè)時，合同雙方當事人按照國家有關規(guī)定和（前期）物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關場地進行檢查和驗收的活動?！】蛻艚邮芪飿I(yè)服務的組織或個人。注： 接受物業(yè)服務的業(yè)主、使用人及其他相關方?！I(yè)主房屋的所有權人。注1： 依法取得或者根據(jù)《中華人民共和國物權法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。注2： 基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。[DB510100/T 0732011，]　使用人物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物的承租人、實際使用者。[DB510100/T 0732011，]　共用部位由多個所有權人共同擁有，其主體承重結(jié)構(gòu)部位和共用面積所構(gòu)成的部位。注： 根據(jù)《中華人民共和國物權法》的司法解釋，共用部位包括建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分。其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所擁有的場所及設施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。[改寫DB510100/T 0542010，]　共用設施設備由多個所有權人共同擁有，并由其共用的設施設備，一般包括：電梯、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、熱源系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經(jīng)營性車場或車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。[DB510100/T 0542010，]　智能化集成系統(tǒng)將不同功能的建筑智能化系統(tǒng)，通過統(tǒng)一的信息平臺實現(xiàn)集成，以形成具有信息匯集、資源共享及優(yōu)化管理等綜合功能的系統(tǒng)。[GB/T 503142006，]　專項委托服務專業(yè)性服務企業(yè)接受物業(yè)服務機構(gòu)的委托，承接物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等專業(yè)服務。[DB510100/T 0732011，]　特約服務物業(yè)服務機構(gòu)接受客戶委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的各類單項服務。[改寫DB510100/T 0732011，]4　 縮略語下列縮略語適用于本標準。UPS:不間斷電源（Uninterruptible Power Supply）DDC:直接數(shù)字控制（Direct Digital Control）5　 總則　 本標準通過對寫字樓物業(yè)服務進行等級劃分，為物業(yè)服務活動的合同雙方當事人確定物業(yè)服務等級提供依據(jù)?！?寫字樓物業(yè)服務等級分為四級：超甲級、甲級、乙級和丙級。超甲級為最高標準，高一等級要求包含相應低一等級的要求。　 寫字樓物業(yè)服務包括：綜合服務、房屋共用部位管理與維修養(yǎng)護、共用設施設備管理與維護、裝飾裝修管理與服務、公共秩序管理維護、環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理維護共六項內(nèi)容，每一項均有與之對應的等級要求?！?除非本標準有更高要求，寫字樓物業(yè)服務應符合安全、消防、衛(wèi)生、環(huán)境保護等現(xiàn)行的有關法規(guī)和標準。6　 等級劃分的內(nèi)容及要求　 綜合服務應符合表1的規(guī)定。表1　 綜合服務內(nèi)容及要求項目內(nèi)容及要求超甲級甲級乙級丙級基礎管理簽訂（前期）物業(yè)服務合同，明確權利義務關系。按相關要求公示物業(yè)服務合同履行情況。簽訂有專項服務分包合同，明確各方權利義務。對專項分包服務有監(jiān)督及評價機制，記錄完善。有機器損壞險、財產(chǎn)一切險和公眾責任保險等。簽訂（前期）物業(yè)服務合同，明確權利義務關系。按相關要求公示物業(yè)服務合同履行情況。簽訂有專項服務分包合同，明確各方權利義務。對專項分包服務有監(jiān)督及評價機制，記錄完善。有機器損壞險和公眾責任保險等。簽訂（前期）物業(yè)服務合同，明確權利義務關系。按相關要求公示物業(yè)服務合同履行情況。簽訂有專項服務分包合同，明確各方權利義務。對專項分包服務有監(jiān)督及評價機制，記錄完善。有公眾責任保險。簽訂（前期）物業(yè)服務合同，明確權利義務關系。按相關要求公示物業(yè)服務合同履行情況。簽訂有專項服務分包合同，明確各方權利義務。對專項分包服務有監(jiān)督及評價機制，記錄完善?？蛻舴請鏊锌蛻舴罩行募敖哟芭_，至少應配置有辦公桌、椅、飲水機、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡、辦公智能化系統(tǒng)。公示物業(yè)服務機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復印件）或其它管理人名錄證書（復印件）、項目經(jīng)理及主要服務人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、服務電話、三級投訴電話等。設立管務公開欄。應設置獨立的客戶等候區(qū)，有物品寄存場所。有客戶服務中心及接待前臺，至少應配置有辦公桌、椅、飲水機、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡、辦公智能化系統(tǒng)。公示物業(yè)服務機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復印件）或其它管理人名錄證書（復印件）、項目經(jīng)理及主要服務人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、服務電話、三級投訴電話等。設立管務公開欄。 應設置獨立的客戶等候區(qū)，有物品寄存場所。有客戶服務中心，宜設置接待前臺，至少應配置有辦公桌、椅、飲水機、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡、辦公收費系統(tǒng)。公示物業(yè)服務機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復印件）或其它管理人名錄證書（復印件）、項目經(jīng)理及主要服務人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、服務電話、三級投訴電話等。設立管務公開欄。有客戶服務中心，宜設置接待前臺，至少應配置有辦公桌、椅、飲水機、電話等。公示物業(yè)服務機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復印件）或其它管理人名錄證書（復印件）、項目經(jīng)理及主要服務人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、服務電話、三級投訴電話等。設立管務公開欄。表1（續(xù)）項目內(nèi)容及要求超甲級甲級乙級丙級人 員從業(yè)人員按照相關規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書。實行項目經(jīng)理責任制，一個物業(yè)管理區(qū)域配備不少于1名項目負責人。項目負責人應取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。項目負責人及從業(yè)人員應納入成都市物業(yè)服務信用信息檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊證書。從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，服務規(guī)范，語言文明、熱情主動?？蛻舴杖藛T應至少能提供中、英雙語服務。配電房和監(jiān)控室應24小時派員值班，每班不少于2人。配備至少1名特種設備安全管理負責人。配有至少2名持特種設備作業(yè)人員證的電梯安全管理員。配有不少于1名二次供水系統(tǒng)管理人員，持證上崗。至少配備2名從事設施設備管理的工程師。從業(yè)人員按照相關規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書。實行項目經(jīng)理責任制，一個物業(yè)管理區(qū)域配備不少于1名項目負責人。項目負責人應取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。項目負責人及從業(yè)人員應納入成都市物業(yè)服務信用信息檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊證書。從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，服務規(guī)范，語言文明、熱情主動?？蛻舴杖藛T應能提供中、英雙語服務。配電房和監(jiān)控室應24小時派員值班，每班不少于2人。配備至少1名特種設備安全管理負責人。配有至少1名持特種設備作業(yè)人員證的電梯安全管理員。配有不少于1名二次供水系統(tǒng)管理人員，持證上崗。至少配備1名從事設施設備管理的工程師。從業(yè)人員按照相關規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書。實行項目經(jīng)理責任制，一個物業(yè)管理區(qū)域配備1名項目負責人。項目負責人應取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書或成都市物業(yè)服務項目經(jīng)理證書。項目負責人及從業(yè)人員應納入成都市物業(yè)服務信用信息檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊證書。從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，規(guī)范服務，語言文明?？蛻舴杖藛T應提供標準普通話服務。配電房和監(jiān)控室應24小時派員值班。配有持特種設備作業(yè)人員證的電梯安全管理員。配有二次供水系統(tǒng)管理人員，持證上崗。從業(yè)人員按照相關規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書。實行項目經(jīng)理責任制，一個物業(yè)管理區(qū)域配備1名項目負責人。項目負責人應取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書或成都市物業(yè)服務項目經(jīng)理證書。項目負責人及從業(yè)人員應納入成都市物業(yè)服務信用信息檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊證書。從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，規(guī)范服務，語言文明。配電房和監(jiān)控室應派員值班。配有持特種設備作業(yè)人員證的電梯安全管理員。配有二次供水系統(tǒng)管理人員，持證上崗。表1（續(xù)）項目內(nèi)容及要求超甲級甲級乙級丙級制 度有共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。有管理規(guī)約、避難層的維護和管理等公眾管理制度。有企業(yè)自用設施設備維護管理制度。有首問責任制制度、投訴處理制度。有消防、治安、治安防范、設施設備、地震、防汛、電梯故障、公共衛(wèi)生等突發(fā)公共事件應急預案。有專項服務分包管理制度。有物業(yè)服務檔案管理制度。有物業(yè)服務財務管理制度。有物業(yè)服務風險管理制度。有物業(yè)服務節(jié)能減排管理制度。1有物業(yè)服務人員培訓、考核管理制度。有共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。有管理規(guī)約、避難層的維護和管理等公眾管理制度。有企業(yè)自用設施設備維護管理制度。有首問責任制制度、投訴處理制度。有消防、治安、治安防范、