【正文】 五星級酒店的籌建設(shè)計方案目前，全國各地的高星級酒店興建熱一直持續(xù)，同房地產(chǎn)住宅相比，受到的金融危機的影響也小得多，一些投資人想投資興建高星級酒店，但自己又不專業(yè)，請人來做，自己也應(yīng)該對高星級酒店進行一些了解，愿我這篇文章能給出一點點幫助，有疑惑之處愿與大家共同探討。一、建立五星級酒店的目的：平臺與橋梁的作用：高星級酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟平臺，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過它可以融資、可以完成一些“高難度”的動作。樹立企業(yè)的品牌：國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團或企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過這個最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實力、企業(yè)文化。尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商都認識到了：房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級酒店在市場上很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價值，在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時建設(shè)高星級酒店。投資新建高星級酒店還有其他的益處：首先是投資的穩(wěn)定性比較強，相應(yīng)來說風(fēng)險相對不大；其次是成長性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長性比較好；最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營會形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流. 從企業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤還重要!正是這個現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。二、酒店的投資成本及回報分析：按照建筑單位面積的價格（不包括買地的錢）：五星級酒店一般為：9000—10000元/m2，（四星級酒店一般為：7000—9000元/m2；）按照客房總數(shù)計算：五星級總造價=房間數(shù)150萬元/間以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為120m2～180m2，（四星為90m2～110m2） 投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占30%、機電成本占30%、裝修成本占40%；中國的五星級酒店投資回報率能達到8%或9%就不錯了，一般投資回報周期為1520年。三、選擇建立五星級的類別：是商務(wù)酒店兼帶一般會議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會議型酒店？酒店類別 各項功能所占基本比例（按突出的比例程度表示） 餐飲 娛樂 休閑 會議 會展 住宿商務(wù)酒店 ★★★★ ★★☆☆ ★☆☆☆ ★★★☆ ☆☆☆☆ ★★★★度假酒店 ★★★☆ ★★★☆ ★★★★ ★★☆☆ ☆☆☆☆ ★★★★商務(wù)會議型酒店 ★★★★ ★★☆☆ ★☆☆☆ ★★★★ ★★★☆ ★★★★商務(wù)會展型酒店 ★★★☆ ★★☆☆ ★★☆☆ ★★★★ ★★★★ ★★★★四、選址——可行性調(diào)查報告（自己做，同時請酒店專業(yè)人士做，然后對比）——酒店建造成本的大致分析五、組建自己的一個酒店專業(yè)籌建團隊——請酒店專業(yè)裝飾設(shè)計公司出設(shè)計方案：在這個過程中，要詳細分析：酒店檔次、類別的確定；各服務(wù)項目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；各項硬件滿足五星級星級評定硬件要求、滿足經(jīng)營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學(xué)地控制能耗等五大項要求；第3項的具體實施方案；預(yù)期未來5—10年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋；形成酒店初步設(shè)計方案后，找一家建筑設(shè)計院按照此酒店初步設(shè)計方案做酒店建筑設(shè)計方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙）——會審——酒店專業(yè)裝飾設(shè)計公司出酒店裝飾深化設(shè)計方案——會審——將裝飾深化設(shè)計方案遞交建筑設(shè)計院，由建筑設(shè)計院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍圖）——開始施工，同時酒店專業(yè)裝飾設(shè)計師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場，及時解決問題。具體的操作：★施工總體計劃的制定：☆土建，5萬平方建筑面積的施工期一般為1315個月（在北方，要考慮冬天凍土期、春節(jié)放假的影響）；☆封頂后，按先后順序，開始是中央空調(diào)管道、給排水、消防、強電、弱電、外立面施工，前面幾項可以部分交叉作業(yè)，給排水及消防都打壓試水后，最后才是內(nèi)裝，內(nèi)裝一般為13個月左右；★土建施工隊伍的選擇：☆資格預(yù)審——具備甲級資質(zhì)，修建過酒店類建筑等等，當(dāng)然，這些都是可以掛靠的，最關(guān)鍵的是要考察其是否有經(jīng)濟實力，若自己公司一點現(xiàn)金都沒有，純粹靠甲方按進度撥款，那將會嚴重影響施工進度的；☆甲方在與乙方（土建施工承包單位）簽訂合同時，一定要注明：甲方在向乙方撥付施工進度款的同時，在乙方所聘用的建筑工人工資支付問題上，乙方必須按與建筑包工方所簽訂合同中約定的工資支付方式執(zhí)行，甲方有責(zé)任進行監(jiān)督，否則甲方有權(quán)利暫時中止向乙方劃撥施工進度款。建筑工人因工資不能得到及時支付而停工或堵政府大門的事例在全國都有發(fā)生，我所在籌建的五星級酒店工程上就發(fā)生過一次，作為甲方，我公司按合同約定，根據(jù)實際施工進度向乙方劃撥了工程進度款，但不知道是乙方戰(zhàn)線太長了而東挪西用了呢還是補其他的窟窿，反正就沒有及時給建筑工人發(fā)放工資，于是就引發(fā)了停工、堵市政府大門的事件。一時間，輿論的矛頭都指向了我公司，其他的房地產(chǎn)公司看著笑話，不明真相的還以為是我公司經(jīng)濟實力有問題或是老板心太黑，著實把老板給氣得夠嗆！目前，國家有相關(guān)規(guī)定，建設(shè)方和承建方都必須按一定比例向政府有關(guān)部門預(yù)交民工工資保證金，就是擔(dān)心出現(xiàn)民工干了活拿不到錢，甲方推乙方，乙方推他方的事件發(fā)生。在這個問題上，我所在的房地產(chǎn)公司也遇到過問題：按規(guī)定公司向政府有關(guān)部門足額交納了相應(yīng)的保證金，但承建方卻拿不出錢來交，催一次二次，答應(yīng)了就是沒有錢交，于是，甲方的開工證就沒法辦，沒開工證，在銀行辦理貸款的手續(xù)就進行不下去。由此可見簽訂合同前考察土建承包方的真實經(jīng)濟實力是多么關(guān)鍵！★土建施工的進度、質(zhì)量的監(jiān)督和管理：☆要求乙方做出切實可行的施工組織設(shè)計；☆甲方的現(xiàn)場監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各階段在工地的實際施工人數(shù)，是否按照計劃實施，能否完成進度要求，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋；☆甲方現(xiàn)場工程師應(yīng)該針對施工進度做出獎懲制度：完成則獎，延后就罰；☆甲方現(xiàn)場工程師還應(yīng)該針對監(jiān)理公司制定獎懲制度：認真履行職責(zé)的則獎，若我方發(fā)現(xiàn)問題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅決處罰或更換監(jiān)理公司。這樣，通過一些較硬的手段使監(jiān)理方產(chǎn)生危機感，別讓工程監(jiān)理形同虛設(shè)?！罟究偛恳乐构粳F(xiàn)場工程部、土建承包方、工程監(jiān)理方這三方人員坑瀣一氣，做好對自身人員的督察工作。建立合理的嚴密的工作制度、職責(zé)，劃分各級權(quán)限，一旦制定，堅決執(zhí)行?！锿两ńㄔ斐杀痉治觯骸罱荒陜?nèi)鋼材價格的大起大落，使建筑成本必定受到影響，但目前酒店高層建筑的土建均價也基本在1400—1800左右了；☆確定建筑設(shè)計院的時候就要特別注意：其主結(jié)構(gòu)設(shè)計師的資質(zhì)、實踐水平、務(wù)實的態(tài)度，若遇到學(xué)究類的，沒有實踐經(jīng)驗，一味只強調(diào)規(guī)范，一丁點的責(zé)任都怕承擔(dān)的那種，設(shè)計出來的結(jié)構(gòu)鋼含量會大得讓你瞠舌！尤其地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少錢！☆土建的建造成本也和最初的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計有關(guān)系：①酒店主體設(shè)計盡可能地不采用圓弧類或異型類造型，否則將增加建筑模板及人工成本，同時也增加了后期裝修的材料及人工成本；★裝飾成本分析，控制：☆一般五星級酒店的裝飾成本占總投資成本的40%；☆酒店的裝飾設(shè)計和裝飾施工必須分別由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計公司和有能力的裝修施工公司來完成，反對由裝修承包方免費進行裝飾設(shè)計的做法：①專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計公司：其目的是掙設(shè)計費、同時作好自己公司的口碑，與其所采用的何種價位裝飾材料，最終的裝飾總成本無直接經(jīng)濟利益聯(lián)系。在能體現(xiàn)設(shè)計效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正體現(xiàn)其設(shè)計能力。②裝修施工公司：其強項在于施工，在保證進度的前提下，裝修質(zhì)量高、穩(wěn)定、細節(jié)處理完美，能達到這點就已經(jīng)很不錯了。現(xiàn)在的很多大型裝修施工單位都下設(shè)了設(shè)計部門或設(shè)計室。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場、學(xué)校、機關(guān)、酒樓一類的。接到高星級酒店設(shè)計的單子了，多是臨時再聘請專業(yè)的酒店設(shè)計師來進行設(shè)計，出的產(chǎn)品的質(zhì)量、穩(wěn)定性，就不好說了。③由裝修承包方免費進行裝飾設(shè)計的后果：表面上看，由裝修承包方免費進行裝飾設(shè)計，投資方省了筆不小的設(shè)計費。但投資方要考慮這個問題：裝修承包方在進行裝飾設(shè)計時，他能盡心盡力地將成本控制到了最為合適的一個點了嗎？？本來這個點就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計，收效也是甚微?！把蛎苯K究是出在“羊”身上的：一個好的酒店設(shè)計方案，無論是自己做或者另外花錢請專業(yè)酒店設(shè)計人員做，都是要花費設(shè)計費用的?，F(xiàn)在五星級酒店的國內(nèi)設(shè)計單價是150元/㎡—200元/㎡，設(shè)計費用都是好幾百萬。這個費用全部由裝飾施工單位自己去消化，吞下去是滋味嗎？于是，設(shè)計中本可以省的材料用上了，可以用替代材料的地方也全采用高檔材料（材料費增加了），可以簡潔的地方出現(xiàn)了很多的曲線或異型設(shè)計（人工費增加了），另外，在施工中還會不斷地、“合理地”多出現(xiàn)本可以避免的施工變更，表面上看是沒有什么問題，但今天牽兩筆、明天牽兩筆，不知不覺中，設(shè)計費的本錢又收回來了?！罘磳σ幻恋劁佁焐w地般采用“鑲金嵌玉”的裝飾設(shè)計手法：五星級酒店的確是用錢堆砌出來的，但不計成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設(shè)計手法，相信是大多數(shù)投資方所不愿意看到的。酒店裝飾效果的體現(xiàn)，最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細節(jié)處理，同時還要巧妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，就能節(jié)省一大筆裝飾費用。試想，客人一邁進酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細看才能體會到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，而不會就立刻就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的還是西班牙、美國的。客人走進客房，首先體會到的也是房間的空間、面積、家具、窗簾、布草及整個房間的色彩基調(diào)等綜合氣氛。有誰會馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺的石材是進口的還是國產(chǎn)的？☆在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！☆酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。☆主要裝飾材料進行把控：一般采取甲供或甲方認定品牌、規(guī)格、型號。甲方應(yīng)派專人對本地及周邊裝飾材料市場進行詢價，部分材料，如石材，很有必要到國內(nèi)幾個主要的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、云南等）進行市場調(diào)查?！飳I(yè)酒店裝飾設(shè)計公司的選擇：☆首先主設(shè)計師必須是要懂酒店的經(jīng)營方式、構(gòu)架、經(jīng)營流程、酒店管理者的管理需求、酒店星級評定規(guī)范；☆設(shè)計之前對酒店當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)查了解，必須要明白調(diào)查些什么，有哪些項目？至少要做到以下方面：①當(dāng)?shù)氐母餍羌壘频昙敖诌吷鐣茦?、咖啡館、OK廳、洗浴中心、洗腳房的調(diào)查：餐飲、娛樂、休閑、會議等項目的地理位置、規(guī)模、裝飾特色、主題文化、銷售價格、客源分類、顧客口碑、上客率、停車場、其他附加服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量等等細項；②本地市場餐飲、娛樂、休閑、會議、會展、精品購物等的市場飽和度或欠缺程度；③準確了解當(dāng)?shù)爻鞘形磥?10的規(guī)劃，預(yù)測酒店未來510內(nèi)的發(fā)展狀況，做出的設(shè)計方案必須是具有前瞻性的；④對主要裝飾材料的市場價格必須熟悉以及新型裝飾材料的選擇利用能力（較好地把控成本、提高效率、保證品質(zhì)）；⑤能夠提供切實可行的裝飾成本控制方案；⑥各服務(wù)場點盡可能地考慮是多功能性的，將“最大限度的獲取經(jīng)營利潤”這一思路貫穿在整個設(shè)計中；⑦設(shè)計中必須滿足少數(shù)的貴賓服務(wù)需求：第一，必須保證“私密性”：從停車、乘電梯、進入餐飲或娛樂或會議的通道、包房的位置、結(jié)帳方式地點等等細節(jié)都必須充分地考慮周全。試想，一個政府要員想要到你的酒店洗個桑拿放松一下，若像普通客人那樣非得從大門進來，經(jīng)過大廳乘坐電梯，再到桑拿樓層，還得經(jīng)過桑拿服務(wù)臺，再進入包間，這么多的環(huán)節(jié)中，不知道有多少人看見了你的面孔，還可能遇到你的部下或不想見到的其他人，如果是這樣，你說這官員下次還敢來嗎？這口碑一帶出去，別的重要人物還敢來嗎？？真正的重要人物，你若能倒貼錢把他給請過來了，一次、兩次，消費愉快了，可能你就能辦成一些大事了。酒店作為一個平臺，在這一方面的作用舉足輕重。這一點，能做到、做好的設(shè)計師極少！第二，要充分顯示出地位、身份：接待貴賓的場所硬件的豪華程度充分表現(xiàn)出來，這一點一般設(shè)計師都容易做到；第三，充分的人性化的體現(xiàn)：要讓客人使用方便。如開會，貴賓休息室要緊靠主會議室，而且有通道直接到主席臺上，除常規(guī)通道外，還有專用的撤離會場的通道；☆因為人員流動的原因，在看其成功案例的同時，必須落實該主設(shè)計師是否還在其設(shè)計公司；★酒店主要設(shè)備的選型、成本控制以及其他注意事項：酒店的設(shè)備投資成本一般占總投資的30%，主要分為配發(fā)電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防及自動報警系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)設(shè)備以及游泳池設(shè)備