【正文】 **有限公司蔬菜果品批發(fā)大市場升級改造項目可行性研究報告二○○九年十一月第一章 總 論 項目概況　?。?*市蔬菜果品批發(fā)大市場升級改造項目：**市五里牌：改擴建：2728萬元 ：**市蔬菜果品批發(fā)大市場：向華芝 可行性研究報告編制單位單位名稱：**工程咨詢公司資質(zhì)等級：乙級資質(zhì)證書：工咨乙*****發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會 項目編制依據(jù)、原則、研究范圍 項目編制依據(jù)1.《關(guān)于印發(fā)全國重點農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場信息和檢驗檢測系統(tǒng)技術(shù)方案（試行）的通知》（經(jīng)貿(mào)[2003]737號）； 2.《農(nóng)業(yè)部關(guān)于組織實施農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場“升級拓展5520工程”的通知》（農(nóng)市發(fā)[2006]5號）；3.《**市城市總體規(guī)劃》；4.**市統(tǒng)計年鑒；5.**統(tǒng)計年鑒；6.《投資項目可行性研究指南》；； 、規(guī)程和標準。 編制原則　　，以建設單位和項目輻射區(qū)域?qū)嶋H情況出發(fā)，統(tǒng)籌兼顧，量力而行，充分利用果蔬市場這一農(nóng)產(chǎn)品流通的有效載體，發(fā)揮其支農(nóng)惠農(nóng)作用?！　?、公正、科學的執(zhí)業(yè)原則，充分調(diào)查取證，從客觀角度研究項目的各項可行性。　　?！　?研究范圍依據(jù)國家有關(guān)政策要求和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場升級改造建設規(guī)劃方案，本可研報告主要對項目建設的必要性，建設規(guī)模和內(nèi)容，建設內(nèi)外部條件，工程技術(shù)方案，環(huán)境保護，項目實施進度，投資估算和社會經(jīng)濟效益等進行全面論證和研究。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號項目名稱單位數(shù)據(jù)備 注1總用地面積畝2建筑面積m2194003項目總投資萬元2728建設投資萬元27284資金籌措萬元2728公司自籌萬元1728申請國家支持萬元10005經(jīng)營收入萬元年平均6總成本費用萬元年平均7稅金及附加萬元年平均8凈利潤萬元年平均9投資利潤率%10投資利稅率%11財務內(nèi)部收益率%12財務凈現(xiàn)值萬元Ic=10%13靜態(tài)投資回收期年含建設期14動態(tài)投資回收期年含建設期15盈虧平衡點%年平均 簡要結(jié)論**市蔬菜果品批發(fā)大市場升級改造項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方發(fā)展規(guī)劃，升級改造將促進市場整體功能的提升，一是可以更加有效的發(fā)揮批發(fā)市場這一果蔬流通載體，促進自治州農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，幫助農(nóng)民提高收入；二是通過完善市場服務，有助于市場自身的發(fā)展壯大，更好的為城鄉(xiāng)居民提供優(yōu)質(zhì)的果蔬供應服務；三是本項目實施能提供一定數(shù)量的就業(yè)崗位，對解決社會就業(yè)，維護社會穩(wěn)定具有重要意義。該項目前期各項基礎條件具備，有較強的競爭力，經(jīng)濟效益明顯，社會效益顯著，建設方案實施性強，項目建設是必要的，也是切實可行的。第二章 項目提出背景及市場分析 項目提出的背景 項目單位概況**市蔬菜果品批發(fā)大市場于1999年規(guī)劃建設，2001年投入運營，是**市人民政府投資興建的全市唯一的果蔬專業(yè)批發(fā)市場，是**市果蔬流通龍頭企業(yè)。2000年被中國蔬菜流通協(xié)會定為全國首批50家定點蔬菜批發(fā)市場之一。2003年被國家農(nóng)業(yè)部定位第八批定點農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場，2008年被州人民政府確定為州級農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場。市場位于**市五里牌，占地50畝，預留土地約30畝，是湘鄂渝黔四省市邊區(qū)規(guī)模較大、設施較全的果蔬批發(fā)市場，承擔著湘西州蔬菜水果的調(diào)入調(diào)出任務，輻射周邊30多個縣市。市場年銷蔬菜12000萬公斤，椪柑等各類水果8000萬公斤，年交易額逾2億元，為促進湘西州果蔬流通發(fā)揮了重大作用。 項目提出背景農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下農(nóng)產(chǎn)品流通的重要途徑，依托其商品集散、價格形成、信息傳輸三大基本功能，在促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；?、標準化、產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)產(chǎn)品大市場、大流通格局的形成，在引導農(nóng)民面向市場調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)增產(chǎn)增收和保障城鄉(xiāng)居民的“菜籃子”供應、促進社會穩(wěn)定方面，發(fā)揮著不可替代的作用。根據(jù)《農(nóng)業(yè)部關(guān)于組織實施農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場“升級拓展5520工程”的通知》，為適應新階段調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設、增加農(nóng)民收入的需要，適應在農(nóng)產(chǎn)品供應的數(shù)量、品種、質(zhì)量上滿足居民消費水平日益提高的需要，必須加快農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的升級改造，強化基礎設施，完善市場功能，拓展業(yè)務領域，提高管理水平。**市蔬菜果品批發(fā)大市場作為全市唯一的果蔬專業(yè)批發(fā)市場，在帶動湘西州蔬菜、椪柑、獼猴桃等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)銷售，調(diào)節(jié)和保障**市“菜籃子”供應，維護社會穩(wěn)定方面發(fā)揮了重要作用。但是目前**市蔬菜果品批發(fā)大市場現(xiàn)有的蔬菜、水果交易大棚等設施已經(jīng)老化，存在著基礎設施薄弱、市場功能不完善，產(chǎn)業(yè)鏈較短，業(yè)務領域較狹窄的狀況，不利于引導農(nóng)民進入大市場，不利于促進農(nóng)民增收和持續(xù)保障城鄉(xiāng)居民蔬果供應。特別是今年年初受特大冰雪災害影響，市場基礎設施薄弱、農(nóng)產(chǎn)品流通性差導致水果蔬菜的積壓，使湘西州及周邊地區(qū)果農(nóng)菜農(nóng)遭受了巨大損失。為避免同樣的情況再次出現(xiàn)，最大限度的減少農(nóng)民損失，項目單位提出了**市蔬菜果品批發(fā)大市場升級改造項目的建設，意在完善市場功能，拓展業(yè)務領域，持續(xù)、有力的在促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)化進程，促進農(nóng)民增收，保障城鄉(xiāng)供應方面繼續(xù)發(fā)揮重要作用。 市場分析 供應現(xiàn)狀分析、水果供應現(xiàn)狀近年來，**充分發(fā)揮地處湘、鄂、渝、黔四?。ㄊ校┻厖^(qū)交界處和東西經(jīng)濟合作結(jié)合部這一地理區(qū)位優(yōu)勢，積極搞活流通，促進了貿(mào)易經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門提供的資料顯示，，%。2007年全州蔬菜、水果供應現(xiàn)狀如下：蔬菜產(chǎn)業(yè)：2007年，，；其中，上市量54萬多噸。水果產(chǎn)業(yè)：。(1)椪柑產(chǎn)業(yè)：，年產(chǎn)量約50萬噸。(2)獼猴桃產(chǎn)業(yè)：2007年全州種植面積4萬畝，產(chǎn)量為5萬噸。2.**市蔬菜、水果供應現(xiàn)狀2007年**市水果、蔬菜供應現(xiàn)狀如下：水果產(chǎn)業(yè)：。蔬菜產(chǎn)業(yè)：。自治州（含**市）2007年水果、蔬菜供應現(xiàn)狀表水果產(chǎn)品蔬菜椪柑獼猴桃自治州51萬畝計50萬噸4萬畝計5萬噸吉首市、蔬菜供應現(xiàn)狀**市是湘、鄂、渝、黔四省（市）邊區(qū)重要的交通樞紐、物資集散地、商貿(mào)中心，現(xiàn)已發(fā)展成為湘、鄂、黔、渝四?。ㄊ校┻厖^(qū)最大商品集散地和中轉(zhuǎn)地。每年，麻陽、秀山、松桃及來鳳四縣的大量水果、蔬菜及土特產(chǎn)通過**中轉(zhuǎn)銷往全省、全國。我們對麻陽、秀山、松桃及來鳳四縣的水果蔬菜做了初步調(diào)查，結(jié)果如下表：周邊四縣水果、蔬菜供應現(xiàn)狀表周邊縣市水果產(chǎn)品蔬菜柑桔類西瓜類楊梅秀山縣18萬噸麻陽縣22萬噸9萬噸松桃縣來鳳縣2500噸5萬噸總計40萬噸9萬噸2500噸這四縣現(xiàn)在及未來的水果、蔬菜基本通過**中轉(zhuǎn)銷往外地，作為湘、鄂、黔、渝四省（市）邊區(qū)交往的重要通道和物質(zhì)集散地的**市，蔬菜果品批發(fā)大市場的市場前景是相當廣闊的。 擬建項目的流通量分析調(diào)查表明，**。詳見下表： 自治州及周邊地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品通過**市流通量調(diào)查表 農(nóng)產(chǎn)品名稱單位調(diào)出量調(diào)入量單價小計(萬元)一、水果噸59500011800078300噸5500001000元/噸55000噸450001400元/噸6300噸200002400元/噸4800噸200002000元/噸4000噸40000800元/噸3200噸50002000元/噸1000噸200001000元/噸2000噸100002000元/噸2000二、蔬菜噸460000400001000元/噸50000總計1055000158000　128300根據(jù)**市有關(guān)部門的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)調(diào)查分析表明，自治州及周邊地區(qū)果蔬產(chǎn)品通過**市各類市場流通占總流通量的70%，約為85萬噸，年交易額約為9億元，本報告按擬建項目占各類市場果蔬流通總量的60%計算，則擬建項目蔬菜水果年流通量約51萬噸。 市場營銷**市蔬菜果品批發(fā)大市場升級改造項目實施后，按照現(xiàn)代企業(yè)制度進行全面管理，以促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)民增收為宗旨，以為經(jīng)營戶提供優(yōu)質(zhì)服務為手段，把“滿足顧客要求”擺在首位，從“產(chǎn)品、價格、促銷、地點”四方面進行營銷策劃。本批發(fā)市場的產(chǎn)品可以分為兩種：一是供入場經(jīng)營者從事購銷經(jīng)營活動的場地，即門面和攤位：二是經(jīng)營管理機構(gòu)所提供的供求信息、電子結(jié)算等服務。因此，市場建設、經(jīng)營管理機構(gòu)應做到：、攤位的設計建設上，針對批發(fā)經(jīng)營的特點，從貨物的進出、倉儲，到門面、攤位的大小、檔次的高低以及生活方便等，全面考慮經(jīng)營者即市場顧客的需求，做到分區(qū)明確，功能齊全，設施配套，尤其在市場內(nèi)部的人流、物流、車流的組織設計上要重點解決目前大市場普遍存在的人、車、貨混雜擁擠的現(xiàn)象，以保證人、車、貨的迅速集散，適應批發(fā)交易要求。、管理方面，應一切從滿足經(jīng)營者需要出發(fā)，制訂完善的經(jīng)營管理制度，建立完善的服務管理機構(gòu)，配備必要的設備設施，如果蔬信息采集發(fā)布系統(tǒng)、網(wǎng)上發(fā)布與供求系統(tǒng)、農(nóng)產(chǎn)品客戶信息系統(tǒng)、農(nóng)藥殘留檢驗檢測系統(tǒng)，為經(jīng)營者提供完善、迅速、準確的后勤保障，解決他們的后顧之憂。 產(chǎn)品的價格包括市場門面、攤位的價格、物業(yè)出租的價格及提供的各項服務的價格。市場門面、攤位的定價首先必須充分掌握目前顧客的支付意愿及其承受能力，在此前提下，根據(jù)本地區(qū)同類市場的價格水平、自身地理位置、投資成本及經(jīng)營水平等因素確定本市場營業(yè)面積的合理價位，并制定積極、穩(wěn)妥的促銷策略，吸引經(jīng)營者入場，市場所提供的各項服務的價格則應本著方便、迅速、準確、實惠的原則，制定合理、可行的收費方案，以減輕經(jīng)營者的負擔。促銷戰(zhàn)略具體到本項目是要制定周密可行的招商策略，即在搞好市場的規(guī)劃、設計、建設的基礎上，以齊全的功能、設施的完善配套、服務的周密細致、政策的靈活優(yōu)惠等綜合優(yōu)勢吸引客商，真正做到“規(guī)劃高起點，建設高質(zhì)量，管理高水平，市場高效益”。制定優(yōu)惠政策并具體落實，以贏得廣大客商的信賴。營銷策略所說的“地點”一般是指項目產(chǎn)品的市場定向和市場覆蓋面。因此，本項目應根據(jù)市場建設的進度和前述擬定的市場輻射范圍規(guī)劃，將市場的招商和輻射范圍逐漸由**市—**其他縣—州外周邊縣市(湘、鄂、渝、黔四?。ㄊ校┙唤鐓^(qū),特別是秀山、松桃、麻陽、來鳳四縣)—全省—中西部地區(qū)乃至全國，逐步推進，擴大影響，最終成為立足**市和自治州，輻射四省（市）邊區(qū)區(qū)，面向中西部地區(qū)的大型專業(yè)性果蔬批發(fā)市場。第三章 項目建設內(nèi)容及規(guī)模 功能定位本報告根據(jù)市場現(xiàn)狀、自治州及周邊縣市果蔬供應現(xiàn)狀，市場未來發(fā)展趨勢及果蔬供應趨勢分析，認為**市蔬菜果品批發(fā)大市場應以水果、蔬菜批發(fā)為主，以蔬菜加工、水果倉儲以及信息采集發(fā)布、電子結(jié)算為輔的專業(yè)果蔬批發(fā)市場；目標市場近期定為**市、自治州其他縣以及秀山、松桃、來鳳、麻陽等周邊地區(qū)，遠期定為懷化、常德、張家界等省內(nèi)其他地區(qū)及可輻射地區(qū)；目標客戶主要為目標市場范圍內(nèi)從事果蔬批發(fā)零售、倉儲加工的中間商，蔬果生產(chǎn)者及普通果農(nóng)、菜農(nóng)。 建設內(nèi)容及規(guī)模根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果和項目功能定位，從項目用地、建設單位的實際情況出發(fā)，本項目建設內(nèi)容及規(guī)模如下表所示：**市蔬菜果品批發(fā)大市場升級改造項目內(nèi)容和規(guī)模一覽表序 號項目名稱建筑面積（m2）備注1果品交易大樓2棟150003層，含交易大廳、蔬果農(nóng)殘檢測中心、辦公用房、果品倉儲、電子信息發(fā)布廳、電子結(jié)算中心、機房等2蔬菜交易大棚改造4000老化建筑改造整修3其他輔助建筑400含大門、值班室、地磅房、配電室、污水預處理用房等4新建停車場45005綠化亮化工程6拆遷補償項目單位已與市場內(nèi)一些商戶簽訂長期合同，新建停車場拆遷經(jīng)營戶在市場內(nèi)搭建的加工廠房等，需對其進行補償合 計19400第四章 項目選址和實施條件 項目選址本項目選址于**市五里牌，**市蔬菜果品批發(fā)大市場內(nèi)，距**老城區(qū)中心2km,。市場位于1828線旁，距4常吉高速**接口處4 km，距**火車站1 km，交通極為便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目實施后，將更大限度的發(fā)揮市場功能，有效解決果農(nóng)菜農(nóng)“賣菜難、賣果難”的問題、促進農(nóng)民增收，同時有助于強化市場基礎設施建設，提升服務水平，拉動**市及湘西州的經(jīng)濟發(fā)展。 實施條件 地形、地貌、地震情況①地形地貌：項目實施地點在原市場內(nèi)，場地平整，為人工地表。②地質(zhì)地震：根據(jù)國家地震局《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306—2001）湘西**為6度以下地震區(qū)，不需抗震設防。 工程地質(zhì)與水文地質(zhì)選址區(qū)內(nèi)多是可溶性碳酸灰?guī)r，巖地貌發(fā)育完整，屬溶蝕構(gòu)造地貌。東南部屬白堊系紫色鈀砂巖、砂質(zhì)泥巖組成，裂隙不發(fā)育，剝蝕和物理搬運地表土壤的作用強烈，地表均為風化殼厚度淺薄，一般僅10m左右，不少地方巖石裸露，從地貌成因看，主要為剝蝕構(gòu)造結(jié)構(gòu)。巖石層里一般較清晰，產(chǎn)狀傾角不大，走向比較一致，局部地形有滲漏和塌陷，但不明顯，土層厚薄不等，多為紅黃壤。項目區(qū)有兩條河流穿過，一條是**的母親河峒河，另一條是位于項目建設點西北的浪頭河，場地水文地質(zhì)條件較復雜，巖溶裂隙發(fā)育，地下水豐富，地下水補給主要來源于大氣降水與地表水，地下暗河水等，受季度影響較大，