【正文】 孝感南方國際物流商城建設項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論第二章 項目建設的背景及必要性第三章 需求分析、武漢市、孝感市2009年經(jīng)濟發(fā)展情況、孝感市2010年以及近2～3年經(jīng)濟發(fā)展目標 “孝感南方國際物流商城”的現(xiàn)代經(jīng)營模式第四章 總體規(guī)劃方案 功能定位 規(guī)劃用地范圍及用地規(guī)模 第五章 項目區(qū)域地理位置及建設條件 項目區(qū)域社會經(jīng)濟環(huán)境條件 項目區(qū)公共設施依托條件、移民、拆遷安置條件第六章 建筑方案及設備方案第七章 總圖布置及經(jīng)濟技術指標第八章 公用工程、排水、弱電工程第九章 節(jié)能措施第十章 環(huán)境影響分析第十一章 勞動安全、衛(wèi)生與消防第十二章 組織機構、運營與管理 第十三章 實施進度及工程招投標第十四章 投資估算及資金籌措第十五章 財務效益評價、稅金測算 租賃經(jīng)營總成本費用測算 第十六章 不確定性分析第十七章 結論與建議第一章 總 論:“孝感南方國際物流商城”建設項目：新建：湖北寰城投資有限公司：湖北省孝感市孝南區(qū)北京路南段、老環(huán)河以西湖北寰城投資有限公司是 2010年7月成立的有限責任公司，公司注冊資本一億元人民幣，注冊地址為湖北省孝感市孝南區(qū)澴川路316號，法定代表人為秦洪波先生。公司經(jīng)營范圍為：商業(yè)、住宅樓宇及配套設施的開發(fā)、建設、出租、銷售，房地產(chǎn)策劃、咨詢服務，金屬材料，五金工具、交電、機電產(chǎn)品（不含小汽車）、建材、鋼材、裝飾材料、鋁型材的批發(fā)兼零售，產(chǎn)業(yè)投資，普通貨物倉儲。湖北寰城投資有限公司股東共3人：湖北錦怡實業(yè)有限公司，地址：湖北省孝感市孝南區(qū)城站路227號，法人代表：秦應武；武漢勇立經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司，地址：湖北省武漢市漢陽區(qū)十升路，法人代表：何珍珠；秦洪磊，地址：湖北省孝感市孝南區(qū)廣場街200號，身份證號碼：422201198607030876。各股東出資方式、出資額及持股比例見表11。表11 持股情況表股東姓名出資方式出資金額（人民幣）持股比例%湖北錦怡實業(yè)有限公司貨幣出資4800萬元48武漢勇立經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司貨幣出資3000萬元30秦洪磊貨幣出資2200萬元22a.《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；b.《國務院關于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見》；c.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；d. 國務院《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》；e. 商務部《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；f.《國務院辦公廳關于搞活流通擴大消費的意見》；g.《湖北省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；h.《湖北省“十一五”現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；i.《湖北省物流業(yè)調(diào)整與振興實施方案 （20092011年）》；j.《孝感市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；k.《孝感市城市總體規(guī)劃》；l. 建設單位提供的基礎資料。、衛(wèi)生與消防、運營與管理p不確定性分析貫徹國家《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》、《國務院關于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見》和《湖北省物流業(yè)調(diào)整與振興實施方案 （20092011年）》精神，建設具有現(xiàn)代化意義的“孝感南方國際物流商城”?！靶⒏心戏絿H物流商城”是集家居產(chǎn)品、建筑材料、裝飾材料交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結算等功能于一體的大型物流商城。為生產(chǎn)商、供應商、采購商、貿(mào)易商提供原料及產(chǎn)品采購、物流等一站式服務平臺，為企業(yè)及商戶大幅節(jié)省采購生產(chǎn)成本，創(chuàng)造更大利潤。本項目擬建于孝感市孝南區(qū)北京路南段，316國道以北，老環(huán)河以西，根據(jù)孝感市孝南區(qū)國土資源局“說明”，本項目用地分為兩期，(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國道復線以北。(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國道復線以北。本項目規(guī)劃總建筑面積1078781m2，其中：專業(yè)市場建筑面積420672m2(占總建筑面積的39%)；大型賣場建筑面積251335m2(%)；倉儲設施建筑面積39401m2(%)；會展中心建筑面積20361m2(%)；寫字樓建筑面積170500m2(%)；配建商業(yè)網(wǎng)點建筑面積31852m2(%)；配建住宅樓建筑面積144660m2(%)。：擬建道路及停車場占地面積：206096m2()。：20%(綠化占地面積133333m2，折合約200畝)。：擬建供配電設施，電力增容40000KVA。：擬建給排水設施，水增容1800m3/d。：擬建電話、電視、寬帶網(wǎng)絡等工程。本項目規(guī)劃建設工期3年（36個月），從2011年1月動工至2013年12月竣工。本項目總投資231743萬元，其中：建設投資220225萬元，建設期貸款利息9824萬元，流動資金1694萬元?？偼顿Y構成見表12。表12 總投資構成表1建設投資220225 設備購置 建筑工程 公用工程 總圖、運輸 環(huán)境保護、消防、安全衛(wèi)生 其他費用 基本預備費2建設期利息98243流動資金16944總投資合計231743100項目建設投資220225萬元中，計劃向銀行申請長期貸款100000萬元，項目建設單位自籌資金120225萬元。建設期貸款利息9824萬元由項目建設單位用自有資金支付。項目投產(chǎn)后需新增流動資金1694萬元由項目建設單位逐年用自有資金投入。達到經(jīng)營目標年份：營業(yè)收入： 26188萬元利稅總額： 12861萬元其中：營業(yè)稅： 1309萬元附加稅： 157萬元房產(chǎn)稅 2919萬元利潤總額： 8476萬元：總投資收益率（ROI）： %；項目資本金凈利潤率（ROE）： %；項目投資回收期： (融資前稅前,含建設期3年)；財務內(nèi)部收益率： %(融資前稅前所)；項目財務凈現(xiàn)值（i=10%）：53900萬元(融資前稅前)。表13 主要技術經(jīng)濟指標匯總表序號指 標 名 稱單位數(shù) 據(jù)備 注1建設規(guī)?！　　?大型賣場m2251335　 專業(yè)市場m2420672　 倉儲設施m239401　 會展中心m220361　 寫字樓m2170500　 商業(yè)網(wǎng)點m231852　 住宅樓m2144660　2項目總投資萬元231743　 建設投資萬元220225　 建設期貸款利息萬元9824　 流動資金萬元1694　3建設投資資金來源萬元220225　 申請銀行貸款萬元100000　 企業(yè)自籌資金萬元120225　4建設期貸款利息來源萬元9824　 企業(yè)自有資金萬元9824　5流動資金來源萬元1694　續(xù)表13 主要技術經(jīng)濟指標匯總表序號指 標 名 稱單位數(shù) 據(jù)備 注 申請銀行短期借款萬元　　 企業(yè)自有資金萬元1694　6勞動定員人180　7建設期年3　8租賃營業(yè)收入萬元26188達到經(jīng)營目標年份9租賃利稅總額萬元12861正常經(jīng)營年份 營業(yè)稅萬元1309　 附加稅萬元157　 房產(chǎn)稅萬元2919　 利潤總額萬元8476　10租賃所得稅萬元2119正常經(jīng)營年份11租賃所得稅后凈利潤萬元6357正常經(jīng)營年份12房產(chǎn)銷售部分效益按全部效益計算 房產(chǎn)銷售營業(yè)收入萬元216314 房產(chǎn)銷售營業(yè)稅金及附加萬元12114　 房產(chǎn)銷售利潤總額萬元70507　 房產(chǎn)銷售應納所得稅萬元17627　 房產(chǎn)所得稅后凈利潤萬元52881　13評價指標　所得稅前所得稅后　 總投資收益率(ROI)%　按平均數(shù)據(jù)計算 項目資本金凈利潤率(ROE)%　按平均數(shù)據(jù)計算 項目投資回收期年含建設期3年 項目內(nèi)部收益率% 項目財務凈現(xiàn)值萬元5390029775i=10% 資本金內(nèi)部收益率%　14盈虧平衡點%　15貸款償還期年含建設期3年第二章 項目建設的背景及必要性湖北省孝感市位于湖北省東北部，長江以北、漢水之東，南鄰武漢市，北與河南省信陽交界，西接隨州、荊門、天門、仙桃等市，東連黃岡。孝感市是湖北省管轄的地級市之一，現(xiàn)轄孝南區(qū)和云夢、大悟、孝昌3縣，代管漢川、應城、安陸3 個縣級市?，F(xiàn)有國土總面積8910平方公里，總人口528萬人(2009年)。隨著中部地區(qū)崛起和武漢城市圈建設戰(zhàn)略的縱深推進，孝感市加速漢孝一體化經(jīng)濟建設以及承接大武漢產(chǎn)業(yè)轉移的步伐加快，孝感地區(qū)的物資交換量相應增大，承東接西的作用將充分發(fā)揮。孝感市農(nóng)業(yè)較為發(fā)達，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富；工業(yè)基礎較好，工業(yè)產(chǎn)品流通量大；交通通暢便捷，發(fā)展物流市場廣闊；物流設施完備，第三方物流已顯雛形。 孝感市已具備建設物流區(qū)域中心的區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢條件。孝感市地處中國經(jīng)濟地理中心，是武漢“１＋８”城市圈中距離武漢最近的中等城市【距武漢市中心城區(qū)（武漢廣場）1小時車程】。京廣、漢渝、武荊、漢丹４條鐵路，京珠、漢十、滬蓉３條高速公路，10316兩條國道貫穿全境。漢孝城際鐵路、孝漢大道三期、硚孝高速公路等路網(wǎng)工程竣工開通后，孝感與武漢全方位對接的大交通格局，將使孝感的綜合交通樞紐地位更加凸顯。物流是供應鏈流程的一部分，是為了滿足客戶需求而對商品、服務及相關信息從原產(chǎn)地到消費地的高效率、高效益的正向和反向流動及儲存而進行的計劃、實施與控制過程。物流是國民經(jīng)濟中的基礎產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分。短短幾十年間，物流行業(yè)在全球迅速成長為具有無限潛力和發(fā)展空間的新型服務產(chǎn)業(yè)，并已進入現(xiàn)代物流的發(fā)展階段。現(xiàn)代物流是將信息、運輸、倉儲、庫存、裝卸搬運以及包裝等物流活動綜合起來的一種新型的集成式管理，通過對各種物流要素的優(yōu)化組合和合理配置，提高物流活動效率，降低社會物流總成本，為顧客提供更為全面、多樣化的物流服務，實現(xiàn)物流全過程及各個環(huán)節(jié)價值增值?，F(xiàn)代物流業(yè)歷經(jīng)近30年的發(fā)展歷程，仍屬于處在成長期的年輕行業(yè)，但在國民經(jīng)濟中已起著相當重要的作用。目前，現(xiàn)代物流業(yè)已成為推動發(fā)達國家國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一，它連接社會經(jīng)濟的各個部分并使之成為一個有機整體，從某種意義上，物流業(yè)的發(fā)展已成為衡量一個國家綜合國力的重要標志。我國直到2000年加入WTO后，現(xiàn)代物流業(yè)才開始起步。但是由于我國經(jīng)濟一直處于高速發(fā)展的過程中，對現(xiàn)代物流的需求也非常大。在短短十年時間里，受經(jīng)濟高速增長的刺激，中國現(xiàn)代物流業(yè)也經(jīng)歷了其高速發(fā)展的第一個黃金時期。我國2004年～2008年GDP情況見圖21，物流行業(yè)發(fā)展情況見圖22圖21圖222008年前三季度，%的高速增長， 2008年9月份以后，金融危機對中國物流行業(yè)影響開始顯現(xiàn)，物流行業(yè)增長持續(xù)放緩。然而，隨著宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步回升勢頭逐步增強，特別是2009年3月國務院印發(fā)《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》，強調(diào)必須加快發(fā)展現(xiàn)代物流，建立現(xiàn)代物流服務體系，以物流服務促進其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！段锪鳂I(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》的出臺，極大地提升了行業(yè)發(fā)展信心，我國現(xiàn)代物流業(yè)也步入了新一輪的高速增長階段。 我國現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展背景商貿(mào)服務和物流業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支撐之一，國家在《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出了“十一五”期間要加快發(fā)展商貿(mào)服務業(yè)、加快發(fā)展物流業(yè)的要求，其基本政策是：打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。鼓勵社會資金投入，提高非公有制經(jīng)濟比重；要按照營利性與非營利性分開的原則加快產(chǎn)業(yè)化改組；采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持關鍵領域、薄弱環(huán)節(jié)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全標準體系，推進服務業(yè)標準化；大城市要把發(fā)展服務業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結構。而要達到的目的是：堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結構、增強功能、規(guī)范市場，提高服務業(yè)的比重和水平。具體到商貿(mào)和物流業(yè)來說，其發(fā)展方向是：推廣現(xiàn)代商貿(mào)和物流管理技術，促進商貿(mào)服務社會化，促進企業(yè)內(nèi)部物流社會化，實現(xiàn)企業(yè)物資采購、生產(chǎn)組織、產(chǎn)