【正文】 物業(yè)管理服務(wù)方案第一部分 全權(quán)委托臺(tái)州物流園劃分區(qū)域?yàn)楝F(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)、專線物流市場(chǎng)、包裝加工、燈具、家具、五金、地板、油漆、建材等多功能、實(shí)用化、人性化、統(tǒng)一管理的服務(wù)區(qū)域。貨運(yùn)服務(wù)型貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)應(yīng)符合以下要求：a) 依托空運(yùn)或海運(yùn)或陸運(yùn)樞紐而規(guī)劃，至少有兩種不同的運(yùn)輸形式銜接；b) 提供大批量貨物轉(zhuǎn)換的配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)不同運(yùn)輸形式的有效銜接；c）主要服務(wù)于國(guó)際性或區(qū)域性物流運(yùn)輸及轉(zhuǎn)換。注1：空港物流園區(qū)依托機(jī)場(chǎng)，以空運(yùn)、快運(yùn)為主，銜接航空與公路轉(zhuǎn)運(yùn)；注2：海港物流園區(qū)依托港口，銜接海運(yùn)與內(nèi)河、鐵路、公路轉(zhuǎn)運(yùn)；注3：陸港物流園區(qū)依托公路或鐵路樞紐，以公路干線運(yùn)輸為主，銜接公鐵轉(zhuǎn)運(yùn)。生產(chǎn)服務(wù)型生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)應(yīng)符合以下要求：a) 依托經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)等制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)而規(guī)劃；b) 提供制造型企業(yè)一體化物流服務(wù)；c) 主要服務(wù)于生產(chǎn)制造業(yè)物料供應(yīng)與產(chǎn)品銷售。商貿(mào)服務(wù)型商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)應(yīng)符合以下要求：a) 依托各類大型商品貿(mào)易現(xiàn)貨市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)而規(guī)劃，為商貿(mào)市場(chǎng)服務(wù)；b) 提供商品的集散、運(yùn)輸、配送、倉(cāng)儲(chǔ)、信息處理、流通加工等物流服務(wù)；c) 主要服務(wù)于商貿(mào)流通業(yè)商品集散。 綜合服務(wù)型綜合服務(wù)型物流園區(qū)應(yīng)符合以下要求：a) 依托城市配送、生產(chǎn)制造業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)等多元對(duì)象而規(guī)劃；b) 位于城市交通運(yùn)輸主要節(jié)點(diǎn)，提供綜合物流功能服務(wù)；c) 主要服務(wù)于城市配送與區(qū)域運(yùn)輸。 臺(tái)州物流園項(xiàng)目應(yīng)依據(jù)一些較為成熟的物流園的園區(qū)定位，以倉(cāng)儲(chǔ)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以可帶動(dòng)人流的專項(xiàng)物流市場(chǎng)、五金、家具等為輔助產(chǎn)業(yè)，做綜合性商貿(mào)物流中心的市場(chǎng)定位。一、招商總體策略 招商成果帶動(dòng)剩余面積銷售:本項(xiàng)目的起點(diǎn)在于招商,重點(diǎn)在于銷售；招商工作的執(zhí)行直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售和未來(lái)的發(fā)展；商業(yè)價(jià)值提升關(guān)鍵在于引進(jìn)的企業(yè)是否有足夠的號(hào)召力和吸引力；招商與銷售的緊密互動(dòng)，一方面可以保障項(xiàng)目未來(lái)的良性發(fā)展和經(jīng)營(yíng)，另一方面也可以通過(guò)知名品牌企業(yè)的招商成功帶動(dòng)銷售,將商鋪推向市場(chǎng)，又可以保證資金鏈順暢，實(shí)現(xiàn)合適利潤(rùn)最大化。,因勢(shì)利導(dǎo)前期對(duì)租賃模式和招商模式不作固定而是做最優(yōu)準(zhǔn)備和多方面選擇，全面了解、掌控、收集重點(diǎn)目標(biāo)客戶信息加以資料整理,在后期根據(jù)實(shí)際情況再作最后最終決定。知名品牌物流公司招商先行,散戶控制跟進(jìn)知名品牌物流公司的提前確定，是整個(gè)項(xiàng)目主體要點(diǎn)和項(xiàng)目成功操作的保證,并能提升發(fā)展商物業(yè)品牌形象以及商業(yè)價(jià)值。盡早進(jìn)行知名企業(yè)的招商工作，可以在大范圍經(jīng)營(yíng)客戶中選擇品牌號(hào)召力強(qiáng)，租金承受力強(qiáng)，符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營(yíng)，并確定所需經(jīng)營(yíng)面積以利于小型商家進(jìn)場(chǎng)定位。品牌企業(yè)的確定對(duì)商業(yè)鋪位招商價(jià)格的提升,投資客戶的吸引,人流匯聚,買點(diǎn)推廣,散戶的招商,成行成市,本地區(qū)其他商家自然趨之若鶩.,造市先造勢(shì) 形象先行,引起市場(chǎng)高度關(guān)注,通過(guò)媒介和形象三方面的造勢(shì),以求達(dá)到營(yíng)造現(xiàn)有傳統(tǒng)市場(chǎng)的恐慌,樹(shù)立市場(chǎng)形象標(biāo)桿和引領(lǐng)市場(chǎng)升級(jí)換代的目的,進(jìn)而引起區(qū)域業(yè)內(nèi)轟動(dòng).,先緊后松商家經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)弱直接影響臺(tái)州物流園的生命力,不加以甄別而使大量輻射區(qū)域小,經(jīng)營(yíng)能力不強(qiáng)商家進(jìn)駐,不僅難以保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益實(shí)現(xiàn),一旦被市場(chǎng)淘汰,勢(shì)必使整個(gè)項(xiàng)目陷入困境.商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn),采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù),先將整個(gè)市場(chǎng)造旺,然后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài),適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金,房產(chǎn)公司與商戶才能一同成長(zhǎng),先做人氣,再做生意”的戰(zhàn)略.二、招商執(zhí)行策略 (一)招商策略,招商范圍將擴(kuò)大到其他城市,如樂(lè)山、成都等周邊城市,將一些具有市場(chǎng)知名度和號(hào)召力的品牌企業(yè)進(jìn)行邀請(qǐng)并進(jìn)行一對(duì)一的洽談,加強(qiáng)前期雙方的了解和溝通,為下一步與商家進(jìn)入實(shí)質(zhì)性奠定基礎(chǔ).各階段推出的優(yōu)惠政策進(jìn)行名額控制,制造緊張感。保留部分好位置不推出,以備其他外地品牌或者談判周期較長(zhǎng)的品牌進(jìn)入,同時(shí)有利于解決不可預(yù)見(jiàn)的調(diào)整和糾紛.、發(fā)揮頭羊效應(yīng)首先確定入場(chǎng)各行業(yè)和品牌大戶及有影響力之商戶,充分發(fā)揮大品牌、大商戶的帶動(dòng)效應(yīng),增強(qiáng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力,并奠定其他中小戶入場(chǎng)的信息.“三優(yōu)”，小戶扶持 大戶“三優(yōu)”政策：優(yōu)先認(rèn)租：行業(yè)內(nèi)大戶優(yōu)先在我們給定的范圍內(nèi)選鋪；優(yōu)惠招商:給予行業(yè)內(nèi)大戶和品牌企業(yè)給予租金優(yōu)惠；優(yōu)化組合：計(jì)劃中合理分布大戶的位置，充分發(fā)揮他們的品牌和市場(chǎng)影響力，有利于帶旺其他中小物流企業(yè)，也利于整個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)。 小戶扶持政策：引進(jìn)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)給予有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∥锪髌髽I(yè)；給予部分企業(yè)優(yōu)惠付款條件，減輕其經(jīng)營(yíng)壓力；(二)物業(yè)管理優(yōu)惠政策 任何新興商業(yè)開(kāi)業(yè)——興旺——達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時(shí)間來(lái)進(jìn)行培育，培育時(shí)間的長(zhǎng)短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等的不同而有所差異。 若不給予市場(chǎng)一定的培育期，一步到位的直接以理想的租金對(duì)商戶招商，對(duì)市場(chǎng)而言無(wú)異于“殺雞取卵”，但由于商戶經(jīng)營(yíng)成本過(guò)大造成裝修投入不足及經(jīng)營(yíng)模式太小，難以形成良好的購(gòu)物環(huán)境，加之市場(chǎng)人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場(chǎng)不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進(jìn)場(chǎng)，造成惡性循環(huán)。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從三個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行培育：合理的業(yè)態(tài)規(guī)則：有選擇性的引入有一定經(jīng)營(yíng)能力的業(yè)態(tài)商家。物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠：開(kāi)業(yè)前12年給予商戶不同程度的物業(yè)管理優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)簽訂長(zhǎng)期租賃合同的商戶提供一定免物業(yè)費(fèi)期。 樹(shù)立項(xiàng)目高端價(jià)值形象，低開(kāi)高走，穩(wěn)步上升 確認(rèn)項(xiàng)目合理實(shí)收租金后，初期對(duì)外宣傳租金定位高于普通市場(chǎng)，通過(guò)高端價(jià)格樹(shù)立項(xiàng)目高端產(chǎn)業(yè)形象。但考慮到市場(chǎng)實(shí)際租金承受能力及對(duì)商戶養(yǎng)水放魚的經(jīng)營(yíng)政策，在商場(chǎng)培育期和第二年，招商過(guò)程中可以通過(guò)各種類活動(dòng)及折扣給予商戶一定租金優(yōu)惠，使整個(gè)租金達(dá)到市場(chǎng)普通水平，通過(guò)高端形象、低端價(jià)格迅速引爆市場(chǎng)，隨著市場(chǎng)關(guān)注度的提升，以及商戶的入駐率不斷提高，通過(guò)減少折扣穩(wěn)步提升租金價(jià)格。平衡周邊商業(yè)項(xiàng)目租金和其商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，我方建議應(yīng)將租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)至與周邊物流市場(chǎng)價(jià)格一致。對(duì)未售出的空置房，我方與房產(chǎn)公司溝通協(xié)調(diào)物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等優(yōu)惠政策。 知名企業(yè)的進(jìn)入時(shí)整個(gè)項(xiàng)目的整體形象及對(duì)商家吸引力提升的重要一個(gè)步驟，所以為了確保品牌企業(yè)的進(jìn)入，可適當(dāng)對(duì)主力客戶提供相對(duì)優(yōu)厚招商政策。 ● 租金條件優(yōu)惠政策 ● 優(yōu)先選鋪權(quán)● 免費(fèi)為其做形象宣傳（在招商宣傳媒體上）三 招商執(zhí)行管理 為了便于更好地開(kāi)展本項(xiàng)目的招商工作，我們根據(jù)臺(tái)州物流園的總體營(yíng)銷戰(zhàn)略和項(xiàng)目定位建立了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的招商執(zhí)行流程，使得我們的招商工作可以有目的、有步驟地進(jìn)行。安排客戶進(jìn)場(chǎng)裝修市場(chǎng)順利開(kāi)業(yè)為保證商鋪的順利銷售，開(kāi)業(yè)前如準(zhǔn)客戶有意向購(gòu)買商鋪，可將誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為購(gòu)房金客戶填寫租賃意向書、租戶登記表項(xiàng)目組審核客戶認(rèn)租資格準(zhǔn)客戶簽署臨時(shí)租賃協(xié)議書，并交納誠(chéng)意金聯(lián)系目標(biāo)客戶多次反復(fù)發(fā)放資料給目標(biāo)客戶人員分組按業(yè)態(tài)將招商團(tuán)隊(duì)分組協(xié)助客戶辦理營(yíng)業(yè)合同、稅務(wù)登記等事項(xiàng)客戶資料收集聯(lián)系客戶看場(chǎng)地（洽談）準(zhǔn)客戶在約定期內(nèi)簽署租賃合同，非準(zhǔn)客戶退還誠(chéng)意金 四 招商準(zhǔn)備工作 1）效果圖（項(xiàng)目主體及分析剖面）2）招商手冊(cè)（包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介及格項(xiàng)目?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)及功能圖）3）招商單張4）現(xiàn)場(chǎng)vi(手提袋、便簽紙、水杯、小禮品等)5）招商細(xì)則（商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件極其他規(guī)則）6）招商流程7）招商合同（租賃 意向書、委托書、登記表、相關(guān)協(xié)議等）8）商業(yè)管理守則9）工作人員工作牌2．相關(guān)文件準(zhǔn)備1）土地使用權(quán)證2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證4)開(kāi)工許可證5）租賃 資格許可證6）產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)抵押、債權(quán)、債務(wù)關(guān)系一、前期物業(yè)工作重點(diǎn)建立臺(tái)州物流園項(xiàng)目管理部的溝通渠道。與同仁建立置業(yè)良好的溝通是臺(tái)州物流園管理成功與否的關(guān)鍵，在項(xiàng)目進(jìn)駐的初始階段起，就建立24小時(shí)值班的客戶服務(wù)熱線，隨時(shí)接受業(yè)主咨詢和服務(wù)需求。、全面了解臺(tái)州物流園的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施、設(shè)備安裝等情況，參與工程驗(yàn)收，協(xié)助成品保護(hù)，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、標(biāo)牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。、擬定管理制度。結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)管理方案進(jìn)行調(diào)整，使之更加適合公司的管理要求。 擬定物業(yè)轄區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度、裝修施工管理辦法、大門出入管理辦法、停車場(chǎng)管理辦法等。 設(shè)置物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理處，規(guī)定各類人員崗位責(zé)任制定等。 制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。、辦理移交接管事宜，進(jìn)行工程及物業(yè)資料交接。、建立良好的外部公共服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以利于今后工作的開(kāi)展。 消防、排水等公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)。 同物業(yè)管理中心、街道辦、小區(qū)等相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。、公司內(nèi)部檔案資料的建立與管理。經(jīng)整理后按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類與歸檔，所有資料實(shí)行“雙檔”（電子檔案、文本檔案）管理，并對(duì)重要資料進(jìn)行備份以及規(guī)定相應(yīng)的保存時(shí)限。，確保物業(yè)質(zhì)量。參加設(shè)備安裝工程的分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收。熟悉物流園內(nèi)各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理方面的整改意見(jiàn)和建議。、施工安裝單位、物業(yè)公司及專業(yè)公司各方的責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系。 ，以及對(duì)物業(yè)的了解，本著“對(duì)商戶負(fù)責(zé)，對(duì)房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì)建材商城進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。，如有整改，在整改完畢后對(duì)整改項(xiàng)目進(jìn)行接管，解釋另列清單交接。前期管理流程序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1成立臺(tái)州物流園前期介入工作組客戶檔案建立時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)展確定物業(yè)資料歸類收集協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所；2成立物流園物業(yè)管理處辦理管理處有關(guān)運(yùn)作手續(xù)；前2個(gè)月人員配置、培訓(xùn)；管理處辦公設(shè)備配置。收集各類工程資料；熟悉、掌握各類設(shè)施和系統(tǒng)3前期介入