【正文】 :福建漳州雙菱建材現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園:漳州雙菱建材有限公司:漳州市東環(huán)城路1號漳州雙菱建材有限公司住所內(nèi)。：項目總用地面積78000平方米，總建筑面積50000平方米（其中新建32000平方米，改建舊廠房18000平方米），主要建筑建材交易區(qū)20000平方米（120個展位），倉儲28000平方米，配送中心2000平方米，新增15臺貨物運(yùn)輸車輛，年貨物周轉(zhuǎn)量100萬噸，日承運(yùn)量500噸，以建材產(chǎn)品為主要貨物類型的物流產(chǎn)業(yè)園，綜合配套服務(wù)區(qū)、物流信息管理系統(tǒng)及相應(yīng)配套設(shè)施等。建設(shè)期3年（2009年7月～2012年7月）。項目總投資3200萬元（土地自有）。⑴企業(yè)自籌1400萬元；⑵招商融資1800萬元。由項目運(yùn)營收支情況分析，項目運(yùn)營正常年總收入 萬元，扣除營業(yè)稅額、房產(chǎn)稅額和年支出，項目正常年營運(yùn)可盈余 萬元。2002年3月，福建漳龍實業(yè)有限公司將其位于原福建雙菱集團(tuán)公司內(nèi)衛(wèi)生潔具生產(chǎn)線、瓷磚生產(chǎn)線的廠房設(shè)備及部分倉庫分別租賃給漳州萬佳陶瓷工業(yè)有限公司和漳州萊威爾陶瓷有限公司。由這兩家公司從事 “航標(biāo)”牌衛(wèi)生潔具和“雙菱”牌陶瓷墻地磚的生產(chǎn)經(jīng)營。已出租的兩條生產(chǎn)線為原福建雙菱公司重組前最后一次技改的新建項目，除這兩條生產(chǎn)線（占地25633平方米）外，尚有雙菱公園及舊廠區(qū)包括廠房、空地、道路在內(nèi)共16萬多平方米的場地閑置。如何合理有效地利用現(xiàn)有場地資源，拓寬漳州雙菱建材有限公司經(jīng)營渠道，改變公司單一經(jīng)營模式，從公司戰(zhàn)略發(fā)展的角度，謀求新的、可持續(xù)的利潤增長點，創(chuàng)造效益回報股東，成為漳州雙菱建材有限公司當(dāng)前和今后一段時間的工作重點之一。經(jīng)調(diào)研，擬利用上述閑置場地的一部分，建設(shè)漳州雙菱陶瓷建材城。 基于以上背景，為加快漳州現(xiàn)代物流設(shè)施建設(shè)，并符合國家以及福建省建材現(xiàn)代物流建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃要求，漳州雙菱建材有限公司擬提出福建漳州雙菱建材現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)項目。①社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物“建材物流”對于我國目前已從一個陌生的概念演化成為了一個生機(jī)勃勃的朝陽行業(yè)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建材物流在我國建材工業(yè)與流通中的重要性越來越為各級政府、企業(yè)所認(rèn)識和重視，建材物流已被公認(rèn)為是建材行業(yè)發(fā)展的動脈。改變傳統(tǒng)的流通方式，引入現(xiàn)代物流理念，更好地整合各種社會資源以提高企業(yè)的經(jīng)營效率，已成為我國建材企業(yè)追求的目標(biāo)。②公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要隨著廠房設(shè)備等固定資產(chǎn)的折舊及福建漳龍實業(yè)有限公司與承租方租賃協(xié)議的到期，公司目前主營業(yè)務(wù)單一的經(jīng)營模式將逐步陷入被動，最終面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。項目的建成，可迅速扭轉(zhuǎn)單一經(jīng)營的格局，為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，使公司進(jìn)入多元化經(jīng)營的廣闊發(fā)展空間。③企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的需要近年來，漳州做為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市之一，緊跟海西建設(shè)的步伐，正在加快城市化建設(shè)，漳州市政府以“拉大框架、跨江發(fā)展、路網(wǎng)先行、重點突破、打造亮點、提升品位”的思路編制大漳州建設(shè)規(guī)劃，市政設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，帶動了陶瓷建材市場的繁榮。2008年漳州財政收入突破百億、GDP突破千億的“兩個突破”目標(biāo)，社會經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，居民收入水平進(jìn)一步提高，群眾改善居住條件的愿望進(jìn)一步增強(qiáng)，城市規(guī)劃新建普通商品房數(shù)量穩(wěn)步增加，市政及各項配套設(shè)施建設(shè)快速推進(jìn)，陶瓷建材行業(yè)市場潛力巨大。項目的建設(shè)，將成為漳州雙菱建材有限公司新的利潤增長點，為公司帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。漳州雙菱建材有限公司是福建漳龍實業(yè)有限公司控股的子公司，成立于2003年4月，公司注冊資本壹億零壹佰萬元，經(jīng)營范圍為建筑材料銷售、設(shè)備租賃、裝飾裝修、房地產(chǎn)投資及道路修建。公司成立以來，主營業(yè)務(wù)為負(fù)責(zé)福建漳龍實業(yè)有限公司在原雙菱集團(tuán)公司范圍內(nèi)設(shè)備、廠房等固定資產(chǎn)的管理工作。（1）漳州市龍文區(qū)企業(yè)投資項目備案表；（2）《漳州雙菱建材現(xiàn)代物流園區(qū)總體規(guī)劃》；(3)《漳州市龍文區(qū)“”規(guī)劃》；（4）建設(shè)單位提供的相關(guān)資料；項目可行性研究編制的主要內(nèi)容包括：建材物流發(fā)展?fàn)顩r及趨勢分析、建材市場供需預(yù)測、項目建設(shè)場址、建設(shè)條件與建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、安全、消防與節(jié)能、項目管理、投資估算與資金籌措、工程招標(biāo)、財務(wù)分析與社會經(jīng)濟(jì)效益評價、風(fēng)險分析、綜合評價等。第二章 市場分析與項目功能定位陶瓷建材行業(yè)做為房地產(chǎn)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，其市場需求完全受房地產(chǎn)市場需求所左右，房地產(chǎn)市場需求有多大，陶瓷建材產(chǎn)品的市場需求就有多大，反之亦然。房地產(chǎn)業(yè)的興衰又與國家產(chǎn)業(yè)政策休戚相關(guān)。自1998年國家啟動住房制度改革結(jié)束福利分房后，我國房地產(chǎn) 業(yè)迅猛發(fā)展，并逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為地方政府財政收入的重要來源，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場對拉動內(nèi)需貢獻(xiàn)巨大，也刺激了陶瓷建材行業(yè)進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期。經(jīng)過十年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了大幅度的上漲，超過了普通消費(fèi)者的購買力。自2007年底開始至今，受國家宏觀調(diào)控政策、美國次貸危機(jī)及消費(fèi)者購買力因素的影響，我國大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場先后步入調(diào)整與轉(zhuǎn)型期，商品房銷售面積和價格上漲幅度持續(xù)下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，%。短期而言，全國房地產(chǎn)市場暫時處于消費(fèi)清淡期。 為擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)需求、推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，今年10月份以來，國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的新政策。財政部和人民銀行決定，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可以制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，；另外，從2008年10月30日起，%%。2008年11月5日國務(wù)院常務(wù)會議提出，到2010年投資4萬億元刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項措施，其中，加快建設(shè)保障性安居工程位列進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需的各項措施之首。近期出臺的刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策力度之大，是最近十年來不曾有過的。中國銀行國際金融研究所研究報告表明，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已轉(zhuǎn)入周期性因素主導(dǎo)的下行階段，預(yù)計未來兩年全國房價均降10%，最高降30%，隨著房地產(chǎn)市場價格回歸理性、國家房地產(chǎn)新政策及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長各項措施的落實，到2010年，全國房地產(chǎn)市場將重新進(jìn)入新一輪的擴(kuò)張周期。根據(jù)漳州市房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，2008年全市規(guī)劃新建普通商品房11911套。房地產(chǎn)投資方面，2008年1～9月，%；，%（，%）。，%，%，（，%）；，%（，%）。房地產(chǎn)市場運(yùn)行方面，2008年1～9月，%（，%；，%（，%）。目前，我市普通住宅均價3137元/平方米，市區(qū)普通住宅均價3269元/平方米。市民收入平穩(wěn)增長，2008年1～9月城鎮(zhèn)居民人均可支配收收入達(dá)12042元，%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入5641元，%，物價漲勢明顯回落；%，同比指數(shù)連續(xù)5個月出現(xiàn)回落。1～%。由以上數(shù)據(jù)可知，2008年漳州房地產(chǎn)市場在房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、竣工面積、完成銷售面積等方面均呈現(xiàn)平穩(wěn)增長；居民收入進(jìn)一步增長；居民消費(fèi)價格總水平累計上漲幅度回落。 漳州市2009年度住房建設(shè)計劃根據(jù)《漳州市中心城區(qū)2009年度住房建設(shè)計劃》，2009年漳州共安排住房項目12個，規(guī)劃新建各類住房12342套。各類住房中，%，規(guī)劃的住房整體上向小戶型傾斜，占了七成以上。配套設(shè)施更加完善，多數(shù)小區(qū)包含了幼托、垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)站、公廁、社區(qū)醫(yī)療等，所有住房項目都將在2011年前完成。此外，明年漳州橋南片區(qū)二期危舊房改造成配套項目也列入計劃，用地面積達(dá)10公頃，其中90平方米以下住房占70%，而且配套幼兒園、垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)站、公廁、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)管理、生活市場等，設(shè)施完善。在住房戶型方面，%；，%。由以上數(shù)據(jù)可知，%，；隨著國家房地產(chǎn)新政策的實施及國務(wù)院加快保障性安居工程等措施的落實，全市90平方米以下住房占比將繼續(xù)提高。 漳州陶瓷建材產(chǎn)品市場需求預(yù)測根據(jù)以上分析，雖然近期受房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響，陶瓷建材市場需求處于下行階段，但房地產(chǎn)消費(fèi)的剛性需求并未改變，購房群體只是處于暫時性觀望階段，隨著房地產(chǎn)價格的理性回歸及國家刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的有關(guān)政策的實施，房地產(chǎn)業(yè)必將得到平穩(wěn)健康發(fā)展，并帶動陶瓷建材市場呈現(xiàn)需求旺盛的局面。同時，國家對中小戶型商品房及保障性安居工程的政策扶持及資金投入，必將進(jìn)一步刺激以中低收入家庭為主要購買群體的中小戶型商品房的剛性需求，從而極大地帶動以中低價位為主的陶瓷裝修建材產(chǎn)品的需求量。漳州房地產(chǎn)業(yè)緊隨漳州城市化進(jìn)程的日益加快及市政府建設(shè)大漳州戰(zhàn)略的實施，必將走在行業(yè)發(fā)展的前列。以漳州市2009年住房建設(shè)規(guī)劃全年新建12342套住房為例，按目前漳州市民裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，一套住宅所使用瓷磚、衛(wèi)生潔具、石材、木地板、內(nèi)墻涂料、石膏飾材等裝修建材費(fèi)用一般在2～4萬元左右，以此費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，扣除投資性購房，以實際裝修10000套住房估算，全年陶瓷建材產(chǎn)品約有2～4億元人民幣的市場需求，加上市政建設(shè)和其他配套設(shè)施建設(shè)使用陶瓷建材產(chǎn)品，保守估計每年總共應(yīng)有3～5億元以上的需求量；考慮2010年后全市房地產(chǎn)步入上升期帶動的陶瓷建材產(chǎn)品消費(fèi)需求，市場前景極其可觀。其中，占75%以上的中小戶型的裝修將以中檔陶瓷建材產(chǎn)品為主，因此，中等價位陶瓷建材產(chǎn)品將占有絕大部分的市場份額。 漳州裝修建材市場現(xiàn)狀分析2006年以來，漳州先后出現(xiàn)了博美家建城、家世界建材城