【正文】 :福建漳州雙菱建材現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園:漳州雙菱建材有限公司:漳州市東環(huán)城路1號(hào)漳州雙菱建材有限公司住所內(nèi)。：項(xiàng)目總用地面積78000平方米，總建筑面積50000平方米（其中新建32000平方米，改建舊廠房18000平方米），主要建筑建材交易區(qū)20000平方米（120個(gè)展位），倉(cāng)儲(chǔ)28000平方米，配送中心2000平方米，新增15臺(tái)貨物運(yùn)輸車(chē)輛，年貨物周轉(zhuǎn)量100萬(wàn)噸，日承運(yùn)量500噸，以建材產(chǎn)品為主要貨物類型的物流產(chǎn)業(yè)園，綜合配套服務(wù)區(qū)、物流信息管理系統(tǒng)及相應(yīng)配套設(shè)施等。建設(shè)期3年（2009年7月～2012年7月）。項(xiàng)目總投資3200萬(wàn)元（土地自有）。⑴企業(yè)自籌1400萬(wàn)元；⑵招商融資1800萬(wàn)元。由項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收支情況分析，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)正常年總收入 萬(wàn)元，扣除營(yíng)業(yè)稅額、房產(chǎn)稅額和年支出，項(xiàng)目正常年?duì)I運(yùn)可盈余 萬(wàn)元。2002年3月，福建漳龍實(shí)業(yè)有限公司將其位于原福建雙菱集團(tuán)公司內(nèi)衛(wèi)生潔具生產(chǎn)線、瓷磚生產(chǎn)線的廠房設(shè)備及部分倉(cāng)庫(kù)分別租賃給漳州萬(wàn)佳陶瓷工業(yè)有限公司和漳州萊威爾陶瓷有限公司。由這兩家公司從事 “航標(biāo)”牌衛(wèi)生潔具和“雙菱”牌陶瓷墻地磚的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。已出租的兩條生產(chǎn)線為原福建雙菱公司重組前最后一次技改的新建項(xiàng)目，除這兩條生產(chǎn)線（占地25633平方米）外，尚有雙菱公園及舊廠區(qū)包括廠房、空地、道路在內(nèi)共16萬(wàn)多平方米的場(chǎng)地閑置。如何合理有效地利用現(xiàn)有場(chǎng)地資源，拓寬漳州雙菱建材有限公司經(jīng)營(yíng)渠道，改變公司單一經(jīng)營(yíng)模式，從公司戰(zhàn)略發(fā)展的角度，謀求新的、可持續(xù)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，創(chuàng)造效益回報(bào)股東，成為漳州雙菱建材有限公司當(dāng)前和今后一段時(shí)間的工作重點(diǎn)之一。經(jīng)調(diào)研，擬利用上述閑置場(chǎng)地的一部分，建設(shè)漳州雙菱陶瓷建材城。 基于以上背景，為加快漳州現(xiàn)代物流設(shè)施建設(shè)，并符合國(guó)家以及福建省建材現(xiàn)代物流建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃要求，漳州雙菱建材有限公司擬提出福建漳州雙菱建材現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。①社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物“建材物流”對(duì)于我國(guó)目前已從一個(gè)陌生的概念演化成為了一個(gè)生機(jī)勃勃的朝陽(yáng)行業(yè)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建材物流在我國(guó)建材工業(yè)與流通中的重要性越來(lái)越為各級(jí)政府、企業(yè)所認(rèn)識(shí)和重視，建材物流已被公認(rèn)為是建材行業(yè)發(fā)展的動(dòng)脈。改變傳統(tǒng)的流通方式，引入現(xiàn)代物流理念，更好地整合各種社會(huì)資源以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，已成為我國(guó)建材企業(yè)追求的目標(biāo)。②公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要隨著廠房設(shè)備等固定資產(chǎn)的折舊及福建漳龍實(shí)業(yè)有限公司與承租方租賃協(xié)議的到期，公司目前主營(yíng)業(yè)務(wù)單一的經(jīng)營(yíng)模式將逐步陷入被動(dòng)，最終面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。項(xiàng)目的建成，可迅速扭轉(zhuǎn)單一經(jīng)營(yíng)的格局，為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，使公司進(jìn)入多元化經(jīng)營(yíng)的廣闊發(fā)展空間。③企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的需要近年來(lái)，漳州做為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市之一，緊跟海西建設(shè)的步伐，正在加快城市化建設(shè)，漳州市政府以“拉大框架、跨江發(fā)展、路網(wǎng)先行、重點(diǎn)突破、打造亮點(diǎn)、提升品位”的思路編制大漳州建設(shè)規(guī)劃，市政設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，帶動(dòng)了陶瓷建材市場(chǎng)的繁榮。2008年漳州財(cái)政收入突破百億、GDP突破千億的“兩個(gè)突破”目標(biāo)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，居民收入水平進(jìn)一步提高，群眾改善居住條件的愿望進(jìn)一步增強(qiáng)，城市規(guī)劃新建普通商品房數(shù)量穩(wěn)步增加，市政及各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)快速推進(jìn)，陶瓷建材行業(yè)市場(chǎng)潛力巨大。項(xiàng)目的建設(shè)，將成為漳州雙菱建材有限公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，為公司帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。漳州雙菱建材有限公司是福建漳龍實(shí)業(yè)有限公司控股的子公司，成立于2003年4月，公司注冊(cè)資本壹億零壹佰萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍為建筑材料銷售、設(shè)備租賃、裝飾裝修、房地產(chǎn)投資及道路修建。公司成立以來(lái)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為負(fù)責(zé)福建漳龍實(shí)業(yè)有限公司在原雙菱集團(tuán)公司范圍內(nèi)設(shè)備、廠房等固定資產(chǎn)的管理工作。（1）漳州市龍文區(qū)企業(yè)投資項(xiàng)目備案表；（2）《漳州雙菱建材現(xiàn)代物流園區(qū)總體規(guī)劃》；(3)《漳州市龍文區(qū)“”規(guī)劃》；（4）建設(shè)單位提供的相關(guān)資料；項(xiàng)目可行性研究編制的主要內(nèi)容包括：建材物流發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)分析、建材市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址、建設(shè)條件與建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、安全、消防與節(jié)能、項(xiàng)目管理、投資估算與資金籌措、工程招標(biāo)、財(cái)務(wù)分析與社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析、綜合評(píng)價(jià)等。第二章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目功能定位陶瓷建材行業(yè)做為房地產(chǎn)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，其市場(chǎng)需求完全受房地產(chǎn)市場(chǎng)需求所左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有多大，陶瓷建材產(chǎn)品的市場(chǎng)需求就有多大，反之亦然。房地產(chǎn)業(yè)的興衰又與國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策休戚相關(guān)。自1998年國(guó)家啟動(dòng)住房制度改革結(jié)束福利分房后，我國(guó)房地產(chǎn) 業(yè)迅猛發(fā)展，并逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需貢獻(xiàn)巨大，也刺激了陶瓷建材行業(yè)進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期。經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了大幅度的上漲，超過(guò)了普通消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力。自2007年底開(kāi)始至今，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策、美國(guó)次貸危機(jī)及消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力因素的影響，我國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)先后步入調(diào)整與轉(zhuǎn)型期，商品房銷售面積和價(jià)格上漲幅度持續(xù)下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，%。短期而言，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)處于消費(fèi)清淡期。 為擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，今年10月份以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的新政策。財(cái)政部和人民銀行決定，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可以制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，；另外，從2008年10月30日起，%%。2008年11月5日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，到2010年投資4萬(wàn)億元刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，其中，加快建設(shè)保障性安居工程位列進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需的各項(xiàng)措施之首。近期出臺(tái)的刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策力度之大，是最近十年來(lái)不曾有過(guò)的。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究報(bào)告表明，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已轉(zhuǎn)入周期性因素主導(dǎo)的下行階段，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年全國(guó)房?jī)r(jià)均降10%，最高降30%，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性、國(guó)家房地產(chǎn)新政策及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)各項(xiàng)措施的落實(shí)，到2010年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將重新進(jìn)入新一輪的擴(kuò)張周期。根據(jù)漳州市房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，2008年全市規(guī)劃新建普通商品房11911套。房地產(chǎn)投資方面，2008年1～9月，%；，%（，%）。，%，%，（，%）；，%（，%）。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行方面，2008年1～9月，%（，%；，%（，%）。目前，我市普通住宅均價(jià)3137元/平方米，市區(qū)普通住宅均價(jià)3269元/平方米。市民收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，2008年1～9月城鎮(zhèn)居民人均可支配收收入達(dá)12042元，%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入5641元，%，物價(jià)漲勢(shì)明顯回落；%，同比指數(shù)連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)回落。1～%。由以上數(shù)據(jù)可知，2008年漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、施工面積、竣工面積、完成銷售面積等方面均呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)；居民收入進(jìn)一步增長(zhǎng)；居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)上漲幅度回落。 漳州市2009年度住房建設(shè)計(jì)劃根據(jù)《漳州市中心城區(qū)2009年度住房建設(shè)計(jì)劃》，2009年漳州共安排住房項(xiàng)目12個(gè)，規(guī)劃新建各類住房12342套。各類住房中，%，規(guī)劃的住房整體上向小戶型傾斜，占了七成以上。配套設(shè)施更加完善，多數(shù)小區(qū)包含了幼托、垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)站、公廁、社區(qū)醫(yī)療等，所有住房項(xiàng)目都將在2011年前完成。此外，明年漳州橋南片區(qū)二期危舊房改造成配套項(xiàng)目也列入計(jì)劃，用地面積達(dá)10公頃，其中90平方米以下住房占70%，而且配套幼兒園、垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)站、公廁、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)管理、生活市場(chǎng)等，設(shè)施完善。在住房戶型方面，%；，%。由以上數(shù)據(jù)可知，%，；隨著國(guó)家房地產(chǎn)新政策的實(shí)施及國(guó)務(wù)院加快保障性安居工程等措施的落實(shí)，全市90平方米以下住房占比將繼續(xù)提高。 漳州陶瓷建材產(chǎn)品市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)根據(jù)以上分析，雖然近期受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的影響，陶瓷建材市場(chǎng)需求處于下行階段，但房地產(chǎn)消費(fèi)的剛性需求并未改變，購(gòu)房群體只是處于暫時(shí)性觀望階段，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸及國(guó)家刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的有關(guān)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)必將得到平穩(wěn)健康發(fā)展，并帶動(dòng)陶瓷建材市場(chǎng)呈現(xiàn)需求旺盛的局面。同時(shí)，國(guó)家對(duì)中小戶型商品房及保障性安居工程的政策扶持及資金投入，必將進(jìn)一步刺激以中低收入家庭為主要購(gòu)買(mǎi)群體的中小戶型商品房的剛性需求，從而極大地帶動(dòng)以中低價(jià)位為主的陶瓷裝修建材產(chǎn)品的需求量。漳州房地產(chǎn)業(yè)緊隨漳州城市化進(jìn)程的日益加快及市政府建設(shè)大漳州戰(zhàn)略的實(shí)施，必將走在行業(yè)發(fā)展的前列。以漳州市2009年住房建設(shè)規(guī)劃全年新建12342套住房為例，按目前漳州市民裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，一套住宅所使用瓷磚、衛(wèi)生潔具、石材、木地板、內(nèi)墻涂料、石膏飾材等裝修建材費(fèi)用一般在2～4萬(wàn)元左右，以此費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，扣除投資性購(gòu)房，以實(shí)際裝修10000套住房估算，全年陶瓷建材產(chǎn)品約有2～4億元人民幣的市場(chǎng)需求，加上市政建設(shè)和其他配套設(shè)施建設(shè)使用陶瓷建材產(chǎn)品，保守估計(jì)每年總共應(yīng)有3～5億元以上的需求量；考慮2010年后全市房地產(chǎn)步入上升期帶動(dòng)的陶瓷建材產(chǎn)品消費(fèi)需求，市場(chǎng)前景極其可觀。其中，占75%以上的中小戶型的裝修將以中檔陶瓷建材產(chǎn)品為主，因此，中等價(jià)位陶瓷建材產(chǎn)品將占有絕大部分的市場(chǎng)份額。 漳州裝修建材市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2006年以來(lái)，漳州先后出現(xiàn)了博美家建城、家世界建材城