【正文】 物業(yè)工程前期介入方案武漢泰順和物業(yè)管理有限公司適用于公司接管的物業(yè)項目文庫貢獻者2014/8/8：本方案旨在國家相關(guān)規(guī)范的基礎(chǔ)之上，總結(jié)前期物業(yè)接管，后期管理積累的經(jīng)驗、并從后期維護、使用及方便客戶的視角提出規(guī)劃設(shè)計要求，前瞻性地參與規(guī)劃設(shè)計，提高非住宅/住宅產(chǎn)品的適用性以及降低后期物業(yè)維護成本與管理難度，避免重復(fù)性出現(xiàn)規(guī)劃、設(shè)計、施工等問題和缺陷。本方案是按照高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理要求擬定，地產(chǎn)規(guī)劃部門可根據(jù)項目的實際情況給予全部或部分采納，公司物業(yè)部將給予參與、配合。：適用于白云邊置業(yè)參與開發(fā)的所有新項目.（人員）的任職要求具有相應(yīng)的專業(yè)與從業(yè)經(jīng)驗，參與過類似項目的前期工作，經(jīng)驗豐富，具有良好的協(xié)調(diào)、溝通能力與文字、語言描述能力；曾擔(dān)任過物業(yè)工程主管以上的職務(wù)，具有一定的管理能力、經(jīng)驗，熟悉相關(guān)的法律法規(guī)。4. 方法和過程控制（見下表共八大類建議）序號類別標(biāo) 準(zhǔn)一、設(shè)備類1設(shè) 備 房 標(biāo)準(zhǔn)：（ 開 閉 所 \配 電 房 \ 控制 中 心 \ 電梯 機 房 \ 水泵房 \ 弱電機房 \ 風(fēng)機房 \ 泳池泵房）設(shè)備房通用標(biāo)準(zhǔn)：1. 小區(qū)設(shè)備房優(yōu)先考慮集中規(guī)劃設(shè)計，便于后期維護與管理；2. 設(shè)備房內(nèi)墻面土建裝飾基本要求：設(shè)備名稱墻面要求地面要求頂棚要求水泵房 米高墻磚鋪設(shè)，外墻施工墻面涂料工藝要求滿鋪防滑地磚外墻施工墻面涂料工藝要求電梯機房內(nèi)墻打磨，套白，涂料兩遍地面水泥收光，打磨，地坪漆打磨，套白，涂料兩遍配電室內(nèi)墻打磨，套白，涂料兩遍（涂料要求為白色）地面水泥收光，打磨，地坪漆外墻施工墻面涂料工藝要求（考慮前期設(shè)備房均在地下室，飽和空氣在墻面凝結(jié)，如用內(nèi)墻施工工藝及要求，基本上交付后墻面全部起皮發(fā)霉）。3. 照明亮度合理，主要關(guān)注是否有照明死角，影響檢修，控制回路分維修及日常巡檢 2 回路控制，所有設(shè)備房應(yīng)配置應(yīng)急照明燈。4. 通風(fēng)良好，機房的溫度要求在 40 度以下，濕度在 80%以下，電梯機房必須安裝空調(diào)設(shè)備及安裝時控器控制換氣扇強制對流降溫措施；5. 防鼠，門檻加高防鼠及小動物進行機房（高度在 50cm） ，可采用抽插式擋板。6. 標(biāo)識清晰明朗（名稱標(biāo)識、狀態(tài)標(biāo)識、流向標(biāo)識、警示標(biāo)識和參考標(biāo)識）符合公司 VI 要求；7. 設(shè)備房內(nèi)應(yīng)設(shè)置維修所需的單相插座.8. 設(shè)備房內(nèi)接地網(wǎng)要可靠，接地阻值不大于 1 歐姆，接地測試點清晰明了；應(yīng)首先考慮明裝接地帶。9. 防濕，注意相關(guān)的溫度適中（特別是在設(shè)備房運行前增加抽濕機抽濕）設(shè)備房屋面、門窗、門檻應(yīng)具備防水擋水功能；10. 增加設(shè)備房與控制中心之間內(nèi)線電話11. 排污管道設(shè)計及施工時應(yīng)避開設(shè)備房控制設(shè)備等電器頂部穿行，如避免不了，必須增加有效防管道破裂的遮護設(shè)施；12. 機電設(shè)備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺、標(biāo)準(zhǔn)層和地下室（住宅的正下方）的機電設(shè)備。13. 變配電房、發(fā)電機房、水泵房、鍋爐房、電梯機房等設(shè)備房應(yīng)預(yù)埋吊裝環(huán)或安裝吊裝導(dǎo)軌，吊裝環(huán)或吊裝導(dǎo)軌的安全系數(shù)按照設(shè)備重量的 2 倍考慮。14. 加壓水泵房增加 300W，220/220V 隔離變壓器，用于清洗水箱時臨時增加照明，抽風(fēng)機使用（主要考慮清洗過程中水接觸較多，在水箱內(nèi)燈具照明安全用電，同時夏季的箱體內(nèi)的潮熱空氣強排，15. 變頻給水泵、消防泵、污水泵、鍋爐、過濾沙缸等涉及安全隱患和需定期停機檢修的設(shè)備應(yīng)至少按一主一備安裝設(shè)計。設(shè)備房特殊標(biāo)準(zhǔn)：1. 機柜絕緣墊（適合配電房、發(fā)電機房），橡膠絕緣墊厚度：低壓配電室 46mm，高壓配電室 1012mm，寬度 800－1000mm。2. 發(fā)電機房排煙的凈化環(huán)保水處理（適合發(fā)電機房）系統(tǒng)配置，降低排煙溫度和煙塵排放。3. 油桶與發(fā)電機房隔離（適合發(fā)電機房） ；4. 控制中心應(yīng)設(shè)置獨立的配電回路、后備電源必須滿足 4 小時以上、地面采用防靜電地板、應(yīng)急燈、室內(nèi)有防潮處理等。2電梯介入設(shè)計選型時：1. 在對電梯進行選型時，轎門控制裝置最好選用觸板式一體化光柵，避免使用觸板帶光眼配置；2. 電梯五方對講功能并與控制中心值班人員進行通話；3. 轎箱監(jiān)控視頻及通話音頻線電梯廠家在生產(chǎn)中與隨行電纜一并制作完成；4. 轎廂內(nèi)轎廂風(fēng)扇要保證通風(fēng)良好，根據(jù)項目設(shè)計檔次考慮轎箱增加空調(diào)制冷；5. 電梯內(nèi)部配置半球攝像機及集中控制對講功能；(電源由控制中心集中輸出)6. 消防電梯底坑必須設(shè)置排水系統(tǒng)（必須是一主一備），容量為 立方米，普通電梯底坑應(yīng)設(shè)置排水孔，自然放坡至污水泵坑內(nèi)；7. 電梯機房采用隔音措施，電梯曳引機采取防震措施，避免噪音、震動影響毗鄰房屋客戶。8. 有機房電梯機房曳引機頂棚必須預(yù)留維修吊鉤，承重量至少大于曳引機總量的 倍。施工跟進時：1. 機房內(nèi)基座墻體提前處理；2. 鋼絲繩上的平層標(biāo)識完好；3. 電梯井道內(nèi)土建水泥抹平；4. 在每層電梯口做高差為 25mm 的向電梯前室的放坡處理；防止電梯廳有水流向井道。5. 建議在施工時做好電梯公共使用部位做好防護，以免施工、裝修期間對設(shè)備的破壞；6. 電梯機房有設(shè)置通風(fēng)、降溫措施，預(yù)留安裝一個 250mm*250mm 百葉窗洞口；7. 跟進電梯機房內(nèi)安裝應(yīng)急燈一組；3供配電介入設(shè)計選型時：1. 室外公共景觀用電必須單獨計量，安裝計量表計；2. 各種配電箱（柜）鑰匙通用，可考慮接管時統(tǒng)一更換。3. 設(shè)備要采取必要隔音減震措施，保證住戶不受影響；4. 專變房變壓器超高溫報警、發(fā)電機運行指示、市電顯示信號裝置引至控制中心；5. 配電房應(yīng)設(shè)置獨立的通風(fēng)系統(tǒng)，包括獨立的送風(fēng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)；盡量不用消防設(shè)備。6. 進設(shè)備房電纜橋架設(shè)備房頂部安裝，電纜溝孔洞封堵完整，具備防鼠和防水功能，7. 按項目特點必須配置發(fā)電機組時，其智能安防系統(tǒng)（周界防越系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）、消防系統(tǒng)、公共設(shè)備（電梯、消防與監(jiān)控中心主機）、主要通道照明需要與發(fā)電機備用電源連接。非消防電源，需要與消防電源分設(shè)開關(guān)并保障在發(fā)生火災(zāi)時控制中心能夠斷開非消防電源，發(fā)電機單獨為消防設(shè)備供電。施工跟進時：1. 前期需重點考慮配電房抽風(fēng)及除潮問題。2. 穿地下室的電纜洞口應(yīng)進行反坡處理，同時進行封堵防止雨水倒灌。3. 多層、小高層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補償柜容量可以按大廈設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 系數(shù)配置節(jié)約投資。4. 強弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)；弱電井內(nèi)需要設(shè)置檢修插座；5. 各電纜溝應(yīng)設(shè)置蓋板并有防鼠功能，配電柜底座應(yīng)與接地帶可靠焊接；4發(fā)電機介入1. 發(fā)電機下方設(shè)置廢潤滑油收集油槽或有足夠空間放置油盆，便于更換潤滑油。2. 發(fā)電機設(shè)備房內(nèi)需要配置維修專用工具存放架。3. 發(fā)電機的自動轉(zhuǎn)換柜應(yīng)有自動及手動轉(zhuǎn)換功能。4. 機油箱房間應(yīng)設(shè)置防爆燈，發(fā)電機應(yīng)配備同規(guī)格兩套蓄電池（一用一備），如果發(fā)電機沒有配備充電器模塊、需另配備浮充充電器；5. 發(fā)電機油箱的進油口設(shè)置在方便車輛進出并可裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于 2 寸可直到地面的透氣彎管。6. 存放燃油的房間要裝置防爆開關(guān)和燈具, 油桶正下方有足夠消防沙，用于發(fā)生泄露時吸收燃油。發(fā)電機房建議加上防爆燈和防爆開關(guān)。油桶和發(fā)電機之間應(yīng)采用金屬管道連接（2 端可用耐油軟管，供油管和回油管 2 端設(shè)置閥門。7. 發(fā)電機排煙口應(yīng)對業(yè)主不產(chǎn)生影響，發(fā)電機房有防噪音措施。發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補水裝置，有水位標(biāo)識并具有水位限高措施，防止水倒灌進入發(fā)電機煙道。 8. 發(fā)電機房設(shè)計水源和排水設(shè)施，發(fā)電機在停電時能自動啟動，機房送、排風(fēng)裝置在發(fā)電機停機后有延時 （3分鐘）關(guān)閉功能。，并安裝不繡鋼防蟲網(wǎng)。，應(yīng)可拆卸進入檢修，排煙道如設(shè)施有轉(zhuǎn)彎和百葉窗等，可能造成風(fēng)壓超標(biāo)，應(yīng)根據(jù)廠家數(shù)據(jù)增設(shè)軸流風(fēng)機。13. 發(fā)電機排氣管應(yīng)采用金屬軟連接，有高溫隔離等防燙傷措施。5給排水介入設(shè)計選型時：1. 在設(shè)計時應(yīng)注意水泵的位置選址，避免水泵房內(nèi)的噪音擾民問題，建議在2 層或請專業(yè)降噪減震廠家一并設(shè)計施工；2. 生活水箱安裝高低水位報警、將報警信號接入控制中心；水箱配置水位顯示管，；同樣地下室及水泵房內(nèi)的污水坑收集坑必須增加高水位報警接入控制中心；3. 所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵，設(shè)備房、車庫污水池等高水位報警信號連接到監(jiān)控中心。4. 水泵電機的控制柜等電氣設(shè)備應(yīng)有防止水泵及管網(wǎng)漏水噴濺到配電柜上的措施。為了防止水泵房浸水后電器設(shè)備被浸泡，控制柜柜底安裝支架，柜體底部應(yīng)高出成型地面 20cm 以上。水泵應(yīng)設(shè)置為自動啟動，泵房積水坑應(yīng)安裝高水位報警信號連到控制中心。5. 小區(qū)內(nèi)水泵變頻器的選型建議使用同一品牌，便于日后維護和管理。6. 對于高層的天臺水池供水泵，建議其控制系統(tǒng)安裝變頻啟停裝置，使水泵在啟停時都能具有很好的線性調(diào)速功能，消除水錘現(xiàn)象及延長水泵電機的使用壽命。7. 優(yōu)先選用不銹鋼水泵，水泵在安裝時，出水口的止回閥與軟接中間最好用短管連接，短管上方要有放氣閥。8. 水泵變頻控制系統(tǒng)應(yīng)具備：a) PLC、變頻器運行過程出現(xiàn)故障時，應(yīng)有故障代碼指示及故障記錄查閱。b) 該系統(tǒng)在突然斷電后又恢復(fù)正常供電時，該系統(tǒng)應(yīng)可以自動復(fù)位。c) 根據(jù)現(xiàn)場實際情況，應(yīng)可以設(shè)置供水壓力的上限、下限。d) 根據(jù)現(xiàn)場實際情況，應(yīng)可以設(shè)置每臺泵運行切換時間。e) 設(shè)備在維修時，相應(yīng)的每臺泵應(yīng)能退出自動切換運行程序，并可復(fù)位。9. 泵房內(nèi)宜有檢修水泵的場地，檢修場地尺寸宜按水泵或電機外形尺寸四周有不小于 的通道確定。施工跟進時：1. 小區(qū)公共用水