【正文】 目 錄第一章 項目概況 1 1 1 1 1 2 2 5 5 6 6 6 7第二章 項目單位基本情況 8 8 8 8第三章 項目建設的背景和必要性分析 10 10 13 13第四章 申請政府投資補助的理由和政策依據(jù) 17 17 1額度及用途 19第五章 項目建設條件、內容及規(guī)模 20 20 20 21第六章 項目建設方案 23 23 25 33 34 34 35 38 38 39第七章 環(huán)境保護 40 40 41 44第八章 項目計劃實施與安排 45第九章 項目招投標方案 46 4招標方案 46第十章 項目總投資估算和資金籌措方案 47 47 58 59 61第十一章 項目財務、經濟和社會效益分析 6經濟分析 64 107 107 108附圖 項目地理位置示意圖 項目功能分區(qū)圖 總平面圖 項目鳥瞰圖附件 項目單位營業(yè)執(zhí)照，組織機構代碼證 建設項目投資備案表 建設用地許可證 建設用地規(guī)劃許可證 土地證、國土資源部門出具用地預審意見 項目環(huán)境影響報告書技術審查會專家審查意見 項目建設資金落實的證明材料 項目建設開工證明材料 水產品市場有限公司章程 項目單位對資金申請報告內容和附屬文件真實性負責的聲明74第一章 項目概況水產品市場有限公司X水產品交易中心及商務配套二期（15萬噸冷鏈物流及商務配套）項目水產品市場有限公司市區(qū)青洲路近年來，位于鰲峰路水產批發(fā)市場交易量年均增長約10%，但是市場營業(yè)面積不足、攤位小、與其交易量增長矛盾突出，尤其是冷鏈儲藏矛盾極為突出，根本無法滿足現(xiàn)有需求，存在人多、車多、貨多、市場擁擠、人流、物流、車流混雜、道路擁擠、交易方式落后、交易區(qū)和停車位面積、交易環(huán)境、安全性和服務設施亟需改善；由于城區(qū)規(guī)模的不斷擴大，現(xiàn)有鰲峰洲批發(fā)市場已從原來的城區(qū)邊緣逐漸成為城市的中心區(qū)，貨車通行時間也受限制，影響市場的正常交易和批發(fā)。為了適應東擴南移城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，根據(jù)《市城市總體規(guī)劃》（20072010年）和市人民政府專題會議紀要的精神，鰲峰州現(xiàn)有水產批發(fā)市場須搬遷。為此業(yè)主在市和開發(fā)區(qū)政府支持下于2008年開始籌建，成立了水產品市場有限公司，具體承辦這個項目。項目已列入2009年重點項目和福建省2009年重點民生項目。我國冷鏈物流發(fā)展比較緩慢，規(guī)范化的農產品冷鏈物流在福建還是空白，食品安全要求建設規(guī)范的冷鏈物流系統(tǒng)，市場呼喚規(guī)范化的冷鏈物流系統(tǒng)出臺，水產品市場有限公司在深入調查研究的基礎上提出“發(fā)展冷鏈物流，保障食品安全，增強人民健康，提高企業(yè)效益”的發(fā)展思路，并規(guī)劃出“X水產品冷鏈物流交易中心及商務配套項目”。項目將根據(jù)相關的規(guī)則，對貨物進行全程的溫度控制，以確保食品的安全。水產品市場有限公司于2008年12月在注冊成立的有限責任公司，現(xiàn)有職工40多人，注冊資本1億元，主要從事冷鏈物流、水產品市場管理，為進場經營者提供相關服務、制冰（非食品冰）、水產品、畜禽產品冷鏈儲藏及商品信息咨詢。項目建成后，冷鏈物流交易中心的冷庫總庫容量達15萬噸，其中畜禽內產品（豬肉）冷庫總庫容量達9萬噸，水產品冷庫總庫容量達6萬噸。項目建成投入使用后年冷藏和冷凍食品約78萬噸；年加工冷藏食品5000噸；日制冰300噸；。水產品市場有限公司將與國內領先物流軟件運用商合作，引進先進物流管理技術，搭建市場內信息化平臺，收集發(fā)布水產品交易與供求信息，使入駐的經銷商、養(yǎng)殖戶等能適時調整水產品交易品種，在促進養(yǎng)殖戶生產結構調整、密切產需聯(lián)系等方面提供更有效的服務。項目將采用冷鏈冷藏技術、冷鏈保鮮與包裝技術、冷鏈節(jié)能技術和冷鏈自動化技術。項目將采用先進的食品檢驗檢測技術，對市場交易的畜禽產品（豬肉）、水產品、冰鮮用冰等實施包括藥物殘留在內的食品安全檢測。、冷凍產品工藝項目產品主要經粗加工、冷藏或冷凍后外銷。原材料接收CCP1點包裝物料驗收↓解凍↓水洗↓鹽洗↓貯存分解蒸 煮↓冷 卻清洗↓切片↓選別 ↓清洗消毒清洗排盤急凍↓包裝↓金探檢測CCP2↓裝箱進庫冷藏裝柜出口 項目工藝流程圖項目物流運輸配送工程主要由物流有限公司完成，運輸車輛主要為集裝冷凍車，每輛車的載貨量約為30t~35t左右。項目總投資57292萬元，建設期利息2292萬元。，申請銀行貸款35750萬元。申請國家物流業(yè)調整和振興專項投資貼息補助資金2292萬元。其中: 。項目申請國家物流業(yè)調整和振興專項投資貼息補助資金2292萬元。序號項目名稱單位數(shù)量備注1用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡含人防工程、地下室4建筑密度%5容積率6道路、停車場、廣場面積㎡531877綠化率%108職工人數(shù)人10009項目總投資萬元5729210年營業(yè)收入萬元正常年11財務內部收益率%稅后12投資回收期年含建設期2年本項目實施進度初步安排如下：2009年1月進行項目前期準備工作；2009年3月進行場地的平整、填方；2009年4月進行項目的土建施工。2009年6月進行塊設備招投標、合同簽約等；2010年12月完成建設；2011年初投入生產使用。項目建設資金主要擬向中國農業(yè)銀行貸款人民幣伍億陸仟玖佰肆拾萬元整（小寫）￥569,400,000,00（貸款意向書見附件）。因此，本項目的建設資金已全部落實。冷鏈物流泛指冷藏冷凍類食品在生產、貯藏運輸、銷售，到消費前的各個環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)境下，以保證食品質量，減少食品損耗的一項系統(tǒng)工程。它是隨著科學技術的進步、制冷技術的發(fā)展而建立起來的，是以冷凍工藝學為基礎、以制冷技術為手段的低溫物流過程。本項目技術先進，嚴格按照歐盟標準，全面實施HACCP控制體系及衛(wèi)生質量保證體系，從源頭到成品進庫整個過程，嚴格控制生產流程，遵循實施產品追溯作業(yè)體系，嚴格科學管理，系統(tǒng)化進行組織培訓，確保所有產品合格率達到100%。因此，項目產品具有較強的市場競爭力，市場前景良好，加上利用市X水產品交易中心擬建成全國乃至東南亞最大的水產品集散地的設施依托，使本項目的建設可更好的發(fā)展。項目建成后將在國內乃至東南亞冷鏈物流市場中搶占最大的先機，產品可滿足國外市場需求，這將加快省內甚至是國內冷鏈物流業(yè)的發(fā)展，因此，本項目具有良好的社會效益。根據(jù)財務分析，本項目財務內部收益率都大于行業(yè)基本收益率，財務凈現(xiàn)值都大于零，盈利能力較好，加上具有一定的抗風險能力，因此，具有較好的經濟效益。建議本項目盡快報批實施，同時做好設備的配套工作，注意做好享受相關優(yōu)惠政策的申報工作。第二章 項目單位基本情況有限責任制公司水產品市場有限公司于2008年12月在注冊成立的有限責任公司。項目擬聘職工1000人，注冊資本1億元。主要從事冷鏈物流、水產品市場管理，為進場經營者提供相關服務、制冰（非食品冰）、水產品、畜禽產品、冷鏈儲藏及商品信息咨詢。（1）企業(yè)法定代表人：林燊現(xiàn)年25歲，主要從事各種各樣的客戶服務，同時從事與銀行和金融相關的業(yè)務。 教育經歷：2004年 悉尼西悉尼國際學院商業(yè)文憑，成功完成學業(yè)；2005年 西悉尼大學悉尼學士學位的貿易和商業(yè)本科生，主修國際商務、人力資源管理與市場營銷。（2）股東構成水產品市場有限公司實行董事會領導下的總經理負責制，實行企業(yè)化管理，承擔項目建設資金籌措，資金使用、項目的建設與經營管理。、公司下設辦公室、財務部、企劃部、營銷部、冷庫部、項目部、信息價格中心、檢驗檢疫中心等，：冷庫部辦公室財務部項目部企劃部營銷部制冷搬運倉管氨機人事檔案會計文秘出納土建水電廣告宣傳公關采購檢驗檢疫中心物業(yè)管理招商營銷信息價格中心董事會董事長總經理副總經理副總經理 企業(yè)組織機構示意圖第三章 項目建設的背景和必要性分析一條完整的冷鏈包括冷凍加工、冷凍貯藏、冷凍運輸與配送、冷凍銷售四個環(huán)節(jié)。只有在四個環(huán)節(jié)中都使農產品處于生理需要的低溫環(huán)境中才能保證其質量、減少其損耗。而目前，我國能獨立開展倉儲、運輸、配送等一條龍冷鏈綜合物流服務的企業(yè)很少，各地雖有一定數(shù)量的冷庫和冷藏運輸車隊，但服務功能單一，規(guī)模不大，服務范圍小，跨區(qū)域服務網絡沒有形成，無法提供市場需求的全程綜合物流服務。而且，任一環(huán)節(jié)、任一家企業(yè)的條件不規(guī)范都會導致產品質量受損。如加工環(huán)節(jié)中一些企業(yè)使用不好的原料；貯藏環(huán)節(jié)中一些企業(yè)在常溫下裝卸時間過長；運輸與配送環(huán)節(jié)中一些企業(yè)以保溫車代替制冷車；銷售環(huán)節(jié)中一些企業(yè)的冷柜溫度設置過高，都會影響產品的質量和儲存期?！∥覈睦滏溛锪髯钤绠a生于20世紀50年代的肉食品外貿出口。1982年，中國頒布《食品衛(wèi)生法》，從而推動了食品冷鏈的發(fā)展起步。近年來，隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高和人們消費習慣的改變，以水產品、畜產品、果蔬及花卉為代表的冷鏈物流日漸趨熱，冷鏈物流行業(yè)也隨著市場需求的增大而不斷發(fā)展。 從整體冷鏈體系而言，中國的食品冷鏈還未形成體系，無論是從中國經濟發(fā)展的消費內需來看，還是與發(fā)達國家相比，差距都十分明顯。中國易腐食品規(guī)模巨大，但國家重視不足，缺乏行業(yè)規(guī)范，造成冷鏈物流發(fā)展滯后，形成了特有的行業(yè)環(huán)境。 我國的冷藏物流業(yè)尚處于初級階段，市場規(guī)模不大，區(qū)域性特征比較強，缺乏有影響力的、全國性的第三方冷藏物流行業(yè)領袖。據(jù)慧聰鄧白氏研究目前了解到，我國的冷鏈物流公司主要以以下幾種形式存在： （1）第三方物流公司。此類型又包括從傳統(tǒng)的物流公司進軍冷鏈物流市場的企業(yè)，如中外運裕和、錦江低溫，山東榮慶等，和專注于冷鏈物流行業(yè)的重慶雪峰、康新物流等，以及與麥當勞長期合作的冷鏈物流體系相對完善的夏暉物流。 （2）企業(yè)內部的物流公司。此類型最典型的是百勝集團下屬的物流事業(yè)部，為百勝集團下屬的餐廳提供核心業(yè)務以及有特殊要求產品的物流服務。 （1）在提供基本服務的基礎上，逐步提供有價值的增值服務 目前行業(yè)內的企業(yè)基本都可以提供倉儲、冷鏈運輸、市內配送等基礎服務；除此之外，一些企業(yè)如錦江低溫、中外運裕和、重慶雪峰等，還可以提供配貨、分揀、貼標等附加功能；夏暉物流可以提供的服務范圍更加廣泛，可提供諸如采購、庫存管理、數(shù)據(jù)分析等增值服務。不斷提供有價值的增值服務，將是未來行業(yè)的發(fā)展趨勢之一。 （2）冷庫、車隊等硬件設施投入力度不斷加大 規(guī)模較大的冷鏈物流公司，一般都擁有自建冷庫。但有的自建冷庫建設年代久遠，衛(wèi)生狀況較差；新建冷庫通常較為先進，如中外運裕和在上海嘉定有一座現(xiàn)代型冷庫，是國內最大的單體多溫度分區(qū)冷庫，具備電腦自動控制的溫控裝置，可根據(jù)客戶需要調節(jié)并時時監(jiān)控冷庫溫度。據(jù)慧聰鄧白氏研究了解，隨著業(yè)務的不斷拓展和市場發(fā)展的需要，目前幾家大型冷鏈物流企業(yè)存在新建冷庫的計劃。 冷鏈物流企業(yè)的冷凍車按照運輸規(guī)模，主要分為2噸、4噸、8噸、12噸、20噸、30噸等不同類型。各種規(guī)模的冷凍車根據(jù)企業(yè)客戶的具體情況，分布在不同的物流配送中心，完成市內配送或長途運輸?shù)确?。不同企業(yè)擁有的冷凍車的數(shù)量相差較大，從幾十臺到幾百臺不等。通常情況下，冷凍車的平均更換時間在810年左右。 （3）冷鏈意識不足，市場盲目競爭形成價格戰(zhàn) 目前中國市場上，無論生產企業(yè)、下游客戶，還是普通消費者，對冷鏈物流的概念都比較陌生，對冷鏈物流的認識比較膚淺或不全面；冷鏈物流服務標準、企業(yè)從業(yè)標準缺失，非冷藏車進行冷鏈物流服務業(yè)務，造成企業(yè)之間惡性價格競爭，使有心投入高端硬件提供高質量服務的企業(yè)陷入一定的困境，這一行業(yè)現(xiàn)狀憑借企業(yè)一己之力是難以改變的。 （1）服務質量和水平將不斷提升 幾乎所有的冷鏈物流企業(yè)均意識到，不斷提升服務質量和水平，提高客戶滿意度，才能促進企業(yè)的健康發(fā)展。在實際操作過程中，一些冷鏈物流企業(yè)通過企業(yè)內部的考核指標，對配送及時率和損失率進行統(tǒng)計和考核，并努力通過提高及時率，降低損失率，不斷加強品牌建設，提升服務質量和水平。 （2）軟硬件設施的投入將逐步增大 據(jù)統(tǒng)計，我國汽車冷藏保溫車輛只有美國的1/7，日本的1/4，與發(fā)達國家之間相比仍存在較大差距?；勐斷嚢资涎芯客ㄟ^訪問多家冷鏈物流企業(yè)了解到，隨著業(yè)務的不斷拓展，很多冷鏈物流企業(yè)均有擴大軟硬件設施的計劃，其中包括多種形式，如計劃新建物流配送中心；計劃新建、收購或新租借冷庫；計劃購置冷藏車輛，完善配送網絡等。此外，在原有設施改造和更新的同時，技術性的改造也將成為另一發(fā)展趨勢。衛(wèi)星定位系統(tǒng)(GPS)、RFID技術、電子定貨系統(tǒng)（EOS）、電子車載地圖等高科技技術的應用，將進一步降低管理成