【正文】 一、回風社區(qū)宏觀經(jīng)濟【基本情況】 全區(qū)幅員面積332．64平方千米。，%，其中：，%；，%；，%。完成財政收入10,584萬元，%。農(nóng)民人均純收入增加150元，達到2871元。出生人口2296人?！竟I(yè)經(jīng)濟】 ，%，％。，%，%。，%，產(chǎn)銷率99%。工業(yè)效益明顯提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤2796萬元，%；利稅5134萬元， %；無虧損企業(yè)?！巨r(nóng)村經(jīng)濟】 ，%。，%。，%。水果產(chǎn)量2816噸，%。， %。，%，入庫本區(qū)稅金3763萬元，%?！旧藤Q(mào)業(yè)】 瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。全區(qū)各類商品交易市場42個，，%。，%?！痉枪兄平?jīng)濟】 非公有制經(jīng)濟健康發(fā)展，實現(xiàn)稅收7430萬元，％，％。，%，%，%。其中：個體私營經(jīng)濟實現(xiàn)零售額41,235萬元， %，%。【城鄉(xiāng)建設(shè)】 龍馬新城已具雛形，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會大廈、興達、馨天地等房地產(chǎn)項目建設(shè)快速推進。舊城面貌發(fā)生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢，改造舊城18萬平方米。，新改擴建房屋258萬平方米，%。全區(qū)啟動中心村建設(shè)25個，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級重點中心村?！菊猩桃Y】 　建立健全招商引資的政策機制，進一步改善經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境，編印《龍馬潭區(qū)投資指南》，圍繞“工城商農(nóng)”四大板塊成功引進三九燈飾城、尖東食品、先鋒乳業(yè)、北方僑豐、江龍農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)公司等骨干企業(yè)。全區(qū)共引進項目110個，，其中：工業(yè)項目60個，總投資7900萬元；農(nóng)業(yè)項目6個，引進資金1363萬元 ?！竟潭ㄙY產(chǎn)投資】 ，％，其中：，％；，%。紅星街道 座落于瀘州城北新區(qū)，轄3個行政村，5 個社區(qū)，年末總?cè)丝?4,724人，其中非農(nóng)業(yè)人口19,645人。街道工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值17,883萬元，企業(yè)總產(chǎn)值27,079萬元，工業(yè)產(chǎn)值17,065萬元。轄區(qū)內(nèi)個體私營企業(yè)480余家，個體工商戶1100余戶。引進企業(yè)12家，引資1600萬元。 小市街道 座落于小市舊城區(qū)，轄5個社區(qū)，36個居民小組，年末總?cè)丝?7,126人。街道工業(yè)總產(chǎn)值1005萬元，工業(yè)銷售收入900萬元，財政收入637萬元。重點企業(yè)有龍馬潭區(qū)寶蓮紙箱廠、瀘州市大鵬彩印廠、瀘州市雪花棉絮有限公司、瀘州市榮峰實業(yè)發(fā)展有限公司等。全年引進企業(yè)4家，到位資金303萬元。三江加工園區(qū)初具規(guī)模，現(xiàn)進駐企業(yè)已投資207萬元。蓮花池街道 座落在龍馬新城區(qū)，轄1個行政村，3個社區(qū)，年末總?cè)丝?572人，其中非農(nóng)業(yè)人口4540人。街道工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值5148萬元，財政收入 410萬元，農(nóng)民人均純收入3225元。重點企業(yè)有洪達房地產(chǎn)開發(fā)公司、通用工程機械廠、龍馬潭區(qū)三友實業(yè)有限公司、東方之珠酒業(yè)有限公司、瀘州三九燈飾有限公司、水晶標牌廠等。引進企業(yè)13家，到位資金223萬元。二、龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)總體市場狀況城市建設(shè)按照“規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營”四位一體的工作思路，走“優(yōu)先發(fā)展新城區(qū)，逐步改造老城區(qū)，加快城市西伸北進，塑造城市特色”之路，全面提高城市綜合功能，努力打造瀘州既具現(xiàn)代文明又有歷史古韻，既有完善的城市功能又有充分發(fā)展空間的城市個性和城市特色。2002年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級公路和瀘州藍田機場擴建工程后，加快城北新區(qū)(含龍馬大道中心區(qū))的開發(fā)建設(shè)，完成城西新區(qū)的開發(fā)準備工作，加快納溪河東新區(qū)、藍田重灣小區(qū)、江陽西路南區(qū)、江陽西路北延線及百子圖片區(qū)、杜家街以北的開發(fā)建設(shè)。 沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開工段孔樁(80多柱)和地梁。 沱二橋至三角花臺道路整治2002年8月正式動工，至年底全面結(jié)束。全長2千米，工程內(nèi)容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。 福華大廈、佳樂南高科技城、佳樂雅典苑電梯公寓、酒城購物中心、移動公司第二交換局房大樓、廣電中心、瀘州商業(yè)大世界綜合樓、順通水晶廣場綜合樓、天益廣場綜合大樓等一批城市標志性建筑基本竣工；科維電器商城、川南建材城、沱江建材市場等一批重點市場部分竣工；市級體育中心、市青少年活動中心、海關(guān)大樓等正在建設(shè)之中。這些商貿(mào)、服務、文化、休閑和行政管理功能的完善將增強城市的承載能力和輻射作用，城北新區(qū)、城西新區(qū)、納溪河東新區(qū)以及高壩、魚塘、江陽科技工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和城南新區(qū)的啟動，將進一步促進瀘州城市化進程。 三、綜述從上述發(fā)展目標來看，大力發(fā)展經(jīng)濟，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會發(fā)展等六大方面均有明確的目標和規(guī)劃，其中加快城市化進程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)尤其值得我們注意。這表明不僅從國民經(jīng)濟發(fā)展自然帶動龍馬潭區(qū)發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標方面對龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標。項目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場和王氏批發(fā)市場之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者。由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，為項目提供了有利的人口資源保證。第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢齊頭并進，第一產(chǎn)業(yè)增長緩慢。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù)低速增長，所占比例進一步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長，進一步增大在國民經(jīng)濟中所占的比重。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長勢頭下龍馬潭區(qū)的國內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長，而第二、第三產(chǎn)業(yè)的增長勢必帶動龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。GDP、人均GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長大大增強了居民的實際購買力，而住房消費作為居民消費重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。國家和瀘州市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺，使瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場化，從更多方面給普通消費者以實惠和保障，使開發(fā)商和消費者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進行交易，充分保護了在交易中弱勢群體的利益；在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實力，也必將淘汰部分實力弱、運作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。同時，房地產(chǎn)交易過程中各種費用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調(diào)，更將進一步刺激居民的購房欲望，擴大了購房的基本消費群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場持續(xù)繁榮。瀘州市的住宅市場情況與房地產(chǎn)市場情況的走勢基本吻合。房地產(chǎn)總體市場也基本反映了住宅市場的成績和存在的問題。因為住宅市場占整個房地產(chǎn)市場絕大部分份額，房地產(chǎn)宏觀市場的主要特點集中表現(xiàn)在住宅市場上。178。 瀘州市住宅價格指數(shù)浮動不大，說明瀘州住宅的價格是穩(wěn)定的。178。 后市住宅價格指數(shù)應該繼續(xù)保持穩(wěn)定。從國內(nèi)各大中城市的經(jīng)驗看，瀘州市的住宅價格應該在現(xiàn)有價格平臺上反復整理，蓄勢待發(fā)，在國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到更高水平的條件下，價格將尋求新的突破。178。 隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民經(jīng)濟能力的提高，對住宅物業(yè)的要求會進一步提高。開發(fā)商為了適應居民的要求，會加大投入成本，從而會促使住宅價格進一步走高；178。 同時，市場供應量的不斷放大，導致市場競爭加劇，價格大戰(zhàn)一觸即發(fā)。一 項目概況（一）項目地理位置評估項目位置巴中市巴州大道中段項目區(qū)位評估在巴中市市區(qū)地圖中我們不難看出回風這塊巴中的西大門。項目位于回風廣場中心部位，是出入巴中成都、南充等地方出入口的中心地帶，交通十分便捷，覆蓋區(qū)域?qū)拸V，受眾面大。僅從回風區(qū)位中分析，我們很明顯可以看到屬于開發(fā)質(zhì)素較高，房地產(chǎn)市場形成最快的一個高端區(qū)域；不論價格，建筑質(zhì)量，建筑整體規(guī)劃，小區(qū)面積，都較老城區(qū)稍遜一籌；舊城區(qū)因為老城