【正文】 xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 xxx 數(shù)碼中心建設(shè)項目申請報告數(shù)碼中心樓建設(shè)項目可行性研究報告xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 xxx 數(shù)碼中心建設(shè)項目申請報告第一章 申報單位及項目概況 項目概況 項目名稱：***數(shù)碼中心建設(shè)項目 項目建設(shè)單位：******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目建設(shè)單位法人代表：*** 項目建設(shè)性質(zhì)：新 建 項目建設(shè)地點***數(shù)碼中心位于***西南部，紅旗西街南側(cè)，***西側(cè)。 項目建設(shè)內(nèi)容本項目規(guī)劃建設(shè) 1 幢地上 20 層，地下 2 層的***數(shù)碼中心樓，為框剪結(jié)構(gòu)，其中：地下 1~2 層主要為地下停車庫，地上 1~5 層為數(shù)碼中心商場；6~20 層為寫字樓和公寓樓，位于數(shù) 碼中心樓的 東、北部；5~16 層為住宅，位于數(shù)碼中心樓的西南部。 項目建設(shè)規(guī)模本項目用地面積 （約合 畝），建筑物基地面積，道路及場地硬化面積 ，綠地面積 ?？偨ㄖ娣e ，其中：地上建筑面積 （包括：數(shù)碼中心商場建筑面積 、寫字樓建筑面積 、公寓樓建筑面積、住宅面積 ）；地下建筑面積 。主要技術(shù)指標(biāo)：容積率 ，建筑密度 %，綠地率為 20%。因該項目臨街建設(shè)，且根據(jù)《***規(guī)劃委員會[2022]第二期會議紀(jì)要》中提出：“該項目臨紅旗街原二輕印刷廠大樓無償拆遷后，可適當(dāng)提高其容積率”。因此，雖容積 率偏高，但總的技術(shù)指標(biāo)符合規(guī)劃要求。 項目水、電、暖供應(yīng)xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 xxx 數(shù)碼中心建設(shè)項目申請報告⑴ 供水該項目水源由***市政管網(wǎng)供給，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。三層以下由市政直接供水，三層及三層以上由無負(fù)壓變頻給水泵組加壓供水。給水管網(wǎng)采用環(huán)狀供水。⑵ 供電在數(shù)碼中心地下二層設(shè)一座高低壓配電室和變配電所，內(nèi)設(shè) 1 臺800KVA 和 2 臺 1000KVA 干式變壓器。由城市 電網(wǎng)引入兩路獨立 10kV線纜至高低壓配電室。⑶ 暖通供暖熱源來自***熱力管網(wǎng)集中供暖。采用低溫?zé)崴匕遢椛洳膳?。?燃?xì)馊細(xì)庥?**燃?xì)夤竟┙o。從***燃?xì)夤艿酪?。?其它設(shè)施通訊網(wǎng)絡(luò)已覆蓋到項目區(qū)周邊，就近接用即可。交通道路已納入城市規(guī)劃，且即將建設(shè)完畢。 項目建設(shè)工期根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模，預(yù)計建設(shè)工期為 24 個月，即從 2022 年 10 月 1日開工建設(shè)， 2022 年 9 月底竣工。 投資估算與資金籌措 投資估算本項目估算總投資 萬元，其中：工程直接費 11108 萬元，其他費用 萬元（包括土地使用費），預(yù)備費 萬元。 資金籌措項目估算總投資 萬元，全部由建設(shè)單位自籌。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 xxx 數(shù)碼中心建設(shè)項目申請報告主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見表 11 建設(shè)單位概況 ***房地產(chǎn)公司成立于 2022 年 10 月，法人代表***，注冊資金 1000萬元，公司下設(shè)工程、財務(wù)、 經(jīng)營、統(tǒng)計等部 門。公司現(xiàn)有員工 28 人，有職稱的專業(yè)人員 11 人，其中高級職稱人員 1 人，中級職稱人員 10 人。***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司先后建成了***公寓、***百貨二期項目和卡納溪谷一期工程等項目。***房地產(chǎn)秉承“建筑品 質(zhì)生活，演繹成熟棲居” 的理念，充分注重居住環(huán)境的人文內(nèi)涵，細(xì)膩規(guī)劃。合理布局，將建筑的實用功能與流暢外觀融為一體， 綠地、景 觀 源于自然而高于自然……，力爭使每一位業(yè)主能夠尊貴、從容地享受高品位的生活空間。***企業(yè)將始終以“服務(wù) 誠信 平等 發(fā)展” 的精神來服 務(wù)每一位顧客，以“ 高品質(zhì)商品 ,高效率服 務(wù)” 引導(dǎo)消費， 帶給消費者一種全新的生活理念及消費觀念。 項目提出的理由與目標(biāo)近年來，***經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨合理，各行各業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機，城市面貌煥然一新。在中央加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和西部大開發(fā)的戰(zhàn)略方針和上級各級政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷加強，城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，人民生活水平穩(wěn)步提高，居民居住環(huán)境逐步改善。隨著城市建設(shè)的日益發(fā)展，***的人口規(guī)模逐年擴大。目前急需在城區(qū)西南部拓寬商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈，滿足城市的發(fā)展和人民生活需求。為此******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按***商貿(mào)發(fā)展?fàn)顩r和城市總體規(guī)劃，決定在城區(qū)西北部擬建一幢數(shù)碼中心樓，其 1~5 層的數(shù)碼商場可促進(jìn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高人民生活水平，樹立城市品牌， 為 周圍居民挑選稱心如意的購xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 xxx 數(shù)碼中心建設(shè)項目申請報告物商品提供方便的同時又能宣傳企業(yè)文化；同時 6~20 層的寫字樓和公寓樓是現(xiàn)代標(biāo)識、標(biāo)牌導(dǎo)向系統(tǒng)，是環(huán)境中靜態(tài)的識別符號，無論是服務(wù)作為執(zhí)政為民的行政機關(guān)，還是服務(wù)于民的大中型企事業(yè)單位，寫字樓醒目的標(biāo)識分布牌系統(tǒng)，能準(zhǔn)確提供便捷服務(wù)，樹立企業(yè)良好的形象；5~16 層的住宅樓可提供住房 132 套，其中 90m2 以下小戶型占 70%以上，解決423 的住房問題。項目擬建地段位于***西南部，***西側(cè)，紅旗西街南側(cè)，地理位置極佳，具備優(yōu)越的商業(yè)契機和廣闊的發(fā)展前景。該項目的建設(shè)是促進(jìn)***經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展、改善城市面貌并適應(yīng)城市建設(shè)總體規(guī)劃的基礎(chǔ)性項目。因此該項目的提出符合市場需要，符合國家政策及***發(fā)展規(guī)劃，是一項民心工程，完全可行。 申請報告編制依據(jù)⑴ 本項目申請報告編制委托書⑵《***總體規(guī)劃》（2022~2020 年）⑶《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)【2022】37 號）⑷《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)【2022】24 號）⑸《國家發(fā)展改革委發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》（發(fā)改投資[2022]1169 號）⑹《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版 2022 年 7 月）⑺《***省企業(yè)投資項目核準(zhǔn)暫行辦法》（2022 年 1 月）⑻ 項目建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料及調(diào)查資料 結(jié)論及建議 結(jié)論該 項 目 屬 數(shù) 碼 中 心 樓 建 設(shè) 項 目 ，項 目 選 址 合 理 ，符 合 ***總 體 規(guī) 劃 。隨xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 xxx 數(shù)碼中心建設(shè)項目申請報告著 國 民 經(jīng) 濟(jì) 的 快 速 發(fā) 展 ，人 民 生 活 水 平 不 斷 改 善 ，城 市 建 設(shè) 快 速 推 進(jìn) ，該 項目 的 市 場 前 景 廣 闊 ，社 會 效 益 及 經(jīng) 濟(jì) 效 益 比 較 明 顯 。該 項 目 設(shè) 計 方 案 合 理 ，技 術(shù) 配 備 先 進(jìn) ，結(jié) 構(gòu) 安 全 可 靠 ，實 施 計 劃 科 學(xué) ，對 改 善 城 市 面 貌 ，提 高 城 市品 位 ，均 具 有 十 分 重 要 的 意 義 。目前，該場地的前期準(zhǔn)備工作基本就緒，水、電、路等各種市政配套的基礎(chǔ)設(shè)施基本形成，項目建設(shè)資金已基本落實，項目的節(jié)能環(huán)保、安全、消防措施得力，經(jīng)濟(jì)效益及社會效益較好，建議盡快立項實施。 建議⑴ 應(yīng)加強對建設(shè)資金籌措力度，確保工程建設(shè)資金及時到位。⑵ 建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調(diào)工作，確保工程順利完工。⑶ 建議在項目實施前期，按照市場需求調(diào) 整、完善建設(shè)工程方案，爭取給社會和企業(yè)帶來雙贏效益。⑷ 組建精明能干的技術(shù)隊伍或聘請專業(yè)項目管理人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，力求降低成本，減小投資風(fēng)險。⑸ 合理、科學(xué)地做好施工現(xiàn)場設(shè)計和工期安排。xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 xxx 數(shù)碼中心建設(shè)項目申請報告***數(shù)碼中心建設(shè)項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表表 11序號 項目名稱 單位 數(shù)量 備注1 規(guī)劃總用地面積 m2 約合 畝 建筑物基底面積 m2 項目區(qū)綠地面積 m2 包括集中綠地與宅間綠化面積 道路與場地硬化面積 m2 2 規(guī)劃總建筑面積 m2 共建 1 幢數(shù)碼中心樓 地下車庫 m2 地下 1~2 層 數(shù)碼中心商場 m2 地上 1~5 層 寫字樓 m2 6~20 層，數(shù)碼中心樓北部 公寓樓 m2 6~20 層，數(shù)碼中心樓東部 住宅樓 m2 5~16 層，數(shù)碼中心樓西南部可提供住宅樓 132 套，90m 2 以下小戶型占 70%以上3 居住人口數(shù) 人 423 戶 均 人4 地下停車位 個 2145 主要技術(shù)指標(biāo) 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 206 估算總投資 萬元 建安工程費 萬元 11108 其他費用 萬元 基本預(yù)備費 萬元 xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 xxx 數(shù)碼中心建設(shè)項目申請報告第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 國家“十二五”規(guī)劃展望“十二五 ”，中國 經(jīng)濟(jì)總量將穩(wěn)居世界第二位，人均 GDP 將超過5000 美元。 “十二五”時 期，我國城鎮(zhèn)化率將突破 50%，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主要動力。城鎮(zhèn)化將向著增長方式集約化、公共服務(wù)均等化、城鄉(xiāng)發(fā)展一體化方向發(fā)展。根據(jù)世界銀行研究表明，住宅需求與人均 GDP 有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個國家人均 GDP 在 800~4000 美元時，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均 GDP 進(jìn)入 4000~8000 美元時，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期，當(dāng)一個國家人均居住面積在達(dá)到 30~35m2 之前（我國 2022 年底城鎮(zhèn)人均居住面積為 ），城 鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求。 ***城市規(guī)劃***區(qū)位于全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 ***城市總體規(guī)劃系運城撤地設(shè)市后于 2022 年 10 月正式編制，2022 年 4 月 21 日經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)。城市規(guī) 劃區(qū)范圍包括市區(qū) 8 個辦事處和永濟(jì)市蒲州境內(nèi) 40km2，總面積約為 600km2。規(guī)劃期限：20222020 年。城市性質(zhì)為：晉南和晉、秦、豫黃河金三角地區(qū)重要的中心城市，具有河?xùn)|文化特色的工貿(mào)旅游城市。城市市區(qū)遠(yuǎn)期用地規(guī)模 50km2，人口規(guī)模 50 萬人。城市用地發(fā)展方向：規(guī)劃以向東、向北 發(fā)展為主，遠(yuǎn)景適度向西發(fā)展。近期建設(shè)重點為東城區(qū)，中期建設(shè)重點為北城區(qū)，遠(yuǎn)期重點是東北工業(yè)區(qū)，逐步改造老城區(qū)。***城市總體布局形成“一主兩副 ”三個城市中心和三個工 業(yè)片區(qū)的城市組團(tuán)?！耙恢鳌敝敢允形?、市政府為中心的老城區(qū)；“兩副”指高專東路以東 以安邑、八一水 庫為中心的城東區(qū)和鐵路以xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 xxx 數(shù)碼中心建設(shè)項目申請報告北的城北區(qū)。三大工業(yè)片區(qū)：東北工業(yè)片區(qū)、西北工業(yè)片區(qū)、西南工業(yè)片區(qū)。道路系統(tǒng)布局結(jié)構(gòu)為“兩環(huán)九橫九縱” ?！皟森h(huán)” ：內(nèi)環(huán)為國糧街—學(xué)苑路—紅旗街—圣惠路；外環(huán)為西外環(huán)—南二環(huán)—東外環(huán)—北外環(huán)；“九橫”由北向南分別為：岳北街、國糧街、條山街、棉北街、工農(nóng)街、禹都街、河?xùn)|街、紅旗街、銀湖街； “九縱”由西至東分別為：大渠路、圣惠路、***、人民路、建設(shè) 路（中銀大道）、槐東路、學(xué)苑路、安中路、邑東路。該項目的建設(shè)符合***國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展總體規(guī)劃，既能為***產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到促進(jìn)作用，又能為***人民提供一個高標(biāo)準(zhǔn)、高品位的居住環(huán)境，對改善人民生活，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面都起著巨大的作用。 產(chǎn)業(yè)政策分析中國房地產(chǎn)業(yè)是市場化比較成功的一個行業(yè)，但是受“民生” 問題影響，又是受政府調(diào)控較多的行業(yè)。在“ 市場” 與“ 民生” 的兩難中，中國樓市在政策趨嚴(yán)的調(diào)控下，反而愈調(diào)愈漲，呈現(xiàn)出市場走勢與政策意愿相背離的發(fā)展態(tài)勢， 2022年表現(xiàn)尤甚。在2022年以前，樓市調(diào)控政策多冠之以“穩(wěn)定” 、“理性” 等字眼，但在政策的“ 溫柔鄉(xiāng) ”里，樓市 “愈調(diào)愈漲” ，不停地蠶食 購房者的住房夢。然而2022 年全球金融危機，曾經(jīng)讓部分購房者成功置業(yè)，卻因救市刺激樓市大肆反彈，也最 終招致2022年史上最強調(diào)控的出臺，并首次冠之以“ 遏制”之嚴(yán)厲字眼。 2022 年國務(wù)院曾三度發(fā)文調(diào)控樓市，頻率之高，力度之大，前所未有。在三大政策的統(tǒng)領(lǐng)下，土地、稅收、金融、保障房等方面的政策全面出擊，不 僅如此，部委之間的聯(lián)合也不僅體現(xiàn)在發(fā)文這一動作中，而開始體現(xiàn)在政策落實的檢查中，并且開始約談地方政府。然而市場僅在政策出臺后有短暫回落，又分別于34 月、79 月實現(xiàn)反彈，年底樓市又現(xiàn)反彈跡象。若以國務(wù)院針對樓市前后發(fā)文的時間間隔為一個調(diào)控周期，無疑xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 xxx 數(shù)碼中心建設(shè)項目申請報告樓市調(diào)控的周期越來越短。之所以如此的原因：在2022 年以前樓市“愈調(diào)愈漲”的參照下，及2022 年樓市大反彈的背景下，政府及其政策在 購房者心目中的公信力被大幅貶低，并且已形成一種強烈的預(yù)期。在這種預(yù)期的支撐下，2022 年樓市“三落三起”，并且全年成交量繼續(xù)放大，銷售均價再次攀升。但樓市反彈的根本原因——通脹，廣義貨幣供應(yīng)量遠(yuǎn)高于GDP ，及負(fù)利率的存在，導(dǎo)致物價的持續(xù)上漲，從而帶來通貨膨脹，居民財富隨之縮水。而作為大眾投資渠道的股市和樓市中，股市在2022見頂回落后一直橫盤整理，無助于居民財富增值保值，唯有樓市成為居民最佳投資渠道，即使是限貸，全款支付亦在所不惜。正是居民投資樓市的熱情不減，開發(fā)商方能順利完成年初目標(biāo)，其中萬科更是年銷售額超過千億。開發(fā)商業(yè)績的超預(yù)期，也帶來年底土地市場的火熱，地王此起彼伏。這說明開發(fā)商在良好業(yè)績支撐下，對樓市未來滿懷信心。 金融政策差別化信貸，首付比例和貸款利率上調(diào)“國十一條”明確了家庭二套房首付比例不得低于40%， “新國十條”則明確了家庭二套房首付比例不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍，三套及以上住房貸款，首付比例及貸款利率應(yīng)大幅度提高。2022年9 月29 日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會出臺《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，