【正文】 阜新奇峰溫泉地熱產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項目可行性研究報告 阜新奇峰溫泉地熱產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責任公司吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項目可行性研究報告 目 錄第一章 項目總論第二章 項目建設(shè)區(qū)概況及必要性第三章 市場預測分析及建設(shè)規(guī)模第四章 項目選址與建設(shè)條件第五章 項目總體設(shè)計方案第六章 環(huán)境保護與消防第七章 項目節(jié)能分析及措施第八章 項目的實施組織機構(gòu)第九章 項目實施進度安排第十章 投資估算與資金籌措第十一章 項目經(jīng)濟評價第十二章 項目社會評價第十三章 結(jié)論與建議第十四章 附 件第一章 項目總論一 項目背景2002年2003年，東北煤田地質(zhì)局在阜蒙縣東梁鎮(zhèn)成功打出兩口出水地熱井，日產(chǎn)水量分別為1200立方米和2400立方米，經(jīng)檢測為硅水、硼水和鋰礦水，礦化程度高，具有一定的醫(yī)療價值。該資源面積之大，品質(zhì)之高，在全國都不多見。為了對地熱資源統(tǒng)一開發(fā)管理,阜新市政府成立地熱管理辦公室,負責整體建設(shè)管理。高標準、高起點啟動了地熱溫泉開發(fā)規(guī)劃。阜新市聘請廣東省旅游發(fā)展研究中心編制了《阜新溫泉新城項目總體規(guī)劃》，聘請廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計院編制了《阜新溫泉新城起步區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，聘請沈陽建筑大學編制了《阜新溫泉新城城市設(shè)計》，聘請遼寧省城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計院編制了《基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修建性規(guī)劃》，并通過了專家評審。經(jīng)過幾年的起步建設(shè)，起步區(qū)8平方公里基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面完。溫泉大道、管網(wǎng)、線路鋪設(shè)工作、污水處理廠等工程投入使用。通過項目招商，阜新溫泉新城已引進項目16個，其中正式入駐項目8個，占地7079畝。天水谷溫泉度假村項目總投資2億元，已經(jīng)投入使用，金沐源溫泉度假村項目總投資10億元，春成溫泉項目總投資16億元，“沁溫泉大遼國新城”項目總投資35億元，臺灣寶成集團投資建設(shè)的五洲風情園，總投資更是高達50億元。都在加緊建設(shè)。阜蒙縣東梁鎮(zhèn)吐呼嚕村原所處地正為阜新溫泉新城建設(shè)用地，在阜新溫泉新城整體征地拆遷中，該村預留了5100畝，初步計劃投資20億元，分四期開發(fā)建成吐呼嚕村溫泉水城。吐呼嚕村溫泉水城規(guī)劃以阿爾善湖、吐呼嚕河為中心軸，建設(shè)湖區(qū)游樂區(qū)、民宿溫泉區(qū)、農(nóng)業(yè)體驗區(qū)、溫泉地產(chǎn)區(qū)、馬業(yè)俱樂部五大板塊。功能分為居住休閑區(qū)及生態(tài)旅游區(qū)兩大分區(qū)。其中：（327畝），為溫泉地產(chǎn)區(qū)的住宅區(qū)及奇峰集團暨村委會辦公樓，以解決村民拆遷回遷居住住宅，及承擔未來吐呼嚕村溫泉水城日常生產(chǎn)經(jīng)營管理的奇峰集團暨村委會辦公用房為主，考慮未來現(xiàn)代新型農(nóng)村小鎮(zhèn)生產(chǎn)新增就業(yè)入住居民。建設(shè)用地12萬平方米，，建筑層數(shù)分為6層、5層、3層、2層，結(jié)構(gòu)形式分別為集中樓、別墅樓、洋房。辦公樓建筑面積4000平方米，以及相應的公共基礎(chǔ)設(shè)施等，建設(shè)期3年，現(xiàn)項目已經(jīng)開工建設(shè)，部分項目已經(jīng)投入使用。吐呼嚕村溫泉水城二期建設(shè)（吐呼嚕村溫泉水城生態(tài)旅游區(qū)一期）（473畝），包括溫泉地產(chǎn)區(qū)的旅游觀光住宿賓館及9000平方米的文化廣場，用地26畝；以阿爾善湖為核心的湖區(qū)游樂區(qū)447畝，建設(shè)內(nèi)容包括湖區(qū)游樂場280畝；旅游接待中心與停車廣場43畝；商業(yè)一條街50畝；休閑別墅樓74畝。，建設(shè)期2年。吐呼嚕村溫泉水城三期建設(shè)（吐呼嚕村溫泉水城生態(tài)旅游區(qū)二期）用地3000畝，包括馬術(shù)休閑區(qū)，建設(shè)內(nèi)容包括騎士會館、馬術(shù)體驗區(qū)、休閑莊園、馬術(shù)學校四個部分構(gòu)成。，建設(shè)期3年。吐呼嚕村溫泉水城四期建設(shè)（吐呼嚕村溫泉水城生態(tài)旅游區(qū)三期）用地1300畝，包括農(nóng)業(yè)體驗區(qū)800畝，建設(shè)內(nèi)容特色農(nóng)業(yè)園50棟日光溫室大棚、精品采摘園580畝果地、趣味牧場200畝動物養(yǎng)殖、有機農(nóng)產(chǎn)品超市。和民宿溫泉區(qū)用地500畝，建設(shè)內(nèi)容包括關(guān)東風情小巷20組、朝鮮族風情小巷10組、禪修溫泉會所200畝。，建設(shè)期2年。根據(jù)吐呼嚕村溫泉水城整體規(guī)劃，現(xiàn)溫泉水城一期已經(jīng)施工，且部分已經(jīng)投入使用。為加快整體規(guī)劃建設(shè)要求，提高整體投資效益，現(xiàn)溫泉水城二期（生態(tài)旅游區(qū)一期）需要投資建設(shè)。二 項目概況。項目名稱吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項目承辦單位阜新奇峰溫泉地熱產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責任公司建設(shè)地址阜蒙縣東梁鎮(zhèn)吐呼嚕村建設(shè)內(nèi)容新建項目規(guī)劃用地315491平方米（473畝），建設(shè)內(nèi)容包括： （1）吐呼嚕村溫泉水城旅游觀光賓館3510平方米及9000平方米的文化廣場，用地17342平方米（26畝）；（2）湖區(qū)游樂場，用地186760平方米（280畝）；（3）旅游接待中心及停車廣場，用地28681平方米（43畝）；（4）商業(yè)一條街，用地33350平方米（50畝）；（5）休閑別墅樓建筑面積33350平方米，用地33350平方米（74畝）。投資規(guī)模與資金籌措。資金來源：，銀行固定資產(chǎn)貸款10000萬元，流動資金貸款500萬元。項目建設(shè)期計劃該項目預計2013年9月開工建設(shè)，2015年10月全部完工，投入使用，建設(shè)期2年。承擔可行性研究工作的單位：阜新經(jīng)緯工程咨詢有限公司資質(zhì)證書：工咨丙10620060036三、項目承建單位概況項目承建單位為阜新奇峰溫泉地熱產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責任公司，公司于2010年8月組建，在阜蒙縣工商行政管理局注冊，是以溫泉農(nóng)業(yè)開發(fā)及銷售、高新農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣，農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營銷售，經(jīng)濟林、綠化苗木、花卉生產(chǎn)銷售、道路運輸和貨物運輸經(jīng)營為主企業(yè)。企業(yè)經(jīng)理齊友貴先生。企業(yè)是東梁鎮(zhèn)吐呼嚕村集體經(jīng)濟基礎(chǔ)上組建。阜新溫泉城項目啟動后，東梁鎮(zhèn)吐呼嚕村被征用耕地6000畝，現(xiàn)僅剩耕地1845畝，失地和半失地人口1800多人，雖然失地農(nóng)民得到國家政府用地補償金，但依靠土地祖祖輩輩生存的農(nóng)民，失去土地后如何養(yǎng)老，后代如何生存。面對這個問題，村書記齊友貴先生在原來村集體經(jīng)濟的基礎(chǔ)上，組建了阜新奇峰溫泉地熱產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責任公司，以經(jīng)營農(nóng)業(yè)產(chǎn)品為中心，并及時抓住阜新溫泉城項目啟動契機，充分利用本地溫泉資源和旅游環(huán)境，利用本村部分宅基地及荒山河流，建設(shè)吐呼嚕村溫泉水城項目。該項目的實施，不僅關(guān)系到吐呼嚕村集體經(jīng)濟的發(fā)展和壯大，也是吐呼嚕村民長久生存根本，項目也是阜新溫泉城項目整體規(guī)劃中的重要組成部分。四、可行性研究報告的依據(jù)與范圍項目研究的依據(jù)1)、《阜蒙縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》；2)、《阜新溫泉新城項目總體規(guī)劃》3)、《國家有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范；4)、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；5)、阜蒙縣東梁鎮(zhèn)自然環(huán)境及社會經(jīng)濟基礎(chǔ)資料；6）、《東梁鎮(zhèn)吐呼嚕村總體發(fā)展規(guī)劃》7）、阜新奇峰溫泉地熱產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責任公司關(guān)于編制《吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項目可行性研究報告》的委托書。項目研究范圍1) 建設(shè)區(qū)概況及建設(shè)必要性；2) 建設(shè)條件和公用設(shè)施狀況3) 建設(shè)地點及主要建設(shè)內(nèi)容方案；4) 環(huán)境保護、勞動安全評價；5) 項目節(jié)能分析及措施；6) 項目建設(shè)組織方式及進度計劃；7) 投資估算及資金籌措方案；8) 經(jīng)濟評價和社會效益評價。五、結(jié)論及建議項目結(jié)論項目符合阜新溫泉城建設(shè)發(fā)展規(guī)劃及東梁鎮(zhèn)吐呼嚕村發(fā)展規(guī)劃要求，擴大地區(qū)旅游設(shè)施資源，改善區(qū)域環(huán)境，增加村民經(jīng)濟收入，是村鎮(zhèn)民生項目。項目的建設(shè)還可以進一步擴大阜新奇峰溫泉地熱產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責任公司的經(jīng)營范圍，壯大集體經(jīng)濟，開拓企業(yè)經(jīng)營思路，為企業(yè)長遠發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，項目具有長遠發(fā)展前景。存在問題和建議本項目屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟企業(yè)投資的旅游生態(tài)項目，同時又具有一定的社會公益性項目，前期投資額度大，收入項目較少，生產(chǎn)經(jīng)營收入更多要依靠后期生產(chǎn)項目，且需要多年逐步形成整體規(guī)模，經(jīng)營收益低，因此項目建設(shè)投資、經(jīng)營應立足于長遠發(fā)展。主要參數(shù)及指標匯總表附表:1項目或指標名稱單位指標項目或指標名稱單位指標總用地面積m2 總投資萬元 其中:荒山m2 項目固定資產(chǎn)投資萬元 宅基地m2 流動資金萬元1000建筑物規(guī)劃用地m2 年均營業(yè)銷售收入萬元建筑物占地m221705年均銷售稅金萬元 水域區(qū)用地m2 年均總成本費用萬元 廣場停車場用地m2 年均利潤總額萬元 總建筑面積 m2 企業(yè)所得稅萬元 其中：溫泉賓館樓m2 年均稅后利潤萬元 旅游服務中心m2 年均利稅總額萬元 商業(yè)一條街m2 銷售利潤率　%休閑別墅樓m2 項目(或企業(yè))投資利稅率　%建筑密度 % 項目(或企業(yè))投資利潤率　%容積率　 工程不可預見費率　5%建筑區(qū)綠地率 % 投資回收期 年職工人數(shù)m2300動態(tài)投資回收期 年人均工資福利m2BEP(生產(chǎn)能力利用率) %財務凈現(xiàn)值m2項目運營期年20內(nèi)部投資收益率m2%項目建設(shè)期年2第二章 項目建設(shè)區(qū)概況及建設(shè)必要性一、項目建設(shè)區(qū)概況（一）、建設(shè)區(qū)周邊環(huán)境溫泉城處于遼寧省阜蒙縣，阜蒙縣自然條件及社會經(jīng)濟如下：行政區(qū)設(shè)置：1948年3月18日全境解放。1949年5月，阜新縣歸遼西省。1954年，遼西、遼東兩省合并為遼寧省。1958年4月7日，經(jīng)國務院批準，撤銷阜新縣，成立了阜新蒙古族自治縣，實行民族區(qū)域自治。2005年，全縣轄20個鎮(zhèn)、15個鄉(xiāng)、382個行政村；1個農(nóng)場辦事處、1個城區(qū)辦，4個街道辦事處，50個居民委員會。地理位置：阜新蒙古族自治縣(簡稱阜蒙縣)位于遼寧省西北部。其地理坐標為北緯41度44分42度34分，東經(jīng)121度01分122度25分。北與內(nèi)蒙古自治區(qū)的庫侖、奈曼二旗交界，西與北票市毗鄰，南與義縣、北鎮(zhèn)、黑山等縣接壤，東與彰武、新民等縣相連?？h境東西長114千米，南北寬94千米?？偯娣e為6264．2平方千米。距省會沈陽140千米。地形地貌：縣北部有努魯爾虎山脈，南部有醫(yī)巫閭山脈，兩山脈北部末端在縣大巴鎮(zhèn)、招束溝鄉(xiāng)交匯，構(gòu)成了縣與遼河平原的一個天然區(qū)界巒嶺連綿聳峙，搭起了低山丘陵之骨架，相對高度顯著?？h境內(nèi)地勢西北低山、丘陵，東部平洼.，南部低山、北部丘陵，中部低丘、平原。地形特點是：以低山丘陵為主，南部、西部突出。有海拔高500米以上山頭235個、600米以上山峰11座?？h境大地構(gòu)造處于陰山東西向復雜構(gòu)造帶中段，東端與大興安嶺—太行山新華夏構(gòu)造隆起帶的交接部位。屬華北地臺邊緣，中朝準地臺邊緣的內(nèi)蒙古地軸和燕山臺褶皺帶一部分?？h域地貌成因形態(tài)大體分為三類：構(gòu)造地形、剝蝕地形和堆積地形。氣候：縣境內(nèi)氣候?qū)儆跂|北地區(qū)的南部溫帶，大陸性季風氣候，是遼寧西北部少雨區(qū)。夏季多西南風，氣溫較高；冬季多西北風，寒冷干燥。降雨量受氣候條件影響變化非常大，造成年際間分配不均的現(xiàn)象。降水量年內(nèi)分配受大氣環(huán)流交替影響，變化也十分明顯。冬季寒冷干燥，降水量較少；春季西北風和西南風交替頻繁活動，降水量少；夏季氣溫較高，受全國雨帶影響，形成年內(nèi)明顯雨季，6—8月降水量居多；秋季氣溫漸低，霜期來臨，降水量逐漸減少。降水量有兩大特點：一是年際間變化大，常出現(xiàn)干旱的現(xiàn)象；年內(nèi)分配不均，每年68％的降水量集中在8月份，造成多數(shù)年份春秋兩季干旱。二是地區(qū)間降雨量差異較大。山勢方向和易來雨方向的關(guān)系比較密切。東南雨區(qū)，醫(yī)巫閭山南，降水量大；西南雨區(qū)向東北方向移動，縣境中部降水量較大；而烏蘭木圖山以北，降水量則小。因此總的來看縣境南部降水量最大；年平均在540毫米左右。自南向北遞減，到縣境北部降水量較小，僅有435毫米左右。全縣平均最大年降水量（1953年），最小年降水量（1968年）。多數(shù)年份降水量在450—550毫米之間。土壤：全縣共有5個土類，12個亞類，38個土屬，46個土種。其中，褐色森林土有662萬多畝，分布在縣境中部、北部、西部；次為棕色森林土，有107萬多畝，分布于比較溫暖和濕潤的國華、國華、富榮鎮(zhèn)、新民、臥鳳溝等鄉(xiāng)所處的醫(yī)巫閭山及其他大山上部；再次為草甸土，有93萬多畝，分布于繞陽河和伊嗎圖河流經(jīng)本縣境內(nèi)的下游地區(qū)。此外，在較大河流兩岸，分別有條帶狀風沙土和小塊水稻土分布。在平原低洼處，還有一些輕度的鹽堿土分布。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟資源：，農(nóng)作物主要有玉米、高粱、花生、大豆等10余種。2009年，全縣玉米種植面積達220萬畝，糧食總產(chǎn)量102萬噸。畜牧業(yè)發(fā)展勢頭強勁，預計到2010年，豬、牛、羊、禽飼養(yǎng)量分別達到270萬頭、20萬頭、240萬只和4000萬只。全縣有林地面積達到350萬畝，森林覆蓋率為32%?，F(xiàn)在已知的野生植物有800多種，分別歸屬于110棟科。經(jīng)濟價值較高的樹種有落葉松、樟子松、油松、側(cè)柏；還有榆樹、槐樹、楊樹、柳樹等。采條灌木有10多個品種，木材蓄積量十分雄厚。工業(yè)資源：縣境內(nèi)黃金、煤炭、鐵礦石、石灰石、瑪瑙石、麥飯石等礦產(chǎn)資源豐富，已探明礦藏達29種190多處。工業(yè)生產(chǎn)門類齊全。有冶金、化工、輕工、機械、建材、食品、采礦、建筑等20多個行業(yè)。其中“三溝”牌系列白酒、蒙醫(yī)藥、“東祥”牌食用油等20多種產(chǎn)品被評為省優(yōu)、部優(yōu)產(chǎn)品，有的已獲國際食品博覽會金獎，產(chǎn)品打入國際市場。交通運輸：城建、交通、通訊事業(yè)發(fā)展迅速。京沈、廣奈、沈阜公路貫穿全縣，新義、大鄭兩條鐵路經(jīng)過縣境，可直達北京、沈陽、錦州等大中城市和環(huán)渤海各港口。城鄉(xiāng)電信傳輸暢通，商業(yè)金融繁榮，文化教育、科學衛(wèi)生事業(yè)蓬勃發(fā)展。民族文化：文化古跡有距今8000年的查海遺址，被考古界稱為“中華第一村”，玉龍故鄉(xiāng)；有被稱為藏傳佛教中心的瑞應寺；境內(nèi)的塔營子鄉(xiāng)被確認為“三豐故鄉(xiāng)”；有被譽為