【正文】 湖南XX國際物流園第一期工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告KE XING XING YAN JIU BAO GAO 長沙市xx設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司二OO三年六月 長沙項(xiàng)目編制單位：長沙市xx設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 技術(shù)管理負(fù)責(zé)人： 法人代表： 湖南XX國際物流園第一期工程可行性研究報(bào)告編審人員名單編制人：劉明華 會計(jì)師 劉建華 會計(jì)師、造價(jià)工程師 羅平逵 經(jīng)濟(jì)師 李良春 工程師 禹情芝 工程師核校人：易云審核人：楊黎審定人：張?jiān)葡?目　 　錄第一章 總 論 1項(xiàng)目概況及目標(biāo) 1編制依據(jù)及研究范圍 2編制原則 3主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3可行性研究結(jié)論 5第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 6第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 10公司基本情況 10第四章 行業(yè)分析及市場預(yù)測 12市場現(xiàn)狀 12市場預(yù)測 17第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 21項(xiàng)目選址 21基礎(chǔ)條件 21自然條件 23第六章 建設(shè)方案 25建設(shè)規(guī)模 25建設(shè)原則 25建設(shè)目標(biāo) 25園區(qū)功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 26項(xiàng)目建設(shè)各區(qū)布局與功能設(shè)計(jì) 27物流信息系統(tǒng)建設(shè)方案 28第七章 專業(yè)技術(shù)方案 32總平面布置 32xx結(jié)構(gòu) 33供電系統(tǒng) 33通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 34給排水設(shè)施 34消防 34通風(fēng)空調(diào) 35廣播系統(tǒng) 35節(jié)能措施 35第八章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生 36環(huán)境保護(hù) 36安全衛(wèi)生 36第九章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營 37項(xiàng)目運(yùn)營模式 37園區(qū)管理系統(tǒng) 37項(xiàng)目實(shí)施方案 38第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 39工程進(jìn)度 39項(xiàng)目進(jìn)度 39第十一章 投資估算與資金籌措 41投資估算依據(jù) 41價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)： 41投資估算 41資金籌措計(jì)劃 41資金運(yùn)籌計(jì)劃 42還貸計(jì)劃 42第十二章 效益評價(jià)及不確定分析 43評價(jià)依據(jù)、范圍及指標(biāo) 43經(jīng)濟(jì)評價(jià) 44財(cái)務(wù)評價(jià) 46清償能力分析 46不確定性分析 47第十三章 社會效益分析 48附件：（一）湖南XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司營業(yè)執(zhí)照；（二）湖南XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司組織機(jī)構(gòu)條碼證；（三）湖南XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司稅務(wù)登記證；（四）國家發(fā)展與改革委員會發(fā)改辦經(jīng)貿(mào)[2003]51號“國家發(fā)展與改革委員會辦公廳關(guān)于湖南XX國際物流園一期工程項(xiàng)目審批問題的復(fù)函”；（五）湖南省發(fā)展計(jì)劃委員會湘計(jì)經(jīng)貿(mào)[2003]256號“關(guān)于湖南XX國際物流園一期工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)”；（六）長沙市發(fā)展計(jì)劃委員會長計(jì)經(jīng)貿(mào)[2003]335號“長沙市發(fā)展計(jì)劃委員會轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展計(jì)劃委員會《關(guān)于湖南XX國際物流園一期工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)》的通知；（七）國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心《關(guān)于在長沙市開展中小企業(yè)社會化物流服務(wù)體系試點(diǎn)工作的通知》（國家經(jīng)貿(mào)委中小中心[2001]6號），及附件：長沙市中小企業(yè)社會化物流服務(wù)體系建設(shè)試點(diǎn)工作第一批企業(yè)名單（八）長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會《關(guān)于將“湖南XX國際物流園”列為開發(fā)區(qū)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目的批復(fù)》（長管經(jīng)貿(mào)[2002]3號）（九）長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會《關(guān)于請求將區(qū)內(nèi)企業(yè)湖南省XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司“湖南XX國際物流園”列為全國中小企業(yè)國際物流示范園的請示》（長管委[2002]10號）（十）國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心《關(guān)于同意在長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（國家級）建立“湖南XX中小企業(yè)國際物流示范園”的附函》（國家經(jīng)貿(mào)委中小中心函[2002]11號）（十一）土地使用意向書（十二）湖南省《關(guān)于加快我省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的若干意見》（十三）第三方物流企業(yè)入駐湖南XX國際物流園意向協(xié)議附圖： （一）湖南XX國際物流園平面規(guī)劃圖第一章 總 論受湖南省XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的委托，我們對湖南XX國際物流園建設(shè)項(xiàng)目可行性進(jìn)行了研究，通過對該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水、通訊等條件進(jìn)行調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，并與建設(shè)單位交換意見，在認(rèn)真調(diào)查和分析資料的基礎(chǔ)上編制了《湖南XX國際物流園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。項(xiàng)目概況及目標(biāo)項(xiàng)目名稱：湖南XX國際物流園第一期工程建設(shè)地點(diǎn)：湖南省長沙市長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)單位：湖南省XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)期限： 2年湖南XX國際物流園項(xiàng)目擬建在長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，東六線以東，319國道以南，東十線以西，漓湘路以北。物流園總體規(guī)劃占地3000畝。，其中：倉儲面積14萬平方米，集裝箱堆場面積5萬平方米。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：l 貨運(yùn)吞吐量達(dá)到8000萬噸以上，宏觀物流產(chǎn)值25億元以上；l 與50家左右設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的配送中心建立物流戰(zhàn)略同盟，形成高效的物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代物流服務(wù)；l 建立健全物流管理信息系統(tǒng)，使之具有物流管理、海關(guān)管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等各種功能；l 引進(jìn)第三方物流企業(yè)50家以上，為60家左右大型工商企業(yè)提供供應(yīng)鏈管理及全程物流服務(wù)，吸引5—10萬名個(gè)人或企業(yè)成為園區(qū)的會員；l 現(xiàn)代綜合性物流服務(wù)體系初步形成。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益：項(xiàng)目第一期工程實(shí)施期內(nèi)（12年，含2年建設(shè)期）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入107344萬元，實(shí)現(xiàn)利潤43788萬元，上繳稅收23583萬元，安排就業(yè)150人，項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的建設(shè)對促進(jìn)我省物流業(yè)的發(fā)展，特別是長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、長沙市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和滿足長沙地區(qū)的現(xiàn)實(shí)物流需求，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和社會效益。編制依據(jù)及研究范圍、編制依據(jù)（1） 國家發(fā)展與改革委員會發(fā)改辦經(jīng)貿(mào)[2003]51號“國家發(fā)展與改革委員會辦公廳關(guān)于湖南XX國際物流園一期工程項(xiàng)目審批問題的復(fù)函”；（2） 湖南省發(fā)展計(jì)劃委員會湘計(jì)經(jīng)貿(mào)[2003]256號“關(guān)于湖南XX國際物流園一期工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)”；（3） 長沙市發(fā)展計(jì)劃委員會長計(jì)經(jīng)貿(mào)[2003]335號“長沙市發(fā)展計(jì)劃委員會轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展計(jì)劃委員會《關(guān)于湖南XX國際物流園一期工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)》的通知；（4） 湖南省XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司XX實(shí)業(yè)[2002]021號“關(guān)于申請湖南XX國際物流園一期工程項(xiàng)目立項(xiàng)的報(bào)告”；（5） 國家、湖南省、長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃；（6） 長沙市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃；（7） 《長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“十五”期間產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及2010年產(chǎn)業(yè)發(fā)展綱要》；（8） 國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》；（9） 國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心〔2001〕6號《關(guān)于在長沙市開展中小企業(yè)社會化物流服務(wù)體系試點(diǎn)工作的通知》； （10） 長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會長管經(jīng)貿(mào)〔2002〕3號《關(guān)于將“湖南XX國際物流園”列為開發(fā)區(qū)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目的批復(fù)》；（11） 國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心〔2002〕11號《關(guān)于同意在長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（國家級）建立“湖南XX中小企業(yè)國際物流示范園”的復(fù)函》；（12） 土地使用意向書（長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與湖南省XX實(shí)業(yè)有限公司簽訂）；（13） 湖南XX國際物流園總體規(guī)劃；（14） 湖南XX國際物流園公共物流信息系統(tǒng)規(guī)劃方案；（15） 其它文件、協(xié)議等。、研究范圍（1） 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性（2） 項(xiàng)目投資主體的情況（3） 行業(yè)分析及市場預(yù)測（4） 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件（5） 項(xiàng)目布局及及各部分功能定位（6） 項(xiàng)目組織及管理系統(tǒng)（7） 項(xiàng)目效益評價(jià)及不確定性分析編制原則（1） 遵照國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃關(guān)于“傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)要運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營方式和服務(wù)技術(shù)進(jìn)行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸、市政服務(wù)等行業(yè)，推進(jìn)連鎖經(jīng)營、物流配送、多式聯(lián)運(yùn)、網(wǎng)上銷售等組織形式和服務(wù)方式”，做好項(xiàng)目定位、搞好項(xiàng)目設(shè)計(jì)。（2） 按照國家經(jīng)貿(mào)委等六部委《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項(xiàng)目目標(biāo)、搞好項(xiàng)目規(guī)劃。（3） 根據(jù)湖南省和長沙市“十五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。（4） 結(jié)合我國加入WTO及對物流相關(guān)方面的承諾，搞好市場調(diào)研、起步與國際同步。（5） 按照國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報(bào)告編制工作的基本工作程序和要求，做到實(shí)事求是、客觀公正。（6） 我國湖南省及長沙市目前國民經(jīng)濟(jì)水平，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外物流行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目建成以后的管理模式、運(yùn)營模式。（7） 項(xiàng)目建設(shè)以物流需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。（8） 項(xiàng)目建設(shè)積極采用國際國內(nèi)先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，采購工作實(shí)行招標(biāo)采購及比質(zhì)比價(jià)采購。（9） 消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地方法規(guī)。（10） 其它規(guī)定及客戶要求。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表11。表11　　一期工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1占地面積畝9302xx面積平方米218000倉儲平方米140000辦公用房平方米28000集裝箱堆場平方米500003貨運(yùn)吞吐量萬噸80004宏觀物流產(chǎn)值億元255項(xiàng)目總投資萬元（，土地款4900萬元）；流動資金800萬元6建設(shè)工期月247年平均收入額萬元正常年8年凈利潤萬元正常年9投資回收期年；（含建設(shè)期2年）10平均投資利潤率%11平均投資利稅率%12固定資產(chǎn)投資銀行貸款償還期年13全部投資內(nèi)部收益率%所得稅前：所得稅后：I=12%14財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元所得稅前：所得稅后：I=12%15xx密度%2616容積率17綠地率%35可行性研究結(jié)論一、湖南XX國際物流園的建設(shè)，符合國家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；二、湖南XX國際物流園項(xiàng)目建設(shè)用地符合長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)對該宗地的要求；三、湖南XX國際物流園總體規(guī)劃占地3000畝。，其中：倉儲面積14萬平方米，集裝箱堆場面積5萬平方米，建設(shè)工期2年。項(xiàng)目第一期工程實(shí)施期內(nèi)（12年，含2年建設(shè)期）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入107344萬元，實(shí)現(xiàn)利潤43788萬元，上繳稅收23583萬元，安排就業(yè)150人，項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。四、該項(xiàng)目建設(shè)在長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，背靠LG曙光電子、長豐獵豹汽車、三一重工、華天鋁業(yè)等開發(fā)區(qū)大型加工制造業(yè)，聯(lián)系XX物流中心、長沙市水運(yùn)碼頭、鐵路編組站、黃花國際機(jī)場等物流結(jié)點(diǎn)，輻射長株潭地區(qū)，物流資源豐富，市場潛力巨大。五、項(xiàng)目建成后，園區(qū)建三大平臺物流設(shè)施平臺、物流信息平臺和物流政策平臺，具備5大基本功能：海關(guān)功能、物流基地功能、金融結(jié)算功能、物流信息港功能、教學(xué)科研培訓(xùn)功能。提供多式聯(lián)運(yùn)、報(bào)關(guān)報(bào)檢、貨運(yùn)代理、信息交易、金融結(jié)算、倉儲中轉(zhuǎn)、流通加工、品牌展示等物流服務(wù)。整合湖南及周邊省份的物流資源，帶動和提升相關(guān)產(chǎn)業(yè)及湖南工商企業(yè)的發(fā)展與競爭力，推動湖南工業(yè)化進(jìn)程。綜上所述，湖南XX國際物流園項(xiàng)目建設(shè)各方面的條件都已具備，項(xiàng)目實(shí)施后具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會效益，誠請省、市、開發(fā)區(qū)和各職能部門以及銀行大力支持，使該項(xiàng)目早日建設(shè)，發(fā)揮效益。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性一、加入WTO對我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了新的要求加入世貿(mào)組織，對我國物流業(yè)來說，既蘊(yùn)含著難得的發(fā)展機(jī)遇，也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我國對有關(guān)物流以及物流相關(guān)方面做出了鄭重的承諾，在包裝服務(wù)、通信服務(wù)、速遞服務(wù)、分銷服務(wù)、運(yùn)輸服務(wù)中，除傭金代理服務(wù)、批發(fā)服務(wù)、零售服務(wù)和特許經(jīng)營有少量限制以外，這些領(lǐng)域的主要部分以及海運(yùn)服務(wù)、集裝箱堆場服務(wù)、內(nèi)水運(yùn)輸、航空運(yùn)輸服務(wù)、鐵路運(yùn)輸服務(wù)、貨物運(yùn)輸代理服務(wù)等將全面對外開放。因此，這些領(lǐng)域也將在未來的三年之內(nèi)面臨外資大規(guī)模進(jìn)入帶來的巨大沖擊。目前，湖南省正積極探索有利于支持工商企業(yè)參與國際競爭的現(xiàn)代物流服務(wù)系統(tǒng)，通過對現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行更新改造和擴(kuò)建，加快技術(shù)進(jìn)步，以便盡快滿足加入WTO對我國，特別是湖南省現(xiàn)代物流業(yè)提出的新的要求。通過物流園的建設(shè)，將各物流企業(yè)、港口、航空等服務(wù)機(jī)構(gòu)和生產(chǎn)單位進(jìn)行有序的整合，降低生產(chǎn)單位和物流企業(yè)的運(yùn)營成本，使這些企業(yè)在未來的競爭中能夠處于比較有利的地位。二、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在我國剛開始起步，但市場前景廣闊隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，被普遍認(rèn)為在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)效率以外的“第三利潤源”的現(xiàn)代物流業(yè)，已經(jīng)成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。（據(jù)《中國物流年鑒》）1999年，。，流通業(yè)為15次至18次?？鐕B鎖集團(tuán)沃爾瑪、麥德隆、家樂福的年周轉(zhuǎn)次數(shù)為20至30次。這說明，我國工商企業(yè)目前依然是為庫存而采購，而不是按訂單采購，生產(chǎn)需要的原材料、半成品、外購件庫存過大，占用了大量流動資金。美國、德國、日本制造業(yè)庫存周期平均只有12天，%%。發(fā)達(dá)國家的庫存商品只占國內(nèi)生產(chǎn)總值的1%。而我國工業(yè)產(chǎn)成品庫存一般達(dá)到45天，商業(yè)企業(yè)達(dá)到35天，%，我國這些指標(biāo)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國家的根本原因，是由于缺少一個(gè)高效的社會化現(xiàn)代物流服務(wù)系統(tǒng)。應(yīng)該按照社會分工要求，建設(shè)社會化現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以支持工商企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和市場營銷。改革開放以來，我國對物流基礎(chǔ)設(shè)施作了大量投入。但由于原有基礎(chǔ)太落后，